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我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
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房地产参考文献范例
参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
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近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
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房地产评估报告
房地产评估报告，报告具有成文事后性的特点，随着社会的发展，越来越多的事务都会使用到报告，不管是在校社工还是职场人都需要学会写报告，以下为大家分享房地产评估报告。
一、 委估项目
*公司所属房产抵押贷款估价项目
二、 委托方
名称：*公司
地址：
三、 估价方
名称：*房地产评估咨询有限公司
地址：
证书号： 资质等级：
法定代表人：
四、 估价对象概况
估价对象位于，其合法产权人为*公司，建筑面积共平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观成新，房屋所有权证号码为。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为。
五、 估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、 估价时点
20xx年8月15日
七、 价值定义
采用公开市场价值标准
八、 估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、 估价依据
1. 委托方提供的资料
(1)委托书;
(2)委托方企业营业执照复印件;
(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、 估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、 估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
十二、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
①中介服务费：5%--6%
②契税：4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加：
④所得税：20%
⑤过户手续费：2%左右
⑥印花税：‰
⑦其它费用
十三、估价人员
中国注册房地产估价师
注册号：
中国注册房地产估价师
注册号：
十四、估价作业时间
20xx年8月12日—
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
评估人：
20xx年XX月3日
一、委托方
单位名称：XXXXX
单位住址：
联系电话：XXXXX
二、估价方
机构名称：XX房地产评估有限公司
单位住址：XX市X路X号X大厦22楼
法定代表人：XX
联系电话：X
三、估价对象
一 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为，其中含公摊面积。
⑵XXXXX位于XX市XXXXX，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。XXXXX外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖;
内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项;电照线路暗设;每层设公共卫生间，装修中档;XXXXX配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般;设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周围环境
估价对象位于XX市XXXXX第12层B8号，正南方靠XXX方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。
二 权益状况
委估对象位于XX市XXXXX第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第XXX号，权属XXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
五、估价时点
XX年X月X日。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)
即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。
七、估价依据
一 行为依据
《委托评估函》。
二 法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
三 取价依据
《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。
四 产权依据
《房屋所有权证存根》邕房权证字第XXX号.
八、估价原则
一 合法原则。
二 公平原则。
三 最高最佳使用原则。
四 替代原则。
五 估价时点原则。
六 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
房地产价格及单价 小写 大写
房地产正常价格 1136000元 壹佰壹拾叁万陆仟圆整
房地产正常单价 3070元/m2 叁仟零柒拾圆整每平方米
房地产拍卖底价 909000元 玖拾万零玖仟圆整
房地产拍卖单价 2457元/m2 贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米
十一、估价作业日期
XX年X月X日至X月X日。
十二、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。
十三、估价人员
估价师签名 资格证书号 估价师签名
XXX XXXXX
XXX XXXXX
一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者
1、委托方：XX市XX区人民法院
2、产权持有者：XXX。产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
3、评估报告使用者：委托方及委托方指定的其他报告使用者
二、评估目的
因XXX与YYY的执行纠纷一案.，需确定委估机器设备的市场价值。本次评估目的为该行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估范围和评估对象根据XX市XX区人民法院司法鉴定委托书、查封扣押清单，经现场勘查盘点，制作盘点清单，并由经办法官、申请执行人和被执行人代表确认签字。具体为
机器设备详细情况如下：
共6套设备,分别为LH450/13铜大拉链退火机组、JLK-630/6+12+18+24+30框式绞线机、CCV 500KV XLPE 交联电缆生产线、35KV三层共挤干法交联生产线、RN-A绝缘生产线和Φ1600/1+1+3成缆机,详见《机器设备清查评估明细表》
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的'情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是20XX年8月11日。
评估基准日的选择是委托方根据评估目的、评估要求及评估目的所对应的经济行为所定的交易时点确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
XX市XX区人民法院司法评估委托书(20XX)甬海法评字第110号。
(二)准则依据
1. 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号);
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号);
3. 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);
4. 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);
5. 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号);
6. 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);
7. 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);
8. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
9. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)。
(三)产权依据
产权归属最终需由XX市XX区人民法院确定。
(四)取价依据
1、相关网站;
2、评估人员现场勘察记录;
3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
根据本次评估特定目的，结合被评估资产的实际状况以及评估数据的可搜集性，本次评估将对机器设备项目采用重置成本法、对动产项目采用市场法予以确定资产价值。并充分考虑期后司法处置整体变现因素。
成本法是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素确定资产评估价值。
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于20XX年8月11日对纳入此次评估范围内的资产进行了评估。主要评估过程如下：
接受委托：20XX年8月11日，接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和计划安排，经与委托方协商，拟定了相应的评估计划。
现场实地勘察：包括查验评估范围内的机器设备等实物状态。
评定估算：评估人员根据企业实际情况确定委估资产的评估方案，明确具体评估参数和价格标准，进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
内部审核、征求意见及出具报告：项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、稽核部三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：
1. 一般假设
国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
2. 特殊假设
有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
评估结论：经评估，委托评估的机器设备评估价值为人民币14,4XX,元(大写壹仟肆佰肆拾壹万伍仟贰佰叁拾元整)。
以上评估结论详见评估明细表。
上述评估结论是根据我们的评估工作而得出的，不包括下述“十一、特别事项说明”中所披露的相关事项对其可能产生的影响。
房地产资产评估报告或房地产估价报告一般都有个格式：估价报告的规范格式 封面：（标题：）房地产估价报告估价项目名称：（说明本估价项目的全称）委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号） 目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告（一）（二）…五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）（一）（二）…六、附??Br> （一）（二）… 致委托方函：（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日） 估价师声明：（标题：）估价师声明我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7 （其他需要声明的事项）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名） 估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件） 估价结果报告：（标题：）房地产估价结果报告（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 估价技术报告：（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） 附件：（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
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PLC概述及维护
摘要：针对在信号系统与外部接口设计中广泛使用的PLC，本文介绍了PLC的概况和使用中的常见问题处理。
Abstract: In view of the signaling system with exterior connection design in widespread used PLC, this article introduced PLC’s survey and frequently malfunctions.
关键词：PLC, 接口，故障，维修，地铁，信号
Key words: PLC, Interface, Malfunction，Maintenance, Subway，Signaling
中图分类号： U231+.7 文献标识码：A文章编号：
一、背景及基本概念
背景
在信号系统中的设计中，越来越多的使用PLC作为内部及外部接口的元器件，而接口的问题一直是设备调试、维护中比较难于掌握的。所以作为工程人员就需要对PLC的工作原理，及常见的问题有一定的了解。
基本概念
定义
PLC即可编程控制器PROGRAMMABLE LOGIC CONTROLLER 的简称。国际电工委员会(IEC)颁布了对PLC的规定：可编程控制器是一种数字运算操作的电子系统，专为在工业环境下应用而设计。它采用可编程序的存贮器，用来在其内部存贮执行逻辑运算、顺序控制、定时、计数和算术运算等操作的指令，并通过数字的、模拟的输入和输出，控制各种类型的机械或生产过程。可编程控器及其有关设备，都应按易于与工业控制系统形成一个整体，易于扩充其功能的原则设计。
PLC具有通用性强、使用方便、适应面广、可靠性高、抗干扰能力强、编程简单等特点。
PLC的结构及基本配置
一般讲，PLC分为箱体式和模块式两种。但它们的组成是相同的，对箱体式PLC，有一块CPU板、I/O板、显示面板、内存块、电源等，当然按CPU性能分成若干型号，并按I/O点数又有若干规格。对模块式PLC，有CPU模块、I/O模块、内存、电源模块、底板或机架。无任哪种结构类型的PLC，都属于总线式开放型结构，其I/O能力可按用户需要进行扩展与组合。PLC的基本结构框图如下：
图1
一、CPU：
PLC中的CPU是PLC的核心，起神经中枢的作用，每台PLC至少有一个CPU，它按PLC的系统程序赋予的功能接收并存贮用户程序和数据，用扫描的方式采集由现场输入装置送来的状态或数据，并存入规定的寄存器中，同时，诊断电源和PLC内部电路的工作状态和编程过程中的语法错误等。进入运行后，从用户程序存贮器中逐条读取指令，经分析后再按指令规定的任务产生相应的控制信号，去指挥有关的控制电路，
与通用计算机一样，主要由运算器、控制器、寄存器及实现它们之间联系的数据、控制及状态总线构成，还有外围芯片、总线接口及有关电路。它确定了进行控制的规模、工作速度、内存容量等。内存主要用于存储程序及数据，是PLC不可缺少的组成单元。
CPU模块的外部表现就是它的工作状态的种种显示、种种接口及设定或控制开关。一般讲，CPU模块总要有相应的状态指示灯，如电源显示、运行显示、故障显示等。箱体式PLC的主箱体也有这些显示。它的总线接口，用于接I/O范本或底板，有内存接口，用于安装内存，有外设口，用于接外部设备，有的还有通讯口，用于进行通讯。CPU模块上还有许多设定开关，用以对PLC作设定，如设定起始工作方式、内存区等。
二、I/O模块：
PLC的对外功能，主要是通过各种I/O接口模块与外界联系的，按I/O点数确定模块规格及数量，I/O模块可多可少，但其最大数受CPU所能管理的基本配置的能力，即受最大的底板或机架槽数限制。I/O模块集成了PLC的I/O电路，其输入缓存器反映输入信号状态，输出点反映输出锁存器状态。
三、电源模块：
有些PLC中的电源，是与CPU模块合二为一的，有些是分开的，其主要用途是为PLC各模块的集成电路提供工作电源。同时，有的还为输入电路提供24V的工作电源。电源以其输入类型有：交流电源，加的为交流220VAC或110VAC，直流电源，加的为直流电压，常用的为24V。
四、底板或机架：
大多数模块式PLC使用底板或机架，其作用是：电气上，实现各模块间的联系，使CPU能访问底板上的所有模块，机械上，实现各模块间的连接，使各模块构成一个整体。
PLC的通信及编程
PLC具有通信联网的功能，它使PLC与PLC 之间、PLC与上位计算机以及其它智能设备之间能够交换信息，形成一个统一的整体，实现分散集中控制。现在几乎所有的PLC新产品都有通信联网功能，它和计算机一样具有RS-232接口，通过双绞线、同轴电缆或光缆，可以在几公里甚至几十公里的范围内交换信息。
当然，PLC之间的通讯网络是各厂家专用的，PLC与计算机之间的通讯，一些生产厂家采用工业标准总线，并向标准通讯协议靠近，这将使不同机型的PLC之间、PLC与计算机之间可以方便地进行通讯与联网。
PLC编程
PLC的编程语言与一般计算机语言相比，具有明显的特点，它既不同于高级语言，也不同与一般的汇编语言，它既要满足易于编写，又要满足易于调试的要求。目前，还没有一种对各厂家产品都能兼容的编程语言。如三菱公司的产品有它自己的编程语言，OMRON公司的产品也有它自己的语言。但不管什么型号的PLC，其编程语言都具有以下特点：
1. 图形式指令结构：程序由图形方式表达，指令由不同的图形符号组成，易于理解和记忆。系统的软件开发者已把工业控制中所需的独立运算功能编制成象征性图形，用户根据自己的需要把这些图形进行组合，并填入适当的参数。在逻辑运算部分，几乎所有的厂家都采用类似于继电器控制电路的梯形图，很容易接受。如西门子公司还采用控制系统流程图来表示，它沿用二进制逻辑组件图形符号来表达控制关系，很直观易懂。较复杂的算术运算、定时计数等，一般也参照梯形图或逻辑组件图给予表示，虽然象征性不如逻辑运算部分，也受用户欢迎
2. 明确的变数常数：图形符相当于操作码，规定了运算功能，操作数由用户填人，如：K400，T120等。PLC中的变量和常数以及其取值范围有明确规定，由产品型号决定，可查阅产品目录手册。
3. 简化的程序结构：PLC的程序结构通常很简单，典型的为块式结构，不同块完成不同的功能，使程序的调试者对整个程序的控制功能和控制顺序有清晰的概念。
4. 简化应用软件生成过程：使用汇编语言和高级语言编写程序，要完成编辑、编译和连接三个过程，而使用编程语言，只需要编辑一个过程，其余由系统软件自动完成，整个编辑过程都在人机对话下进行的，不要求用户有高深的软件设计能力。
5. 强化调试手段：无论是汇编程序，还是高级语言程序调试，都是令编辑人员头疼的事，而PLC的程序调试提供了完备的条件，使用编程器，利用PLC和编程器上的按键、显示和内部编辑、调试、监控等，并在软件支持下，诊断和调试操作都很简单。
二、PLC维护
维护概述
一般各型PLC均设计成长期不间断的工作制。对于地铁维护人员来讲，是不需要更改PLC内部程序的。但是在调试期间就需要对相应动作进行修改。
查找故障的设备
PLC的指示灯及机内设备，有益于对PLC整个控制系统查找故障。编程器是主要的诊断工具，他能方便地连到PLC上面可以观察整个控制系统的状态。根据PLC厂家的不同编程器也有区别，有的是运行在PC上的软件，有的是一个专用的设备。
查找故障顺序
根据下列问题，并根据发现的合理动作逐个否定。一步一步地更换PLC中的各种模块,直到故障全部排除。所有主要的修正动作能通过更换模块来完成, 除了一把螺丝刀和一个万用电表外，并不需要特殊的工具。
1、PWR(电源)灯亮否?如果不亮，在采用交流电源的框架的电压输入端(98-162VAC或195-252VAC)检查电源电压;对于需要直流电压的 框架，测量+24VDC和0VDC端之间的直流电压，如果不是合适的AC或DC电源，则问题发生在PLC之外。如AC或DC电源电压正常，但PWR灯不亮，检查保险丝，如必要的话，就更换CPU框架。
2、PWR(电源)灯亮否?如果亮，检查显示出错的代码，对照出错代码表的代码定义，做相应的修正。
3、RUN(运行)灯亮否?如果不亮，检查编程器是不是处于PRG或LOAD位置，或者是不是程序出错。如RUN灯不亮，而编程器并没插上，或者编程器处于RUN方式 且没有显示出错的代码，则需要更换CPU模块。
4、BATT(电池)灯亮否?如果亮，则需要更换锂电池。由于BATT灯只是报警信号，即使电池电压过低，程序也可能尚没改变。更换电池以后， 检查程序或让PLC试运行。如果程序已有错，在完成系统编程初始化后，将录在磁带上的程序重新装入PLC。
在日常的维修活动中，可以根据故障统计来准备备品备件，并不需要准备整个PLC。掌握了故障判断方法后，可以进行针对性地更换，这样可以减少维修成本，增加维修效率。
三、总结
了解PLC的组成部分及工作原理，可以更加准确的对PLC进行故障判断，在系统设计和生产使用中要对该系统的设备消耗、元器件设备故障发生点有清楚的估计，可以减少安装调试、维修成本，延长PLC控制系统的寿命。
在信号设计过程中有过把系统改复杂的现象，如采用复杂的控制方式和设备来实现，本可以用简单装置来实现的控制，违背了经济、简单、实用的原则，并可能会增加故障率。另外我们在信号系统中大多使用PLC处理接口信息，所以在设计过程中要尽量将接口信息容易识别，这样在出现故障时，能够尽快判断故障的归属方，便于地铁的运营管理。
分析故障或处理故障时也要注意系统性，要综合的考虑系统的各个输入输出才能能准确地判断故障点。
浅析PLC控制技术
[摘要]PLC是Programmable Logic Controller的缩写,即可编程逻辑控制器。IEC对PLC的定义是:PLC是一种数字运算操作的电子系统,专为在工业环境下应用而设计。它采用可编程序的存贮器,用来在其内部存贮执行逻辑运算、顺序控制、定时、计数和算术运算等操作的指令,并通过数字的、模拟的输入和输出,控制各种类型的机械或生产过程。
[关键词]PLC技术发展现状发展趋势
中图分类号:TP3文献标识码:A文章编号:1671-7597(2009)1210064-01
一、PLC技术的概念
PLC即可编程控制器(Programmable logic Controller,是指以计算机技术为基础的新型工业控制装置。在1987年国际电工委员会(International
Electrical Committee)颁布的PLC标准草案中对PLC做了如下定义:“PLC是一种专门为在工业环境下应用而设计的数字运算操作的电子装置。它采用可以编制程序的存储器,用来在其内部存储执行逻辑运算、顺序运算、计时、计数和算术运算等操作的指令,并能通过数字式或模拟式的输入和输出,控制各种类型的机械或生产过程。PLC及其有关的外围设备都应该按易于与工业控制系统形成一个整体,易于扩展其功能的原则而设计。”
二、PLC技术的发展历史
1968年,通用汽车对外公开招标,寻求新的电气控制装置,1969年,美国数字设备公司制成的首台plc,1971年日本从美国引进了PLC技术加以消化,由日本公司研制成功了日本的第一台PLC。从70年代初开始,不到三十年时间里,PLC生产发展成了一个巨大的产业,据不完全统计,现在世界上生产PLC及其网络的厂家有二百多家,生产大约有400多个品种的PLC产品。其中在美国注册的厂超过100家,生产大约二百个品种;日本有60～70家PLC厂商,也生产200多个品种的PLC产品;在欧洲注册的也有几十家,生产几十个品种的PLC产品PLC产品的产量、销量及用量在所有工业控制装置中居首位,市场对其需求仍在稳步上升。进入二十世纪九十年代以来,全世界PLC年销售额以达百亿美元而且一直保持15%的年增长的势头。
三、我国PLC技术的发展现状
我国研究PLC技术起步较晚,但发展速度较快。中国电力科学研究院自1997年开始研究PLC技术,主要考虑PLC技术用于低压抄表系统,传输速率较低。1998年开发出样机,并通过了试验室功能测试,1999年在现场进行试运行,获得了产品登记许可。1999年5月开始进行PLC系统的研究开发工作。主要对我国低压配电网络的传输特性进行了测试,并对测试结果进行了数据处理和分析,基本取得了我国低压配电网传输特性和参数,为进行深入研究和系统开发提供依据。2000年开始引进国外的PLC芯片,研制了2Mbps的样机,2001年下半年在沈阳供电公司进行了小规模现场试验,实验效果良好,并于6月20日在沈阳通过验收。验收委员会通过现场检测认为,该实验从中国配电网的实际传播特性出发,对电力线通信技术的理论、实际应用和工程技术进行了开创性研究,在国内率先研制成功2Mbps和14Mbps高速电力线通信系统,建立了我国第一个电力线宽带接入实验网络;实现了自家庭至配电开关柜的高速电力线数据通信,并将办公自动化系统延伸至家庭。该实验的成功标志着我国已经全面掌握了高速电力线通信的核心技术,具备了研制生产这种技术实用化设备的能力。据悉,今年年底以前将建成200户的试验网络。
我国工业控制自动化的发展道路,大多是在引进成套设备的同时进行消化吸收,然后进行二次开发和应用。目前我国工业控制自动化技术、产业和应用都有了很大的发展,我国工业计算机系统行业已经形成。工业控制自动化技术正在向智能化、网络化和集成化方向发展。
四、PLC的未来发展趋势
1.功能向增强化和专业化地方向发展,针对不同行业的应用特点,开发出专业化的PLC产品,以此来提高产品的性能和降低产品的成本,提高产品的易用性和专业化水平。
2.规模向小型化和大型化的方向发展,小型化是指提高系统可靠性基础上,产品的体积越来越小,功能越来越强;大型化是指应用在工业过程控制领域较大的应用市场,应用的规模从几十点扩展到上千点,应用功能从单一的逻辑运算扩展几乎能满足所有的用户要求。
3.系统向标准化和开放化方向发展,以个人计算机为基础,在Windows平台上开发符合全新一体化开放体系结构的PLC。通过提供标准化和开放化的接口,可以很方便地将PLC接入其它系统。
五、PLC技术的特点
1.配套齐全,功能完善,适用性强:PLC发展到今天,可以用于各种规模的工业控制场合。除了逻辑处理功能以外,现代PLC多具有完善的数据运算能力,可用于各种数字控制领域。近年来PLC的功能单元大量涌现,使PLC渗透到了位置控制、温度控制,CNC等各种工业控制中。加上PLC通信能力的增强及人机界面技术的发展,使用PLC组成各种控制系统变得非常容易。
2.系统的设计、建造工作量小,维护方便,容易改造:PLC用存储逻辑代替接线逻辑,大大减少了控制设备外部的接线,使控制系统设计及建造周期大为缩短,同时维护变得容易起来。更重要的是可以使同一设备经过改变程序改变生产过程。
3.体积小,重量轻,能耗低:以超小型PLC为例,新近出产的品种底部尺寸小于100mm,重量小于150g,功耗仅数瓦。由于体积小很容易装入机械内部,是实现机电一体化的理想控制设备。
六、PLC应用中应注意的问题
PLC是专门为工业生产服务的控制装置,通常不需要采取什么措施,就可以直接在工业环境中使用。但是,当生产环境过于恶劣时,就不能保证plc的正常运行,因此在使用中应注意以下环境问题。
1.温度:PLC要求环境温度在0-55℃,安装时不能放在发热量大的元件下面,四周通风散热的空间应足够大,基本单元和扩展单元之间要有30mm以上间隔;开关柜上、下部应有通风的百叶窗,防止太阳光直接照射;如果周围环境超过55℃,要安装电风扇强迫通风。
2.湿度:为了保证PLC的绝缘性能,空气的相对湿度应小于85%(无凝露)。
3.震动:应使PLC远离强烈的震动源,防止振动频率为10-55hz的频繁或连续振动。当使用环境不可避免震动时,必须采取减震措施,如采用减震胶等。
4.空气:避免有腐蚀和易燃的气体,例如氯化氢、硫化氢等。对于空气中有较多粉尘或腐蚀性气体的环境,可将PLC安装在封闭性较好的控制室或控制柜中,并安装空气净化装置。
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关于PLC论文的开题报告
院（系）名称
专业名称
年 级
学生姓名 学 号 指导教师姓名
填表时间： 201XX 年3 月 20 日
机电工程系 机电一体化 09机电三班袁照兰
填 表 说 明
（1）胜任的。 传统的智能控制是一种技术的事先安排，说到底是一种程序控制，是一种周期性的系统自动控制，实际上还算不上智能。而真正的智能电梯应更具人性化特点，不仅具有传统的人工智能的所有优点，而且还有传统的人工智能无法比拟的东西，具有动念和随机处理各种问题的能力，诸如能根据轿厢内的情况和各层的候梯信息，自动地制定每次最优的运动速度和停车政策；自动选择运动方面；双向语音交流；到达目的层的语音提示等，让乘客有更多的主动性，使大楼交通运输实现真正的人机对话。智能化要求电梯有自动安全检测功能，让电梯自己能够检测到电梯的故障所在，并及时报警予以排除。
(2)安全。 运行安全是电梯的根本和关键。可以说，电梯的全部其他工作都是以此为中心展开的，使电梯安全运行更有保障。运行安全不仅要消除电梯启动时较强的电磁辐射，使用安全材料和运行稳定，而且要有一种良好的视觉效果，让每一位乘客在宽敞、明亮轿厢内有安全、舒适的好心情。同时，电梯运行安全也要求电梯在运行中发生故障时，不但要使乘客容易与外界沟通联系，而且电梯本身应当能自动播放让乘客感到放松的音乐，彻底消除产生紧张不安的情绪。当小孩和老人乘坐时，电梯对他们应给予一种如同家人般的照顾，不但让老人和孩子感到方便和舒适，而且更让其家人感到放心。电梯运行安全还要求电梯有自动休眠功能，使电梯在保证运行效率最高的同时，使电梯能最大限度地得到休眠。
(3)与环境的协调和平衡，包括以下几个方面：
①视觉协调。有人曾经做过环境色彩是否对人有影响的研究。该研究发展：视觉不协调的环境色彩对人的情绪、精神影响非常大。色彩宜人，格调高雅，制作精良的电梯，有一种视觉上的舒适。用料低廉，款式陈旧，色彩沉闷，甚至破破烂烂的电梯，乘客视觉协调无从谈起，国内的许多电梯公司对此的`重视是远远不够的，甚至不少通过引进国外技术国产化的电梯也显露出一副土生土长的容貌。
②消除电磁辐射。如前所述，由于电梯是大楼里频繁起制动的大容量电器是电磁干扰的元凶，所以绿色电梯必须是一个达到自身对大楼电磁干扰最小，而又不被其他电磁干扰影响的建筑机电设备。这样不仅可以保证乘客的身心健康，而且也可以保证大楼、大厦中的大楼的办公自动化、楼宇自动化、通讯自动化的正常运转。
③舒适感。通过采用高载频波矢量静音变频器，可降低噪声变换频率及电压。以CPU控制电压及频率的连续变换方式，按人体生理适应要求，利用计算机优化设计而成的理想运行曲线，实现更稳定、更舒适的运行。
对现代化电梯性能的衡量，主要着重于可靠性、安全性和乘坐的舒适性。此外，对经济性、能耗、噪声等级和电磁干扰程度等方面也有相应要求。随着时代的发展，相信电梯行业会越来越贴近生活。
研究的主要内容及所解决的问题
目前，在电梯的控制方式上，主要有继电器控制、PLC控制和微型计算机控制三种。而PlC实际上是一种专用计算机，它采用巡回扫描的方式分时处理各项任务，而且依靠程序运行，这就保证只有正确的程序才能运行，否则电梯不会工作；又由于PLC中的内部辅助继电器及保持继电器等实际上是PLC系统内存工作单元，即无线圈又无触点，使用次数不受限制，属无触点运行，因此，它比继电器控制有着明显的优越性，运行寿命更长，工作更加可靠安全，自动化水平更高。PLC控制是三种控制方式中最具有可靠性、实用性和灵活性的控制方式，它更适合于用在电梯的技术改造和控制系统的更新换代，是电梯控制系统中理想的控制新技术。
电梯的控制是比较复杂的，可编程控制器的使用为电梯的控制提供了广阔的空间，随着PLC应用技术的不断发展，将使得它的体积大大减小，功能不断完善，过程的控制更平稳、可靠，抗干扰性能增强、机械与电气部件有机地结合在一个设备内，把仪表、电子和计算机的功能综合在一起。它已经成为电梯运行中的关键技术。因此，研究plc技术更具有了战略性的意义。
PLC电气工程自动化控制中的应用论文
摘要 ：随着科技水平的不断发展，现代计算机技术已经得到了快速发展，在此优良的环境下，PLC关键技术因此而生。此技术在电器工程控制中得到广泛应用，大大提高了自动化控制水平效率，PLC技术应用及高性能高效率的特点与优势占据现代电气工程市场的大部分，成为电气系统自动化应用中最为广泛的技术之一。
关键词 ：PLC技术；电气工程；自动化；应用
1PLC技术在电气工程自动化控制中的特点
通用性强
在PLC应用过程中能够支持对工业环境的设计，PLC的通用性在运用过程中表现在相对应的装置设备特别齐全，能够满足不同控制对象所需要的不同的要求，同时在PLC使用过程中人与机器能够相互配合及通讯设备良好应用，相关控制工作可行性非常高，操作过程简单易学。PLC技术的通用性大大提高了电气自动化控制中的效率。PLC技术可以和其它设备进行合理的契合以此达到电气工程自动化控制的要求。
可靠性高
PLC实现了对大规模集成电路技术的大幅度应用，对于传统意义上来讲，在接触器的控制系统而言，PLC的好处便在于它省去了大量的硬接点去也就意味着在PLC技术的运用期间故障的发生率会大大的降低，对PLC的系统工程抗干扰能力也有大幅度提升的重要价值。PLC技术相对于其他技术而言可靠性较高，有较强的可参考性。PLC的运行速度快，智能化程度高，集成密度大网络分布范围大，这些特点和优势充分满足了电气工程自动化的需要，也是PLC技术在于电气工程自动化技术的优势因素。
便捷性好
PLC系统支持利用计算机进行现实模拟实验来支持对相关设备的设计安全操作，此行为对减少工作量、加大工作效率有重要效果，同时PLC技术拥有自我诊断的作用，能够在相应合适的时间段内进行相应高效的对于故障进行分析与检测，来对维修提供准确切实的技术及数据支持，来保证系统正常有效率的运行。在PLC控制系统实际应用中，其良好的便捷性为自动控制的完成提供了保障，所以在PLC控制技术的研究中，我们必须加强对系统整体便捷性的技术研究工作，特别是在高温高压等较为恶劣的生产环境及生产过程中，电磁干扰严重的生产环境中，更要提高系统整体的便捷性来达到技术进一步的高效应用。
2PLC技术在电气工程自动化控制中的应用要点
顺序控制技术
在现代社会中，大多数的企业利用PLC技术是作为顺序控制器来用用的，例如在火力电厂及其它电厂中除灰的过程中就要运用PLC技术及控制顺序这项技术，在发电的过程中,能否提高除灰效率的影响因素就是电气工程自动化控制的好坏。提高效率是一个发电厂最重要的目标。为了达到理想，达到合适的效率大幅度提升必须利用PLC技术,PLC技术的重要性就在于在电气工程自动化控制中很大程度地降低了企业的成本，大大减少了劳动力成本工作人员及技术人员可以通过控制适中的程序就可以进行有效的控制来达到减少企业劳动力,达到施工过程中运行效率的提高。目前我国的控制技术已达到了一定的水准，PLC技术也因此得到了广泛的应用及推广。
闭环控制技术
众所周知，电气化自动控制系统分为现场手动系统和机器启动技术，电气化自动控制系统中PLC系统的闭环控制发挥着很大的作用，它可对自动化控制系统的运行造成影响，例如在在动力机开机时PLC模版结合点器自动化系统的运行进行正确的访问，即可确定是否启动或关闭，从当前技术的应用状态来看闭环技术已经在电气化自动工程中发挥着重大的作用。PLC技术与常规控制系统有效率的结合来弥补PLC系统的不足。常规控制系统现已经得到了企业的广泛应用,闭环控制技术现已得到了大众的广泛认知。
开关量控制技术
在传统的电气控制系统中，电磁性电器是电器正常控制系统的主要载体，但电磁性继电器在运行过程中经常会出现故障，严重的降低了电力系统正常运行的能力，在开关量控制过程中，PLC技术采用的大量的电器提高了电气自动化过程中的安全性。也维护了其他电器功能齐全的特点。在满足电力系统设备的同时，简化了电气二次设备接线的过程，再用PLC系统技术时，电气自动化过程故障出现率大幅度降低，辅助开关数量明显减少可集中控制多个断路的运行信号，例如，在火力发电系统中，电气自动化系统在合理运用PLC技术后,技术人员可根据系统运行状况进行合理的调整，保证整个系统的数据处理能力的完整性，实现电气自动化系统的稳定运行。开关量控制的有效实施将保证电气自动化控制应用中的一个里程碑的建立,与传统的电气自动化控制形成鲜明的对比来体现现代电器化自动控制的优势与特点。
网络控制技术
由于神经网络控制具有高性能的特点，能够在很大程度上减少及定位的时间，对于非初始速度的变化进行有效的监控，在神经网络控制中其结构具有多样性复杂性的特点，它能够进行反向和正向的学习计算，在网络控制系统中，可以根据电气参数对速度进行合理的控制及计算，能够在信号处理及其它模式识别方面进行有效的应用，具有非线性一致估计在电气工程自动化控制方面也有很大的应用，网络控制系统及神经网络技术具有较强的一致性及复杂性，在进行操控是对技术人员的要求较高，不需要网络教学模型同时对于故障也有一定的抗低抗性。这就需要企业提高技术人员的能力，加大对于技术人员的培训及专业知识能力的培养。以此来达到网络控制技术高效率的实施。如果企业不能保证技术人员的能力，就不能保证电气工程自动化系统过程中故障的排除。不能达到网络控制技术高性能的实施。
3结束语
PLC技术以处理器为基础建立在数字运算知识向实现自动控制，具有通用性可靠性高的优良特点，对电气自动化的发展有很好的较强的推动作用，PLC技术在电气自动化控制系统中提升了系统的运作效率，提升其灵活性及智能化水平，大大的简化了系统维护程序，降低系统基本成本。可以预测PLC技术在电气化自动控制系统中的应用将越来越广泛，发挥越来越重要的作用。
参考文献：
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[2]傅建斌.试论PLC技术在电气工程电气自动化控制中的应用[J].电子技术与软件工程,2015(67):77-81.
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学术堂提供了参考文献格式并举例说明：(1)期刊[序号] 主要作者.文献题名[J].刊名，出版年份，卷号(期号)：起止页码.例如: [1] 袁庆龙，候文义.Ni-P 合金镀层组织形貌及显微硬度研究[J].太原理工大学学报，2001，32(1)：51-53.(2)专著[序号] 著者.书名[M].出版地：出版者，出版年：起止页码.例如：[2] 刘国钧，王连成.图书馆史研究[M].北京：高等教育出版社，1979：15-18，31.(3)论文集[序号] 著者.文献题名[C].编者.论文集名.出版地：出版者，出版年：起止页码.例如：[3] 孙品一.高校学报编辑工作现代化特征[C].中国高等学校自然科学学报研究会.科技编辑学论文集(2).北京：北京师范大学出版社，1998：10-22.(4)学位论文[序号] 作者.题名[D].保存地：保存单位，年份.如：[4] 张和生.地质力学系统理论[D].太原：太原理工大学，1998.(5)报告[序号] 作者.文献题名[R].报告地：报告会主办单位，年份.例如：[5] 冯西桥.核反应堆压力容器的LBB 分析[R].北京：清华大学核能技术设计研究院，1997.(6)专利文献[序号] 专利所有者.专利题名[P].专利国别：专利号，发布日期.例如：[6] 姜锡洲.一种温热外敷药制备方案[P].中国专利：881056078，1983-08-12.(7)国际、国家标准[序号] 标准代号，标准名称[S].出版地：出版者，出版年.例如：[7] GB/T 16159—1996，汉语拼音正词法基本规则[S].北京：中国标准出版社，1996.(8)报纸文章[序号] 作者.文献题名[N].报纸名，出版日期(版次).例如：[8] 谢希德.创造学习的思路[N].人民日报，1998-12-25(10).(9)电子文献[序号] 作者.电子文献题名[文献类型/载体类型].电子文献的出版或可获得地址，发表或更新的期/引用日期(任选).例如：[9] 王明亮.中国学术期刊标准化数据库系统工程的[EB/OL].参考文献著录格式1 、期刊作者.题名〔J〕.刊名，出版年，卷(期)∶起止页码2、 专著作者.书名〔M〕.版本(第一版不著录).出版地∶出版者，出版年∶起止页码3、 论文集作者.题名〔C〕.编者.论文集名，出版地∶出版者，出版年∶起止页码4 、学位论文作者.题名〔D〕.保存地点.保存单位.年份5 、专利文献题名〔P〕.国别.专利文献种类.专利号.出版日期6、 标准编号.标准名称〔S〕7、 报纸作者.题名〔N〕.报纸名.出版日期(版次)8 、报告作者.题名〔R〕.保存地点.年份9 、电子文献作者.题名〔电子文献及载体类型标识〕.文献出处，日期参考文献的类型根据GB3469-83《文献类型与文献载体代码》规定，以单字母标识：M——专著(含古籍中的史、志论著)C——论文集N——报纸文章J——期刊文章D——学位论文R——研究报告S——标准P——专利A——专著、论文集中的析出文献Z——其他未说明的文献类型电子文献类型以双字母作为标识：DB——数据库CP——计算机程序EB——电子公告非纸张型载体电子文献，在参考文献标识中同时标明其载体类型：DB/OL——联机网上的数据库DB/MT——磁带数据库M/CD——光盘图书CP/DK——磁盘软件J/OL——网上期刊EB/OL——网上电子公告
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1、期刊类
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举例：
[1]王海栗.浅议会计信息披露模式[J].财政研究，2004，21（1）：56-58.
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[3]Heider， structure of color space in naming and memory of two languages[J].Foreign Language Teaching and Research，1999，（3）：62-67.
2、专著类
格式：[序号]作者.书名[M].出版地：出版社，出版年份：起止页码。
举例：
[1]葛家，林志军.现代西方财务会计理论.厦门：厦门大学出版社，2001：42.
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