太原楼市格局分析论文发表

我觉得政府应该救市，但不能强制控制市场的走势和规律。

救房地产的钱还不如救济现在更需要救助的人！

广州楼市牵涉太广且市场不冷；

不出台大利好其实也是可能的。

从老大哥的数据上看，广州新房库存虽然比去年初要高，

但实际上上涨速度不算太快，正正是符合楼市缓降的大众需求。

而且城区新房网签价均是上升趋势的，只有投资氛围较浓的远郊区域下跌，

也符合大众对支持自住，打击投资的大众需求。

另外广州主力新房楼盘近期纷纷调价，证明市场信心良好；

既然现时广州楼市符合大众需求又不缺市场信心，自然没必要救市。

广州作为一线城市，楼市政策比较严谨是正常的；

按道理来说政策应该要比二三线城市要保守。

因为一来救市政策很容易被二三线城市照抄甚至加码执行；

例如广州如果放松远郊限购，就可能有城市敢全面取消限购。

二来广州楼价一旦上涨对大湾区其他城市会有一定的带动作用；

例如各种临广片区与广州楼市的绑定更甚于与本市中心的绑定。

虽然全面救市不可能，

但广州的确也面临着两个问题。

一是改善需求的释放，

从上图可知现时100㎡以上的改善单位占比已经超越刚需单位了；

据了解改善置业主力是二孩/三孩家庭换房需求、高净值家庭改善需求等

二是上一点中远郊楼价的下降

虽然暂时不影响广州楼市根基，但放任其发展可能会蔓延至城区

而且对未来卖地存在不利影响。

著作：1. 申立银，叶堃晖，邓小鹏．建筑业企业竞争力[M]. 中国建筑工业出版社, 2006. 2. 赵振宁，申立银. 中国建筑业企业：国际竞争力﹒柔性策略与案例分析[M]. 中国建筑工业出版社，2009. 3. Yin Yi Lin and Shen L Y (2002) Comparative studies on project cost management between China Mainland and Hong Kong, Nan Kai University Press, China, pp.330, 7-310-01643-2. 4. Shen L Y, Zeng S X, Wang F and Ge C B (1999) Management for Real Estate Building Project, China Planning Publications, ISBN 7-80058-734-7, pp.276. 5. Shen L Y & Xu Chong Lu (1997) Construction Procurement Management and Practice in China Mainland and Hong Kong Tianjin University Press, Tianjin, China, ISBN 7-5618-0973-5, pp.186 (The publication is based on the studies from one of my RGC projects 'Procurement Practice in China'). 6. Shen L Y, Chan H W, Xu C L (1999) Construction Tendering and Contract Administration in China Mainland and Hong Kong Tianjin University Press, Tianjin, China, ISBN 7-5618-1023-7, pp.167 (The publication is based on the studies from the RGC projects 'Procurement Practice in China'). 7. Shen L Y & Yu M X (1996) Risks in Real Estate Market Tianjin University Press, Tianjin, China, ISBN 7-5618-0855-0 (This book is based on the research studies 'Risk Management in the Chinese Real Estate Market'), pp.247.英文论文：1. Liyin Shen and Liudan Jiao, Bei He and Lanchun Li (2014) Evaluation on the Utility Efficiency of Metro Infrastructure Projects in China from Sustainable Development Perspective, 2014, International Journal of Project Management (SCI) 2. Liyin Shen and Jingyang Zhou (2014) Application of a hybrid Entropy-McKinsey Matrix method in evaluating sustainable urbanization: A China Case, Cities (SSCI) 3. Liyin Shen and Jingyang Zhou (2014) Examining the effectiveness of indicators for guiding sustainable urbanization in China, Habitat International (SCI) 4. Shen L Y, Hongping Yuan and Xiangfei Kong (2013) Paradoxical phenomenon in urban renewal practices: promotion of sustainable construction versus buildings' short lifespan International Journal of Strategic Property Management (SSCI indexed)， 17(4), 377-389. 5. SHEN L Y, OCHOA J J, ZHANG X L, and Peng Y (2013) Experience Mining for Decision Making on Implementing Sustainable Urbanization – An Innovative Approach Automation in Construction, 29, 40-49 (SCI indexed) 6. L Y Shen, Vivian W Y Tam and L Zhang (2012) Modelling Gaseous Emissions from Energy Consumption during Building Life Cycle, Surveying & Built Environment, Vol.22, No.1, 61-73 7. Li-yin SHEN, Wei-Sheng Lu, Yi Peng and Shi-Jie Jiang (2011) Critical Assessment indicators for measuring benefits of rural infrastructure investment in China, Journal of Infrastructure Systesm, ASCE, Vol.17, No.4, 176-183 (SCI index). 8. Shen L Y, Jiang Shijie and H P Yuan (2011) Critical Indicators for Assessing the Contribution of Infrastructure Projects to Coordinated Urban-rural Development in China, Habitat International, 36(2), 237-246. (SSCI index) 9. Liyin SHEN, Yi Peng, Xiaoling Zhang and Yuzhe Wu (2012) An alternative model for evaluating sustainable urbanization, Cities, 29(1), 32-39. (SSCI index) 10. L.Y. Shen and Mona N. Shah (2011) The Practice of Sustainable Construction Standards: A comparative study of China (PRC) and India, Journal of National Repute (Udyog Pragati), Vol. 35, No.2. April-June, 11-21. 11. Li-yin Shen, Yuzhe Wu and Xiaoling Zhang (2011) Key Assessment Indicators (KAIs) for the Sustainability of Infrastructure Projects, Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, June, Vol.137, No.6, 441-451. (SCI index) 12. Li-yin Shen, Vivian W. Y. Tam, ChengShuang Sun and Xiaoling Zhang (2011) Development of an information exchange model for attaining sustainability, International Journal of Environment and Sustainable Development, Vol.10, No.2, 153-168. 13. L Y Shen, J Jorge Ochoa, Mona N Shah and X L Zhang (2011) The Application of Urban Sustainability Indicators – A Comparison between Various Practices, Habitat International, 35, 17-29. (SSCI index) 14. Li-yin Shen, Vivian W. Y. Tam, Leona Tam and Ying-bo Ji (2010) Project Feasibility Study: the Key to Successful Implementation of Sustainable Construction Practice, Journal of Cleaner Production, Vol.18, Issue 3, 254-259. (SCI, EI index) 15. Li-yin Shen, Vivian W. Y. Tam, Leona Tam and Ying-bo Ji (2010) Project Feasibility Study: the Key to Successful Implementation of Sustainable Construction Practice, Journal of Cleaner Production, Vol.18, Issue 3, 254-259. (SCI, EI index)中文论文：1.申立银,吴德华. 建筑企业环境表现评价系统(C-EPSS)层套AHP计算模型[J]. 高等建筑教育,2002,04:65-73. 2.申立银,向党. 杠杆收购对国有建筑企业竞争力的影响[J]. 土木工程学报,2003,03:84-89+104. 3.申立银,吴德华,张远林. 国有企业资产证券化操作的主要参数分析[J]. 建筑经济,1999,06:3-6. 4.申立银. 城市规划与房地产投资风险[J]. 北京规划建设,1998,04:51-52. 5.申立银 ,张红. 香港多层大厦的法制管理[J]. 中国房地产,1997,05:77-79. 6.申立银 ,张红. 香港地产业资本的国籍结构[J]. 中外房地产导报,1997,13:35-36. 7.申立银,俞明轩. 房地产组合投资的风险分散原理[J]. 建筑管理现代化,1996,04:18-19. 8.申立银,俞明轩. 房地产业结构及其影响因素[J]. 北京房地产,1995,03:45-46. 9.申立银,俞明轩,朱岩. 香港楼宇按揭的风险探讨[J]. 北京房地产,1995,07:41-42. 10.申立银,俞明轩. 香港楼宇按揭对楼市的影响[J]. 中外房地产导报,1995,19:9-10. 11.黄志玉,申立银. 绿色生态住宅小区评价对提高住宅节能的影响分析[J]. 西南师范大学学报(自然科学版),2012,07:80-84. 12.孙成双,申立银. 基于信息流分析的建设项目可持续性研究[J]. 土木工程学报,2012,S2:316-320. 13.蒋时节,申立银,彭毅,杨建伟. 农村基础设施投资效益评价的关键指标遴选[J]. 农业工程学报,2010,09:1-7. 14.鲍海君,申立银,吴宇哲. 基础设施BOT(build-operate-transter)项目特许权期决策的Bargaining博弈模型[J]. 浙江大学学报(理学版),2010,02:160-165. 15.甘琳,申立银,傅鸿源. 基于可持续发展的基础设施项目评价指标体系的研究[J]. 土木工程学报,2009,11:133-138.

美国楼市市场分析论文发表

美国的楼市行情会因此而降温，很多地方的楼盘也会因此而降价。

从某种程度上来说，当全球范围内出现一定的通货膨胀的现象之后，这个现象不仅会导致很多人的生活必需品的价格上涨，同时也会导致很多国家和地区的楼盘价格上涨。但是之前，因为美国存在严重的通货膨胀，所以美国的很多地方的楼盘价格已经暴涨了30%以上，这个情况也导致了年轻人越来越买不起房子。当美联储开始选择主动加息的时候，美国当地的房地产市场也因此而出现了暴跌行情，很多地方的楼盘价值相应缩水。

这个事情是怎么回事？

这是关于美联储加息对房地产市场的影响的新闻，在美联储加息的时候，美联储的鲍威尔表示房地产市场需要经历调整，所以加息行为会遏制房地产市场无序发展。在此之后，美国当地的房地产行情会变得越来越差，这地方的房价甚至会在短时间内贬值50%。

美国的楼市行情会变得越来越差。

你可以尝试这样理解，因为美联储的消息称为会主动控制通货膨胀，所以这个方式一定会导致美国的楼市行情相应缩水，同时也会将为人们炒作房地产行情的信心。对于那些炒房客来说，炒房客会因此而出现不同程度的亏损。但对于普通购房者来说，楼市降温的现象反而会有利于普通购房者的购房行为。

最后，虽然美联储的加息行为并不是为了针对美国的房地产市场，但因为房地产市场本身会有相应的炒作成分，所以当地的楼市行情确实非常火爆，这也意味着当地的楼市行情需要通过不同的方式来主动降温，同时也需要避免当地的高房价现象重新出现。

鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化首先就是美国的房价暴涨说明美国城市发展的竞争力更加强劲，其次就是说明美国的经济可能面临着一定的危机因为房产一下子涨幅过大可能会发生一些经济泡沫，再者就是美联储会采取必要的措施来提升房贷的利率从而起到调控房价的目的，另外就是美国的楼市后续会随着经济衰退出现对应的房价下跌的情况。需要从以下四方面来阐述分析鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化。

一、美国的房价暴涨说明美国城市发展的竞争力更加强劲

首先就是美国的房价暴涨说明美国城市发展的竞争力更加强劲，对于美国而言房价暴涨说明美国的城市竞争力越发强劲有利于美国的长期发展需求，并且对于人才的吸引力提升了不少。

二、说明美国的经济可能面临着一定的危机因为房产一下子涨幅过大可能会发生一些经济泡沫

其次就是说明美国的经济可能面临着一定的危机因为房产一下子涨幅过大可能会发生一些经济泡沫，对于美国而言国内的房产价格过高后续势必会面临一些经济泡沫的风险。

三、美联储会采取必要的措施来提升房贷的利率从而起到调控房价的目的

再者就是美联储会采取必要的措施来提升房贷的利率从而起到调控房价的目的，对于美联储而言可以采取必要的措施来提升贷款的利率从而来调控房产的价格。

四、美国的楼市后续会随着经济衰退出现对应的房价下跌的情况

另外就是美国的楼市后续会随着经济衰退出现对应的房价下跌的情况，对于美国而言很容易引发一些经济市场的动荡。

美国应该做到的注意事项：

应该加强多渠道的政策调控。

受新冠疫情影响，美国经济复苏艰难。但有媒体发现，美国房地产市场却跑到了整体经济前面。美国商务部在9月24日发布的数据显示，2020年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8%，大幅好于预期的降幅1.2%，总量至101.1万户，创2006年9月以来的14年新高。

政策放水，投资转向

自6月起，此前一直低迷的房地产市场突然爆发。全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，今年8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户，刷新2006年12月以来新高。

经济衰退的背景下，美国房地产市场为何如此反常？英国路透社分析指出，一方面，大流行引发了人口向低密度地区的迁徙，房产市场相对供不应求；另一方面，在创纪录的低抵押贷款率刺激下，美国民众的购房意愿显著提升。

过去两个月，美国房贷利率一直保持在3%以下。美国住宅贷款抵押机构房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%，为历史第二低水平；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

在政策刺激政策下，不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好。数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

美国房地产数据公司Attom Data Solutions首席产品官托德·塔塔（Todd Teta）表示，“对全美的单身人士来说，平均工资负担得起购房的人越来越少。”尽管美国失业率高企和经济疲软，但在低抵押贷款利率和其他因素的影响下，许多购房者纷纷加入供不应求的房产市场。“结果是房价上涨已经超过了工资对人们的影响。”

分析师普遍认为，新冠疫情可能造成的经济冲击，以及美国将暴发第二波疫情的迹象，让市场出现恐慌情绪。相对与股市，中产阶层更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式。

房价高企，贫富分化

就在买家源源不断涌入之际，考虑到疫情二次暴发等诸多不确定性因素，不少卖家也表现出明显的惜售情绪。供需错位下，美国房价高企。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元，同比增长11.4%，同比连涨102个月。值得注意的是，上述成屋销售中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

CNBC在24日的文章中提到，有限的待售房屋带来激烈竞争，导致房价飙升。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）也承认：“当前买家的竞争十分激烈，新房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。”

今年3月，46岁的布兰迪·吉（Brandi Gee）被解雇。失去了工作和出租屋，她和儿子在佐治亚州的一家酒店住了近三个月。最近几周，她一边面试一边拜托房产经纪人帮忙找房，但都没有结果。“我很担心我们最终会睡在大街上。不知道我是否会安然无恙。”吉说道。

布兰迪·吉工作的餐饮业是受疫情影响裁员最严重的行业之一。麦肯锡4月初的分析显示，受疫情影响的工作岗位中，86%的年薪低于4万美金，其中以兼职工作较为常见。根据美国人口普查局最新调查，年收入低于35000美元的租房家庭中，有42％的人甚至对9月份房租的支付能力表示轻微或完全没有信心。

据《华尔街日报》报道，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%，美国南部地区这一比例增长了63.1%。房地产数据数据库Attom Data Solutions的数据显示，美国90%的住房市场中，房价上涨目前已经超过人们工资上涨幅度。

风险叠加，复苏艰难

美国楼市近期异常繁荣背后，风险也在不断叠加。《商业内幕》网站援引牛津经济研究所的研究员南希·范登·霍顿（Nancy Vanden Houten）的话指出，“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持，但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险，预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

美国劳工部日前公布数据显示，8月美国非农部门新增就业人数为137万人，低于市场预期，也不及7月修订后水平。当月美国失业率从7月的10.2%降至8.4%，显示在经济缓慢复苏下就业市场有所改善，但仍不及疫情前水平。与此同时，美国8月消费者信心指数继续下滑，从7月的91.7降至84.8，跌至逾六年低点。

有分析认为，虽然美国政府和美联储出台前所未有的超大规模纾困措施，巨量资金被注入市场。由于家庭对就业市场和收入感到担忧，日常消费动力严重不足，许多优惠政策都成为富人手中的资本工具，这令外界对美国经济从新冠衰退中复苏的可持续性产生怀疑。

据美国经济分析局（U.S. Bureau of Economic Analysis）统计，从4月至6月，美国第二季度的实际GDP较前一季度下跌32.9%。这是自1947年以来美国GDP单季度最大降幅，也意味着美国经济产出因为新冠疫情已经损失了超过1万亿美元。美联储主席鲍威尔表示，美国经济复苏前景“高度不确定”，疫情可能较预计持续时间更久，给经济复苏带来新的挑战。

美国全国商业经济协会此前发布的半年度经济政策调查结果显示，三分之二受访经济学家认为美国经济仍处于衰退之中，近80%认为美国经济出现“双底”衰退的概率至少为25%。国际货币基金组织、世界银行和美联储分别预计今年美国经济会萎缩8%、6.1%和6.5%。（海外网张敏王法治）

应该是会导致楼市的股票上涨，因为现在已经是降低了非常多房子的价格，而且也是放宽了限购政策。

相城楼市分析论文发表

《股市楼市与财富再分配》（鲁桂华）电子书网盘下载免费在线阅读

链接:

书名：股市楼市与财富再分配

作者：鲁桂华

豆瓣评分：7.8

出版社：中央编译出版社

出版年份：2011-12

页数：214

内容简介：

《股市楼市与财富再分配:中国资产市场高端观察》内容简介：当下中国的股市与楼市，遍布风险和危机，同时也成为财富转移的暗池。《股市楼市与财富再分配:中国资产市场高端观察》力求剖析错综复杂的股市乱象和房价泡沫的内幕，还原价值投资的真相。

作者简介：

鲁桂华：

湖南省华容县人。中央财经大学会计学院副教授，清华大学管理学博士，经济学博士后，中国注册会计师。研究兴趣：经济制度与效率分析、基于资本市场的财务、会计与审计算研究。先后在《管理世界》、《数量经济技术经济研究》、《中国会计评论》等期刊发表论文四十余篇。

西安新房连涨二手房结束连降，楼市复苏行情是否会持续要据行情而定。

2023年1月，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨0.6%。

在此之前，西安新房价格在2022年9-11月环比下降，12月则结束连降，环比上涨0.1%。今年1月，恰逢春节，在消费市场回暖背景下，西安楼市相对平淡。当月有19个楼盘2843套房源意向登记，其中只有1个项目摇号，其余皆转入平销。不过，一位房企营销负责人介绍，春节假期以来，客户来访量有明显增加，优质板块和优质项目的销售情况也正在好转。

在新房价格上涨的同时，西安二手房销售价格亦结束连续5个月下降。

专业人士分析楼市复苏行情

有市场人士认为，为了把去年砸出的下跌“大坑”填满，预计各地还将释放更多政策“红利”，稳定楼市，进而实现经济增长目标。

易居研究院研究总监严跃进表示，从2月份上半月来看，各地楼市数据表现不错，明显有向好的交易态势。而且今年相比过去几年，有一个本质的变化，即疫情对于楼市交易的干扰消除了，这使得市场回温的基础相对牢靠。当然，决定市场表现的核心还是需求。只有需求实质提升，基本面才会改善，进而体现出“量决定价”的逻辑。

乐东楼市现状分析论文发表

房地产行业，今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。不到两年的时间里，房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍，绝不是统计局能搞明白的。打而不倒的局面，让很多看多派对地产业也寄托着不小的希望，就算地产不会拉升大盘，至少也不会再恶性打压指数了吧？此言差矣！房地产行业打而不倒，是因为根本没到要打倒的时候。银行与地产，就像用手铐锁在一起的警察与小偷，在手铐没有解开之前，谁也不敢贸然开枪，但如果手铐解开了，或是小偷即将拉响原子弹，那么狙击手的子弹就会像雨点一样飞过来了。早晚，房地产行业难逃一劫。因为他身上的七宗原罪需要救赎。原罪之一：失地农民的痛苦，以及由此引发的诸多极端事件和社会稳定问题。原罪之二：被蚕食的耕地，引发的粮食安全隐患，农产品价格的飞涨。从这个角度看，地产行业绝对是“造子孙孽”的行业。做一个极端的假设，如果政府不控制地产行业的发展规模，只要美国印制足够多的无成本的美元，无限量地买进中国房地产商的房子，理论上可以将中国的土地都变成没人住的房子。之后，粮食就是攻击中国最致命的武器。即便人家不攻击你，自己也会把自己饿死的。原罪之三：地方政府的腐败之源，懒惰之根。过多的利益，过多的简单赚钱机会，构成各地政府恶性挖掘后任资源，疯狂卖地，不思进取的心态。地产行业已经成为地方政府的经济鸦片，产生了强烈的依赖感，不戒要出问题，戒也要出问题。有了占GDP百分之十以上权重的地产法宝，又有私利，谁还去费劲地搞其他地方产业经济呀。而几年的地产热潮洗礼之后，奶瓶拔下来的时候，地方经济的发展能力重新退化到婴儿水平。原罪之四：一代人的绝望。80后，90后，原本属于早晨8、9点钟的太阳。但被一个房子压到永世不得翻身的境地，又如何承担国家与民族“寄托在你们身上”的“希望”？房地产搞得一代人绝望，罪莫大焉！原罪之五：浪费的资源。看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗户吧！这些钢筋水泥的构件，原本是人类温馨的家园，现在，却异化成抵御通胀的商品、甚至带有货币的属性、更变成了人剥削人的工具。而这些原本应该住着人的空屋子，也大量消耗浪费着我们的土地、资源、能源、材料、劳动生产力。“盖房子”这件事情，已经被彻底扭曲了。“安得广厦千万间”，不是为了“大庇天下寒士尽颜欢”的，而是“大庇天下房东收租钱”了，也是“大庇天下富人防通胀”的。收房租，防通胀，对于百姓个体来讲无可厚非，但对于整个国家和社会来讲，资源被大大浪费，整体平衡被破坏了。原罪之六：地产泡沫，构成外资洗劫中国中产阶级、进而制造社会动荡的机会。尽管现在泡沫还没有破灭，但从其他国家的历史上看，这种风险正在越来越大。一旦泡沫破裂，对中国的伤害将是无法估量的。原罪之七：永久性拉大社会贫富差距，这是社会稳定不可承受之重。透支了房奴们未来的消费能力，压缩了以后的经济发展空间。有人把地产行业形成的GDP形容为“亡国的GDP”，我认为并不过分。基于上述理由，地产行业遭遇灭顶之灾，只是时间的问题。新的十二五规划，摘掉了地产行业的“支柱产业”桂冠，并且规划了新能源等新的支柱产业，也标志着这个行业将开始步入衰退的周期；明年1.3万亿投资，1000万套保障性住房建设即将启动；“地产税”试点之后也将陆续出台，这是地方政府经济鸦片的替代品，将大受欢迎。头顶上悬着好几把剑，你还敢预期地产行业把股市推上去吗？本不想揭开房价下跌时间判断的谜底。但看到博友的评论，感到支持的，都像是没钱的，反对的，倒像有知识的。那就和这些有知识的朋友交流切磋一下。首先申明，讨论这个问题，没有任何其他的政治、商业目的，仅仅是为了维护个人的智慧尊严。其次说明一下，本人曾经在2003年，帮助某地方政府卖过土地。对地产行业，有发言权。再说明一下，本人曾经在2009年初，在海南三亚出手购房，价格16000，不到一年翻近4倍。数百名股友学生在2009年春节之后都听到过我的购房忠告。2009年4月14日，腾讯的《管理E言堂》节目，曾经做过我和许文胜的访谈，里面大篇幅谈过房价将会暴涨的理由和观点。大家可以上网搜索。归纳一下博客之中反对的声音，大致有以下几类理由：第一类理由--管理者不会放弃利益！第二类理由--房价下降，经济会崩盘，有房子的老百姓会闹事，后果更严重！第三类理由--土地硬成本下不来。第四类理由--刚性需求太强大，钱太多了，老百姓买得起第五类理由--你这家伙，根本不是房地产圈的，懂个P，就是来赚点击率的。以前的牛人xxx都说错了。历史证明······第六个理由--网络上的文字攻击，是没有成本的，有一类人是骂几句过过嘴瘾来的。回答第一类理由--管理者会不会放弃地产行业带来的利益。纵观全球，哪个国家把直接GDP的25%寄托在一个房地产行业？这样做的后果有多大的风险？是否可以持续？把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不会反对，但国家的其他经济能力基本瘫痪。社会和人民的上进心，做事情的能力被异化。一旦石油资源枯竭，将是灾难性的后果，但这个后果或许要几十年到一百年之后才出现。但中国的房地产资源还有多少可以挖掘？徐绍史的讲话，最重要的一段已经被从网上摘掉了，一年的时间，卖掉了3年的地皮！此事不可持续。即便城市可以无休止地向周边农村扩展，但是限制城市规模的最主要的瓶颈素是什么？水资源！水不够了，城市就不能再发展了。别的都可以运输，只有水最难！还有一个资源是次要的瓶颈--路！城市人口无限制膨胀，道路就成为瓶颈，堵塞到极限，城市的功能就瘫痪了。我们的一线城市，基本都到了“动脉硬化”期。资源不够了，用高价格来约束，这个，地产行业曾经争论过。年轻人可以不在北京上海混，但一个城市，在10年之后缺少年轻人，都是老头老太太，还是富贵的、可以不干活就有饭吃的老头老太太，这种城市，有竞争力吗？为了高房价，惹怒一代人，这是经济与政治之间的平衡。当政治因素的砝码逐渐超过经济因素的时候，决策的天平就会重新寻找平衡点。发展房地产，是为了经济，但是不可持续。如果不发展房地产，也能拿到钱，而且可持续，并能化解年轻人的怨气，管理者还会继续坚持高房价吗？这种停止地产仍然能够拿到钱的方法是有的--房产税是做什么的？持续赚钱，平衡贫富，化解社会矛盾。资源枯竭--土地资源加上水资源和路资源；购买力枯竭--百姓的钱；需求枯竭--房子过剩了；良心发现--管理者受不了压力了；政治需要--赚钱会伤及稳定了······。任何一样，都会引发管理者放弃高房价政策。如果卖地的生意已经因为土地数量的缘故变成薄利了，管理者同样会放弃。谁敢保证，上述的任何理由，都不会在N年内发生？中国的房子，基本都是建在耕地上的，中国国土面积是印度的三倍，但可以耕的地没有印度大。土地资源绝对不是无限的！即便土地够，水与路也会出问题。都到大城市了，小地方谁建设？人口配置也需要平衡。2015年是中国人口红利的转折点。当家庭构成是4-2-1格局的时候，我们需要解决7口人的住房问题，理论上是3家。当4变成1或0的时候，3套房子基本是一家人住，这个就是人口红利的转折点。按照历史上的生育高潮和消费年龄统计来的。人口需求的拐点，会提前反应在房价上，还是会拖后反应？我的结论是提前。2008年的股市崩盘，除了股价高，美国次贷危机之外，其实最主要的原因是股改全流通将开始兑现抛盘的压力。第一家全流通是2008年的5月。机构们在打时间差的时候，表面上提前了半年，2007年10月见高点，其实提前的是一年，70%的股票是在2007年5-30见的高点。楼市，出货更难，运作周期更长，需要更大的提前量。提前两年是正常的。同样的道理，退出是困难的，于是，退出的过程也是漫长而隐晦的。你看不到管理者已经在执行战略退出的动作了吗？

今年的时候，我国的房地产市场的情况也是不错的，多地都出台了一些政策来鼓励大家购房。

乐东的龙栖海岸的楼盘值得买。乐东的龙栖海岸楼盘的地理位置优越，交通便利，环境优美，周围的配套设施齐全。

1、什么是经济发展？简单的讲经济发展就是有钱，但钱从何来？钱只能印出来。那么到底是什么使印钞机不停的运转？假设一个岛上有1000口人，与世隔绝，人与人之间交换物品过活，但有时候你手里用来交换的东西不一定就是对方想要的，怎么办？于是人们就用都喜欢的金银作为交换的东西，于是交换方便了。但金银要磨损，携带也不方便，当交换活动频繁时，发现这个东西太繁琐，限制了交换活动，于是为了解决这个问题，想了一个办法，就是由岛上的管理者发行一种符号，用它来代替金银，于是钞票出现了。刚开始这种钞票可以随时得兑换金银。大家都很放心，因为钞票就是金银。可是岛上金银的产量太小，当人们的交换活动更加频繁时，钞票不够用了，只能暂停交换。暂停交换的后果就是大家不生产别人想要的东西了，因为虽然别人用，但交换不出去，套用现在的话说就是经济发展减速了。于是大家想了一个办法，成立一家钱庄，这个钱庄是大家的，由钱庄来发行钞票，印出的钞票借给想用钱的人，然后这个人有钱了再还给钱庄。于是银行就出现了。银行的出现，能保证交换活动更持续的进行，大家都拼命的生产，岛上的东西越来越多，银行根据产品的生产数量，不停的印制钞票，以保证交换能更深入的进行。后来人们的交换活动更频繁了，一家钱庄太少了，于是出现了很多钱庄，总要有个管钱庄的吧，于是指定一家钱庄管理其他钱庄，并且钞票只能由这家钱庄印刷，然后通过其他钱庄借给用钱的人，**银行就这么也出现了。 2、什么是对外贸易？有一天岛上的人发明了船，于是就到处划船跑，发现了另一个岛屿，那上面也有人，也有钞票，也像自己岛上这么活动。但自己岛上生产的东西多，那个岛上生产的东西少，1元钱在自己的岛上能买1斤大米，那个岛上的一元钱只能买半斤大米，于是另外岛上的钱来这个岛上买东西时只能2元换1元才行。于是汇率出现了。算好汇率后，他们开始互相买卖东西到对方岛上，这就是对外贸易。对外贸易丰富了人们的生活生产需要，使交换活动到了一个空前的高潮。 3、什么是通货膨胀？由于岛上生产的产品太多了，以至于没法准确估计到底该发行多少钞票，发行多了的时候，因为没有那么多产品可买，产品就开始涨价，发行少了呢就开始降价，为了保证价格稳定，央行要求各钱庄要把一部分钱放在央行里面用来调节产品的价格，根据价格情况多放和少放。这就是存款准备金率。可是有一部分聪明人开始怎么才能把钱弄到自己手上，他在海边捡了一颗石子，说这个石子值100万快钱，把它卖给了一个人，这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊，怎么办，于是向钱庄借，钱庄也没有这么多钱，于是把印钞机打开，印了这100万，借给了他买了这个石子。然后这个人开始卖这个石子，100万卖给了第二个人，由于第一个卖石子的人把钱花了，所以岛上的钱多了，所以这一百万可以筹集到，多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候，钱庄只能又印了100万钞票，就这样钞票越印越多，可是当这个石子不停的流动转让时，大家并不觉得岛上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时，大家觉得钱多了，可是如果当持有石子的人把它扔到大海里，那就等于岛上凭空多出N多个100 万来，怎么办，央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨，就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。 4、房价能绑架中国经济吗？中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把那颗石子投进了海里，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么**迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。 5、房价和通货膨胀有关系吗？可更棘手的问题还不仅仅在这里。如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从？所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法，我们看到的一切政令也是这个逻辑。不信的话，可以查阅一下近年来**发布的一系列调控房地产业的措施。可是为什么房价不稳定而且更加的疯长呢？难道是开发商与**在博弈吗？告诉你在中国没有人能和党叫板，几个肚子大点的开发商是没有这个实力的。实际上是幕后的另一只黑手在和中国**博弈，这支黑手就是外资，以美国为代表的帝国主义攫取中国人民血汗的黑手。 6、房价高涨的原动力是什么？使房价上涨的动力很多，房价上涨对其有利的人就是动力之一，比如：为了GDP和个人利益的地方**、为了赚钱的开发商、炒房族、以至于买了房的所谓“房奴”都是是房价上涨的动力，可是最大的原动力不是这些，是外资，是美国的以攫取超额利润的各大财团。开发商作为商人，为了赚取高额利润不是什么伤天害理的事情，可是各行各业都有商人，难道想赚就有吗？那除非是神话。房地产业的开发商也一样，不是他们想赚多少就有多少的。根据价值规律，当商品的价格和价值严重背离时，会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨，可是在中国的房地产业，这种规律似乎不起作用，一个重要的原因是忽视了一个参考范围的原因，如果以中国经济本身而言确实打破了这个规律，可是目前的情况是有一股力量在维持着房地产业的价格，即托市，那么谁在托市呢？谁能在房地产业失控能得到巨额利润的人就是托市的人。讨论这个问题前，现看一下中国的外汇储备情况。中国的外汇储备在近几年迅速由1、2千亿突破万亿，并且还在迅速的增长，难道是中国人民奋发图强，挣来的吗？这个不需要证明，看中国的GDP增幅就知道，外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅。显然不是挣来的，那么除了挣来的一部分，那么就是所谓的 “国际热钱”的涌入，而国际热钱的涌入的目的只有一个，就是要取得高额的回报。国际热钱进入中国市场后，首先要兑换成人民币，那么一下子哪有这么多人民币呢？只有一个办法就是让印钞机没日没夜的工作，然后这笔钱用来托住已是烫手山芋的房地产市场，就是拼命的投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格决没有偏离价值。导致房价越涨越高。而开发商呢，他们一到房子将要卖不出去的时候，就有人出高价买下来，他们怎么会降价，如果没有这部分资金在运作，别说是开发商联盟，就是全国只有一个开发商，价格也会降下来，没有人买了，难道等房子发霉吗？那么外资持有这么多高价房产做什么？不怕砸到手里吗？不怕！为什么呢？在这个资本运作的过程中，有一个冤大头在最底下接着呢，是谁呢？就是中国的商业银行，由于火爆的房地产市场，一流的流通性，近年来没有看到任何萎缩的迹象，放了贷款就盈利，为什么不贷款呢？没有理由不放贷款。加之中国老百姓买房的心情，外资可以轻易的把高价房转嫁到中国的银行和消费者身上，连炒房的农民都能赚到一杯羹，职业的外资会赔钱吗？那么房价一直涨下去，会怎样呢？请看下一节：“7、房价一直涨下去，开发商会笑还是会哭？什么情况下会笑？什么情况下会哭？” 7、房价一直涨下去，开发商会笑还是会哭？什么情况下会笑？什么情况下会哭？在中国**近几年来密集的几十道金牌的调控下，房价还是如脱了缰的野马一样狂奔不止。暂且不论何时能停止上涨的势头，毕竟房价在目前还是上涨的，所以我们就看看房价上涨不止会带来什么。首先：由于GDP上涨，中国**为了维持上文说的“保持产品交换的继续”要不断地投放人民币，即开动印钞机。只要房地产这个石子还没有投入到大海里去，还有一定的流通性，那么就不会有通货膨胀的发生。其次：开发商会在这个过程中也赚取巨大的利润。再次：能看到的是，炒房族会赚钱、所谓的买房的“房奴”会增值。都赚钱！可是在这个过程中到底谁亏了呢？钱从哪里来呢？如果你是有炒股的经验就会知道，如果投资价格和价值背离的商品，你赚的钱就是别人赔的钱，那么套用到房地产上，就是买房自住的人，现在看似增值，那是镜中月、水中花，你不变现就不是你的。再有就是当价格完全回归真实价值的时候，有时甚至会到真实价值一下，被高价房套住的投资者。还有一个就是开发商！为什么说开发商也有赔钱呢？大家知道商人的本性是赚钱，赚取利润。如果一个商人投机一次就永远都不做这个生意了，他是赚钱了，可他不是商人，这种商业行为没有意义。由于商人的本性，所以赚来的钱会继续扩大再生产，在能赚钱的领域不断的加大投资。这个道理从生活中就可看出来，越是做大生意的人总喊没钱，因为要更大的流动资金来维持其扩大再生产的需要。所以一旦房价回归真实的价值之时，就是有一大批开发商崩溃之日。这个是不以任何人的意志和任何行为为转移的。如果现在有开发商逃离房地产业的角斗场，那么跑得慢的就是最后的输家。如果都不跑，就像击鼓传花一样，最后拿到接力棒的就是接盘者。有句话叫：“出来混迟早是要还的”。也许只不过是方式不一样，看谁的运气好而已。可是现在却没有任何的开发商赔钱的迹象，有的是开发商不断的赚钱，老百姓送钱都来不及。只是因为目前房价还在上涨，房产还在不断的流动。一个巨大的问题来了，这样不断上涨的房价何时是个头啊，请看下一节：“8、坐在华尔街办公室的财团们是如何吸干中国山区一个农民的血汗的” 8、坐在华尔街办公室的财团们是如何吸干中国山区一个农民的血汗的毛主席说过：“帝国主义没有睡大觉,而是天天在蠢蠢欲动,在图谋不轨,想达到他们的罪恶目的。诚然他们的气焰的确没有以前那么嚣张,但他们确实在活动着。”是不是冷战结束就代表着人类的和平得以实现呢？“一句上帝面前人人平等”就能掩盖帝国主义噬血的本质吗？人人平等的理念是对的，但它只不过是帝国主义用来欺人们的伎俩罢了，说到和做到永远是两码事。国际财团通过国际热钱涌入中国，使人民币加大发行量，然后通过房地产炒作，把中国的国内价格水平无限制的提高，GDP的增长又一次使人民币的发行量被迫提高。国际财团心黑手狠，双管齐下，目的就是使中国经济热到烫手，热到让每个中国人为之疯狂。我们暂不去关心这个过程，我们放眼未来，看看这一过程的结果是什么样呢？换句话说财团的目的是什么呢？很明显，中国人最不愿意看到的事情，就是财团们最乐见的结果。先做个假设，比如国际热钱在投资的中国房地产领域里上演最后的疯狂后，然后把房产成功解套全部变现，如果此时人民币兑美元的汇率达到美国预期最高时，汇率是热钱逃离时需要相乘的那个倍数，会发生什么谁都能想到，所有热钱会一夜之间全部兑换美元逃离。财团们会赚得沟满壕平，中国市场上除了钱就是钱，能遮住天的大把人民币将成为中国人民的噩梦。这是中国人最不愿意看到的事情，也是财团最乐见的结果。近期美国不断的通过政治、贸易等手段逼迫人民币升值，而中国**迟迟不升值或小范围的升值，远远没有达到美国**的预期，这是在出口处的中美之间的博弈。美国逼迫人民币升值的狼子野心昭然若揭！顺便提一句，如果真的这个升值预期达到了，中国楼市将重演日本上世纪90年代崩盘的历史。只是那时中国经济也会像日本一样进入一个连续低迷不振的不归路。在这种攸关民族生存的问题上，**会坐视不管吗？就算是退一步来讲，一个完全不负责任的**遇到这种情况，因为这个资本运作同时也极大侵犯了**的利益，也会拼命反搏的。那么中国**会以什么样的方式来化解这一“经济危机”呢？请看下一节：“在有关这场围绕房价和通货膨胀之间的各方博弈中可能选择的中庸路线”。 9、在有关这场围绕房价和通货膨胀之间的各方博弈中可能选择的中庸路线我一直相信：物极必反，中庸，是老祖宗留给后人解决棘手问题的杀手锏！既然是中国房地产“绑架”了中国的经济，那么我们就从“绑架”说起。何为“绑架”，应该是相对弱的一方，拿着相对强的一方的“要害”，使相对强的一方即便有能力对付弱的一方，但碍于投鼠忌器，无力可施。我们先来看看绑架双方的阵容和各自手上的筹码。房地产业的主体是开发商，所以开发商算一方，它绑架的要害是中国经济，那中国经济是谁的要害呢？是中国人民的要害，代表中国人民的，目前只能是中国**。中国**算一方。外资呢？它是煽风点火者，划到开发商一方。中国**一方有公权力，可以通过税收、财政、经济政策、行政手段对开发商阵营施力，开发商阵营通过源源不断的后备资金来绑架中国经济，且不断的提高赎金。问题已经摆在这里，怎么办呢？冲上去一枪击毙，那歹徒非撕票不可，太极端不可行。所以有为**开出药方，只要实现了某某一条既可降低房价的主意，就犹如这一枪击毙一样是不可行的。我们想象如何解救绑架事件的，首先要稳定住对方的情绪，再一步步地靠近，但这种靠近虽会引起歹徒的敌意，但不会导致他撕票，然后再进一步稳定情绪，再靠近，然后条件成熟时，再稳准狠，即保证人质的安全，又要保证歹徒一举拿下。这才是真正的营救。所以中庸才是解决棘手问题的杀手锏。极端、盲目、冒进是要不得的。针对如何解决中国房地产市场的绑架问题，就要围绕问题的关键部分一步步地施加反作用力，然后一举成功，才是正道。第一个关键的部分就是汇率，中国**会严把汇率关，我们可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值，就是要稳定对方的情绪，如果一点不升，对方会狗急跳墙，如果升的过快，是给自己掘墓，所以为什么中国汇率升幅总是犹抱琵琶半遮面，看看美国**的态度跟一个绑匪是多么的贴切，我要一瓶果汁，为什么拿来半瓶水。可又说不出什么来，毕竟还能暂时解渴。第二个关键是限制资产流动性，既然房地产能绑架中国经济，说明它举足轻重，限制房产的流通性，就可以限制资产的流动性，注意这里是两个概念，“资产流动性”和“房产流通性”。两者完全不同，但又息息相关。房产流通性减弱，资产流动性减弱，那么需要印刷的人民币就减少。就像那个石子，不流通马上通胀，不涨价流通没问题，可是行不通，外资也不同意。既然是不断的上涨价格，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点，用柳叶棉丝掌来化解泰森的一记重拳，以绵柔克强刚、化千钧于无形，这就是中国**的策略（这好像是中国人最擅长的事情）。我们从官方媒体就能看到相关的消息，楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。不知各位看官是否也看出些端倪。可预期的是，到完全化解危机之前，会不断地加息和调高准备金率，同时房产流通性会越来越弱，这个预言是否准确可在以后的央行政策上验证。等完全消除了由于经济过热导致的通货膨胀预期，那么就是房地产价格回归真实价值之时。不管你看到没看到，这已是最后的疯狂，我们从两方面来分析：第一，如果这场博弈以外资胜利而告终，那么中国经济将步日本90年代持续下滑的深渊，由于外资撤走，房市赖以生存的支柱坍塌，房价会一落千丈，可到时候不管是开发商还是老百姓都将承受经济下滑之苦，持有的货币迅速贬值，即便房价落下，也不一定买的起。这是中国**和中国人民不可接受的，也是无法接受的。第二，如果外资以失败而告终，即在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国，这才是胜利的前提。那么以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。我们今天人民币升值没有达到美国预期，已经导致中国出口到美国的产品受打压，进而引起了众多的贸易摩擦，由此可见一斑。我们知道，经济发展的三套马车是，投资、出口和消费，在投资、出口领域遭到报复会影响中国经济的发展，但我相信不会影响我们的发展速度，别忘了还有一套马车是“消费”，房价下降后，如果你是爱国者，请现在保护好你的钱包，到时千万别羞羞答答，要果断地出手买房，中国经济会在消费领域异军突起，继续独占世界经济引擎的鳌头。所以我们要相信我们的**，配合我们的**，**在事关全局的问题上是和老百姓站在一起的，**是水上承载的舟，人民是水，没有水，何以载舟。本文转贴自【浮游城 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云阳楼市现状分析论文发表

我认为房地产市场状况并不是很好，因为买房的人越来越少。

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

文/诸葛找房如今的楼市像是天上的繁星，数量多，而且还很“耀眼”，一丁点变化就能牵动着很多人的心。不同人站在不同的立场，以不同的视角和眼界去看问题，就会形成不同的观点。所以，面对变幻莫测的行情，各个专家学者都各执一词，坊间流言四起，楼市预测有真有假，让购房者很难抉择该信谁的。现在越来越多的人不看好房地产的未来发展，主要一类是不牵扯个人利益且理性的学者专家，另一类是“破罐破摔”的购房者。其实，绝大多数购房者都是盲从且跟风的，因为自己没有判断真伪的自信和能力，所以只能“随大流”或者紧盯行业“大佬”的做法。值得一提的是，3任首富的行为和观点出奇的一致，似乎让人们更加坚信了不景气的判断，难道马云的“如葱时代”真的会来临吗？众所周知，在楼市最繁荣的时候，靠房地产起家的李嘉诚和王健林先后宣布退出行业，引发了各界的广泛关注。如此魄力令人佩服，也令人不解，明明眼下很赚钱，怎么不干了呢？而现在回望，人们才恍然大悟，此举“壮士断腕”真是先见之明，首富不愧是首富，眼光长远，做决定是教科书般的“稳准狠”。既然房子可能“不值钱”了，那么现在是不是已进入“现金为王”时代了呢？当所有人都觉得身背千亿债务的万达会成为历史的时候，王健林又有了新举动。就在刚刚过去的5月份，王健林似乎停止了退出房地产的步伐，甩出800亿要在沈阳投资建设5个万达广场和4000亩地文化旅游项目。曾立下“万达要PK掉迪士尼”的目标，在如今看来又有了新的意味。当今的房地产需要转型，需要理性，投资要给行业和社会带来积极意义的发展，而不是损人利己，所以炒房者应该警醒。楼市进入了调整过度期，房企面临转型，从业者和投资者都可谓是举步维艰，转型不成功就将面临被淘汰，容不得半点马虎。超人李嘉诚说自己的成功之道就是“不赚最后一个铜板”，并劝解购房者，除了自住可买，投资的话就不要买了。早前，王健林的儿子王思聪用3个字总结了楼市现状，他劝解年轻人“别买房”，并指出：房价似乎不合理了，花掉父母的钱买房不划算。该如何评价这一观点呢？相信很多人都会联想到马云对年轻人的劝解：“年轻人不买房就创业”。虽然王思聪和马云都劝年轻人别着急买房，但是出发点却是截然不同的。前者的意思在于暂时租房住的做法更加实际，投入全部身家在房子上不值得。而后者想表达的重点则是年轻人应该去奋斗，不要让房子套牢了自己的梦想和激情，如果人人都能让平淡安逸的生活充实起来，数年之后再去看待买房这件事，就会像买葱一样没有压力。因此，王思聪的“价格不合理”与马云口中的“如葱”是两码事。而李嘉诚也劝诫年轻人别着急：如果有女孩以买房作为结婚条件，那我劝你再换一位。他的出发点，也许更多的是在于房产的投资价值本身，年轻就该把钱用在刀刃上，做点有意义的事情。诸葛我则认为，年轻人别太重视房价，越重视就越会适得其反，如果大家都能够保持一颗平常心，那么希望的事情可能也会在不经意之间实现了。