上海城市更新论文发表机构
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硕士论文：
硕士论文是硕士研究生所撰写的学术论文，具有一定的理论深度和更高的学术水平，更加强调作者思想观点的独创性，以及研究成果应具备更强的实用价值和更高的科学价值。共分为12大类。
硕士论文是攻读硕士学位研究生所撰写的论文。它应能反映出作者广泛而深入地掌握专业基础知识，具有独立进行科研的能力，对所研究的题目有新的独立见解，论文具有一定的深度和较好的科学价值，对本专业学术水平的提高有积极作用。
优秀的硕士论文能够反映出作者对所学习专业的理论知识掌握的程度和水平，能够帮助作者构建起良好的完整的知识体系，还能够反映作者独立的科研能力和学术理论的应用水平，对研究的课题的思考和独立见解。
发表一篇论文的方式如下：
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毕竟，只要是气候成熟的代理，都会固定的和一些杂志社编辑有长期合作。这样，就会无形中生成一种关系户的效果。
所以，审稿方面，找代理确实要比杂志社容易多。 也就是说，杂志社便宜是便宜，但是没有时间保证，审稿麻烦切周期长。而，代理方面，贵也贵不到哪儿去，审稿速度快，时间短。现在需要发表论文的作者，时间方面大多都比较紧迫，而且论文方面也都比较麻烦。
上海城市更新论文发表
（除特别注明外均为第一作者）著作 出版社 年份《WorldCities－Shanghai》 Wiley-Academy 2002《建筑批评学》 中国建筑工业出版社 2001《20世纪世界建筑精品集锦（1900-1999）第四卷环地中海地区》 中国建筑工业出版社 2001《上海近代建筑风格》 上海教育出版社 1999《黑川纪章》 中国建筑工业出版社 1997《建筑理性论——建筑的价值体系与符号体系》台湾田园城市文化出版公司 1996《上海城市的更新与改造》 同济大学出版社， 1996《上海人居中心研究》 同济大学出版社 1993《建筑的未来》（译著）中国建筑工业出版社 1992《室内室外局部·细部设计与装·修系列全书》 同济大学出版社/香港书画出版社 1992《建筑学的理论与历史》 中国建筑工业出版社 1991《多层厂房建筑设计》 中国建筑工业出版社 1990建筑学专家，中科院院士、法国建筑科学院院士。1941年11月生于四川成都，原籍广东惠阳。1965年本科毕业于同济大学建筑学专业，1993年同济大学建筑系研究生毕业，获博士学位。同济大学建筑与城市空间研究所教授。长期事于建筑设计理论研究工作。运用建筑本体论以及与之相对应的方法论，引用中、西方人文主义思想，撰写了著作《建筑理性论》，建构了“建筑评论”体系，出版了《建筑批评学》专著，提出了一整套建筑评论的具体方法。对上海近代建筑作过深入细致的研究，出版专著《上海近代建筑风格》。积极参与建筑创作实践活动，主持设计了上海南京路步行街城市设计、上海复兴高级中学、上海朱屺瞻艺术馆、上海格致中学教学楼、上海至北京高速火车沿线方案等。2001年当选为中国科学院院士。郑时龄教授在30多年的建筑创作实践中，致力于将设计与建筑理论相结合，追求创作活动的学术价值；并将学术思想融于建筑教学之中，形成自成一体的建筑教学思想，建立了建筑的价值体系与符号体系理论框架，他的专著《建筑理性论》和《建筑批评学》建立了建筑的价值体系和符号体系这一具有前沿性与开拓性的理论框架。后者以批判精神面向未来建筑的发展，奠定了这门综合学科的理论基础，填补了该领域的空白，并应用该理论在上海建筑的批评与建设实践中起了重要的作用。《上海近代建筑风格》专著获2000年上海市优秀图书一等奖。建筑创作实践表现了创作活动的学术价值。曾多次应邀在意大利、美国、加拿大、日本、法国、德国、西班牙、荷兰、韩国和希腊等国的大学和学术论坛上作学术报告和主题报告。主要论著有：《上海近代建筑风格》（1999）、《建筑批评学》（2001）、《上海，世界大都市》（与阿兰·巴富尔合著，2002）、《世博园及世博场馆建筑与规划设计研究》（2007），在国内外学术刊物上发表论文70余篇。曾担任一些国际学术会议的学术委员会委员及主任等，并曾与美国、西班牙、意大利、韩国的大学共同组织国际设计工作室。主要的设计作品有：上海朱屺瞻艺术馆（1995、2004）、上海格致中学（1995、2004）、上海复兴高级中学（1996～1998）、钱君陶艺术研究馆（1998）、嘉兴广电中心（2000）、嘉兴市行政中心（2000～2002）、中国财税博物馆（2000～2004）等。
2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：
中央加快实施城市更新行动
推动“十四五”老旧小区改造
▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造
3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。
表：2021年以来中央部分城市更新政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个
3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。
资料来源：中指研究院综合整理
4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。
2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。
各地城市更新发展势头强劲
相关政策密集出台
▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新
2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。
表：部分重点城市“十四五”规划纲要中城市更新相关内容
资料来源：中指研究院综合整理
▍各地密集发布老旧小区改造相关政策
2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。
表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大
2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。
表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍各地积极拓宽城市更新资金来源渠道
从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。
6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。
今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。
不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。
表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策
资料来源：中指研究院综合整理
从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。
重点城市政策解读
▍北京：持续推进首都城市有机更新
6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。
表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容
资料来源：中指研究院综合整理
此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。
第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。
第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。
第三，保障租赁住房房源。城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。”
第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。
第五，创新性政策多。特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。
整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。
▍重庆：城市更新市场运作开启新时代
6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。
表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容
资料来源：中指研究院综合整理
整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。
第一，政策层级高。以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。
第二，市场化导向。本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。
第三，管理前瞻性。本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。
对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。
总结与展望
整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。
未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。
政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。
当今，全球遭遇百年不遇的金融大海啸，有预言说，世界经济将面临长期衰退和萧条的巨大风险。在这样恶劣的经济形势下，中国上海，将在不久的将来，举办一次规模史无前例的世界经济“奥林匹克”盛会——世博会，世博经济能否一扫阴霾，一如既往地魅力四射，给举办城市和国家的经济带来阶段性的加速发展？抑或让整个世界经济止步衰退的危机？ 以科学的态度，以满怀的期待，我们展望着，在这个风雨飘零又风起云涌的经济时代，危机中永远存在着勃勃生机。 走出衰退的一个新契机 今年9月以来，始于美国华尔街的一场百年不遇的“金融大海啸”瞬间席卷了整个世界，从地球最西边的美国到地球最东边的日本，从最南端的新西兰到最北端的冰岛，从最富裕的工业国家到最贫穷的发展中国家。各国的金融体系和资本市场都面临着巨大的威胁，甚至东欧、南美多个国家濒临破产边缘。曾经财大气粗的金融巨头顷刻之间就轰然倒塌；数十万亿美元的财富转眼之间就灰飞烟灭；数百数千万人面临失业和无家可归的悲惨境地；从财长、央行行长到公司管理层都惊慌失措；世界经济面临长期衰退和萧条的巨大风险。此时此刻，人们心怀些许期望地带着一个共同的疑问：世界经济何时能够走出衰退？ 全球金融危机通过三个传导渠道影响中国经济 刨根求源，作为这次全球金融危机的导火索，美国次贷危机从特定金融产品扩展到金融机构，进而扩展到全球金融市场，目前正处于从金融体系到实体经济的传导阶段。 对于这次全球金融危机对中国经济的影响，它主要是通过次贷证券投资、贸易和资本流动这三个传导渠道影响中国经济。将此次危机与1997年亚洲金融危机相比，1997年中国房地产市场还处于起步阶段，而目前房地产市场则已经形成了十分浓厚的观望和调整的气氛；1998年中国经济的出口依存度只有18%，到2007年上升到38%左右；在美国本土爆发次贷危机后，前期流入中国等新兴市场的“热钱”将会回流美国本土“救火”，而大大降低对发展中国家的投资兴趣。因而，此次与1997金融风暴时相比，中国经济受到国际环境的冲击更大些。 据最近上海市统计局发布的《2008年1-9月长江三角洲城市主要经济指标汇总表》，宁波、南京以及上海1至9月“规模以上工业利润总额”同比增幅分别为-31%、-44%以及-7.8%，均出现了大幅回落或明显减速的现象。究其原因，一方面，欧美对中国出口的需求将继续降低，虽然现在还有很多过去的订单，但是现在新签订单已经大幅下降；另一方面，欧美企业对华投资规模正进一步降低，导致未来几年内实际外资合同金额的大幅萎缩，从而在贸易和投资方面影响地区经济增长。 上海世博会为中国转变经济增长方式提供了一次重大机遇 然而，从中国改革开放以来经受历次外部大冲击的经验看，每一次都成为中国经济充分调动各种资源、促进经济体制的改革、培育新的经济增长点，从而推动中国经济迈上新的台阶的重大机遇。这次全球金融危机警示我们，必须转变过去那种过度依靠出口需求和资源投入的粗放型经济发展方式，短期对策可以采取拉动内需和较松的财政政策和货币政策，长期对策则是转变经济发展方式，而即将举办的上海世博会则为中国转变经济增长方式提供了一次重大机遇。 从长三角地区来看，上海世博会对上海乃至整个长三角的发展都是一个机遇。即将在2010年举办的上海世博会作为展示和交流的平台，到现在为止，已经有180个国家和44个国际组织确认参加2010年上海世博会，这个数字表明上海世博会是历届世博会上规模最大的一次。上海世博会将实现三大目标：一是全世界在同一个主题下以不同的方式来诠释上海世博会“城市，让生活更美好”；二是向世界展示展览、论坛和活动；三是推出网上世界博览会。网上世界博览会将通过互联网、虚拟现实等多种先进技术的有机结合，让更多的参观者通过不同的角度，远距离参与上海世博会。在上海世博会期间，世博会的很多活动将在长三角各个城市举办，长三角旅游一体化将带动众多行业的发展，会展业、都市旅游业、城际交通业将显出繁荣景象。据预测，世博会期间，将有7000万人次国内外客商、参观者来到上海，最高日接待人数将达到80万。其中95%的外省市参观者有住宿需求，38%的客流将会继续停留在长三角区域游览，近九成会选择苏浙地区。长达六个月的巨大客流，将给长三角周边的景区、宾馆、餐饮、交通乃至休闲场所带来直接的经济刺激。2008年9月《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，提出到2020年，长三角要形成以服务业为主的产业结构，三次产业协调发展；区域内部发展更加协调，形成分工合理、各具特色的空间格局。长三角地区是我国综合经济实力最强的区域，实现长三角地区又好又快发展，事关国家改革开放和现代化建设大局。 从全国来看，上海世博会是我国转变经济发展方式、进行产业结构调整的一次重大机遇。 历届世博会的许多“亮点”都成为推动人类发展的着力点，贝尔发明的电话机在世博会上展示，实际上改变了人类的沟通模式；莱特兄弟发明的飞机在世博会上亮相，其实为人类飞天的梦想打下了基础。韩国大田世博会以“新的起飞之路”为主题，集中展示了新一代的交通、宇航、电子、通讯、环保、新材料、新能源等技术。大田世博会结束后，原展览园区内迅速聚集大批韩国的科学研究机构，形成“大德科学园区”。与此相似，日本借着1970年的大阪世博会，关西地区的产业进行了大幅度的结构调整，一个以大阪为中心，半径约50公里范围内的大阪城市圈成为日本的商务交易、金融、信息交流中枢，促成当今世界著名的“关西经济带”。 根据上海世博科技行动计划，各参展国家将围绕世博会主题，展示在科技领域取得的最新成果。我国将探索通过重大国际展会实现工程科技研究与管理资源整合，攻克一批科技难题，形成一批具有原创性和集成化的科技成果，从而催生“世博经济”新增长点。在世博会举办中和举办之后，许多“亮点”将加快成果产业化，让创新成果广泛传播、应用，使科技世博的“亮点”最终能为城市乃至国家经济社会发展提供新的增长点。 从全球来看，上海世博会将成为世界经济再次繁荣的新起点、新契机。自1851年伦敦举办首届展览会以来，世博会发展迅速，被誉为“经济、科技、文化领域内的奥林匹克盛会”。 考察历届世博会，能在规模上与上海世博会相媲美的有三届，举办国的发展都明显获益：1970年大阪世博会，对日本的经济结构调整和大阪经济圈融合产生了很大的促进作用；1992年塞维利亚世博会使西班牙南部原来相对落后的地区得到快速发展；2000年德国汉诺威世博会带动了下萨克森州经济的复苏。上海世博会将拉动以上海为中心的长三角经济发展，不仅是我国转变经济发展方式、进行产业结构调整的一次机遇，更是世界经济走出目前全球金融危机的一次机遇。 上海世博会有利于提升全球资本对中国经济的信心 世博会是一个推介国家技术创新和形象的平台，所以经济萧条的国家更不应该放过这个推介机会。世博会是全球文化、经济、技术的交汇碰撞，世博会更多的机遇隐藏在现场会展和巨大人流的背后。上海世博会将为全球资本提供大量的投资机会，使其能与中国企业广泛接触交流，这有利于提升全球资本对中国经济的信心。 从上海世博会于2010年举办的具体时间来看，届时世界经济可能已经走出衰退阴影并且迎来复苏，上海世博会有望成为全球经济走出衰退、迎来复苏的新起点。1933年美国芝加哥世博会是在经历1929年至1933年经济大萧条后举办的，成为美国经济和世界经济重新振兴的起点。因而，上海世博会对发达国家资本来说，是一个帮助其摆脱危机和寻找投资方向的机会，这也间接帮助了处于危机中的美国经济。因而，举办上海世博会本质上是多赢的，上海世博会将成为世界经济再次繁荣的新起点、新契机。 国际展览局秘书长洛塞泰斯认为，中国在筹办和举办上海世博会的过程中，将会为世界打开一扇人与人、人与资源、人与自然和谐共存的窗口。德国不来梅国际大学校长约阿希姆·特罗伊施教授认为，上海世博会能吸引创纪录的参展主体，反映出国际社会对这一届世博会主题的高度认可和期待，也说明全世界都在关注人口最多的中国如何发展。相比奥运会，相信国际社会共同参与、会期更长、主题更宏大、内涵更丰富的上海世博会，将对中国和世界产生更加广泛、积极和持久的影响。（肖严华） 世博让主办国经济出现奇迹 所谓“世博经济”是指举办城市在筹备和举办世博会期间，以及世博会后的一段时间内，利用世博会带来的商业契机，推动和发展本地区经济，实现经济、文化持续成长的一系列活动，是一种能为举办城市和国家的经济带来阶段性加速发展的特殊经济现象。 世博会带来三层收益，一是城市资源的价值提升。二是在世博的开发过程中，包括它的标志出售、商业化运作和赞助商等，这是世博经济中最直接的收益部分。三是世博会带来很大的旅游人群，游客的衣食住行等带来的收益增加应该说也是很大的潜在增量。 这就是世博 世博会是一项由主办国政府组织或政府委托有关部门举办的有较大影响和悠久历史的国际性博览活动。它已经历了百余年的历史，最初以美术品和传统工艺品的展示为主，后来逐渐变为荟萃科学技术与产业技术的展览会，成为培育产业人才和一般市民的启蒙教育不可多得的场所。世博会场不单是展示技术和商品，而且伴以异彩纷呈的表演，富有魅力的壮观景色，设置成日常生活中无法体验的，充满节日气氛的空间，成为一般市民娱乐和消费的理想场所。 世博推动的经济腾飞 从历届世博会的举办经验来看，世博主办城市都把筹办世博会与城市经济和社会的发展结合起来，借助世博契机为主办城市和主办国的发展带来新的活力，主要表现在以下两个方面： 一是由世博引起的直接与间接需求从总体上拉动主办城市与主办国的经济增长； 二是促进相关产业，尤其是高技术产业与服务业的发展，同时促进一批技术先进、功能完备的现代化交通、通信基础设施投入运行，提高城市运行效率。 1970年日本大阪举办了世博会，这次世博会为大阪在国际商业和产业舞台的崛起带来了持久的后续影响力。大阪世博会和东京奥运会以日本两大城市为据点横贯东西，是战后日本经济发展的催化剂。这两次大型活动产生了日本在世界中引以为荣的新干线，同时也是高速交通网诞生的契机。这届世博会大大推动了大阪的交通、高档住宅、商业设施、旅游及文化交流场所的建设，推动了以大阪为中心的关西地带城市群的形成。 大阪世博会提高了城市的国际知名度，而世博会带来的大规模建设机遇使大阪地区的基础设施基本赶上了东京的水平，为城市长远发展提供了坚实的基础，对日本全国的经济发展和布局有极大意义。仅1970年大阪世博会期间，日本就签订了约20亿美元的出口合同。 1985年筑波世博会，直接相关支出大约为11579亿日元，派生生产收入达到23163亿日元，是世博会直接支出的19倍，而这些对日本1985年GDP的效应约为0.75%，当年日本GDP为320.4万亿日元。 加拿大举办1986年温哥华世博会直接支出为11.2亿加元（8亿美元），增加产值28亿加元，联邦和所在省（哥伦比亚）财政收入分别增加5.7亿加元和1.7亿加元。同时，该届世博会为加拿大提供了6.3万个就业机会，工资总额达到13.4亿加元。 韩国举办1993年大田世博会的直接支出为2000亿韩元，而大田世博会带来的GDP收入为30000亿韩元，韩国当年的GDP为27.8万亿韩元，世博会的GDP效应达到0.72%左右。大田世博会还为韩国创造了20万人以上的就业机会。 德国汉诺威举办2000年世博会直接支出为102亿德国马克。其在当年德国GDP上产生的效应为170亿马克，而2000年德国的GDP约为39699.8亿马克，因此，汉诺威世博会在德国全国GDP的效应接近0.26%.汉诺威世博会还给当地政府带来了20亿马克的财政税收。在汉诺威世博会准备和实施阶段，由巨大支出额造成的显著效应来源于对“围栏内外”的基础设施的投资。 上海世博对中国经济的影响 上海举办2010年世博会对中国经济的影响主要表现在有形和无形两个方面。 有形影响是指世博在拉动举办国消费需求、投资需求、出口需求以及在扩大就业等方面的作用，这种影响主要体现在主办地区的经济总量和结构变化中。 无形影响是指世博对主办国经济发展环境、开放度、国家声誉、形象和信誉度等方面的影响。 从主办国经济的长远发展来说，无形影响往往比有形影响更重要、更有价值。 一、增强凝聚力，为经济发展提供稳定的社会环境。 一个国家从申办开始到事件结束，至少能在10年的时间内让全民普遍关注。从上海申博到2010年世博结束，从前期的“人人盼世博”到后期的“人人都是东道主，全民支持办世博”这是个祥和的局面。而这10年正是我国经济结构战略调整的重要时期，在这一时期主办世博会无疑将为结构调整、经济发展提供一个良好的社会环境。 二、有利于进一步扩大开放，使中国经济能更好地适应经济全球化进程。 主办世博会即是一个国家扩大市场开放度，加速融入经济全球化进程的一个重要媒介。世博会是当今世界上最具国际化的大型事件。要求该国政府、组织和企业都必须调整与市场经济不相适应的管理和运作方式，而这样的调整过程无疑就是扩大开放，融入经济全球化进程的过程。只有扩大市场开放度，按国际惯例操作，才能最大限度地吸引外资、保证工程的质量和投资的效益；最后，承办世博会会使主办国在整体上获得一个开放、民主、热情和有活力的形象，这种形象对吸引外资以及国内企业拓展海外市场都有实际意义。所以，上海世博会有利于进一步扩大开放。 三、有利于在国际上打造“中国品牌”，能更好地带动国内企业由产品经营向品牌经营的转变。 现代企业在国际市场上的竞争，除了企业自身要有雄厚的实力和一流的产品，还需要企业所属国在国际上有美誉度和影响力。也就是说，企业在国际市场上的品牌竞争实际上是需要国家这一大品牌支撑的。主办世博会是一个国家在国际上打造“国家品牌”，提升国际影响力的重要手段。 由于有了世博会，上海不仅能解决数万个就业岗位，还将衍生出一些新型产业。更重要的是，世博会为中国在加入世贸后加快与世界全面接轨创造了条件。奥运会和世博会都是万众瞩目的全球性顶级会展，能够强力吸引世界各国的人流、物流、资金流和信息流，创造出无限的商机和财富。魅力无穷的城市大型事件完全能够成为21世纪初带动中国改革开放和经济发展的强大引擎。（乔兆红） 产业结构升级在即 目前，上海产业结构升级进入关键性阶段。上海服务业增加值比重在50%左右摆动了十年之久。这种状况表明上海产业结构正在孕育与酝酿，等待一个合适的机会与方式，实现突破性升级，步上新台阶。伦敦服务业就业比重达到88%，纽约服务业就业比重超过了90%，而上海服务业就业比重在2007年只有56.3%. 上海产业结构升级到了重要关口 目前上海产业发展面临的两难问题是，一方面需要继续保持制造业发展，制造业是发展中国家城市的支柱产业，提供给城市发展的必要物质基础，它也是重要的税收来源与就业渠道，短期内不能予以大幅度削减；另一方面需要发展服务业，提升城市能级，向国际大都市方向发展，实现城市经济与社会可持续发展。 事实上，从浦东开发开放以来，上海制造业与服务业对经济增长贡献率的线性趋势一直呈平行状态，并没有出现制造业明显下降与服务业明显上升的趋势。上海产业发展摆动于服务业与制造业之间的状态一直维持到现在。 当前，上海产业结构升级急需解决的四大主要问题是：提高自主创新能力，从中低端制造升级到高端制造；降低外贸依存度，主要产品市场由国外转向国内；降低产业同构化程度，与长江三角洲经济区域形成分工与协作关系，形成全球城市区域；大幅度提高服务业的就业与增加值比重，构建轻型与低碳经济。 然而，在没有实质性外来冲击的条件下，上海经济必然沿着已有的轨迹继续发展，中低端制造、投资与出口导向型经济增长模式必然会延续下去。这种经济增长模式在我国资源短缺的条件下已经被证明是不可持续的。在全球金融危机条件下，上海产业结构升级变得更为迫切。 全球经济在过去30年来大幅度提高了市场程度，自由放任主义延伸到全球各个角落，然而在没有相应的全球治理机制相伴行的状况下，现在被证明这是极具危险性的做法。 伴随着金融危机不断加深，美国市场会进一步萎缩。美国的低储蓄率与高消费率终于被证明是不可持续经济增长模式。在相当长时期内，以美国为主的西方经济体居民消费会受到一定程度的抑制。它在打击全球出口导向型经济的同时，也促使全球贸易保护主义重新抬头。虽然全球金融危机在我国资本管制下对我国经济影响受到限制，但是进出口总额必然减少，投资信心必然受到打击，这必然会对上海中低端制造以及出口导向型经济产生相当大的消极性影响。上海将逐渐感受到这场危机的副作用。 事实上，既使没有全球金融危机，高碳性、中低端制造以及过高的外贸依存度必然促使上海经济必须寻找新的经济增长点，变换增长轨道，促进产业结构升级，实现经济可持续发展。 世博经济与上海产业结构合理化 2010年上海世博会，对上海产业结构升级是一个重要动力，也是上海未来三年内的重要经济增长点。从某个角度来讲，世博会是上海实现产业结构合理化的重要契机，也是上海近期抵御全球金融危机、保持经济持续增长的重要依托。 从世博会举办历史来看，世博经济对举办城市经济增长贡献率可达到2%以上。 首先，世博经济促进举办城市产业结构升级。1992年塞维利亚世博会的举办使西班牙的产业结构发生了极大的变化，服务业的产值比重从1990年的57%增长到1993年的63%，年平均增长率为10.1%，塞维利亚也成为欧洲旅游胜地。 其次，世博经济促进举办城市与周边城市形成产业分工与协作关系。以1970年日本大阪世博会为例，世博会促进了以大阪为中心城市圈的形成与兴起，日本关西经济带保持持续10年的经济增长。日本在世博会前后大力推进大阪产业结构转型，促进大阪产业重点从重工业向高科技产业、金融产业和信息产业转换。日本以大阪市作为关西地带的中心城市，通过轨道交通和便捷的交通设施，促进了大阪城市圈的形成与发展。 虽然历届世博会各有盈亏，但服务业却无一例外地从中受益。在2010年上海世博会的183天中，预计平均每天40万人次，相当于一个静安区的全部人口倾巢出动。如此众多的人流带动的物流、资金流与信息流，将极大地提升上海服务业的就业与增加比重。上海服务业就业比重预计到2010年将超过60%，改变制造业长期居高不下的产业结构，从而加快上海产业就业结构与增加值结构的合理化步伐。 同时，如此众多的世博参观人数到达上海，依赖于长江三角洲交通基础设施的有效衔接以及各种交通工具充分发展。另外，这么多参观人数需要有序安排使之到达上海世博会参观，部分参观人数可能需要先行参观长江三角洲其他旅游景点，再进入世博会场。当前，长江三角洲区域各城市正在以旅游为抓手，力争能从上海世博会分流旅客，分享部分旅游收入。这样，以交通基础设施一体化和旅游为切入点，上海与长江三角洲其他城市多年以来产业同构化程度有望得到缓解，并进一步加强产业的分工与协作关系。上海长期以来出口在经济增长贡献率过高的状况有望得到改变。 世博经济与上海产业结构高度化 受益于世博会大量基础设施投入，上海经济仍将保持较快的增长速度。部分产业由于与世博会具有直接关系，将会呈现强劲增长态势，成为拉动上海产业结构升级的主导产业，实现以服务业为主的产业结构。 上海的旅游业与会展业将直接受益于世博会，增长强劲。世博会183天的展期，可直接带来旅游与会展业迅猛增长。估计到2010年，上海的外汇收入将达46亿美元，上海旅游业全年接待入境旅游者将突破500万人次，旅游总收入达2000亿元人民币左右，旅游业的增加值增幅超出全市平均增幅，实现持续快速增长。上海世博会将促进旅游业与会展业相结合，形成现代都市会展旅游业，沿着旅游产业价值链推动收益扩大。由于会展业的行业带动比值约为1：9，世博会对其他行业的带动与促进效应是明显的。 上海的高新技术产业也将受益于世博会，增长势头迅猛。世博会不仅是展示世界各国最先进的科学技术成果和各行业聚首的盛会，而且是各国产业技术发展的竞技场。同时，世博会的场馆建设、通信、城市交通及绿色环保都离不开高新技术的支持。上海世博会将展示最新的科学技术，给高新技术产业发展带来了机遇，势必促进高新技术产业的引进与合作，促进人才的汇聚与使用、高新技术成果的转化与创新、高新技术产业的重组与合并。这有利于上海逐渐成为高新技术的核心城市。 上海创意产业也将得益于世博会。世博会的工艺品、电影、广播、会场标记设计都包含着较高的创意，以吸引参观者的眼球。世博会的场馆设计、音乐创作与演出、表演，都会极大促进创意产业的发展。世博会的主题馆与国家馆设计对上海创意产业起到较大的促进作用。各个国家的场馆设计与施工，部分必然要就地取材和节约成本，雇佣上海或我国的人才，这有利于上海创意产业的发展。（陈建华） 从世博看“大都市圈”经济辐射 二次大战后，世界城市发展的最大创新是大都市圈的形成和发展，大都市圈已经越来越成为国家和地区持续繁荣发展的火车头，大都市圈的核心城市则日益成为全球资源配置和经济组织的枢纽中心和网络节点。 世博会历来是举办国经济社会发展重要的助推力，它甚至能够带来区域经济的起飞，这已经是一个普遍的共识。 世博会赋予上海的特殊使命，将加强其在长三角经济圈博弈、竞争、合作中的主导地位，通过搭建起产业、交通、技术、旅游等各个层面的沟通合作平台，世博会举办将成为长三角经济圈加速融合的最佳契机。 从世博效应作用的三个阶段来看，即筹备效应（投资拉动）、举办效应（需求拉动）、后续效应（品牌以及新技术拉动），世博会对区域经济一体化的效应也可以从短期、中期和长期三个阶段显现。 从短期和中期看，2010年上海世博会的举办将通过基础设施、观光旅游、城市发展、产业投资等区域性的经济活动产生显著的联动效应，推动长江三角洲大都市圈的区域合作和经济增长。2010年上海世博会将有200个国际组织、国家和企业来参展。在此期间，上海将迎来550万外国游客，其中很大一部分人的住宿、游玩将会在整个长三角实现分流。 世博会“磁吸效应”的辐射范围，核心辐射圈覆盖苏锡常地区和杭嘉湖地区，外围辐射带可沿长江黄金水道延伸至长江中上游地区。 此外，举办世博会有大力发展先进制造业和先进服务业之需要，上海可以借世博会东风打造“四个中心”，加快产业结构调整。而长三角地区的城市可以抓住这一机遇，对接上海部分产业转移，进一步做大当地相关产业规模，形成某些产业优势，实现区域经济共荣。 国泰君安的研究报告指出，上海世博会将带动相关产业投资2700亿元，成为史上规模最大的世界博览会。 另有测算表明，世博会筹备期间，每年对上海 GDP增长的拉动约为 2%，对长三角地区投资的拉动约为30%；举办当年，对上海GDP增长的拉动约为5% ，对长三角地区投资的拉动将超过50%；在筹办、举办期间对全国经济增长的拉动在0.2%左右。 从长期来看，世博会促进长三角区域经济发展，主要是会后区域贸易和投资环境的改善、新技术新材料展示交流后产业结构升级的加速、重要区域经济圈的形成所致，长期拉动十年之内可望维持0.1%.世博会的举办以及随后几十年的综合利用，必将带来显著的周边联动效应，辐射长三角地区，带动整个华东地区甚至全国经济的发展，产生难以估量的价值。 世博会历来是举办国经济社会发展重要的助推力，它甚至能够带来区域经济的起飞，这已经是一个普遍的共识。上海在长江三角洲城市群中拥有独特的区位条件和发展优势，可以借此崛起，成为中国和发展中国家最大的国际经济中心。国际经验表明，国际经济中心城市的GDP比重往往占一国的10%以上。因此大都市圈域经济的形成将大大拓展上海城市和经济的发展空间。充分利用世博会的机遇，服务长三角一体化的国家战略，既是提高国家综合竞争力、实现国家战略目标的需要，也是上海实现城市总体创新、建设“四个中心”目标的必由之路。
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2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：
中央加快实施城市更新行动
推动“十四五”老旧小区改造
▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造
3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。
表：2021年以来中央部分城市更新政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个
3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。
资料来源：中指研究院综合整理
4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。
2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。
各地城市更新发展势头强劲
相关政策密集出台
▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新
2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。
表：部分重点城市“十四五”规划纲要中城市更新相关内容
资料来源：中指研究院综合整理
▍各地密集发布老旧小区改造相关政策
2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。
表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大
2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。
表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍各地积极拓宽城市更新资金来源渠道
从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。
6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。
今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。
不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。
表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策
资料来源：中指研究院综合整理
从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。
重点城市政策解读
▍北京：持续推进首都城市有机更新
6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。
表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容
资料来源：中指研究院综合整理
此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。
第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。
第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。
第三，保障租赁住房房源。城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。”
第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。
第五，创新性政策多。特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。
整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。
▍重庆：城市更新市场运作开启新时代
6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。
表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容
资料来源：中指研究院综合整理
整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。
第一，政策层级高。以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。
第二，市场化导向。本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。
第三，管理前瞻性。本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。
对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。
总结与展望
整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。
未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。
政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。
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城市更新年会论文发表
研究课题1. “城市化进程中历史文化名城的保护与改造”—— 国家社会科学基金课题（时间：1999.05-2001.05，分项研究）2. “沿海城市居住区生态设计与小区气候相关性可预测模型”——福建省自然科学基金课题（时间：2002.05-2005.04，排序第二）3. “基于亮度空间概念的空间视觉设计与照明节能统一性研究”——国家自然科学基金课题（时间：2003.01-2005.12，排序第三）4. “福建省城市化进程及其乡村城市化发展模式”——国务院侨办自然科学基金课题（时间：2005.01-2007.12，项目负责人）5. “延续传统居住文化的住宅类设计模式研究”——福建省自然科学基金课题（时间：2006.05-2008.04，排序第二）6. “生态办公楼设计原理与观念研究”—— 亚热带建筑教育部重点实验室开放基金项目（编号：Y9－02；时间：2006－2007，排序第二）主要论著1. 在环境制约中探索——安溪六中教学楼建筑设计评析 《中外建筑》，2009.092. 中国传统柱式与西方古典柱式的比较 《中外建筑》，2009.033. 天津原意大利租界的外部空间分析 《中外建筑》，2008.124. 泉州北门街改造工程外部空间形态的延续与创新 《福建建筑》，2008.115. “间”的读解及其建筑释义《华中建筑》，2008.046. 住区外部环境的生态设计方法 《福建建筑》，2008.057. 我国城市更新进程与建筑改造设计 《华中建筑》，2007.128. 泉州崇武古城的分级整治保护性规划 《华中建筑》，2007.119. 传统民居中的生态适应性——兼论哈桑·法斯的类设计实践 《福建建筑》，2007.0910. 泉州市的城镇化历程及其发展趋势研究《华中建筑》，2007.0311. 从心理学角度优化设计内廊式学生公寓《华中建筑》，2006.0912. 从中西古典美学比较看中西古典园林的美学神韵 《南方建筑》，2006.0213. 泉州官式大厝的词源及其读音释义辨析 《福建建筑》，2006.0114. 泉州城市建设的景观生态模式研究 《中外建筑》，2005.0215. 泉州传统民居中的类设计要素 《华侨大学学报》，2004.0216. 对历史性地段保护的一点思考 《福建建筑》，2003.0317. 传统民居的类设计模式建构《华侨大学学报》，2003.0218. 泉州历史及其地名释义《华中建筑》，2003.01设计项目1. 2005.02－2006.08 泉州晋江市历史文化名村福全村保护性规划设计2. 2007.04－2007.07 泉州安溪县第六中学校园规划与建筑设计3. 2009.04－2009.08 龙岩市新罗区万安镇历史文化名村竹贯村保护性规划设计4. 2009.07－2009.11 福建省武夷山市五夫镇保护保护性规划设计学术交流1. 2004年，参加中国城市规划年会，发表会议论文《福建省城市发展进程及其乡村城市化未来展望》，并作分会场报告发言2. 2009年，参加第八届海峡两岸传统民居理论暨客家聚落与文化学术研讨会（江西·赣州）获奖成果1. 《泉州市的城镇化历程及其发展趋势研究》获2006年福建省建筑师协会“论文一等奖”