房产税论文文献综述

一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。

不买房，地主逼。

完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产税费完善宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三借鉴国外经验完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。

理由一：城市人口不断增加人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，而中小城市的居民又想到省会城市、发达城市开拓自己的一片天空，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。而我市目前在实行户籍改革，鼓励外地居民来洛购房置业。另外，有关专家预测，到2010年，我国城市人口将达到亿；未来20年中，我国将有3亿多人口从农村转入城市；据05年年底统计，我市人口已经达到万，到2010年全市人口将要达到665万。那么据此推算，我国每年需要新建住宅亿m2方能满足广大居民对住宅的需求，而我市每年也将要新建住宅近400万㎡。理由二：居民消费结构发生变化及其影响人类吃饭大致经历几个过程：从没有饭吃，到有饭吃，到吃好饭，再到吃出健康，吃出文化和品位。同样，消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业……所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。根据这一现象，开发商在开发项目时，不断尽可能地提高楼盘的综合品质，从质量下功夫、做好楼盘的景观规划、完善配套设施、加强物业管理等等，从而促使房价上涨。这种现象确实能够满足广大居民的住房需求，但是，一些开发企业为了追求利润最大化，盲目开发大面积、高档次、豪华型的住宅。如果高、中、低档次住宅能够均衡开发，也能使供求关系达到一个平衡点，从而使房地产行业的发展能够良性循环。但是，一些开发商盲目跟风，大量开发高档次住宅，哄抬房价…… 理由三：开发成本越来越高 1、土地成本持续上涨土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。当然，我市也不例外。据了解，机场路一建成楼盘当时的征地价位约26万元/亩，而其背后一地块目前已经上涨到40余万元/亩；瀍河西岸九龙台附近一在建楼盘去年征地价约为31万元/亩，而其北边一地块而目前已经上涨到近40万元/亩；另外，我市为进一步加快新区建设步伐，实现土地收益最大化，已经调整了新区可出让土地的出让起始价：开元大道以北区域土地出让起始价由每亩50万元调整至55万元，开元大道以南、关林路以北土地出让起始价由每亩45万元调整至50万元，最近，河北帝华企业集团以每亩69万元的价位中标新区一块占地亩的土地…… 2、建安费用上涨近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨、材料费价格上涨、建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%…… 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解；建材价格仍将维持在高位。 3、开发税金上涨税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的涨至，在一定程度上又相对提高了开发成本。 4、管理费用上涨目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降…… 5、利润难以下降由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间…… 理由四：旧城改造速度加快我市目前在大力宣传“打造中西部地区最佳人居环境城市”，所以要加速旧城改造步伐，美化古都风貌、提升城市品位。我市在旧区改造方面已确定了138个项目，已经进入实施阶段62个，计划今年实施76个，总建筑面积300余万㎡，竣工面积达到212万㎡。目前全市通过土地出让方式改造旧城区地块22个，城中村地块36个，建设国际贸易中心、西工步行街等63个项目。都市村庄改造工作正在热火朝天的进行着。其中东涧沟、金谷园路、东站、北大街、义勇街等城市改造项目已接近尾声，东下池、同乐寨、新街、牡丹广场、纱厂路、王城大道、九都路、春都路、下园路、旭升村等改造项目正如火如荼，而还有许多改造项目也即将拉开帷幕，比如九都路申泰新世纪广场、史家屯亚秀丽都和王城明珠、瀍河区中窑村嘉阳公司的项目及新天地二期等等。如此大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨…… 理由五：城市框架不断扩大纵观我省一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。郑州正在发展郑东新区，目前已初具规模，同时还要开发西区，准备走出“洼地”，下一步还将实现郑汴一体化；开封正在开发西区；许昌发展东区；信阳在开发洋山区和湖东区；南阳也在开发河南区域……而我市正在开发洛南，近两年将要在新区洛河沿岸建设百余栋高层，孙善武还设想发展到孟津及小浪底…… 发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。曾记得02年郑州市107国道附近一个楼盘的均价为1460元，随着郑东新区的发展，目前均价已经涨到3000余元！而我市何尝不是如此！洛南的高价房是铁的见证！！理由六：开发企业与策划人员联手炒作业内人士都知道，由于房地产市场发生变化，市场竞争越来越激烈，房地产策划人员的作用就显得越来越重要。好的策划人员具备医生的职能、法律顾问职能、财务专家职能、导演职能和船长职能，他们能够在现有的条件下，通过遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（即产品策略、价格组合、广告策略及销售执行）解决实际工作中的障碍以及由此产生的工作细项、人员组织架构等工作，以便将短期内的房地产销售工作做到最佳。比如郑州的建业城市花园、英协花园、帝湖花园、金色港湾、21世纪社区、鑫苑名家、第一大街、美景天成、亚星盛世家园，洛阳的兴隆花园、森林半岛、亚威金城、国贸中心、中泰世纪花城、新都汇、绿鲜超市、君临广场等众多楼盘的操作成功，开发企业与策划人员联手策划炒作起着决定性的关系。所以，好的策划案不仅能为开发企业创造价值最大化，也能使房地产市场良性循环发展。与此同时，哄抬房价的开发企业和策划人员也不在少数。一些开发企业为了谋取更多利益，和策划人员联手，过分吵嚷“土地供应缩减”、过分强调华而不实的社区景观和升值前景、过分囤积房源，人为的造成市场紧张，搅乱了人们对房价的理性认识，从而导致房价一升再升…… 据我个人观点，我市房价上涨的主要导火索在于2004年几家外地开发企业及其策划人员的进驻。2004年他们在我市房地产市场上风光无限、抢尽风头，使我市本土开发企业倒显得黯然失色。四月的“百年家居”、六月的“皮世界”、九月的“钱江商贸城”，以及整个下半年的顺驰、建业风暴，搅动了整个洛阳楼市，他们的策划人员运用各种营销策划手段，对项目大肆渲染。尤其是下半年顺驰、建业的公开，各种铺天盖地的房地产广告，随处可见，掀起了洛阳房地产史上的广告大跃进高潮。我们不得不承认，顺驰“第一大街”和建业 “森林半岛”项目的成功策划运作，对我市的贡献无法估量，但同时我们也能看到，正是因为他们走的是“高端路线”才拉升了我市房地产的价位，使我市商品房的均价从2003年的1770元/㎡迅速涨到2004年的1900余元/㎡。继而无论是本土还是外地开发企业伴随着新区开发的热潮纷纷仿效，与策划人员强强联手，走高端路线，进而使我市房屋均价迅速提高到2005年的2300余元/㎡，至今还在不断攀升…… 理由七：消费者购房投资意识不断增强近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小……在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作，其中以“温州炒房团”“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。虽然政府推广新的房地产政策使他们纷纷落马，但是作为普通消费者，谁都不希望自己花巨资购买的房屋跌价，所以以购房投资为目的、期盼房屋升值的的消费者依然存在…… 理由八：复合型楼盘兴起拉升房价所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。目前我市的复合型楼盘有：枫叶国际广场、亚威金城、申泰新世纪广场、王城御俯、万国银座、世府名邸、新都汇、富雅东方、香榭里阳光、美城、新街金元府第、九都新天地、君临广场、居业美丽家等等。有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。比如：珠江商业街的繁荣，提高了珠江路的含金量；君临广场的成功策划运作，炒热了纱厂路板块，同时使综合价位成倍提升；新都汇的家乐福的进驻，促使其板块的含金量升高；顺池“第一大街”名店街，均价虽然超出了5000元/㎡，但是其销量也相当可观；还有亚威金城、居业家园、王城御俯……在此已无需详述。所以，房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。理由九：国家政策调控没有解决根本问题去年，国家相继调整了一些房地产新政，并出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，力求在政策上、制度创新上，对房地产市场进行宏观调控，抑制房价过快上涨。不可否认，这些新政的出台，有力的打击了一些炒房者和炒地者，对抑制房价过快上涨、规范房地产市场起到了一些作用。但是，这些新的政策，包括前不久刚出台的“国六条”，也未必就能解决房价上涨的根本原因。根据房地产本身具有的特性（长期使用性、附属收益性、资本和消费品的两重性、房地产本身的相互影响性和深受周围社区环境的影响性），炒房者大多都在选择中长线投资，同时一些普通老百姓也在利用闲散资金参与中长线购房投资行为。最直接一点讲，开发成本越来越高，利润越来越透明，这个问题没有得到根本解决，房价缘何不涨呼？理由十：房价下跌的动力欠足房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。

房产税改革论文文献综述

房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。

为了探讨和掌握论文的写作规律和特点，需要对论文进行分类。由于论文本身的内容和性质不同，研究领域、对象、方法、表现方式不同，因此，论文就有不同的分类方法。按内容性质和研究方法的不同可以把论文分为理论性论文、实验性论文、描述性论文和设计性论文。另外还有一种综合型的分类方法，即把论文分为专题型、论辩型、综述型和综合型四大类：专题型这是分析前人研究成果的基础上，以直接论述的形式发表见解，从正面提出某学科中某一学术问题的一种论文。论辩型这是针对他人在某学科中某一学术问题的见解，凭借充分的论据，着重揭露其不足或错误之处，通过论辩形式来发表见解的一种论文。综述型这是在归纳、总结前人或今人对某学科中某一学术问题已有研究成果的基础上，加以介绍或评论，从而发表自己见解的一种论文。

区域经济协调发展财税机制研究论文

在平平淡淡的日常中，大家都写过论文吧，论文是进行各个学术领域研究和描述学术研究成果的一种说理文章。那么你有了解过论文吗？以下是我帮大家整理的区域经济协调发展财税机制研究论文，仅供参考，欢迎大家阅读。

摘要：实质性实现区域经济协调发展，是当今世界各国共同的宏观经济管理控制目标，更是我国社会主义经济建设、共同富裕事业发展的重要战略愿望。本文针对当今我国区域经济发展过程中财税机制方面存在的主要问题，立足于中央与地方两个层面，提出具体改进策略，以期为我国财税机制的优化提供有利参考。

关键词：区域经济；协调发展；财税机制；

充分利用区域天然优势，改革优化财税机制是促进区域经济协调发展、快速发展与稳定发展的有效措施。区域优势存在差异是区域长时间发展过程中形成的，也是区域之间经济发展失调的基础性原因。而财税制度作为外部促进经济发展的重要因素，对区域优势不明显地区产生有效的弥补作用，进而实现区域经济的协调。根据对欧美等发达地区相关资料的调查，发现创新与优化财税机制是实现区域协调发展的可行性方式。

1、区域经济协调发展中，有关财税机制的问题解析

财税分配机制存在缺陷

财税分配机制涉及范围广阔，主要包括财税收入在地方政府、经济圈与中央之间的具体比例关系。财政收入大量税收项目中，主要支柱性税收占比近90%，这些支柱性税收也就是较为常见的企业所得税、增值税以及营业税三个方面，其余非税收财政收入主要是对国有资产的有偿使用过程中产生的一系列费用。对上述现象进行合理分析，我们能够发现我国财税分配机制存在的`主要问题体现在区域产业税成果微弱。对2015年三种产业的税收供给量展开分析，东部沿海发达地区第三产业税收贡献率为，第二产业税收贡献了为，第一产业则为，产业结构相对而言比较合理。税收作为国家宏观调控财政收入的关键内容，具有极为明显的政策导向作用，有些地区过于依赖非税收作为财政收入来源，这将对税收宏观调控作用造成负面影响，征税结果无法达到预期效果，不利于区域经济协调发展[1]。

财税权限机制存在缺陷

我国现行的财税权限机制主要包括财政收入支配、财税政策拟定发布、财税执行管理等权限。将地方和中央财政支出作为案例进行分析，依照固定比例将财政支出具体分为三种类型，即地方主导型、中央主导型以及地方责任型。据统计显示，2015年全国23种财政支出项目当中，用于国防军事、国际外交、燃油物资储备等工程的财政支出占比，中央主导型财支的一半以上；用于公共设施、安全、设备运营等17种项目的财政支出占比地方主导型财支的一半以上，由此可见，地方财政支出支配权相对更大，但也同时肩负着更多的公共事业责任。这种财税权限机制存在比较严重的缺陷，主要问题体现在地方财政权限和公共事业责任匹配度不足。中央财政收入和地方财政收入之间的比例在较长的一段时间内，维持在3:7的局面，直至20世纪90年代中期，我国实行分税制以后，中央财政收入比重逐渐上升至55%。2006年以前，中央财政支出与地方财政支出比例同样是3:7，2013年到2016年地方财政支出一度超过80%，大幅高于总财政收入。当今，地方事权与中央事权在法律层面并没有具体界限，通过二者财政支出比例可知，中央将大量支出任务交付于地方，例如上述23种财政支出项目中，就有2种为地方责任型、17种为地方主导型。地方政府肩负大量本应由中央承担的教育、交通、农林、国土等公共事业的建设，引发地方和中央之间的公共事权偏移错位现象，使地方经济发展陷入窘境。

2、促进区域经济协调发展的财税机制策略

为促进区域经济协调稳定的发展，必须对相关财税机制、政策加以优化和完善，放宽我国大量欠发达地区财税管理权利，为其供应接二连三的优惠措施，进而从国家层面对经济发展形成促进作用，提升公共事业和人民生活均衡水准，不断减小东北、西北等欠发达地区和东部沿海地区的经济差距，进而良好完成协调稳定发展的根本目标[2]。

优化财税分配

优化财税分配机制应从两个方面着手：

第一，优化共享税比例。在我国营改增战略事业的驱使下，地方政府能够在短时间保有地方财政实力，但就长远角度来讲，仍然不够完善。因此，应在完全取消营业税以后，重新构建增值税具体分享占有比例，使地方政府分配比例达到40%。同时，为加速我国大量欠发达地区经济进步，提高对此类地区的鼓励和支持力度，应对偏远山区、产业优势严重欠缺、资源干枯、生态环境严重破坏的欠发达或困难地区进一步增加五到十个百分点的分成。此外，还应逐渐取消城建税、增值税、企业所得税等税款项目以企业、行业为基础进行税收分享的现行方式，应给予省级以下立法部门或地方政府自行规定增值税划分规则的权利。

第二，优化或重塑地方税收系统。国家应尽快推出资源税整改措施，例如将石油、天然气、水资源、森林资源等归纳为征税体系，以从量定额、从价定率的角度实现从价计税，从根本上提高自然资源负税能力。然而，对于欠发达地区、经济转型过程中的传统资源城市应依照具体情况实施减免赋税的政策；优化个人所得税，根据具体行业和普适性计税方法，拓展综合所得税内容；深化房地产税收项目改革优化，使传统土地使用税与房产税合二为一，由地区政府根据当地实际情况确定具体税率。

改革财税权限

为促进区域经济发展，应对现行财税实施全方位改革。一方面，将地方和中央之间所应承担的责任进行具体划分，让其界限清晰。例如，中央应负责九年义务教育、公共医疗、社保等公共服务事业，负责国家安全、外交、消防、警察等安全类事业支出，而地方政府应负责地方区域内城市中的公共交通、公共环境建设等事业的支出，将高速公路、铁路、航空等大型交通运输事业，水利、电网建设等大型工程建设事业设定为由中央和地方共同支出，并根据我国目前国情，明确比例；另一方面，现阶段，我国中央占有、支配财政的权利相对较大，为促进区域经济协调发展，可根据地方具体情况，适度放宽该区域政府的财权。例如，以科学、客观、合理的形式重新划分中央和地方之间的确定权、解释权、减免权等。

在分税制度背景下，地方和中央均有着不同程度的独立税收，应给予地方政府关于固定税收的管理权限，并且该权限必须以独立自主的模式存在，将非全国性征收的税收立法权、减免权交予地方，在中央制定全国性征收的个人房产税、资源税等地方主要税收法律的同时，给予地方适当的减免权和细微调整权，进而为地方财政实力增加和经济增长提供有力保障[3]。除此之外，我国还应对财税绩效评价体系进行合理完善。例如，明确协调发展标准，构建以国家为主体，省级、地方政府相互配合的绩效评价规则。其中，财税评价的主体机构应包括审计部门、立法部门、税务机关以及财政机构等，将责权制度应用于财税评价工作上，实现分工明确、责任明晰、制约合理的新局面，扩大评价的内容范围，将财政分配的整体过程全部划分到评价体系当中，加大力度对税收管理、财政收入等工作的绩效评价。

3、结语

综上所述，合理、科学、符合我国国情的财税制度是确保区域经济发展的重要因素。就目前我国现行财税机制而言，在制度、权限等多个方面存在问题，对其进行优化和改革是实现区域经济协调发展之路。中央和地方应立足于不同地区不同情况，以此为基础不断完善我国财政机制，进而为我国社会主义经济建设事业奠定基础。

4、参考文献

[1]马万里.中国式财政分权经济增长导向型特征分析-兼论经济持续增长与社会和谐发展的体制约束[J].社会科学,2014(09):32-42.

[2]徐丽媛,王胜伟.借鉴“共同但有区别责任”原则创新生态补偿财税责任制度及其立法完善[J].兰州学刊,2014(08):136-142.

[3]陈厚义.后发地区财税制度改革的特征问题、动力体系与应对策略[J].云南财经大学学报,2014,30(05):3-9.

房产税论文文献

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房地产租赁论文文献综述

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文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。格式与写法文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。

分析篇周守亮我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接内容提要：房地产业价格波动会对消费行为产生影响，进而波及到期和未来的消费。因此，影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品我国整体宏观经济。本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在从而影响其储蓄和预算决策，结果便是会机制；其次， VAR 模型框架下，在通过脉冲响应函数和方差分解的方法，的决策，说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速，直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。房地产价格的上升会带来显著的并集中在短期；最后，提出了稳定房地产价格的对策。成本效应，进而影响到居民消费。因为，对于租房关键词：房地产价格消费传导机制 VAR 模型者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨作为国民经济支柱产业之一的房地产业，在我国经济增从但是，近年来房价上涨过快等一系列问题，紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升，长中的贡献很大。由于房地产价格的上涨，社区物业费，装而会使其减少消费。阻碍了我国宏观经济的健康发展。尤其是 2009 年，房地产业修费，停车费等水涨船高，居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出，从而推动相关地块的地价，房价快速上升。如中房地产价格的上升会导致企进而使得生活成本增加。另外，何遏制房价过快上涨，已经成为政府和百姓最关心的热点问业的运营成本的增加，这里所说的运营成本包括员工生活成题之一。房地产市场的健康稳定，不仅仅是一个行业的发展本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和房地产的消费能带动其问题，更关系到国计民生，百姓福利。使用费用，从而影响企业的经济行为。他各行业的发展，这种乘数效应会拉动内需，从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民，都是通过贷款的经济持续、快速、稳定的发展。因此，研究房地产价格波动与方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业消费的关系尤为重要。银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调控，贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大一、房地产价格波动对消费影响的内在机制量的货币，对市场的流动性造成巨大的冲击。流动性的过剩，房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济，其自必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候，中消费是重要渠道之一。房地产价格波动对消费影响的内在同样，如果房然会收紧腰包减少消费，而去购买保值的商品。机制主要有如下几点：地产价格飞涨超出人们的理性预期，银行会对风险进行严格 1．财富效应。房地产价格的波动会对供给者产生财富效管理，对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧应，具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的约束。上升进行了再融资，此时房地产价格的上升直接推动了实际财富的增加，扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然二、房地产业价格波动对消费影响的实证分析没有变现，即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消有出售或是进行再融资，但是这种由于房地产价格上升带来费品零售总额变动率 LSRt①，由于居民的消费主要受到消费大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加，从而扩大者的收入和财富水平的影响，因此，本文的解释变量除了选了边际消费倾向。而且，由于房地产价格的上涨，居民也会对择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可未来的产生一个良好的预期，增加当期消费。支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言，房地产价格的波动会对需季度的数据为样本，来分析房地产价格波动对消费的影响。求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大，截至 2．模型建立。建立计量模型之前，必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当稳性，如果数据是平稳的，则可以直接进行最小二乘估计；如中，大部分对房地产品具有刚性需求。对于租房者来说，房地果数据非平稳，则需检验各变量之间是否存在协整关系。结产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本，从而引起租果表明各变量的是非平稳的，而对序列的一阶差分以后是平金的上升，进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者，稳的。系，其基本思想是：如果两个（或两个以上）的时间序列是非房地产价格的上涨，会增加还款压力，从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100 减 100 ）来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则这些变量之间存在长期稳定性，即协整关系。由于本文建立的系统包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方法。根据赤池信息准则（AIC 和施瓦茨准则）确定由）（SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系，并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ，）在整个 10 期的方差分解中，社会消费品零售总额变动率自身的滞后影响最大，这说明社会消费品零售总额变动率有很强的惯性，并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大一部分的生活必需品的消费。在收入和房价波动两个自变量当中，收入波动的对消费影响增加最快，从第 2 期的 0．486％增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳定， 2．5％左右。为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表从各变量之间的协整关系我们可以看出，城市人均可支配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响，而房地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点；而当房地产价格增长率上升 1 个百分点时，社会消费品零售总额下降 1．211 并个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响，且弹性系数大于 1；而房地产价格的波动对消费行为的影响也非常明显，当房价上涨过快时，居民为了购买房子而节衣缩食，减少当前的消费支出，且这种减少当前的消费而增加未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量当前和未来取值的影响，通过对解释变量的方差进行分解，提供在每一解释变量的方差中，其他解释变量所能解释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要性。脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。收入的波动是消费变动的先导因素，而房价的波动对消费的影响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲（图 1 ，）社会消费品响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应，且响应速度比较块，几乎在第 2 个季度就达到了最大值，并且衰减的速度也比较慢，一直延续到 7 期之后。房地产价格的波动不会对消费造成长期的影响，主要是因为居民已经将房地产价格的波动消化，并且理性预期房地产价格的未来波动。为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性，本文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出（表三、结论与对策建议根据实证研究结果，房地产价格波动分别与消费之间具房地产价格的上涨会迅速降低居民消费有长期的均衡关系。支出，从而有悖于我国目前扩大内需，维持经济稳定增长的基本方针。因此，控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因途径。另外，此，房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大，对于目前稳定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。保障性住房的增加，一方面会促进商品房市场的竞争，降低均衡价格；另一方面会迅速释放居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消费，从而扩大内需，带动我国国民经济持续、稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双重特性。由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的预期，选择房地产投资。因此，政府和央行应采取稳健的货币政策和财政政策，影响汇率，利率和通货膨胀的预期，进而改变资源配置，降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府积极配合下，通过贷款利率和税率的变化，对自住性消费和投机性消费进行差别化。完善商品房预售制度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法，抑制土地价格的过快上涨。依法查处闲置、囤积土地房源，捂盘惜售，哄抬房价等违法违规行为。参考文献：〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京：清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3）〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6）〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验〔J〕．经济问题，2007（7）〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实的影响分析—— 践，2009（8）（作者单位：东北财经大学）图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中，横轴表示冲击作用的滞后期间数（单位：季度，）纵轴表示社会消费品零售总额变动率，实线表示分别表示社会消费品零售总额变动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。

【论文关键词】高房价风险投资现状对策集团利益房价走势宏观策略【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。一、房地产风险的识别与评估（一）、房地产风险的识别过程房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。2、收集并处理与风险有关的信息。一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。 3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。 4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。 5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。 6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。 7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。（二）、房地产风险的识别方法目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。 2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。 3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。（三）、国际环境分析 1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。 2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。二、高房价下的房地产开发商利益分析（一）、房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性（二）、高房价下非金融相关产业利益分析伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。（三）、高房价下相关金融产业部门利益分析银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。（四）、高房价下相关政府部门的利益分析政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（五）、高房价下消费者的利益分析房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。三、房价走势与对策（一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。（二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。 1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。 2、传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升（3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。（一）防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。 2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。 3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。 4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。 [1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002. [3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，. [4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007. [5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业. [6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿. [7]Harris M、Raviv Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991. [8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14. [10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4). [11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).

房产税税收筹划论文

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2、征收范围限于城镇的经营性房屋;

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3―5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

消费税是我国为了保障财政收入、保护环境、节约资源和调节社会贫富差距、促进社会公平、引导消费观念和消费方式等方面，而开征的，有着重要的作用。下面是我带来的关于消费税的论文的内容，欢迎阅读参考!消费税的论文篇1：《浅谈旅游消费税收政策》一、旅游消费及其拉动内需的特点与税收政策刺激旅游消费的着力点改革开放初期我国建立的经济特区主要是投资特区，意在吸引投资;而今像海南国际旅游岛，则重在吸引消费，称之为旅游消费特区。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“扩大内陆沿边开放，支持内陆城市增开国际客货运航线，允许沿边重点口岸、边境城市、经济合作区在人员往来、加工物流、旅游等方面实行特殊方式和政策。”这说明旅游消费特区建设可能会不断推进，相应地对旅游消费的刺激作用将更猛更有效。制约旅游消费的主要因素有居民的收入水平、闲暇时间及旅游消费产品的吸引力等方面。尽管我国居民人均收入水平在不断提高，但由于养老、住房、医疗、教育等方面的刚性支出的存在，尤其对这些支出预期的存在，仍使部分居民，尤其是广大农村居民因收入水平不足而不“能”消费，或即使暂时有消费能力也不“敢”消费;由于带薪休假制度还没有得到有效落实，以及每年假期过于集中导致出行难，旅游产品吸引力还不够、旅游环境还有待完善导致旅游体验较差，使居民不“愿”消费。作为国家主要的宏观经济政策工具之一，税收制度和政策对促进旅游业发展以及旅游消费的扩大和升级具有重要影响。税收制度安排与政策设计的优化，是促进旅游生产力发展、提升旅游产业内涵质量、优化旅游发展环境的重要途径。随着税制改革的深入推进，旅游市场的活力进一步被激发，要素活跃度明显增强，税收政策在促进旅游业发展，相应刺激旅游消费方面发挥着不容忽视的作用。税收政策促进旅游消费的着力点正是通过改变制约旅游消费的三大因素来提升旅游消费，即如何增加居民可支配收入、如何增加可用于旅游的时间及如何推出对消费者有吸引力的旅游产品包括旅游基础设施的完善、涉及各要素的特色产品的提供等。二、制约旅游消费的主要税收政策原因及刺激旅游消费的主要税收政策从整体上看，当前我国还没有在全国层面形成独立的和体系化的旅游税制，从优化税收政策运行环境看，决策层面需要就通过税收手段促进旅游业发展和刺激旅游消费这一重大问题进一步统一思想、提高认识，加强财税部门同其他部门间的协调联动，增强政策的衔接和协调，以此优化促进旅游业发展和旅游消费升级的税收政策运行环境。当前旅游相关税收制度与政策仍存在诸多不足，不能全面和实质地满足促进旅游经济发展尤其是刺激旅游消费的需要。例如，在旅游基础设施建设、旅游投融资等方面还缺乏相关的税收优惠政策;旅游业的税收负担还有下调的潜力;税收在促进旅游产业内部均衡和优化、促进优质旅游产品供给、增进旅游同相关行业衔接性和比较优势发挥等方面，均具有较大的制度与政策优化余地，如税收政策还不充分关注出境游、入境游、国内游的均衡发展，对旅游新业态、旅游消费新模式缺乏应有支持，对旅游消费特区类旅游主体功能区和综合改革试验区还缺乏相应的税收政策支持体系;在直接刺激旅游消费方面无论是对企事业单位还是对居民个人还没有直接的税收措施 ;对推动带薪休假、鼓励旅游新产品供给(如自驾车、房车营地建设)等还没有相关政策;对刺激旅游购物尤其对生产和消费“旅游商品推荐名单”所列商品还缺乏税收鼓励措施;对购物退税制度已经在海南岛实施了离岛免税购物办法，免税购买额度也有所提高，但入境游客购物退税制度还没有建立，更没有从国家战略角度研究如何推出可供入境旅客消费的代表国家形象和地方特色的标志性商品。因此需要从顶层设计的高度，从贯彻税收法定原则的角度系统研究促进旅游消费的税收政策措施。 1.从供给角度看通过税收政策措施促进旅游业本身的发展，以提供更吸引居民旅游消费的个性化、特色化、多样化、时尚化的旅游消费产品，使居民“愿”进行旅游消费。税收支持主要是不同形式的税收支出，主要是对旅游投资的刺激及对市场失灵的调节：一是要研究制定针对旅游投资的优惠政策。如对购买旅游企业发行的企业债券利息免征个人所得税;旅游项目投资从获利年度始可以享受几年的免税政策，或者享受投资从应纳企业所得税中进行一定比例的抵免;由于旅游产品的推广宣传具有特殊重要性，对旅游宣传费用应允许税前全额扣除;由于旅游新业态的投资风险大、效益难确定，在新业态发展初期，应给予一定的减免税收优惠，如对自驾车、房车营地建设项目给予所得税减免优惠。二是需进一步降低中西部地区旅游企业和从事乡村旅游、红色旅游、生态旅游等业务企业的企业所得税税率。限期适用优惠税率，这既是平衡不同地区旅游业发展差异的措施，也是区域经济平衡发展的重要手段，具有很强的社会效益。三是要提高旅游业应纳税额核算中人员培训、筹资融资等方面的成本费用扣除标准，降低旅游企业税负。四是应完善旅游业并购所得税收制度，积极促进旅游企业上市和资产的并购整合，引导大型旅游企业向适度集团化和市场集中化方向发展，优化旅游业内部不同企业之间的结构。五是要优化旅游产业内部结构。如对旅游消费需求的引导形成国际旅游、国内旅游、出境旅游并重的旅游消费格局，建立合理的旅游产品结构，增强旅游产品间的衔接和协同。 2.通过税收鼓励特色旅游商品开发和完善购物退税制度我国2013年境内旅游购物收入约7000亿元。国发[2014]31号文件中提出：“到2020年，境内旅游总消费额达到万亿元”。2009年的《意见》提出要“大力发展旅游购物，提高旅游商品、旅游纪念品在旅游消费中的比重”。此后我国的旅游购物、旅游商品、旅游纪念品有了长足发展，旅游购物收入占旅游总收入的比重也逐年提高。目前，全国旅游购物收入占旅游总收入的比重已接近30%，但相较旅游购物发达国家和地区40%-60%的比重，还有很大差距。当我国旅游购物在旅游消费中的比重从现在的不到30%上升到旅游发达国家的最低点—占比40%时，消费额就能达万亿元，这将给我国带来巨大的社会经济效益，对转变发展方式、扩大内需有着重大的影响和意义。税收方面对列入“旅游商品推荐名单”的商品的研发费可视同科技企业的研发费加计扣除，对旅游商品的宣传费亦可据实扣除。要加快研究制定入境外国游客的购物退税制度。欧洲、澳大利亚等已经有很成熟的外国游客购物离境退税制度。随着我国游客到欧洲旅游人数的激增和购物支出的增加，欧洲国家在方便我国游客退税方面也出台了不少“便民”措施，如提供现场退税、提供中文服务甚至直接提供退税一条龙服务等。我国的税收征管、海关管理方面已经具备了相应的条件，但由于缺乏退税制度，更缺乏有吸引力的商品，从外国游客购物方面取得的收入并不多。应尽快选择一定的商店作为免税购物的定点企业，在商店或海关设立退税柜台，确定退税流程和额度，以刺激旅游购物。 3.从提供旅游时间角度通过一定税收措施鼓励所有单位和企业落实带薪休假制度，通过闲暇时间的保证让居民“能”进行旅游消费。尽管我国相关法律已经规定了带薪休假制度，但要真正落实仍需要一段时间。在过渡期—比如3年内，允许企业所得税税前列支双倍休假期间的工资支出。对避开法定假日高峰期，实施错峰带薪休假并且享受休假的职工人数达到一定比例的企业，可以按职工工资总额再加计一定比例在企业所得税税前扣除。 4.从增加个人可支配收入角度应完善对个人旅游消费的优惠措施，使居民“能”进行旅游消费。提高居民收入水平是扩大旅游消费的根本途径，从旅游业角度通过发展旅游业提高相关从业人员数量，并逐步提高其收入水平是一个方面，从与旅游相关支出的税收优惠看，又是另一个方面。比如，对企业为职工提供集体旅游或企业提供部分或全部旅游支出的，可以设定一定限额不计入个人应税所得范围;旅游企业为吸引旅客进行旅游券免费发放的可以加倍进行税前扣除;在逐步实行综合与分类相结合的个人所得税制时可以考虑允许居民个人每年在个人所得税前扣除一定额度的旅游消费支出;鼓励旅游消费信贷，对旅游消费信贷支付的利息允许在税前扣除;加快完善养老医疗教育等项改革，为居民旅游消费提供底气和信心。 5.建立旅游特别消费区(或称自由旅游贸易区或将旅游特别消费区的概念直接并入自由贸易区概念)，完善相关税收政策。对边境旅游消费特区应视同“境内关外”，实行封闭管理，区内关税零税率，购物零税率。应制定相应的促进消费的政策，除零税率外，在消费特区推出适合的旅游新产业并制定相应税收政策，尤其在沿边重点口岸、边境城市更应从入境免签证到购物管理等全方位实行优惠。也可以在内地建立类似的消费特别区，尽管全封闭较难，但也可增设免税店、完善退税程序。制定鼓励内地居民去旅游消费特区购物和消费的优惠政策，如继续提高从海南离岛购买免税物品的额度等。 6.配合“一带一路”战略研究对入境游和出境游及国内游的税收差别待遇，适当调整我国居民旅游结构，缩小旅游贸易逆差。对涉及“一带一路”的国家可以鼓励国民去旅游，并放宽免税入境物品的额度。鉴于我国2014年出境游客已经大大超过1亿人次，而入境游则增长缓慢，可以结合外交需要，适当控制非“一带一路”国家的出境旅游流向和总量，如考虑对出境游客征收一定的旅游特别消费税;同时严格控制我国居民出境旅游后携带免税品入境的数量，严格按照关税条例对行李物品征收关税。与国内扩大免税店规模、提高免税品购买额度、鼓励去旅游特别消费区进行购物进行配合，促进国内旅游商品的消费。消费税的论文篇2：《试论消费税税收筹划对其他税种的影响》一、消费税税收筹划对增值税的影响 (一)消费税与增值税的关系在我国现行的税制体系当中，消费税是对特定的消费品及特殊的消费行为按流转额征收的一种商品税，而增值税一般是对普通货物在各个环节普遍课税。一般情况下，在普遍征收增值税的基础上，消费税是对需要限制和控制消费的特定的消费品和特殊的消费行为按消费流转额再征一道税。我国消费税的具体征收环节主要集中于生产环节，在委托加工、进口以及零售环节也有部分特殊规定。按现行消费税法的基本规定，消费税应纳税额的计算主要分为从价计征、从量计征和复合计征三种方式，一般而言，其计税依据与增值税的计税依据具有同一性，但当将自产应税消费品用于换取生产资料和消费资料、投资入股、抵偿债务时，增值税是按同类应税消费品平均价计税，消费税则是按同类应税消费品最高价计税。 (二)消费税税收筹划对于增值税的影响在消费税应纳税额从价定率计算方法下，应税消费品的应纳税额为销售额乘以适用税率。反观增值税，计征增值税的销项税额与计征消费税的计税依据是相同的，均以不含增值税的销售额为计税依据，由于消费税税收筹划而降低其计税依据时，必定引起增值税销项税额同向减少。在一般销售形式中，由于消费税与增值税销项税额的计税依据是相同的，所以消费税税负与增值税的税负呈同向变化。而针对特殊销售形式，则不可一概而论。对于消费税视同销售行为，增值税可能也同样做作视同销售处理，例如将自产或委托加工应税消费品用于集体福利等，在这一情形下，既缴纳消费税又缴纳增值税，基于同一计税依据，消费税与增值税的税负同增同减。另一方面，如果消费税作视同销售处理，而增值税不需要视同销售，例如将自产或委托加工应税消费品用于管理部门使用等，这一经济活动只需缴纳消费税，而不缴纳增值税，则消费税的税负不对增值税产生任何影响。同样，在某些经济活动中，可能只有增值税作视同销售处理，而消费税不视同销售，例如销售代销应税消费品等，只缴纳增值税，而不缴纳消费税，两者相互独立，消费税税收筹划对于增值税的税负高低也无影响。二、消费税税收筹划对房产税的影响 (一)消费税与房产税的关系按照我国消费税法的规定，消费税是指对消费品和特定的消费行为等按消费流转额征收的一种流转税。而房产税则是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。消费税与房产税的征税范围并无交集，两者没有直接联系。但基于特殊的经济业务活动，例如在消费税视同销售行为中，与房屋有关的应税消费品成本计入到房屋的成本时，消费税税负变化会对房产税税负产生影响。 (二)消费税税收筹划对房产税的影响消费税与房产税的关联度较低，在现实的生产经营过程当中，只有比较特殊的经济活动才能将这两者联系起来，并且在这些特殊的经济业务活动下，消费税税负与房产税负呈同向变动，在降低消费税税负的同时，也会使得房产税税负同向降低。【案例1】甲公司为某市木质地板生产企业，2015年初准备修建一栋办公大楼自用。该公司准备用一批成本为100万，平均售价为110万(不含税)的实木地板用于大楼的建设。试分析，此项经济活动涉及的消费税是否对房产税产生影响? 方案：企业为取得一项固定资产的成本包括其达到预定可使用状态前所发生的一切合理支出，例如人工支出，材料成本，相关税费等。上述案例中涉及的经济活动为企业将自产应税消费品用于在建工程项目，应作为视同销售行为进行处理。该批实木地板的成本以及涉及的消费税应计入办公大楼成本当中，而不能计入“营业税金及附加”中，所以会导致大楼成本增加，使得消费税与房产税税负呈同向变化，与企业所得税税负呈反向变化。需要注意的问题是，自2016年5月1日全面实行“营改增”后，不存在非增值税应税项目，对于自产应税消费品用于在建工程项目而言，其增值税部分也就不作为视同销售处理。而“营改增”之前，其增值税视同销售的部分也同时计入到办公大楼成本当中。因此，此项经济活动计入办公大楼的成本为： “营改增”之前：100+110×5%+110×17%=(万元) “营改增”之后：100+110×5%=(万元) 三、消费税税收筹划对土地增值税的影响 (一)消费税与土地增值税的关系消费税与土地增值税的征税环节不同，消费税主要在生产环节征税，而土地增值税则是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权时，对取得增值收入的单位和个人征收的一种税。与此同时，二者应纳税额的计算也大相径庭。按现行消费税法的基本规定，消费税应纳税额的计算主要在生产环节，分为从价计征、从量计征和复合计征三种方式，而土地增值税则实行超率累进税率，在实际工作中一般可以采用速算扣除法计算，即计算土地增值税应纳税额，按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。由此可见扣除项目是决定土地增值税税额大小的关键因素。这两个没有直接联系的税种，只有基于特殊的经济活动下，消费税税收筹划所带来的增值税负的变化也会影响到土地增值税。 (二)消费税税收筹划对土地增值税的影响消费税与土地增值税在一般情况下没有直接联系，在纳税人现实的生产经营过程当中，也只有在特殊应税消费品视同销售等经济活动发生时才能将这两者联系起来，并且在这些特殊的经济业务活动下，消费税税负与土地增值税税负呈逆向变动，纳税人通过消费税税收筹划，在降低消费税税负的同时，会使得土地增值税税负逆向上升，因此税收筹划工作的进行必须统筹兼顾，综合衡量整体税负的大小，而不只是单税种税负的降低。四、消费税税收筹划对企业所得税的影响 (一)消费税与企业所得税的关系企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的应纳税所得额的计算以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用，其基本计算公式为：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损。而当期的消费税额属于扣除项目中营业税金及附加的范畴，其中营业税金及附加项目包含除了企业所得税以及允许抵扣的增值税以外的各项税金及附加。基于上述的定义以及税法的相关规定，消费税税负的变化必然会影响到企业所得税。 (二)消费税税收筹划对企业所得税的影响消费税属于价内税，纳税人当期产生的消费税额应当计入营业税金及附加，而营业税金及附加作为应纳税所得额的扣除项目，其金额的大小必然会对企业所得税产生一定的影响。在这一情形下，假定纳税人的其他情况不变，如果消费税税收筹划使得消费税的税负减少，营业税金及附加的金额也呈下降趋势，则应纳税所得额因扣除项目的减少而增加，企业所得税额随着消费税额的减少逆向增加。反之若营业税金及附加的金额呈上升趋势，则应纳税所得额因扣除项目增加而减少，企业所得税额随着消费税额的增加逆向减少。而对于减少收入、递延纳税的消费税税收筹划方法而言，由于减少当期确认的收入金额，则消费税税额与企业说的税税额会同时减少，呈同向变化。消费税的论文篇3：《浅谈消费税税收筹划方案》一、税收筹划概述 1.税收筹划的涵义本文认为，税收筹划的目的不仅是为了税收负担降低，而是企业的整体效益最大化，甚至税收负担降低反而引起企业价值减少，这样，追求减少税负就毫无意义。国内以刘蓉教授主编的《税收筹划》中观点为代表，认为税收筹划是指纳税人在企业战略管理的高度，在符合国家法律和税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营、和投资、理财活动的一种企业涉税管理活动。 2.消费税税收筹划的可行性分析一方面税收优惠政策的存在。税收优惠政策是国家明文规定的，不仅有税法中规定的减免税政策，还包括对纳税人有利的可以应用的税务处理方法：如折旧方法的选择，税前扣除方法的选择，税收征管方式的选择等;另一方面我国税制的健全发展。随着经济不断发展，我国税收制度的不断健全，全社会纳税意识不断提高。同时，我国税制与国际惯例逐渐接轨，促使税收筹划研究和从业人员水平提高，使更多纳税人愿意通过税收筹划来降低税负。因此，从长远来看，消费税税收筹划是可行的。二、消费税税收筹划具体方案 1.对消费税计税依据进行筹划按照消费税法基本规定，消费税计算主要有从价计征、从量计征及从价从量复合计征三种方法。一是包装物的筹划。消费税相关规定：应税消费品连同包装物销售的，如果包装物不作价随同产品销售，而是收取押金，押金不应并入销售额中征税。包装物如果不作价随同产品出售，那么企业就可以在包装物商节约消费税。包装物不作价随产品销售，收取押金，这样方式收取的押金并不计入消费品的销售额中征税。二是商业折扣的筹划。税法规定，企业采用商业折扣方式时，如果折扣额和销售额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的净额作为依据来算消费税;如果将折扣额单独开票，不论在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。因此，企业可以按照税法规定将销售额、折扣额在同一发票中注明，可以降低应税销售额，以达到节税目的。 2.对消费税税率的筹划从税率方面来考虑节税问题有以下两种：一是兼营税率不同的应税消费品的筹划。税法规定，多项经营不同税率消费品，应分开计算不一样税率的消费品销售数量和销售额。未分别计算的或将不同税率的应税消费品组合成套装方式消费品销售的，从高适用税率。企业如果想节省消费税，可以将税率一样或相近的消费品组成套装方式销售，也可将本身不同品牌的产品组装成套装销售。二是混合销售的筹划。税法规定，从事货物生产、批发或零售的企业以及以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营非应税劳务的企业的混合销售行为，视同销售货物，应征收增值税。企业可以考虑设立售后服务部等为客户提供劳务，将劳务收入单独核算，单独纳税。 3.已纳税款扣除的筹划税法规定，如果将应当缴纳消费税的消费品用于连续生产消费品，可利用本期生产使用的数量计算按规定可以的扣除外购、进口或委托加工收回应税消费品已纳的消费税税款。允许扣除已缴纳税款的应税消费品按规定只能是从工业企业买入的消费品，对于商业企业买入消费品已纳税款全部不得扣除。企业采购应税消费品，应当尽可能从厂家直接买入，这样不但降低支出成本，而且可对已缴纳税款进行抵扣，从而帮助企业减轻税负。 4.出口退税的筹划税法规定，企业应将不同消费税税率的出口应税消费品分开计算和申报，适用税率划分不清楚的，全部从低适用税率来计算消费税税额。企业在申报出口退税时，应当分开核算不同税率应税消费品。经分析，对于出口业务较多生产企业来说，可以考虑组建独立核算的外贸子公司，由生产企业将应税消费品销售给外贸子公司，交纳消费税，再由外贸子公司将应税消费品出口，获得相同金额的出口退税，减轻税收负担。三、消费税税收筹划风险防范策略 1.正确理解税收法律政策，注重税收法律政策变动随着经济不断发展，国家政策法规是不断修改完善，消费税税法的规定也是不断变化的，在不同时间和不同地域税收相关政策是不同的。税收筹划是一项长时期工作，因此纳税人不仅要正确把握现行税收政策变化导向，而且要经常关心税收政策变动，企业可安排专门人力来收集和处理税收信息，从而在一定程度上规避税收筹划风险。 2.加强筹划人员培训，提高业务素质税收筹划执业风险与税收筹划人员素质相关，税收筹划人员具有高的专业能力，能够为企业提供高效税收筹划，降低筹划风险。这要求税收筹划人员不仅具备对税收政策的综合分析能力，而且具有丰富经验和完备理论结构。为提高税务筹划人员素质，减少由于知识结构欠缺所带来的税收筹划风险，企业必须重视人员的培训工作。 3.依法筹划，使税收筹划与税收政策方向相一致税收筹划应当严格遵税收相关法律，税收筹划如果违法违规，给企业将会造成重大的损失。税收筹划成功与否，和是否依法筹划息息相关。纳税人在税收筹划过程中要处理好避税与税收筹划两者关系。税收筹划必须符合税收政策方向，使企业在享受优惠税收政策的同时，也顺应国家宏观调控经济的意图。猜你喜欢： 1. 税收论文参考 2. 浅谈增值税税法论文 3. 浅谈进口关税相关论文 4. 有关税务会计专业论文 5. 关于税务专业毕业论文

随着我国财政、税收体制的完善和会计职能的变革，税务会计与企业财务会计、管理会计之间的分工越来越明确。鉴于我国税法越来越健全、税收管理越来越严格、计算要求越来越细化。本文作者认为，借鉴一些发达国家的经验，将企业税务会计从企业财务会计、管理会计中分立出来，不仅有可能，而且很有必要。一、企业税务会计的发展、作用及特征企业税务会计逐渐从企业财务会计、管理会计中分立出来，成为相对独立的会计分支，是从第二次世界大战后的美国开始的。特别是进入80年代以后，企业税务会计被人们当作一门学科加以研究。美国著名会计学家亨德里克森指出：“很多小企业，会计的目的是为了编制所得税申报表，甚至不少企业若不是为了纳税根本不会记账。即使对大公司来说，纳税也是会计师们的一个主要问题。……税法对于提高会计实践水准具有极大影响，并促进一般会计实务的改进及一致性的保持。……通过税法还可以促进会计观念的发展。如促进寻求更好的折旧方法和存货计价方法，澄清了计税收益的实质和所应包括的，范围等等。”可见，企业税务会计对于企业利用税法取得合法利益以及确保不固纳税方面的任何疏漏而给企业造成不必要的损失具有重要作用。我国从1994年税制改革以后，税务管理得到加强。增值税凭专用发票抵扣税额方法的实行，使应纳税额的核算逐步走向规范化。对此，各地税务机关试行了在企业财务会计人员中培训办税员，指定取得办税员合格证的会计人员办理纳税事项办法。这一办法，完善了企业涉税事项的会计核算，可以说是建立我国企业税务会计的初步探索。与企业财务会计、管理会计相比较，企业税务会计的特殊性体现在三个万面：（一）企业税务会计要在税法的制约下操作对于企业财务会计核算方法、处理方法等，企业可以根据《企业会计准则》和《企业财务通则》，并结合自身生产经营实际需要加以选择。但作为企业税务会计，必须严格按照税法（条例）及其实施细则的规定运作，受税收规定制约，不能任意选择或更改。例如企业财务会计、管理会计在固定资产的折旧上、可在现行财务制度规定的平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年限总和法等几种方法中选择，采用其中一种；在存货核算中，企业可在加权平均法、后进先出法、先进先出法等五种方法中选择。但企业税务会计只能依照税收规定的固定资产折旧方式及存货核算方法进行核算，并需报税务机关批准或备案。也就是说，企业的经济行为和财务会计核算涉及到税务问题时，应以税收规定为依据进行相应的会计处理；财务会计制度与税收规定要求不一致时，应以税收规定为准绳，进行必要的调整。（二）企业税务会计是反映和监督企业履行税收义务的工具企业税务会计作为会计学科的一个分支，对企业以货币表现税务活动的资金运动过程进行系统。全面的反映和监督，具有其相对的独立性和特殊性。因为税收规定的计税依据与企业会计记载反映的依据并不总是一致的，处理方法、计算口径不可避免地会出现差异。对此，企业税务会计应有一套自身独立的处理准则，通过税务会计工作所反映出来的情况，保证企业的税务活动按照税收规定进行，使应纳税金及时、足额地解缴，防止偷、逃、、欠税问题发生，保证企业认真、完整、正确地履行纳税义务，避免因不熟悉税收规定、未尽纳税义务而受处罚所导致的损失。（三）企业税务会计具有税收筹划的作用企业税务会计不仅仅是对税务资金运动的反映和监督，而且能通过税负因素分析等方法，使纳税人更加明确地利用合法手段来达到保护自己的合法权益的目的。具体地说，是指企业税务会计依据税收的具体规定和自身生产经营的特点，筹划企业的经营方式及纳税活动，使之既依法纳税，又可享受税收优惠，实现企业不多缴税、减轻税负的目的。二、设立企业税务会计的必要性（一）设立企业税务会计是税收制度与会计制度的差别日趋明显的必然要求目前，企业纳税仍然依赖于财务会计的账簿和报表，其财务人员在申报纳税时，头脑中往往没有税务资金流动的清晰、完整，系统的观念，导致在多层次、多环节、多税利的复合税制下显得无能为力。在较多的情况下只能机械地接受税务机关的指示或处理。在现实情况下，企业税务会计只能成为财务会计的简单附属，而财务会计又不能全面行使税务会计的职能，二者互相牵制，影响了各自职能的充分发挥。现行的税制已日趋完善，它与会计制度的差别越来越明显。（l）目的不同。财务会计所提供的信息，除了为综合部门及外界有关经济利益者服务外，更主要的是为企业本身的生产经营服务；而企业税务会计则要根据现行税收规定和征收办法计算应纳税额，正确履行纳税义务。例如纳税申报和税款解缴是税收资金运动的结果和终点，是税务会计应反映和监督的重要内容。由于各税种的计税依据和征税方法不同，同一税种在不同行业的纳税人之间的会计核算方法也不尽一致，所以反映各种税款缴纳的方法各不相同。企业应按税收规定，结合本行业会计特点进行正确的核算。（2）核算基础、处理方法不同。当前企业会计准则和财务通则规定，企业的财务会计必须在“收付实现制”与“权责发生制”中选择一种作为会计核算基础，一经选定，不得更改。而企业税务会计则不同。因为根据税收规定，在计算应税所得时既要保证纳税人有立即支付货币资金的能力和税务机关有征收当前收入的必要性，又要考虑征收管理方便，所以税收制度是收付实现制与权责发生制的结合，是实施会计处理的“联合基础”。例如房产税，商品房一经售出，即使购买方未付清房款，房地产商都得按“权责发生制”记入收入；但税法考虑到房地产商支付税款能力，规定根据房地产商是否收到房款来确定纳税时间，即以“收付实现制”作税务会计基础。又如企业计提上缴主管部门管理费时，先按权责发生制加以提存，到年终时，如未付出，按税收规定则应按收付实现制予以冲回，并入本年损益，缴纳所得税。（3）计算损益的程序和结果不同。企业税务会计从经营收入中扣除经营成本费用的标准与财务会计不同。如财务会计把违法经营的罚款和被没收财物的折款从营业外支出科目中列支，即准予在利润结算前扣除，但税收规定则不允许在计算应税所得时扣除。（4）企业税务会计坚持历史成本，不考虑货币时间价值，而这种价值正是财务会计、管理会计进行核算的重要内容。（5）企业税务会计要对纳税申报、税款解缴、税款减免、税收筹划进行专门核算。而企业财务会计则把以上项目作为附属，这些差异，成为税务会计单独设立的前提条件。（二）设立企业税务会计是完善税制及税收征管的必然选择一是企业配备既懂税收规定、又精通会计业务的专门税务会计人员，根据税收规定和生产经营情况及时计算、申报纳税，及时、正确履行纳税义务，有助于保证国家税款及时、足额上缴。二是有利于分清税企权责，使税务人员从繁杂的财务账簿、报表检查中解脱出来，利用更少的人力全面高效地履行税务机关应有的职责。三是有利于税制结构的完善。企业税务会计相对独立于财务会计、管理会计之后，企业税务人员能对企业税务资金的运动情况进行潜心研究，有助于税务机关发现税收征管的薄弱环节及税制的不完善之处，从而促进税收征管走上法制化和规范化的轨道，进一步加速税制完善的进程。（三）设立企业税务会计是企业追求自身利益的需要企业作为纳税人应忠实地履行纳税义务，不得片面地为了追求企业利润的最大化和纳税额的最小化而乱挤成本、扩大费用开支范围、扩大或多报免税产品、转移销售收入、多提专用基金、搞两套账、私设小金库等，更不能搞明拖暗抗、明漏实偷。企业在自身法人地位得到承认的前提下，一方面要认真履行纳税义务，另一方面也应充分享受纳税人的权利，如有权申请减税、免税、退税；有权请求税务机关解答有关纳税问题；有权对税务处罚要求举行听证；有权向上一级税务机关提出复议；对上一级税务机关的复议决定不服时，有权向人民法院起诉；对税务人员营私舞弊的行为，有权进行检举或控告；有权在税收规定容许的前提下确定企业类型、企业经营方式，以减轻自身税负等。要充分享受纳税人的权利，必须熟知税收规定，不仅要熟知税法原理，更应精通各税种的实施细则、具体规定和补充规定等；不仅要站在征税人角度熟知税收规定，还应站在纳税人角度正确进行有关纳税的会计处理，并适时做出符合企业利益的、明智的财务决策。（四）设立企业税务会计是企业正确处理企业与国家之间分配关系的最佳途径企业因自身利益的需要在企业会计学科领域中研究企业纳税及其有关的财务决策和会计处理，首先，是为了完整、准确地理解和执行税收规定。不能片面地只为缓缴税、少缴税、不缴税。纳税人应树立牢固的纳税意识和责任感，正确处理企业和国家之间的分配关系。在政策允许下，企业争取获得纳税方面的优惠待遇则属常理。其次，如果现行税收规定中存在某些“灰色地扩，纳税人从自身利益出发，采取避重就轻、避虚就实等策略也属合乎情理和法规之举。目前，国际上合理避税已很普遍，纳税人树立避税意识，既是明智之举，也是社会进步的体现。当然税务机关在税务实践中，对发现的税收立法、执法中存在的漏洞和问题，应及时采取补救措施，堵塞漏洞。从这个意义上说，设立企业税务会计是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径。三、建立我国企业税务会计应注意的几个基本问题（一）我国企业税务会计应遵循的原则1．遵循税法的原则。企业税务会计所反映的企业的税务活动是否合法、正确的标准只能是国家税法。因此，在企业税务会计工作中，必须严格执行税法中有关计税依据与会计处理的规定，这些规定涉及到账簿、凭证、会计基础、会计年度、计算单位和申报制度，特别是涉及到资产会计处理”，这方面的规定更加详细。企业税务会计活动的全过程，必须严格遵守国家税收法规。2．灵活操作原则。这里所说的“灵活操作”包含两个方面的内容。一是指企业在进行税务会计活动中，对于那些与企业纳税关系相对重要的会计事项，应分别核算、分项反映，力求准确；而对于那些与企业纳税关系相对次要或无关的会计事项，在不影响纳税资料真实性的情况下，则可适当简化或省略。二是指核算与监督相结合。因为纳税申报期一般是在企业会计核算终了之后，如外商投资企业和外国企业所得税法规定，“外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所应当在每次预缴所得税的期限内，向当地税务机关报送预缴所得税申报表；年度终了后四个月内，报送年度所得税申报表和会计决算报表。”因此，企业既要在日常的会计活动中正确核算各种应纳税金，又要做到核算和监督相互配合，加强事前、事中、事后监督，及时发现并纠正不符合税收规定的行为，以免企业遭受处罚，造成不必要的损失。3．寻找适度税负原则。税务会计的一项重要目标就是为企业管理人员、投资者及债权人提供准确的纳税资料和信息，以促进企业生产发展，提高经济效益。对此，企业的税务会计人员应深刻理解现行税收规定的有关精神，在符合或不违反的前提下，进行税收筹划。国家的税收政策是根据全国的经济情况制定的，具体到某一地区、某一行业、某一产品、某一项目，可能因主、客观原因而使经济状况相对悬殊，有的可能获得推迟纳税期或减免税照顾，有的就可能不予照顾。企业一方面要综合权衡各种投资方案、经营方案与纳税方案，使其形成最佳组合，从而达到利润最大化或每股收益最大化的目的。另一方面，企业税务会计活动，从企业经营收入的取得到利润的形成以及计税、纳税都要真实反映、正确核算，不允许任何隐匿收入和利润的现象发生，正确处理国家与企业之间的经济利益关系，及时、足额地向国家缴纳税款。4．会计核算的一般原则。即会计核算总体上的客观性、可比性、一贯性原则，会计资料信息质量方面的相关性、及时性、明晰性原则，会计修订方面的谨慎性、重要性原则。它们体现着社会化大生产对会计核算的基本要求，是对会计核算基本规律的高度概括和总结。（二）我国企业税务会计的对象、内容及核算方法具体地说，企业税务会计的对象就是纳税人在其生产经营过程中可用货币表现的与税收相关的经济活动。在实际工作中企业税务会计应包括以下内容：1．确定企业税务会计的纳税基础，即税务登记、变更登记、重新登记、注销登记和纳税申报。2．流转税、所得税两大税金的会计处理及企业生产经营过程中各环节应纳税种的会计处理。3．企业纳税申报表的编制及分析等。（三）我国企业税务会计应遵循的基本制度1．财务会计制度是根据《会计法》、《企业会计准则》及《企业财务通则》的要求制定的，与其它专业会计一样，税务会计也必须遵照执行。只有当这些制度与税收规定有差别时，才按税收的规定执行。2．纳税申报制度。纳税申报制度，是企业履行纳税义务的法定程序，按规定向税务机关申报缴纳应缴税款的制度。企业税务会计应根据各税种的不同要求真实反映纳税申报的内容。3．减免税、退税与延期纳税的制度。企业可按照税收规定，申请减税、免税、退税和延期纳税。按照税务机关的具体规定办理书面申报和报批手续，应附送有关报表，以供税务机关审查。批准前，企业仍应申报纳税；减免税到期后，企业应主动恢复纳税。4．企业纳税自查制度。企业纳税自查，是企业自身监督本单位履行纳税义务，防止和纠正错计税、少缴税、欠税的一种手段。企业内部对账务、票证、经营、核算、纳税情况等进行自行检查，以避免应税方面的疏漏而给企业造成不应有的损失。四、对设立企业税务会计的几点建议要把企业税务会计从财务会计、管理会计中分立出来，其中虽然涉及许多方面的问题，有些甚至还要补充和修订《会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等等。但随着会计电算化的日益完善和普及，企业税务会计的具体操作并不是一件繁琐的工作。田会计电算化给税务会计所带来的便利、快捷和高效必将成为税务会计迅速普及的巨大推动力。目前，企业税务会计在我国基本上还处于构想阶段，如何让其初具雏型，笔者认为要在以下几个方面做出努力。（一）人才方面如果说税务会计的最重要的目标是促进企业生产发展，提高经济效益，那么税务会计的业务素质则是税务会计保持旺盛生命力的核心和保证。税务会计作为融会计知识、税务知识、法律知识及其相应的实际工作经验为一体的高智能活动主体，首先需要社会为其提供充足的业务培训机会：l．在高等教育中开设与“税务会计”相关的课程，培养具有较深会计理论、税收理论及法律理论功底的专业人才。2．税务机关应给企业税务会计常年提供咨询服务和培训的机会，以使企业税务会计及时掌握最新的税收规定和征管制度。3．企业应树立正确的纳税观念，选拔符合税务机关和企业要求人员担任税务会计，并为其提供培训、调研机会，保证税务会计质量的不断提高。（二）组织方面健全的组织形式是保证企业税务会计工作规范化、科学化的必要条件。就我国现状来看，要设立企业税务会计，还必须建立注册税务会计师协会，定期组织税务会计资格考试，保证企业税务会计具有一定水准的执业素质；并对税务会计运行过程中出现的问题进行分析和研究，为完善税收规定和企业决策提供参考。另外，还应制定约束企业税务会计行为的条例或规定，以减少企业税务会计不合法行为的发生。（三）法治方面随着税务会计的诞生，企业会计可能会把注意力更多地放在如何在合法或不违法的情况下为企业制订出最佳的纳税方案上。这便对企业管理及税收征管提出了更高的要求。一方面要求企业用制度的形式规定税务会计必须遵循的准则，规定企业的其他管理人员不能为达到某种目的而强行要求税务会计做出违法行为，从而为企业税务会计营造良好的法制环境。另一方面要求税务人员要在有法可依的基础上，做到有法必依、执法必严、违法必究，减少税务管理上的人治现象。