房产评估论文开题报告

摘要 IAbstract II1 绪论研究背景研究目的和意义研究目的研究意义国内外研究现状国外研究现状国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述房地产开发企业成本核算的意义房地产开发企业成本核算的目的房地产开发企业成本核算的作用房地产开发企业成本核算的内容房地产开发企业的开发成本房地产开发企业的开发费用房地产开发企业成本核算的方法栋号成本核算方法项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善土地开发成本核算成本分配不标准配套设施开发成本核算计量方法不健全房地产开发企业成本核算内容不确定成本核算对象不清晰成本费用的归集和分配方法不明确成本核算周期不规律房地产开发企业成本核算制度不规范房地产开发企业商品成本与售价不配比风险防范不足房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端隐藏实际成本财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因利益驱使成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议确保成本的正确归集和核算合理分配土地开发成本和土地使用费正确计量配套设施的开发成本明确房地产开发企业成本核算的内容根据不同情况界定成本核算的对象根据核算对象确定成本的归集和分配方法根据房地产开发项目确定成本核算的周期提高房地产开发企业成本核算质量引入计划销售价格扩大风险和信息披露内容针对性加强成本信息的真实性完善财务制度加大会计与税收监督力度可以参考

您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。

广大同胞，房价又要长啦

房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。

房地产估计论文开题报告

怎么写开题报告呢？首先要把在准备工作当中搜集的资料整理出来，包括课题名称、课题内容、课题的理论依据、参加人员、组织安排和分工、大概需要的时间、经费的估算等等。第一是标题的拟定。课题在准备工作中已经确立了，所以开题报告的标题是不成问题的，把你研究的课题直接写上就行了。比如我曾指导过一组同学对伦教的文化诸如“伦教糕”、伦教木工机械、伦教文物等进行研究，拟定的标题就是“伦教文化研究”。第二就是内容的撰写。开题报告的主要内容包括以下几个部分：一、课题研究的背景。所谓课题背景，主要指的是为什么要对这个课题进行研究，所以有的课题干脆把这一部分称为“问题的提出”，意思就是说为什么要提出这个问题，或者说提出这个课题。比如我曾指导的一个课题“伦教文化研究”，背景说明部分里就是说在改革开放的浪潮中，伦教作为珠江三角洲一角，在经济迅速发展的同时，她的文化发展怎么样，有哪些成就，对居民有什么影响，有哪些还要改进的。当然背景所叙述的内容还有很多，既可以是社会背景，也可以是自然背景。关键在于我们所确定的课题是什么。二、课题研究的内容。课题研究的内容，顾名思义，就是我们的课题要研究的是什么。比如我校黄姝老师的指导的课题“佛山新八景”，课题研究的内容就是：“以佛山新八景为重点，考察佛山历史文化沉淀的昨天、今天、明天，结合佛山经济发展的趋势，拟定开发具有新佛山、新八景、新气象的文化旅游的可行性报告及开发方案。”三、课题研究的目的和意义。课题研究的目的，应该叙述自己在这次研究中想要达到的境地或想要得到的结果。比如我校叶少珍老师指导的“重走长征路”研究课题，在其研究目标一栏中就是这样叙述的：1、通过再现长征历程，追忆红军战士的丰功伟绩，对长征概况、长征途中遇到了哪些艰难险阻、什么是长征精神，有更深刻的了解和感悟。2、通过小组同学间的分工合作、交流、展示、解说，培养合作参与精神和自我展示能力。3、通过本次活动，使同学的信息技术得到提高，进一步提高信息素养。四、课题研究的方法。在“课题研究的方法”这一部分，应该提出本课题组关于解决本课题问题的门路或者说程序等。一般来说，研究性学习的课题研究方法有：实地调查考察法(通过组织学生到所研究的处所实地调查，从而得出结论的方法)、问卷调查法（根据本课题的情况和自己要了解的内容设置一些问题，以问卷的形式向相关人员调查的方法）、人物采访法（直接向有关人员采访，以掌握第一手材料的方法）、文献法（通过查阅各类资料、图表等,分析、比较得出结论）等等。在课题研究中，应该根据自己课题的实际情况提出相关的课题研究方法，不一定面面俱到，只要实用就行。五、课题研究的步骤。课题研究的步骤，当然就是说本课题准备通过哪几步程序来达到研究的目的。所以在这一部分里应该着重思考的问题就是自己的课题大概准备分几步来完成。一般来说课题研究的基本步骤不外乎是以下几个方面：准备阶段、查阅资料阶段、实地考察阶段、问卷调查阶段、采访阶段、资料的分析整理阶段、对本课题的总结与反思阶段等。六、课题参与人员及组织分工。这属于对本课题研究的管理范畴，但也不可忽视。因为管理不到位，学生不能明确自己的职责，有时就会偷懒或者互相推诿，有时就会做重复劳动。因此课题参与人员的组织分工是不可少的。最好是把所有的参与研究的学生分成几个小组，每个小组通过民主选举的方式推选出小组长，由小组长负责本小组的任务分派和落实。然后根据本课题的情况，把相关的研究任务分割成几大部分，一个小组负责一个部分。最后由小组长组织人员汇总和整理。七、课题的经费估算。一个课题要开展，必然需要一些经费来启动，所以最后还应该大概地估算一下本课题所需要的资金是多少，比如搜集资料需要多少钱，实地调查的外出经费，问卷调查的印刷和分发的费用，课题组所要占用的场地费，有些课题还需要购买一些相关的材料，结题报告等资料的印刷费等等。所谓“大军未动，粮草先行”，没有足够的资金作后盾，课题研究势必举步维艰，捉襟见肘，甚至于半途而废。因此，课题的经费也必须在开题之初就估算好，未雨绸缪，才能真正把本课题的研究做到最好。

房地产企业估值论文开题报告

随着我国房地产行业的快速发展，同行业间的竞争日益激烈，企业盈利水平的高低直接影响着企业的生存与发展。以下是我整理企业盈利能力分析开题报告，欢迎阅读参考。

1 论文选题的目的和意义

研究目的

各个企业都将面临着竞争的挑战，如何化解压力并在竞争中发展壮大，是每一个企业管理者需要认真思考的问题。对于企业管理者来说，如何分析企业盈利能力越来越重要，这关系到企业的管理战略与生存发展，它是企业营销能力、获取现金能力、降低成本能力及规避风险能力等的综合体现，也是企业各环节经营结果的具体表现。

我国自建立证券交易市场以来,在相当长的时间内,许多上市公司的利润大量来自于非经常性损益,尤其是一些亏损公司为了避免特殊处理、或为了避免退市,运用非经常性损益获取利润,想方设法粉饰经营结果,盈利质量一直很低。

为了引导和促使企业搞好主业,真正提高企业经营业绩,应当对当前的衡量企业盈利能力标准进行改革或加以完善。首先，衡量公司亏损与否以利润表上“营业利润”项目为准，不再以“利润总额”为准，这样可以引导公司管理当局在企业主营业务上下工夫，切实提高公司业绩，避免企业在非经常性损益上做文章,也有利于资源的优化配置；其次，变当前仅以“利润”单一指标衡量的方法，采用多指标衡量的方法，对公司的偿债能力、盈利能力和资产管理能力综合考虑。

研究意义

盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点，财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。

企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人，或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的强弱，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的资金安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。债权人十分关心企业的资本结构和偿债能力，从而衡量他们能否收回本息的安全程度，通过盈利能力分析，可以反映企业是否具有较强的盈利能力以及盈利能力的发展趋势，能够衡量债权人投人资金的安全性；因为两权分离、代理问题的存在，通过盈利能力分析，能反映企业的业绩，对经营者进行监督，促使他们更努力为投资者工作，从而保障了投资者的利益。

2 国内外研究现状

国外研究现状

Hirohiko Arai(2013)中明确指出明确指出利润是企业内外有关各方都关心的中心问题，利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源，是经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。因此,企业盈利能力分析十分重要。

（2010）中指出企业盈利能力存在的问题，她指出企业盈利能力高低的判断，取决于企业提供的利润信息，企业利润的多少，直接影响企业的盈利能力。一般来说，在资产规模不变的情况下，企业利润越多，企业盈利能力相应越好，反之，企业利润越少，企业盈利能力越差。因此，很多财务人员在对企业盈利能力进行分析时，非常重视利润数量的多少。然而，企业的利润额由于受会计政策的主观选择，资产的质量、利润的确认与计量等因素的影响，可能存在质量风险问题。只看重利润的多少，不关心利润的质量，这在很大程度上忽视了利润信息及盈利能力的真实性，从而有可能导致财务分析主体的决策缺乏准确性。

国内研究现状

我国对于企业盈利能力的分析大体上经历了两个阶段：80年代以产值和利润为主的盈利能力以及90年代的综合性的盈利能力分析。

黄长艺（2011）提出企业常用盈利能力分析的主要指标包括：净资产收益率、资本保值增值率、总资产报酬率、成本费用利润率、销售利润率和每股收益等。这些指标从不同侧面揭示了企业的风险特征、理财行为特征及投资价值，为相关利益人提供多种多样的盈利能力信息，从而有利于投资者和债权人进行投资和信贷的决策，也为评价企业绩效提供有效基础。

张春林（2013）指出了获利能力能够以评价一个企业的经营业绩、管理水平，乃至预期它的发展前途，关系重大，为了评价企业过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势，实现企业的目标；也为财务报告使用者作出相关决策提供可靠依据，企业经营者正视现有力量，挖掘企业潜力提供决策依据，必须运用科学方法对企业财务状况和经营成果进行比较评价。企业的获利能力是财务分析的核心指标，企业只有具有良好获利能力，才能良性循环，不断发展，实现企业目标。

张辽远（2013）指出由于上市公司自身的特点决定了其盈利能力除了可通过一般企业盈利能力的指标分析外，还应进行一些特殊指标的分析，特别是一些与企业股票价格市场价值相关的指标分析。如每股收益、普通股权益报酬率、股息发放率、价格与收益比率等指标。由于会计分期假设和权责发生制的使用，决定了某一期间的利润并不一定具有可持续性、利润带来的资源并不一定具有确定的可支配性，从而使以上所述的盈利能力分析指标不能反映企业现金流入的盈利状况，存在着只能评价企业盈利能力的“数”量，不能评价企业盈利能力的“质”量的缺陷和不足。因此，在对企业盈利能力进行分析时，要充分考虑到影响企业盈利能力质量的因素，决定盈利能力质量的'因素很多，主要有应收账款周转速度、现金净流量及利润的构成情况等。

张衡（2013）指出了上市公司的盈利需要具备多种条件，在某些特种的条件下，在保证盈利能力质量的前提下面，才能具备盈利的基础。

3 论文的主要内容、研究方法

主要内容

（1）本文研究的主要内容是通过对企业盈利能力的分析以及对企业盈利能力概念和指标的研究，确保我们对企业盈利的概念及分析方法有一个正确认识，从而来了解对企业盈利能力进行分析的作用和意义。本课题主要是对万科股份有限公司进行企业盈利能力的分析，通过对万科股份有限公司的盈利能力的分析，让我们掌握万科股份有限公司内部的财务盈利状况。

1.绪论

万科公司概况介绍

盈利能力分析理论

2.万科盈利能力分析

盈利能力指标分析

盈利能力相关数据分析

盈利能力指标分析

运用杜邦分析法分析万科盈利能力

杜邦财务分析体系

对净资产收益率的分析

对总资产净利率和权益乘数的分析

对销售净利率的分析

对总资产周转率的分析

3.万科盈利能力评价及对策建议

万科盈利能力评价

对策建议

结论

参考文献

致谢

研究方法：

（1）文献资料法。本文的理论研究是通过查阅大量有关万科股份财务风险管理的相关的文献资料，全面掌握财务风险管理的理论和方法，为后续研究的开展提供充足的理论依据，为实际应用做理论铺垫。

（2）案例分法。结合实际案例，而实例研究主要目的对于深圳万科股份有限公司盈利状况进行分析，找出其企业是否存在问题，并对问题提出相对建议。

4 论文工作进度安排

第一阶段：选题、定题阶段（2015-10-15—2015-11-15）；

第二阶段：搜集资料、形成论文提纲、撰写开题报告（2015-11-16—2016-01-10）；

第三阶段：撰写初稿（2016-01-10—2016-3-31）；

第四阶段：论文修改、定稿（2016-4-01—2016-4-15）；

第五阶段：毕业论文预答辩（2016-4-18—2016-4-19）；

第六阶段：论文修改、评审（2016-4-20—2016-5-20）；

第七阶段：毕业论文正式答辩（2016年6月上旬）；

第八阶段：相关资料上交（2016-6-01—2016-6-10）。

5 论文主要文献

[1]Hirohiko Arai, Kazuo Tanie, and Susumu Tachi. Dynamic Control of a Manipulator with Passive Joints in Operational Space. 2013（04）:12-19

[2]. Capital structure, assetutilization, profitability and growth in the Greek manufacturing sector .Applied Economics, 2010,(3) :1379-1388

[3]孙立杰.财务报表及财务报表综述.时代经贸，2008，12（102）：12-13

[4]黄长艺企业资金管理概述北京：中国外资企业财务状况. 2011（04）:5-8

[5]周宏甫. 会计基础.当代商业出版社. 2012（04）:3-4

[6]姜继海，宋锦春，高常识.财会管理学概述.高等教育出版社. 2010（04）:58-89

[7]张春林，曲继方，张美麟.企业管理学.人民大学出版社. 2013（04）:13-16

[8]钱平. 经济管理学概述上海财经大学出版社. 2012（04）:13-18

[9]张辽远. 经济管理学. 中国商业出版社. 2013（04）:3-4

[10]刘锦风、袁强.杜邦分析系统在万科上市公司的应用.会计之友,2008

[11]黄长艺，严普强.会计学基础. 西南财经大学出版社. 2010（04）:6-18

[12]张桓，陈作模.企业资金周转原理.高等教育出版社. 2013（04）:5-9

[13]王昆，何小柏，汪信远.财务部门资金的支出与保留.高等教育出版社. 2012（04）:3-4

[14]徐锦康.会计基础. 高等教育出版社. 2011（04）:13-14

1、增加固定资产原值，（公允价值法）借：固定资产--评估增值贷：资本公积--资产评估增值但是评估增值的部分年度需要做所得税纳税调增项目。2、不需要调整帐户，但是要做备查处理。（历史成本法）

一，什么是业务估值业务估值是一个企业作为一个有机整体，根据自己的或状况和整体盈利能力的全部资产占有充分考虑各种因素的影响，企业的盈利能力，宏观经济环境在其中企业和行业背景的结合，以企业为进行一个整体的公平市场价值进行全面评估。根植于现代经济中，企业估值和传统的单项资产评估是非常不同的，它是基于企业整体价值分析和对企业作为一个整体来评估企业价值评估活动的运作价值管理。这里指的是在为股东创造价值的所有投资，是企业作为包含在一系列与合同，其性能各方面的利益本质上是与会计固定资产有关的经济合同的具有独立法人资格的企业资产的整体价值并反映在减去资产的账面净值后的报告责任是不一样的。二，企业价值评估BR采用国际公认的，经过验证的评估方法，以寻找中国企业的本质缺少正常情况下，被低估的资产。三，企业价值评估与传统的“企业范围内的资产评估”的区别传统的“总体评价”，以评估提出的企业资产负债表，这严重影响了企业价值评估的定位的资产和负债，并限制业务估值方法的方法的发展。它的偏见，体现在以下几个方面的限制： 1，在操控性上评估值有直接影响的会计问题，评估师是一个大量的工作，为审计工作; 2，每因企业资产必须单独评估，评估机构为单一资产估值的运营成本，设备，房地产，土地及其他资产的控制往往不明白聘请专业技术人员来完成的评价，从而严重影响了实践水平评估。同时，房地产和土地的企业估值似乎必须由人员的财产和土地价值评估的特殊值来承担，导致业务被肢解的整体价值，影响了评估的准确性企业的价值; 3，因为往往只有通过评估标的企业提供的会计报表，导致资产负债表中的资产和遗漏的疏忽; 4，由于评估价值每一个人资产于财务报表内列账加起来可能反映了企业的整体价值，它的价值不能被用来作为参考，以评估定价的问题，委员会实施了股票发行另一套定价机制，资产评估报告，可用于成立公司。资产评估行业错过了发行的证券的一个巨大的市场; 5，同样是由于各单项资产的评估值中列出的会计报表可能不会增加，以反映企业的整体价值，资产评估报告书只是作为主要的国有资产管理部门完成相关文件手续，但并没有提供定价的企业股权交易提供有益的参考，不能满足股权交易市场的有效需求。涉及超越了传统的财务报表和外部环境分析（包括政治环境，产业政策，信贷政策，区域政策，环境政策，交通，甚至地理位置等），企业价值评估的项目，业内人士分析，产品和市场分析，业务流程分析，组织结构和权限分析，人力资源分析，信用分析，企业绩效管理分析及财务评价（常见的偿债能力，现金流状况及增长潜力分析）纳入评估体系。企业价值评估是资产评估的一个组成部分，但不同于传统的单项资产评估，整体资产评估。单项资产评估包括流动资产，机器设备，建筑物及在建工程，土地使用权，并于无形资产长期股权投资的评估，整体评估的基础上，企业内部各公司资产或业务单位，为经营实体的分支机构，基于未来收益预期来评估其市场价值，它更要考虑资产组合方式之间的协同效应带来的增值业务价值。四，业务前景的企业价值和我们的评估我们的企业价值资产评估的？起步于20世纪80年代后期，由于中国仍处于过渡期，因为经济体制，市场经济还不够发达，为我国的理论体系的评估尚未形成，评估方法进行评估个人资产，并通过模仿的探索进入了一个成熟的阶段，但对企业的估值才刚刚开始。探索理论和多资产评估散落的课本方法，有一点是洽谈业务估值体系，被移植在企业价值评估中的资产评估大多是理论和方法。欧洲等西方国家留学业务估值理论已经比较成熟，并广泛应用于实践。但在我国，理论和方法来评估个人资产已经开始走向成熟，一个新的领域的企业价值评估或评估，还没有形成一个完整的商业价值评估理论和方法。 1，企业估值的经营理念在中国，企业的定义是从做法上的不同所产生的使用额外的物种。一般认为：一个以营利为目的的企业从事依法设立的经济组织独立核算的生产经营活动。一个企业的定义，明确的社会和经济组织基本上是由一个依法设立的企业，同时也揭示了这家企业的社会和经济组织的主要方面是从其他社会经济组织，企业即根本目的不同是有利可图的企业在面临资源约束，独立核算，以收抵支，融资条件和企业的设立程序，以符合法律要求等条件。对业务定义的内容和性质，理论界有不同的看法。新古典经济学是一个市场为研究对象，主要研究市场价格在交易中的作用。因此，企业被认为是企业建立在技术，信息充分的条件下追求利润最大化的“黑盒子”没有交易成本，对着只追求利润最大化的微观经济主体的市场约束。 2，企业法人价值观的估值？业务估值是一个企业作为一个有机的整体，所有基于自己或条件和整体盈利能力占有资产，并充分考虑企业利润的影响能力因素，以企业为进行一个整体的公平市场价值进行全面评估。我们可以说，它是一个市场经济和组合的现代企业制度的产品。有关业务估值，经过长期的发展，西方国家已经成熟。我们的经济体制转型期，其特点是业务的多元化性质，企业估值并不完全套用西方模式。什么样的企业价值观，对企业价值的评估有决定性的影响。到目前为止，经济的农业，制造业经济，服务经济，体验经济四次大后的经济发展。不同的时代，财富创造机制发生了重大变化，价值创造将改变话题。因此产生了对客户价值理论和效用价值论，如企业价值的理论价值，资本价值劳动的理论。的值根据不同的企业主源可分为三种类型。首先，劳动创造价值为导向的企业，二是创造价值为导向的企业资本，三的基础上为客户创造价值（包括效用体现价值）为主的企业。对于企业估值，劳动的主要思想是创造价值的劳动。在一方面，对于企业本身，由于其产生和存在的无差别的人类劳动的凝结，并能产生各种商品货物的使用价值，可以上市交易，公司本身也可以兼并，收购，重组，重组，破产，通过市场交易来体现自己的价值水平，企业价值=十名企业的利润成本价;，另一方面，通过劳动创造企业的价值，劳动力将支付相应的价值创造，企业的价值体现在商品生产，商品的未来企业价值=企业价值的现值产生 - 生产成本的现值。资本价值理论是现代西方经济学的主要理论之一，其核心内容是，不仅活劳动创造价值，与劳动也创造价值。所谓劳动，其实就是资本，包括其有形资本，无形资本，人力资本，资本和其他资源。我们可以说，在企业家，所有的资本的目光，都可以产生价值。资金趋于隐蔽化，人性化，智能化，自然化。按照资本价值理论：企业价值的实物资本的价值=（或创建）一个+价值的无形资本（或创建）人力资本的价值+（或创建）一个+资源资本（或创造）的价值。顾客价值理论认为，价值是由客户决定的。客户，购买的产品是不完全的服务本身，更重要的是一种感觉，而感觉是高度个性化。公认的有利用价值，该价值确认。客户接受你的产品，它是有价值的，客户不认可你的产品，没有任何价值。客户购买高得多的价值，客户买的少，价值低。可见，企业的顾客价值理论是从客户的产品价值的角度看，这个值是不是由公司决定的，而是由客户感知的重点从企业价值来源转移到了企业在企业外部。当顾客感知价值，除了关注企业提供的产品，服务本身，还关心彼此之间的整体关系，不仅从核心客户增值的产品和服务，还应该包括努力维持关系，通过良好的，持续发展客户关系，创造商业价值。根据客户价值理论：企业价值=客户接受他们的产品和服务。价值核心效用理论是所有商品根据其使用，这取决于人的主观该产品的评估值。商品的价值是由它的效用，这是由使用价值决定的决定。所谓的价值在这里，其实是人们的主观货的感觉。人们往往从身体，情感，智力，精神这四个层次，四个层次的人们对产品价值的主观判断影响的体验生活，形成是一个复杂的，多层次的价值观。根据效用价值论：对消费者企业价值=企业实用商品。中国目前正处于经济体制，不仅三类企业共存的过渡阶段，但也有一些新的特点。由于极其丰富的劳动力资源，中国已成为世界工厂。同时，中国的经济已经开始涌入世界经济，在世界政治和经济形势的变化的制约，许多企业，尤其是国有企业在很多多元化的资本结构产品销售一直是不可见的，智能化的特点，以及许多国家国有企业尚未完全市场化，承担了许多政府和社会责任的功能。这些特点和因素的影响，决定了我们的企业价值理论不能简单地坚持劳动价值论不能简单地套用资本价值理论。虽然有很多企业适应客户价值理论或效用价值论，也植根于我们的企业的经济不是很发达的市场经济中，我们大多数人生活了几千年来的传统，保守的只是小康水平，顾客价值理论或生活效用价值论是不适用的普遍性。五家公司进行估值（a）条规定的管理实现企业价值最大化企业价值评估业务的决策是非常重要的，以帮助当局改善业务决策。企业财务管理目标是企业价值最大化，企业决定企业生存能力，这个决定必须看是否有利于增加企业价值。价值评估可以用于投资分析，战略分析和基于价值的管理，可以帮助管理者更好地了解公司的优势和劣势。会计信息失真现阶段，会计信息质量不高，大大影响了企业的财务状况和经营成果的真实反映。会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计的基础上的财务业绩指标不等于公司的实际价值。该业务的实际价值并不等于企业的账面价值。企业会计账面价值，往往无法经过长期的研究和开发自己的，过一个有价值的资产 - 无形资产确认的价值。 MBO的实施过程，产生了一个非常关键的环节 - 目标公司的评估，即管理服务业务的估值，其中包括企业不仅有形资产估值，但也涵盖了技术评估管理，企业的价值，人才等无形资产。因此，这些评估，以帮助企业需关注会计信息失真的企业价值，认真核实，并充分了解会计信息失真的因素，正确的治疗其他资产的评估结果，以克服由于会计信息失真造成的不准确的情况。避免造成企业价值，准确的企业价值的影响的异化。重视企业价值最大化的管理通过企业价值评估的核心财务管理，企业财务人员，理解业务，投资和融资的真正价值做出科学决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。需要
企业并购过程中，投资者已经不满足于从重置成本角度了解在某一时间点上企业的价值目标，从更希望现有企业的角度或类似比较的角度了解目标公司，这就要求评估师提供有关股权价值的进一步信息，甚至要求评估师分析目标公司和企业整合的市场价值经营能力可以带来额外的价值。而为了在资本市场以评估是否需要更多的代表企业估值的整体盈利能力。在现实经济生活中，往往是企业作为一个整体，转让，兼并或其他情况，如兼并，收购，出售，重组联营，股份经营，合资企业的管理，安全性等，都与企业评估的整体价值。在这种情况下，整个企业的价值应以确定合资或转卖的价格进行评估。然而，业务或购买价的价值，每个人不应该简单地用代数和之后的资产及负债的公允价值进行评估。因为人们购买和出售企业或合并的目的是通过企业中，具有相当规模的企业价格的决定因素，利用自身的能力来获得利润的大小，这是基本的企业资产的经营赚钱。因此，企业的资产的企业估值不评估，而是一个综合全面的商业资产，动态评估的价值。而企业的资产是指资产或几个企业资产评估的价值是局部和静态评价。（三）量化的商业价值，干净核家底，动态管理每家公司的经理，知道他们公司的确切价值，并明确关键的来龙去脉价值的计算。在计划经济下，企业普遍关心的有形资产的管理，无形资产往往是可以忽略不计。在市场经济中，无形资产越来越受到重视，但越来越被认为是企业的重要资产。在其他一些国家，一些高科技产业的无形价值要比有形资产要高得多，中国的高科技产业无形价值也是相当可观的。想知道你的家庭财产，以加强对创业者来说，需要对企业价值的评级机构公正评估的管理。目前存在于企业管理的主要问题是管理落后的水平，正确执行价值评估工具的价值最大化管理，是促进中国企业可持续发展的重要手段。（四）董事会，股东会明白的生产经营活动的目标公司的财务管理是最大化公司价值，公司的经营决策是可行的根据这一决定有利于是否增加公司的价值。会计信息失真现阶段，会计信息质量不高，大大影响了企业的财务状况和经营成果的真实反映。会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计的基础上的财务业绩指标不等于公司的实际价值。该业务的实际价值并不等于企业的账面价值。只对公司的这一阶段来衡量公司的经营业绩是片面的方法来正确评估为手段，以价值最大化管理实施财务报表，公司的管理是促进的重要手段中国企业的可持续发展。（5）业务估值是投资决策的重要前提。企业的地位，因为投资者已经明确，但要保证投资行为的合理性，必须有业务资产的现值进行适当的评估。今天谁分享中国市场的投资组合价值的经济发展，在有形资产的各种经济活动和专利技术，专有技术，商标等无形资产形式优化的企业是很常见的。合资伙伴的决策，必须由评级机构量化这些无形资产，无形资产进行评估结果的客观和公正的评价体系对投资者和投资谈判单位的重要依据被投资其客观的标准来决定谁进行无形资本的价值。（6）业务估值是扩大和改善对业务的影响，呈现出企业发展的工具的力量。随着公司的形象问题逐渐受到企业界的重视，通过宣传品牌，已经成为企业走向国际化的重要途径。企业有很多的无形资产，对企业创造超出了正常的生产条件下生产可以创造超额利润，但其反映的账面价值是微不足道的。因此，企业估值和推广是加强企业形象，呈现出发展的重要手段的力量。（七）增加凝聚力。该公司的企业价值不仅想传达给人们企业的健康状况和发展趋势外，更重要的是，员工在公司内部各个层面传达企业信息，培养员工忠诚于企业，以实现人的目的凝聚力。

食品饮料行业：加息对食品饮料行业影响不大，因为消费对利率敏感度不高，行业的龙头公司资产负债率都很低，对啤酒行业影响稍微大一些，青啤等负债率较高，会有一定的影响。造纸行业：由于该行业主要靠规模，从银行贷款多，负债率较高。家电行业：消费类，影响不大。通讯行业：影响不大。但运营商在未来要上3G，资本支出较大，可能会有些影响。医药行业：医药行业总体负债率不高，加息对行业整体影响不大。纺织行业：固定资产投资较大，加息有一定影响，对整个行业是负面影响，对现有龙头企业来说是好事，可以加速竞争。但总的来看加息对该行业的影响不如人民币升值影响大。社会服务行业：对水务公司影响较大，因为这些企业以融资为主，负债率较高。旅游行业：整体影响不大。商业零售行业：美国加息是从抑制个人消费开始，但中国不一样，中国加息主要是为了抑制投资而不是消费，因此，加息对零售业影响不大。农业：主要上市公司资产负债率不高，属于国家扶持的行业，属于一个防御性品种。机械行业：13个子行业影响不一样，工程机械行业受到冲击会大一些。房地产行业：受加息冲击较大，对房地产商的资金链会有影响，2005年供给不会有明显变化，2006年影响会显现出来，全国房地产销售速度会放缓，存货会上升，行业的净资产收益率今年会是高点，未来地价、资金成本会上升，净资产收益率会降下来。就上市公司而言，经过本轮调整后行业内优质公司会凸显投资价值，同时需求比较稳定的园区开发类公司受此轮升息影响比较小。建材行业：加息对水泥和玻璃行业的影响会高于房地产行业。玻璃行业今年是景气高峰，明年下滑会较明显；水泥行业受宏观调控影响已显现出来，明年相对于今年会进一步下降。电子行业：加息影响不大，因为该行业更多的是受全球景气周期的影响，相对而言受汇率影响更大。电力行业：短期内供求不会改变，但到明年中期供求关系会发生变化，机组利用小时数见顶，景气度达到顶点后开始下滑。电力行业目前不宜重仓，只建议组合配置，可重点关注水电公司，火电保持谨慎态度，规模增长快的可以作为配置。煤炭行业：景气周期会长一些，预计景气度要到明年下半年才能见顶。目前国内外市场煤炭还很紧张，建议持有。有色金属行业：整体保持谨慎，估值会下降。银行业：加息后银行利差扩大，应是利好。加息后散落民间的资金可能会吸收到银行，有助于银行业的发展。市场反应会有纠偏的过程。钢铁行业：负债率不高，加息本身对行业的影响不大，但预期行业的利润将下滑，主要原因是下游需求增长放缓，前期投资增长过快，新增生产能力在今后两年将集中释放。行业的机会主要在战略性重组，做大做强。航空业：加息对航空业的影响主要是心理的影响，负债率高，但国内航空公司主要是借的外债，对国外利率的敏感度更高。客座率、油价、汇率、利率是影响航空公司业绩的主要因素，其中客座率影响最大，其次是油价，加息对航空公司业绩的影响有限。机场、港口业：加息的影响非常小。水运业：财务杠杆不大，加息有一定的影响，但加息的影响比油价小一些。汽车行业：对汽车行业影响更大的是消费信贷政策，加息后预计汽车行业的恢复时间会推迟。石化行业：石化行业目前需求依然旺盛，相对于加息，国际油价的影响更大，若油价保持在高水平，石化行业的盈利仍会很可观. 化肥行业：由于粮食及其他农产品价格居高不下，预计国家将继续加大扶持农业的力度，未来农业的投入会继续增加，因此对化肥的需求会继续上升，行业负债率较低，加息影响较小，可继续看好。氯碱、纯碱行业：负债率较高，加息会有一定的负面影响，受下游建材（玻璃等）等行业下滑的负面影响较大。通货膨胀不是指个别商品价格水平的上升，而是指价格总水平即所有商品和劳务价格的加权平均值上升。故而，普遍的物价上涨就是通货膨胀。温和的通货膨胀是经济发展的润滑剂，而恶性的通货膨胀，会引起经济、社会秩序混乱，人民生活陷入困境原则上讲，通货膨胀中，债权人的利益受到损害，债务人受益。贷款的企业、按揭购房、购车者得利，存款者失利。然而，由于缓慢的通货膨胀过程中，利率可随货币的发行量进行调节，这种利益转移不明显，只有在恶性通货膨胀过程中，才会出现持有货币受损巨大，不如持有实物的现象发生，中国九十年代初的抢购狂潮就是例证。另外，通货膨胀产生的根源往往是印发的货币超过了正常交易的需要量，而唯有国家具有货币发行权，故而在通货膨胀的过程中，国家相当于利用自己的信用来分享居民和企业创造的财富。

本科资产评估论文开题报告

内部控制关系到企业财产物资的安全完整、关系到会计系统对企业经济活动反映的正确性和可靠性。企业为实现既定的管理目标，必需建立起了一整套内部控制制度，以保证企业有序、健康地发展。企业在建立了电算化会计系统后，企业会计核算和会计管理的环境发生了很大的变化。由于使用了计算机，会计数据处理的速度加快了，会计核算的准确性和可靠性得到了极大的提高，减少了因疏忽大意及计算失误造成的差错。但是，也为企业的内部控制带来了许多前所未有的新问题，对企业内部控制制度造成了极大的冲击，使企业内部控制制度在新的环境下显得落后于形势了，由于电算化会计系统的特殊性，建立一整套适合电算化会计系统的内部控制制度就显得尤为重要。电算化会计系统对内部控制的特殊要求主要体现在以下几方面： 1．计算机的使用改变了企业会计核算的环境企业使用计算机处理会计和财务数据后，企业的会计核算的环境发生了很大的变化，会计部门的组成人员从原来由财务、会计专业人员组成，转变为由财务、会计专业人员和计算机数据处理系统的管理人员及计算机专家组成。会计部门不仅利用计算机完成基本的会计业务，还能利用计算机完成各种原先没有的或由其他部门完成的更为复杂的业务活动，如销售预测、人力资源规划等。随着远程通讯技术的发展，会计信息的网上实时处理成为可能，业务事项可以在远离企业的某个终端机上瞬间完成数据处理工作，原先应由会计人员处理的有关业务事项，现在可能由其他业务人员在终端机上一次完成；原先应由几个部门按预定的步骤完成的业务事项，现在可能集中在一个部门甚至一个人完成。因此，要保证企业财产物资的安全完整、保证会计系统对企业经济活动反映的正确和可靠、达到企业管理的目标，企业内部控制制度的建立和完善就显得更为重要，内部控制制度的范围和控制程序较之手工会计系统更加广泛，更加复杂。 2．电算化会计系统改变了会计凭证的形式在电算化会计系统中，会计和财务的业务处理方法和处理程序发生了很大的变化，各类会计凭证和报表的生成方式、会计信息的储存方式和储存媒介也发生了很大的变化。原先反映会计和财务处理过程的各种原始凭证、记帐凭证、汇总表、分配表、工作底稿等作为基本会计资料的书面形式的资料减少了，有些甚至消失了。由于电子商务、网上交易、无纸化交易等的推行，每一项交易发生时，有关该项交易的有关信息由业务人员直接输入计算机，并由计算机自动记录，原先使用的每项交易必备的各种凭证、单据被部分地取消了，原来在核算过程中进行的各种必要的核对、审核等工作有相当一部分变为由计算机自动完成了。原来书面形式的各类会计凭证转变为以文件、记录形式储存在磁性介质上，因此，电算化会计系统的内部控制与手工会计系统的内部控制制度有着很大的不同，控制的重点由对人的控制为主转变为对人、机控制为主的，控制的程序也应当与计算机处理程序相一致。 3．计算机的使用提高了控制舞弊、犯罪的难度随着计算机使用范围的扩大，利用计算机进行的贪污、舞弊、等犯罪活动也有所增加，由于储存在计算机磁性媒介上的数据容易被篡改，有时甚至能不留痕迹地篡改，数据库技术的提高使数据高度集中，未经授权的人员有可能通过计算机和网络浏览全部数据文件，复制、伪造、销毁企业重要的数据。计算机犯罪具有很大的隐蔽性和危害性，发现计算机舞弊和犯罪的难度较之手工会计系统更大，计算机舞弊和犯罪造成的危害和损失可能比手工会计系统更大，因此，电算化会计系统的内部控制不仅难度大、复杂，而且还要有各种控制的计算机技术手段。由此可见，计算机会计系统的内部控制制度与手工会计系统的内部控制制度相比较，计算机会计系统的内部控制是范围大、控制程序复杂的综合性控制，是控制的重点为职能部门和计算机数据处理部门并重的全面控制，是人工控制和计算机自动控制相结合的多方位控制。随着计算机在会计工作中的普遍应用，管理部门对由计算机产生的各种数据、报表等会计信息的依赖越来越大，这些会计信息的产生只有在严格的控制下，才能保证其可靠性和准确性。同时也只有在严格的控制下，才能预防和减少计算机犯罪的可能性。计算机会计系统的内部控制制度，从计算机会计系统的建立和运行过程来看，可分为对系统开发和实施的系统发展控制、对计算机会计系统各个部门的管理控制、对计算机会计系统日常运行过程的日常控制。一、系统开发、发展控制计算机会计系统的系统开发、发展控制包括开发前的可行性研究、资本预算、经济效益评估等工作，开发过程中系统分析、系统设计、系统实施等工作，以及对现有系统的评估、企业发展需求，系统更新的可行性研究，更新方案的决策等工作。系统开发、发展控制的主要内容一般包括以下几方面。（一）授权和领导认可计算机会计系统的开发和发展必需经过有关领导的认可和授权，这关系到系统开发、发展、更新等项目的成败。计算机会计系统的开发项目一般投资金额都比较大，对企业整体管理目标的影响也比较大，往往需要对原有的管理体制进行较大的改革，是牵一发动全身的重大举措，因此必需得到授权和领导认可。计算机会计系统的发展和更新是对原有计算机会计系统进行重大改进，同样对会对企业管理体制造成较大的影响，同时对现有计算机会计系统的任何改动都可能危及整个系统的安全可靠，因此也必需得到授权和领导认可。而且领导的授权和认可也有利于保证系统开发和发展的物资和资金的需要。（二）符合标准和规范计算机会计系统的开发和发展项目，不论是自行组织开发还是购买商品化软件，都必需遵循国家有关机关和部门制订的标准和规范。其中包括符合标准和规范的开发和审批过程、合格的开发人员或软件制造商、系统的文件资料和流程图、系统各功能模块的设计等等。目前我国已经颁布的有关国家标准和规范主要由财政部1994年颁布执行的《会计电算化管理办法》、《会计核算软件基本功能规范》、《会计电算化工作规范》、《商品化会计核算软件评审规则》等，各地也颁布各种地方标准，如上海市财政局颁布的《上海市会计电算化实施办法》等地方性标准。按标准和规范开发和发展计算机会计系统可以使企业计算机会计系统更加可靠、更加完善，有利于对系统的维护和进一步的发展、更新。（三）人员培训计算机会计系统应在开发阶段就要对使用该系统的有关人员进行培训，提高这些人员对系统的认识和理解，以减少系统运行后出错的可能性。外购的商品化软件应要求软件制作公司提供足够的培训机会和时间。在系统运行前对有关人员进行的培训，不仅仅是系统的操作培训，还应包括让这些人员了解系统投入运行后新的内部控制制度、计算机会计系统运行后的新的凭证流转程序、计算机会计系统提供的高质量的会计信息的进一步利用和分析的前景等等。（四）系统转换新的计算机会计系统在投入使用，替换原有的手工会计系统或旧的计算机会计系统，必需经过一定的转换程序。企业应在系统转换之际，采取有效的控制手段，作好各项转换的准备工作，如旧系统的结算、汇总，人员的重新配置、新系统需要的初始数据的安全导入等。新的计算机会计系统是否优于旧系统，还需要进一步接受实践的检验，因企业的具体情况不同，新的计算机会计系统不一定比旧的计算机会计系统更适合企业的经营特点，甚至购买或自行开发的计算机会计系统还不如手工会计系统更适合企业的经营特点。因此企业在系统转换之际，采用新旧系统并行运行一段时间，以便检验新的计算机会计系统。并行运行的时间一般至少为三个月。（五）程序修改控制企业经营活动变化及经营环境变化，可能导致使用中的软件进行修改，计算机会计系统经过一段时期的使用也会发现一些需要进行修改的地方，因此，软件的修改是难以避免的。对会计软件进行修改必须经过周密计划和严格记录，修改过程的每一个环节都必须设置必要的控制，修改的原因和性质应有书面形式的报告，经批准后才能实施修改，计算机会计系统的操作人员不能参与软件的修改，所有与软件修改有关的记录都应该打印后存档。二、管理控制管理控制是指企业建立起一整套内部控制制度，以加强和完善对计算机会计系统涉及的各个部门和人员的管理和控制。管理控制包括组织机构的设置、责任划分、上机管理、档案管理、设备管理等等。（一）组织机构设置企业实现了会计电算化后，应对原有的组织机构进行适当的调整，以适应计算机会计系统的要求。企业可以按会计数据的不同形态，划分为数据收集输入组、数据处理组和会计信息分析组等组室；也可以按会计岗位和工作职责划分为计算机会计主管、软件操作、审核记帐、电算维护、电算审查、数据分析等岗位。组织机构的设置必须适合企业的实际规模，符合企业总体经营目标，并且，应按精简、合理的原则对组织机构的设置进行成本效益分析。（二）职责划分内部控制的关键之点就在于不相容职务的分离，计算机会计系统与手工会计系统一样，对每一项可能引起舞弊或欺诈的经济业务，都不能由一个人或一个部门经手到底，必须分别由几个人或几个部门承担。在计算机会计系统中，不相容的职务主要有系统开发、发展的职务与系统操作的职务；数据维护管理职务与电算审核职务；数据录入职务与审核记帐职务；系统操作的职务与系统档案管理职务等。企业为防止舞弊或欺诈，应建立一整套符合职责划分原则的内部控制制度，同时，还应建立起职务轮换制度。（三）上机管理企业用于计算机会计系统的计算机应尽可能是专用的，企业应对计算机的使用建立一整套管理制度，以保证每一个工作人员和每一台计算机都只做其应该做的事情。一般来讲，企业对用于计算机会计系统的计算机的上机管理措施应包括轮流值班制度、上机记录制度、完善的操作手册、上机时间安排等，此外，会计软件也应该有完备的操作日志文件。（四）档案管理计算机会计系统有关的资料应及时存档，企业应建立起完善的档案制度，加强档案管理。一个合理完善的档案管理制度一般有合格的档案管理人员、完善的资料借用和归还手续、完善的标签和索引方法、安全可靠的档案保管设备等。除此之外，还应定期对所有档案进行备份的措施，并保管好这些备份。为防止档案被破坏，企业应制订出一旦档案被破坏的事件发生时的应急措施和恢复手段。企业使用的会计软件也应具有强制备份的功能和一旦系统崩溃等及时恢复到最近状态的功能。（五）设备管理对于用于计算机会计系统的各种硬件设备，应当建立一套完备的管理制度以保证设备的完好，保证设备能够正常运行。硬件设备的管理包括对设备所处的环境进行的温度、湿度、防火、防雷击、防静电等的控制，也包括对人文环境的控制，如防止无关人员进入计算机工作区域、防止设备被盗、防止设备用于其他方面等。三、日常控制日常控制是指企业计算机会计系统运行过程中的经常性控制。日常控制包括经济业务发生控制、数据输入控制、数据通讯控制、数据处理控制、数据输出控制和数据储存控制等。（一）业务发生控制业务发生控制又称"程序检查"，主要目的是采用相应的控制程序，甄别、拒纳各种无效的、不合理的及不完整的经济业务。在经济业务发生是，通过计算机的控制程序，对业务发生的合理性、合法性和完整性进行检查和控制，如表示业务发生的有关字符、代码等是否有效，操作口令是否准确，经济业务是否超出了合理的数量、价格等的变动范围。企业还应建立有效的控制制度以保证计算机的控制程序能正常运行。（二）数据输入控制由于计算机处理数据的能力很强，处理速度非常快，如果输入的数据不准确，处理结果就会出现差错，在数据输入时如果存在哪怕是很小的错误数据，一旦输入计算机就可能导致错误的扩大化，影响整个计算机会计系统的正常运行。因此，企业应该建立起一整套内部控制制度以便对输入的数据进行严格的控制，保证数据输入的准确性。数据输入控制首先要求输入的数据应经过必要的授权，并经有关的内部控制部门检查；其次，应采用各种技术手段对输入数据的准确性进行校验，如总数控制校验、平衡校验、数据类型校验、重复输入校验等。（三）数据通讯控制数据通讯控制是企业为了防止数据在传输过程中发生错误、丢失、泄密等事故的发生而采取的内部控制措施。企业应该采用各种技术手段以保证数据在传输过程中的准确、安全、可靠。如将大量的经济业务划分成小批量传输，数据传输时应顺序编码，传输时要有发送和接收的标识，收到被传输的数据时要有肯定确认的信息反馈，每批数据传输时要有时间、日期记号等等。（四）数据处理控制数据处理控制是指对计算机会计系统进行数据处理的有效性和可靠性进行的控制。数据处理控制分为有效性控制和文件控制。有效性控制包括数字的核对、对字段、记录的长度检查、代码和数值有效范围的检查、记录总数的检查等。文件检查包括检查文件长度、检查文件的标识、检查文件是否被感染病毒等。（五）数据输出控制数据输出控制是企业为了保证输出信息的准确、可靠而采取的各种控制措施。输出数据控制一般应检查输出数据是否与输入数据相一致，输出数据是否完整，输出数据是否能满足使用部门的需要，数据的发送对象、份数应有明确的规定，要建立标准化的报告编号、收发、保管工作等。（六）数据存储和检索控制为了确保计算机会计系统产生的数据和信息被适当地储存，便于调用、更新和检索，企业应当对储存数据的各种磁盘或光盘作好必要的标号，文件的修改、更新等操作都应附有修改通知书、更新通知书等书面授权证明，对整个修改更新过程都应作好登记，计算机会计系统应具有必要的自动记录能力，以便业务人员或审计人员查询或跟踪检查。 -------------------------------------------------------- 电算化会计条件下的审计电算化会计是会计发展的必然方向,由于电算化会计与手工会计无论在会计基础,还是在会计工作方法等方面都存在着很大差别。因此,传统的财务审计在新的条件下就显得很不适应,必须进行改变、补充和完善,本文拟就电算化会计下的审计程序和审计内容谈点粗浅的看法。一、电算化会计条件下的审计程序按照《审计法》的规定,一般审计程序可分为四个阶段,即准备阶段、实施阶段、审计结论和执行阶段、异议和复审阶段。电算化会计审计也可分为这四个阶段,同时结合自身的特殊要求,运用本身特有的方法,对电算化会计系统进行评价。 (一)准备阶段。在此阶段主要是初步调查被审计单位会计电算化系统的基本状况,并拟定科学合理的计划。一般包括以下主要工作。 1.调查了解被审计单位电算化系统的基本情况,如电算化系统的硬件配置,系统软件的选用,应用软件的范围,网络结构,系统的管理结构和职能分工、文档资料等。2.与被审计单位签订审计业务约定书,明确彼此的责任、权利和义务。3.初步评价被审计单位的内部控制制度,以便确定符合性测试的范围和重点。4.确定审计重要性、确定审计范围。5.分析审计风险。6.制定审计计划。在审计计划中除了对时间、人员、工作步骤及任务分配等方面作出安排以外,还要合理确定符合性测试、实质性测试的时间和范围,以及测试时的审计方法和测试数据。如果要安排利用计算机辅助审计,则还需列出所选用的通用软件或专用软件。对于复杂的电算化系统,也可聘请专家,但必须明确审计人员的责任。 (二)实施阶段。实施阶段是审计工作的核心,也是电算化审计的核心。主要工作是根据准备阶段确定的范围、要点、步骤、方法,进行取证、评价,综合审计证据,借以形成审计结论,发表审计意见。实施阶段的主要工作应包括以下两个方面的内容。 1.符合性测试。进行符合性测试应以系统安全可靠性的检查结果为前提。如果系统安全可靠性非常差,不值得审计人员信赖,则应当根据实际情况决定是否取消内控制度的符合性测试,而直接进行实质性测试并加大实质性测试的样本量。在会计电算化系统的符合性测试项目中,主要内容应该是确认输入资料是否正确完整,计算机处理过程是否符合要求。如果系统安全可靠性比较高,则应对该系统给予较高的信赖,在实质性测试时,就可以相应地减少实质性测试的样本量。由于我国的电算化审计刚起步,还没有相应的法律法规,相应的具体审计准则也没有出台,所以目前情况下,可暂时以财政部颁发的有关会计电算化的工作规范、条例、办法等作为参照,并以此作为符合性测试的主要内容。 2.实质性测试。实质性测试应该是对被审计单位会计电算化系统的程序、数据、文件进行测试,并根据测试结果进行评价和鉴定。进行实质性测试须依赖于符合性测试的结果,如果符合性测试结果得出的审计风险偏高,而且委托人有利用会计电算化系统进行舞弊的动机与可能,并且委托人又不能提供完整的会计文字资料,此时注册会计师应考虑对会计报表发表保留意见或拒绝表示意见的审计报告。进行实质性测试时,可考虑采用通过计算机和利用计算机进行审计的方法,具体包括:a.“测试数据法”,就是将测试数据或模拟数据分别由注册会计师进行手工核算和被审计单位电算化系统进行处理,比较处理结果,作出评价;b.“受控处理法”,就是选择被审计单位一定时期(最好是12月份)实际业务的数据分别由注册会计师和会计电算化系统同时处理,比较结果,作出评价。 3.利用辅助审计软件直接审查会计电算化系统的数据文件。注册会计师可利用通用或专用审计软件直接在会计电算化系统下进行数据转换,数据查询,抽样审计,查账,账务分析等测试,得出结论,作出评价。 (三)审计结论和执行阶段注册会计师对会计电算化系统,进行符合性测试和实质性测试后,整理审计工作底稿,编制审计报告时,除对被审单位会计报表的合理性、公允性、一贯性发表意见,作出审计结论外,还要对被审单位的会计电算化系统的处理功能和内部控制进行评价,并提出改进意见。审计报告完成后,先要征求被审单位的意见,并报送审计机关和有关部门。审计报告一经审定,所作的审计结论和决定需通知并监督被审单位执行。 (四)异议和复审阶段被审单位对审计结论和决定若有异议,可提出复审要求,审计部门可组织复审并作出复审结论和决定。特别是被审单位会计电算化系统有了新的改进时,还需组织后续审计。二、电算化会计条件下的审计内容电算化会计系统与手工会计系统不同,它是由会计数据体系,计算机硬件和软件以及系统工作和维护人员组成,所以电算化会计的审计内容与手工会计系统也存在着较大的差别。电算化会计审计的内容主要包括以下内容: (一)对会计电算化系统的内部控制的审计。一方面是企业的内部控制能在多大程度上确保会计电算化系统中会计记录的正确性和可靠性,如输入、输出的授权控制,业务处理的审核等。另一方面是内部控制的有效执行能在多大程度上保护资产的完整性,通过以上两方面的评价,可以判断企业内部控制系统能在何种程度上防止或发现会计报表中的错误及经营过程的舞弊。 (二)对会计电算化系统的处理和控制功能的审计,也可称为对会计电算化系统程序的审计。会计电算化系统的核心就是会计软件,会计软件程序质量的高低,直接决定了会计电算化系统整体水平的高低,在这部分里主要审计会计软件程序对数据进行处理和控制的及时性、正确性和可靠性,以及程序的纠错能力和容错能力。会计软件程序的审计可采用通过计算机审计的方法及利用计算机辅助审计中的数据转换功能的方法来完成。 (三)对会计电算化系统的处理对象即会计数据的审计。会计数据处理的真实性、正确性、可靠性,直接影响到会计信息的真实性、正确性和可靠性,所以这一部分的审计是至关重要的,注册会计师可采用抽查原始凭证与机内凭证相对比,抽查打印日记帐和机内日记帐相核对等方法,同时也可采用利用计算机辅助审计软件的功能来完成审计,从而降低审计风险。 (四)对会计电算化系统开发质量的审计会计电算化系统是一项系统工程,主要包括系统分析、系统设计、系统实施及系统维护等。电算化系统的质量,运行水平,一方面依赖于日常的管理和维护,但另一方面则取决于会计电算化系统开发过程的质量。一旦在开发过程中产生错误,则在系统运行后,将影响到会计数据的加工处理以及会计信息的真实可靠性。并且在运行后,对该错误进行修改也极其困难,所以,应该也必须在系统开发过程中进行严格的审计保证其质量,防止计算机舞弊,保证系统运行后的可靠性、效率性。

论文开题报告基本要素

各部分撰写内容

论文标题应该简洁，且能让读者对论文所研究的主题一目了然。

摘要是对论文提纲的总结，通常不超过1或2页，摘要包含以下内容：

目录应该列出所有带有页码的标题和副标题，副标题应缩进。

这部分应该从宏观的角度来解释研究背景，缩小研究问题的范围，适当列出相关的参考文献。

这一部分不只是你已经阅读过的相关文献的总结摘要，而是必须对其进行批判性评论，并能够将这些文献与你提出的研究联系起来。

这部分应该告诉读者你想在研究中发现什么。在这部分明确地陈述你的研究问题和假设。在大多数情况下，主要研究问题应该足够广泛，而次要研究问题和假设则更具体，每个问题都应该侧重于研究的某个方面。

有关资产评估的论文

有关资产评估的论文，随着个人素质的提升，论文与我们愈发关系密切，论文成为了一种新兴产业，很多大学生也都需要写论文，那么下面为大家分享有关资产评估的论文。

一、绪言

中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。

并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、委托方及资产占有方简介

委托方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂

xx柴油机股份有限公司简介如下：

注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号

法定代表人：王xx

注册资本：10,400万元

xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。

该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。

截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,万元，净资产17,万元，20xx年度实现净利润万元，每股收益元，净资产收益率。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本。

资产占有方：xx石油钢管钢绳厂

xx石油钢管钢绳厂简介如下：

企业名称：xx石油钢管钢绳厂

注册地址：xx市东风路35号。

法定代表人：曹xx

注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元

经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。

经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。

简要历史：

50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。

19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。

经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。

经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。

该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。

三、评估目的

为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。

纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。

根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。

五、评估基准日

根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。

本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;

2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;

3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。

一、资产清查工作总体现状分析

（一）资产清查工作的基准日

此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。

（二）资产清查范围

1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。

2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。

3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。

4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。

（三）资产清查工作实施情况

为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。

（四）资产清查工作取得成效及存在问题

通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。

这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。

二、资产清查工作结果

这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。

三、资产、财务管理中的问题及改进措施

这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。

四、备查材料

（一）单位20xx年度结转后资产负债表。

（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。

（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。

（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。

（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》；

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；

5、W市政府制定的基准地价资料；

6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；

7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；

9、工程造价信息及房价信息；

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

一、绪言

中资资产评估有限公司接受济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、委托方及资产占有方简介

委托方：济南柴油机股份有限公司、咸阳石油钢管钢绳厂

济南柴油机股份有限公司简介如下：

注册地址及主要经营场所地址：济南市文化西路14号

法定代表人：王xx

注册资本：10,400万元

济南柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。

截止2000年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,万元，净资产17,万元，2000年度实现净利润万元，每股收益元，净资产收益率。该公司最大股东为济南柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本。

资产占有方：咸阳石油钢管钢绳厂

咸阳石油钢管钢绳厂简介如下：

企业名称：咸阳石油钢管钢绳厂

注册地址：咸阳市东风路35号。

法定代表人：曹xx

注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元

经济性质：咸阳石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。

简要历史：

50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于1958年建成，原名为石油工业西北供应办事处咸阳转运库钢管加工厂。1960年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。1961年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至咸阳，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。1971年工厂下放地方领导后，陕西省燃料化学工业局将工厂改名为陕西省咸阳石油钢管钢绳厂。1990年，工厂重新收归原石油部领导。

经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。

三、评估目的

为咸阳石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给济南柴油机股份有限公司、并以剩余的.净资产与济南柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日2001年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的咸阳石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。

纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。

五、评估基准日

根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：2001年8月31日。

本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

(一)评估行为依据

1、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立咸阳石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;

2、《关于咸阳石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;

3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。

房地产评估论文题目

房地产估价还原率求取方法比较及其优化内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。关键词：房地产估价还原率复合调整法房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。还原率实质由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。（一）市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。（二）累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。（三）投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为，一年期国债的利率为，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在－12%之间。该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。（四）收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。（五）复合投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：R＝M•RM＋（1－M）RE式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。（六）行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：（一）第一步，确定基准还原率选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2例：一年期国债利率为，房地产行业的利润率为，则基准还原率=（）/2=由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。（二）第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，和，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=×（）=这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。（三）第三步，进行风险调整估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例：假设风险调整值为，则最终可推出还原率为我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献：1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，20062.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006

改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。下面是我带来的关于房地产营销论文题目的内容，欢迎阅读参考! 房地产营销论文题目(一) 1. 房地产企业实施关系营销探析 2. 房地产口碑营销策略 3. 浅析现代房地产的前营销策略 4. 基于4C理论的房地产营销创新战略研究 5. 浅议房地产营销渠道的拓宽 6. 湖南省房地产企业提升市场营销理念 7. 浅议房地产网络营销 8. 试论顾客满意战略在房地产市场营销中的运用 9. 马尔科夫预测在房地产市场营销中的应用研究 10. 关于价值工程在房地产营销中应用的研究 11. 房地产市场营销中的差异化战略 12. 房地产营销应引入绿色营销理念 13. 房地产的营销误区及实施全程营销 14. 房地产营销策略研究 15. 房地产企业营销能力评价分析 16. 实施房地产全程营销打造大众精品品牌 17. 论房地产营销中的品牌运作房地产营销论文题目(二) 1. 谈差异化战略在房地产营销中的应用 2. 房地产企业营销组织预警管理指标体系设计 3. 房地产营销创新九个创意源 4. 房地产营销网站的设计与开发思路 5. 完善我国房地产市场营销体系的对策探讨 6. 试论房地产营销及其理念创新 7. 房地产营销的时代背景及理念转变 8. 湖南省房地产企业市场营销现状与对策 9. 房地产业实施绿色营销的策略研究 10. 房地产绿色营销绩效的模糊综合评价 11. 房地产全程营销中的品牌运营战略 12. 运用服务营销组合策略提高房地产业的竞争力 13. 数字网络技术在房地产营销中的应用 14. 房地产概念营销及其推广之道 15. 房地产营销策划中的文化习俗运用 16. 房地产营销理论与问题分析房地产营销论文题目(三) 1. 浅谈房地产营销中的市场细分 2. 浅谈房地产业诚信营销体系的构建 3. 运用CRM系统提升房地产营销管理绩效 4. 房地产营销刍议 5. 浅议我国房地产网络营销的发展和创新 6. 房地产营销策划的STP模式 7. 房地产企业关系营销策略分析 8. 理性时代的房地产品牌营销 9. 建立以消费者为基准的房地产营销新理念 10. 4C理论在房地产市场营销中的应用 11. 房地产营销策划的有效实施 12. 前营销——开启房地产开发致胜的金钥匙 13. 房地产网络营销 14. 房地产营销策划浅谈 15. 浅议房地产营销策划 16. 心理预期引导房地产营销 17. 试论房地产企业市场营销力的培育 18. 重庆房地产营销策略研究 19. 房地产营销中的卖点设计 20. 贵阳市房地产市场营销问题研究猜你喜欢： 1. 房地产营销论文参考 2. 市场营销论文选题大全 3. 浅谈房地产营销毕业论文范文 4. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 5. 房地产营销论文范文

哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、房地产开发企业融资前景分析B、宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！