住宅市场定位研究论文
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均,中部地区最高;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是;2003年全国平均存量住房空屋率为;2003年全国平均第二居拥有率为年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在或者的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年增加到2020年的,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到平方米,年均改善率年累计新建面积将达到亿平方米,新建面积年均增长,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态. 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界(学术版)，2016(08).
[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
二手房住宅市场研究论文
1、规模预测 2、结构预测
房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房：抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房：投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房：该出手时就出手时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。
〖 描 述 〗2006年，中国整体经济环境更加开放，市场竞争程度也更加激烈，面对竞争与市场的变化和挑战，我们发布的《2006-2007年中国二手房交易市场研究年度报告》，将从以下方面帮助业界人士、投资者更准确地把握中国二手房交易市场发展脉动、更深入地梳理相关领域变迁轨迹——从市场规模、市场结构等定量角度反映市场的年度发展变化，从特点、现存问题等定性角度洞察市场发展动向。 精炼主要品牌2006年市场表现，从竞争格局、竞争策略评述等多个维度总结企业成败得失，评点市场领先要素。透析市场未来发展走向，在因素分析的基础上得出有价值的趋势分析与定量预测。基于对市场趋势的合理判断，提供现实有效的策略参考。 〖 目 录 〗一、2006年全球二手房交易市场发展概况 (一) 发展现状 (二) 基本特点 (三) 主要国家发展概况 二、2006年中国二手房交易市场发展概况 (一) 发展环境 (二) 发展现状 1、市场规模 2、市场结构 (三) 发展特点 (四) 存在问题 三、2006年中国二手房交易市场竞争分析 (一) 竞争模式 (二) 竞争格局 1、整体竞争态势 2、潜在进入者与替代产品 3、主力品牌分布 (三) 主力品牌战略 1、品牌1 2、品牌2 …… 四、2007-2009年中国二手房交易市场趋势分析 (一) 成长动因 1、政策因素 2、经济因素 3、社会因素 4、技术因素 …… (二) 发展趋势 1、生产与消费趋势 2、产品发展趋势 3、技术创新趋势 4、竞争趋势 …… 五、2007-2009年中国二手房交易市场发展预测 (一) 发展潜力分析 (二) 发展预测 1、规模预测 2、结构预测 六、建议
住宅风水研究论文
风水学，是在长期的建筑实践活动中，我国古代劳动人民在居住选址、建房方位、房屋形式、建房顺序、建筑装饰等方面，逐步实践、感悟、研究和归纳出来的一套完整而适用的操作技术、方法和理论。作为一门对建筑和生存环境认知的传统学科，风水学遵循天地人合一、阴阳平衡、五行相生相克的三大原则。1、通过观察和实践，我国古人认为，构成世界的五种物质属性是金、木、水、火、土。通过考证，人们认为生命体是从水中出来的，故有“水生木”的概念；然后发现木燃烧产生火，故“木生火”；木燃烧后成了土，因而“火生土”；土中含有金属等矿物质，故“土生金”；金属遇到了冷空气，会出现凝结成水的现象，因而就有“金生水”的观念。如此循环，五行则相生。同样，人们也发现了“水克火，火克金，金克木，木克土，土克水”的五行相克理念。这就是风水学理论核心之一的“五行生克”的由来。2、大自然有阴天和阳天，人有男女，事物有刚柔，因此万事万物的发展，只有阴阳平衡时方健康，只有刚柔和谐时才发展。这就是风水学中的“阴阳平衡”理论。3、通过长期对天体行星运转现象的观察和计算，认识到生命体的成长均受天体的影响，不同年、月、日、时产生的生命体，其习性亦有差异。同样，通过分析不同地区生命体的现象，发现了不同地理环境下生命体的习性差异也很大。由此总结出了诸如“天干地支、五行八卦”等风水理论。这是地球生态环境的基本属性，也是“天地人合一”的基本观点。风水学起源于我国北方的黄土高原，遍及华夏，波及海外，在长期发展过程中，形成两个影响较大的派别，即形势派和理气派。形势派注重在空间形象上达到天地人合一，注重形峦。其主要操作方法是“相土尝水法”和“山环水抱法”。遵循“负阴抱阳”、“山环水抱必有气”等操作规律，重视利用“龙、砂、穴、水、向”地理五科为建房选址的依据，主张建房要“背山、向阳、近水、案山”。这和现代的基本建筑理念是一致的。理气派强调在时间序列上达到天地人合一，多关注阴阳五行、干支生肖、四时五方、三元运气等。其主要操作方法是“九宫八卦法”和“三元运气法”，亦运用时空合一的“风水罗盘”为建房、选址、房屋定位确定方法和兴造顺序，主张“人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，感通天地”。不过，风水学各派都主张建房选址和建房装潢时要有一个好的“气场”。气有六种，又分阴阳。对于建筑来说，门、窗是气口，室外道路是气道，有路有水环曲而至，即为得气，得气则宅内光明透亮，顺乘生气，方能称得上贵格。同时，水少不成气，水大气逼人，风大会伤身，气缓才养人。无论哪一派别的风水理论，讲的都是“天、地、人、生、物”的基本关系和规律，目的是为了趋吉避邪，营造健康建筑和生活环境。现代生态环境学的研究目的也是追求人与环境的和谐，走可持续发展道路。从这个意义上来说，将风水学视为古代的生态学，也不为错。风水，作为中国传统文化的一个重要组成部分，具有悠久的历史与传承。风水学所研究的是人与居住环境的关系，也可以说，风水学就是利用环境、改造环境的一门学问。从风水学的角度来看，对人的性格、健康、命运等起影响作用的不仅仅是房子本身，除了房子的结构之外，还有房子外部的环境以及房子内部的布置、摆设等等。房子外部的环境包括两部分，一是住宅小区的外部环境，我们称之为大环境，二是小区的地形、地势及规划布局等，我们称之为中环境。而住宅的内部结构及布置等则是房子的小环境。从总体上来讲，城市住宅风水的选择应该考虑这三方面的内容。下面我分别讲述一下：首先，我讲一下大环境的选择。所谓大环境，是指小区外部的周边环境，包括小区四周的山脉、建筑、河流、道路等。任何事物都不可能是独立存在的，都会与周围的环境相互影响、相互作用，建筑小区也不例外。小区内部风水的好坏，在很大程度上取决于外部环境的影响。外部环境好，符合风水的要求，则小区内部的风水气场就好；外部环境不好，小区内部的风水气场肯定会受到不利的影响。风水讲究的是藏风聚气，那么符合什么条件的地形才算藏风聚气呢？《葬书》对这种环境形势做了规定，认为符合藏风聚气的地形应该是以左为青龙，右为白虎，前为朱雀，后为玄武。也就是说，大环境的形势应该是：背面要有高山为靠，前面远处要有低伏的小山，左右两侧有护山环抱，明堂部分要地势宽敞，并且要有曲水环抱。当然，这是一种理想化的环境模式，在实际选择时，只要后方的地势或建筑比前方高，左方的地势或建筑比右方高，且明堂开阔，那这种环境便具备了藏风聚气的条件。风水讲山环水抱，玉带环腰，大凡在河流的弯环处，必有好气场，在河流的环抱之处，一定有好风水。但很多小区旁边的河流是直来直去的，在这种情况下，应该如何选择？一般的原则是：如果住宅小区位于河流的右侧为吉，如果位于河流的左侧则为凶。至于河左、河右的确定，取决于河水的流向：当背对来水时，左手边为河左，右手边为河右。自古以来，人们在城市选址的时候，大都是遵循这一原则，将大城市建在河的右岸，如重庆、常州、南京、无锡、苏州、上海等城市都是位于长江的右侧；兰州、西安、洛阳、郑州、济南等城市则是位于黄河的右侧。如果一个小区位于河流的右侧，那么，河水一定是沿顺时针方向流动的，这种顺时针流动的河流对小区内部风水气场有很好的加强作用；而位于河流左侧的小区，由于水流是沿逆时针方向流动的，小区内部的风水气场会被大大削弱。因为道路的走向和位置会影响到小区的地形和气场，因此，对于小区外部的道路，也应引起特别的注意。再就是高架路和轻轨。因为高架路上高速行驶的车辆会形成强大的噪音和冲击气流，对小区的风水会产生较大的破坏作用，对居住者的身体和运气都会造成不利影响。因此，在选择高架路旁边的住宅时一定要注意，如果不是特别需要，最好不要选。受道路冲射的住宅还往往会导致盗贼的光顾。最近，某住宅小区有近十户人家在同一天被盗，被盗的住户集中在一个楼上，而这个楼的旁边就是一条直冲的大道。所谓中环境，就是指小区内部的环境，包括小区的地形、地势、建筑布局以及山水景观的布置等。住宅与小区的内部环境联系最为密切，小区的内部环境对住宅风水的影响也最大，因此，选择住宅时应当把小区的内部环境作为重点考察的内容。中国风水讲究天圆地方，建筑小区的地形应该以方正为好。地形方正，则八卦不缺，阴阳平衡，五行和合，小区内部的气场对居住者就会有利。而不规则的地形必然会导致某些部位的缺角，与之相对应的八卦就会出现缺陷，并造成阴阳失衡、五行失和，进而就会影响到居住者的健康和运气。如果东方缺角，由于东方为震卦位，为青龙贵神的方位，五行属木，该方位如果存在缺陷，就会导致肝胆方面的疾病，住在小区里面的人就缺乏胆略，事业难有成就。如果北方缺角，由于北方为坎卦位，又为玄武、靠山的位置，五行属水，该方位欠缺，会导致肾脏、泌尿系统方面的疾病，对后代也不利。在后天八卦图上，东南、西南方都是代表女人的方位。如果这两个方位有缺陷，则对女主人的健康会非常不利。过去民间把东南和西南缺角的宅子称作继母宅，意思是说住在这种地方的女人都不会长寿。由于西北为乾卦的位置，从卦象上来讲，乾卦代表老父，又代表事业和金钱，因此西北有缺陷不利老人，对事业和财运亦不利。而东北有缺陷会不利儿子、西边有缺陷则不利女儿。有的小区三面被道路包围，呈现出三角地形，这种地形也是不好的。有人作过专门统计，在三角形地域居住的人，癌症的发病率明显偏高。因此在选择住宅时一定要慎重考察小区的地形。当然，严格意义上的方正地形是很少的，只要你选择的住宅远离缺角的部位，就可以减轻这种缺陷所带来的不利影响。对于开发商而言，遇到这种地形，应该在有缺陷的部位按照五行生克的原理进行相应的处理，这样既有利于楼盘的销售，同时，又可以改善小区的风水环境，避免给业主带来损失。关于地势。在上海这个地方，地势本来是很平的。但现在出于美观、绿化的考虑，在很多楼盘小区里都会修建一些高低不平的土丘，然后在上面进行绿化。这种人造的土丘对旁边住宅的风水是有一定影响的，特别是对住在较低楼层的人家。建筑物的排列一般都是随着地形特点进行顺势布局，由于大部分的地形呈现不规则状，因此建筑物的排列大多不是一个朝向，建筑物的布局亦呈不规则排列。况且，即便是相对比较方正的地形，现在亦很难见到规则排列的楼房。由于受西方建筑文化的影响和人们求新求异心理的驱使，建筑布局越来越复杂，而整齐划一的布局则往往被看成是死板、没有创意。事实上，楼宇排列工整并不等于死板。排列整齐的楼房，前后左右的布局相对平衡，阴阳和谐；而排列不工整的住宅，由于建筑物布置和空间分割的不对称，往往会造成住宅小区的阴阳失衡、五行失和，并进而带来风水上的弊端。况且，由于楼与楼之间的朝向大多不一致，这种设计会形成大量的屋角冲射，对业主造成不利。不规则的建筑布局还有一个严重的缺陷，就是，容易形成一些不好的风水格局，比如，有的楼房的后面正好对着楼与楼之间的夹缝，或者背后是两楼之间的道路，这种情况在别墅区比较常见。背后有路冲，或者正对楼缝是风水上的一大缺陷，对受冲房屋的居住者而言，危害很大，对健康、对后代都不利。选房时一定要避开这种情况。建筑物的形状亦是需要重点考察的内容之一，包括建筑本身的形状和周围能够看到的其他建筑的形状。这里有个非常典型的例子。在XX市，有一座写字楼，这座写字楼的外形很特别。远远望去，它的主楼就象是一座墓碑，而在前面的裙楼上方有一个半圆型的建筑，看上去就象是一座坟墓，更形象的是，在半圆型建筑的四周还有围栏，就象人民英雄纪念碑四周的围栏一样。而这个写字楼的外立面用的是暗灰色的石头，整座建筑显得比较陈旧，看上去灰蒙蒙的，给人的感觉就更象是一座坟墓。象这样一座建筑，阴气会比较重，对外出租相对就会比较困难，而在里面办公的公司，生意也肯定会受到不利的影响。另外，从五行配置上来看，该建筑物的顶部呈狼牙状，五行属火，下面的半圆型建筑五行属金，正门的门脸上有一块绿色的标记，五行属木，正好形成火克金、金克木，五行连环相克，这种五行相克的设计，会使本楼的气场遭到外部的克制和排斥，因此，对外出租就会更加困难。另外，在该大楼的后面有一个后门，是办公人员进出的主要出入口，在门口正对的地方有一个尖角朝上的景观，在门口的位置放置这么一个造型的物体，给人一种如鲠在喉的感觉，就象一个鱼刺卡在喉中，严重阻挡了气的流动。这种设计违背了建筑风水的设计原理，应该算是一种非常失败的设计。这种建筑要想对外出租，恐怕会很难，而在里面办公的公司，由于里面的阴气太重，生意也不会太好。因此在选择住宅时，一定要留意楼的形状，对于一些形状怪异、样子奇特的楼房，不要贸然选择。除了形状之外，建筑物的颜色也非常重要。现在的建筑与过去的相比，不但形状更有新意，外立面的颜色也更加丰富多彩。选择住宅时，应当考虑所选楼房与周围建筑颜色的对应关系，看看所选楼房的颜色与周围其他建筑的颜色是不是五行相和、相互协调。一般来说，如果周围建筑的颜色五行克制本楼的颜色五行则不利，相反，如果周围建筑的颜色五行生助本楼房的颜色五行就有利。俗话讲山旺人丁，水旺财，一般来说，有山的地方，特别是一些大型的山区，人丁兴旺，多出人才。比如，我们国家的许多将军和高层领导都是出生在山区。而在水资源丰富的地方，如江南水乡，则普遍比较富裕。现在很多住宅小区，出于美化环境的考虑，在景观的布置上会做一些人造假山，或树一些石景。但应当注意的是，这些假山和石景与自然的山是有很大区别的。因为这些山都是一些石块的堆积，上面既没有土，也没有花草树木。因此人造的假山是很难起到旺人丁的效果的，相反，倒可能引来一些弊端，为什么呢？因为石头具有吸气的作用，特别是一些形状怪异的石头，阴气比较重，易于诱发疾病和其他不利事件的发生。如果在住宅的旁边有假山或形状怪异的石景，这样的住宅，我建议最好不要选择，除非这些假山和石景的形状特别好，而且正好占据一个合适的卦位。因此，开发商在设计、布置石景时应特别注意。同样，人们在选择假山或石景旁边的住宅时，也应该特别小心。水在风水上讲，有界气、止气、蓄气的作用，也是风水催财的主要工具。一般来讲，房子四周的水有几种形式，一是朝水，即当面迎朝之水；二是环抱水；三是横水，即水从前面平行流过；四是斜流水；五就是反弓水。上述几种水，除了反弓水之外，其他几种水一般都被看作是好的。但是，事情都不是绝对的，同样是一处水景，由于处于四周房子的不同位置上，它的作用也不一样，对四周房子所产生的影响也有很大的差别，有吉有凶。通常情况下，人们在选择住宅时，都喜欢选择水景旁边的住宅，原因是环境好、风景好，而处在水景旁边的住宅一般也都比远离水景的住宅价格要贵。但我要说的是，风景好、环境好，不一定就代表风水好，人的感觉有时候也是会人的。我曾经在辽宁看过一套住宅，这家的主人说，当时之所以选择这套住宅，就是因为环境好，因为房子的前面有一个大的水景。而我根据他家外面的环境推断，自从搬入新居之后，他的生意一天比一天萧条！并且有很多货款收不回来。为什么呢？因为房子的座向不同，对水景的要求也不一样。人们在选择住宅时，一般只注重水景的观赏作用，往往就忽视了水景的风水意义，因此，很多人在不知不觉中就受到了水的伤害。对于水景旁边的住宅，在选择时，应当慎重。选的好，可以助运旺财，选的不好，就会破财伤身。
不能这样啊！与人于己都不好！慎重慎重
我的回答比较多，你可以选择一下，不是全部都要啊！[编辑本段]【简介】 风水一词最早出于伏羲时代，太昊伏羲根据自己研创的简易图，推理出地球有过一段是风与水的时期。《简易经》里记载：“研地说：一雾水，二风水，三山水，四丘水，五泽水，六地水，七少水，八缺水，九无水。” 风水，又称堪舆、图宅、青囊、山水之术等，是东方神秘主义的一个重要组成部分。 晋人郭璞传古本《葬经》谓：“气乘风则散，界水则止，古人聚之使不散，行之使有止，故谓之风水。风水之法，得水为上，藏风次之。” 一般称为风水术，也叫地相、堪舆之术、，是中国历史悠久的一门玄术、术数。风水乃五术的一门，其基本构成源自《易经》，分为看门井灶的阳宅相法与看龙穴砂水向的阴宅相法。其主要的流派有三元法、三合法、九星法等。 堪舆有相地、占卜的意思，其中“堪”意通“勘”有勘察之意；“舆”本指车箱，有负载之意，引喻为疆土与地道。中国古人认为，堪为天道，舆为地道，堪舆为天地之道，其地位很高。堪舆为体，风水为用。 2005年，国家建设部中国建筑文化中心成立中国建筑风水文化专家委员会（建<2005>77号.）徐韶杉研究员任秘书长，于2005年在南京举办中国第一个官方风水培训班。2008年8月5日，安徽呈坎村经黄山市政府批准成为中国第一个以风水申遗的村落。 [编辑本段]【风水道具】 罗盘 风水师认为罗盘是理气宗的操作工具，主要由位于盘中央的磁针和一系列同心圆圈组成，每一个圆圈都代表着中国古人对于宇宙大系统中某一个层次信息的理解 山水画 风水师认为水代表财富；客厅摆设山水画时，就必须注意画中水流的方向不可以朝门口、屋外，而水流的方向最好是主卧房、屋内。而尤其是卧房内不要摆放“万马奔腾”、“猛虎下山”的画作，否则容易破坏夫妻和谐。 风水剑 风水剑 风水师认为风水剑种类繁多，七星剑、桃花剑，或者其他材质做成的剑，主要的功能是用来克制屋外的尖角、电线杆的煞气，以及避官司口舌。须注意风水剑并不需要开锋，甚至可说，不宜开锋，因为开了锋的剑锐利，容易伤人，钝剑不伤人，却仍然可以驱除阴灵。 八卦镜 八卦镜 风水师认为镜子的化煞功能实属一等一，走在大街小巷中，很容易可以发现悬挂在屋檐墙壁上的八卦镜。悬挂八卦镜有三点要留意：1、中午12点整悬挂；2、开光；3、反射出去的方向不可射到别人房屋，不可将自己居家的煞转向别人居家。 风水缸 风水鱼 风水师认为养一盆风水鱼，是大家耳熟能详的改运方法。但是因为简单，反而让人以为养了鱼就有效。实际上养鱼的注意事项相当多，包括要招财的话必须放在明财位，也就是家中大门的斜对角；鱼只要照顾好，不要动不动就生病、死亡。 神佛图画 风水师认为民众会将神佛的图画表框回家供奉、祭拜，却不知须经过法师开光、请神佛附身在此图画上才行。因为据说不好的秽气，邪魔妖道及有可能附身神佛的形体上，破坏点香祭拜之人的运气。 盆栽植物 风水师认为扭转乾坤、带来好运的盆栽植物不少，金钱竹、马拉巴栗、兰花等等都是大家爱用的前几名。 当这些象征吉祥的盆栽植物花谢了、叶枯了，一定要马上更换一盆，才能继续聚气。 风铃 风水师认为风铃碰撞的声音，清脆响亮，加上造型可爱，吸引许多人喜爱。风水上风铃是制煞的工具，尤其适合挂在大门入口处。但是绝对不要挂在小孩子的书房或主卧室，因为风铃的声音听久了会让人心浮气躁。 祥狮瑞兽 祥狮瑞兽 风水师认为包括狮子、鹿、马、龙、麒麟、咬钱蟾蜍、貅等都是改风水时会列入考量的祥狮瑞兽。狮子、麒麟、咬钱蟾蜍的头须朝向门口，表示将各方财气、福禄吸引进来。但鹿、马的奔走方向及头部须朝向屋内，代表吉神入宅。 [编辑本段]【风水元素】 风：空气流动的现象。 水：水流。 气：地气与空中肉眼看不见的些子之气。 另外还有龙、砂、穴、水、坐向等等重要内容。 [编辑本段]【风水流派】 历史上，划分风水流派有一个重大的误区：将风水流派分成形势派和理气派两大类，这是错误的，是不符合实际的。没有任何实际意义。而且容易将人引入歧途。 实际上，无论是哪个流派，只要不是人的伪风水术，都坚持形势是风水之体，理气是风水之用的基本原则。 风水流派的划分实际上是理气方法的差异所形成的。 在理气的方法上，大致可分成两个大的流派，下统诸多分支。 直接采用八卦卦理理气的流派是卦理派。包括八宅派、玄空飞星派（内有六个大的派系，统百多个小的派别）、奇门风水、河洛风水、大三元易理派、金锁玉关等。 采用河图、洛书和先后天八卦的阴阳五行原理理气的流派是五行派。包括赣南杨公风水术、新三合派、命理风水、正五行风水术等。 中国风水学目前已经发展为多流派的风水学，每一派的风水学都有不同的理论，下面为你详细介绍： （一）峦头派： （1） 形势派（2）形象派 （3）形法派 （二 理气派： （1）八宅派 （2）命理派 （3）三合派 （4）翻卦派 （5）飞星派 （6）五行派 （7）玄空大卦派 （8）八卦派 （9）九星飞泊派 （10）奇门派 （11）阳宅三要派 （12）廿四山头派 （13）星宿派 （14）金锁玉关派 一、形势派的原理 一提起形势派，人们就会想到以形势论吉凶的风水祖师管辂和郭璞。形势派偏重地理形势，主要是以龙、穴、砂、水、向来论古凶。形势派虽然分峦头派、形象派、形法派这三个小门派，但实际上这三个小门派是互相关联的，幷没有完全分离。 1、峦头派。峦头表示自然界的山川形势，自然地理的峦头包括龙、砂、山。龙是指远处伸展而来的山�；砂，是指穴场四周三百六十度范围之内的山丘；山，是指穴场外远处的山峰。 2、形象派。形象实际上是风水中一门高深的学问，因为它是把山的形势生动地看做某一种动物或其它物体。例如某个山的形状象一只狮子。有关形象的名称很多，如美女照镜、七星伴月等不胜枚举。 3、形法派。形法指的是在形象化派的基础上展开的峦头中的一些法则，主要是论述形象与穴场配合的法则。例如有一条道路与穴场对冲，在形法派中称为“一箭穿心“。 总之看形象的，离不开山体（峦头）：看山体的，也脱离不了形象和形法。在中国很多山势高崇的地方，由于其山势影响大，很多风水师都重视山势形象与峦头。 二、理气派又称屋宅派或三元理气派。由于理气派将阴阳五行、八卦、河图、洛书、星象、神煞、纳音、奇门、六壬等几乎所有五术的理论观点都纳入其立论原理，形成了十分复杂的风水学说。正因为理气派过于繁杂，才分出许多小的门派，也正是因为这一点，学习风水学的人要特别注意选择，否则不但学不到东西，还可能做出凶祸的风水来。 下面笔者对部份门派的理论作一些介绍，这不但有助于初学者选择，同时对已经学习风水的人也会有所帮助。 1、八宅派。八宅派综合起来只有两点：一是将坐山配游星论吉凶。所谓游星就是：伏位、天医、生气、延年四吉星和五鬼、绝命、祸害、六煞四凶星。以此八星根据住宅的八卦山起伏位，分别将此游星配在先天八卦方位，配吉则吉，配凶则凶。二是根据住宅八卦坐山，分为东四宅与西四宅，然后与人命结合，即东四命配东四宅，西四命配西四宅而论吉凶。一般来说，八宅派计算命卦都是以年支为准。换句话说，在同一年出生的人，如果性别相同他们的命卦都是相同的，对他们的风水布局也是相同的。那一年之中出生有几百万人，按照八宅派风水观点来论，他们都在一个共同点上。因此，八宅派的风水理论过于简单粗略。特别是东西命配东四宅，西四命配西四宅的观点更是粗陋不堪，难以准确。希望学习风水的读者千万不要照搬不误。但以游星论吉凶，在放门路或在室内布局与玄空飞星配合起来可有参考价值。具体用法笔者在后面再做论述。 2、命理派。以宅主命局中的五行喜忌配合廿四山方位的五行及玄空飞星进行风水布局，配合装饰颜色等，对各类阳宅的室内装璜以及风水调整具有很大的指导作用。 3、三合派与二十四山头派。以山水为主，将廿四山与坐宅配山论生克关系，所谓坐宅山，实际上是指坐宅在罗盘上的五行与宅外山峰或各个建筑物之间构成的五行生克关系。配水则以十二长生位来论吉凶。十二长生就是命理学中长生、沐浴、冠带、临官、帝旺、衰、病、死、墓、绝、胎、养。一般都以向上配水和水的来去论吉凶，主要是用于阴宅。但在三合派中向上配水与十二长生存在阴阳混杂之象，运用起来往往会有偏差。所以笔者提醒学风水的易友，以十二长生论水的来去之吉凶，不可全用，一定要分辨阴阳，配尽阴尽阳为善。 4、翻卦派。以八卦翻出九星卦为主，然后再配合山水以论吉凶。翻卦派有几种翻法，如辅星翻卦，又名黄石公翻卦法，它是根据纳甲起以贪狼、巨门、禄存、文曲、廉贞、武曲、破军、左辅、右弼九星来推断吉凶。 5、玄空飞星派。是将山向配合元运挨排山向，元盘九星，从而看水山配合室内布局论旺衰吉凶。所谓玄空九星指的是：一白在坎为贪狼，二黑在坤为巨门，三碧在震为禄存，四绿在巽为文曲，五黄中央为廉贞，六白在干为武曲，七赤在兑为破军，八白在艮为左辅，九紫在离为右弼。玄空学的实质就是注重元运的旺与衰，以及1-9九个数字的生克制化与命局中喜忌配合、只要读者能把握住这一点，就算是玄空学已入门，一般来说就可以为人调整室内风水。但要把握玄空学的真髓，当然还要深入学习。 6、星宿派。星宿派指的是二十八宿，如亢金龙、氏土貉、房日兔、心月狐、尾火虎等，分别代表五行属性。根据坐向论生克，主要是用来徇二十四峦头的理气吉凶。 理气派中的奇门派、五行派、玄空大卦派以及金锁玉观派和紫微大数派等，笔者在此就不再一一介绍。 有关风水派别，严格地说起来就是形势派和理气派。它们的理论也是彼此渗透、互相融通的，这正是万法归宗之意。所以，学习风水学要对两派的精华兼收幷蓄。既要精通理气派，也要吸收形势派的精髓。但由于风水学门派繁多，有用和无用驳杂其中，学习者一定要去伪存真，去粗取精，不要走入风水学的误区。 对风水流派即不能全盘否定，也不能将各个风水流派的理论和操作技巧兼施并用。应该坚持实践是检验真理的唯一标准的原则，去伪存真，去粗取精，风水领域需要正本清源，不应该将古代的风水谜团继续留给后人！ [编辑本段]【风水的起源及发展】 中国风水学的形成由来已久源远流长，可以追溯到远古时代。 原始社会 虽然没有风水学的说法，但因恶劣的自然环境对人提出的生存挑战，又值农牧社会之故，当时的人们必须“择地而居”，选择“近水向阳”适宜人类繁衍栖息的地方。这是一种适应性的选择。进入文明社会以后，风水学随即见诸文字记载，如甲骨文中就有许多关于卜宅的记录。从后世发掘的大量甲骨文卜辞和《诗经》中可以看到，中国人在商周时期就以将陆地区分为山、埠、丘、原、陵、岗等不同的地行地貌，将水域分为川、泉、河、涧、沼、泽、江、沱等，当时对大地的差异性有极为细致的分类，为日后的“相地术”发展奠定了基础。在《尚书》中，将当时的疆域以河流、山脉为界，划分为九州，这也是后来中国称为“九州”的由来。在《周礼》中出现了这样的文字“以土宜之法，办十有二土之名物，以相民宅而卸其利害，以阜人民，以蕃鸟兽，以毓草木。”开始出现“相民宅”的说法，并有了“土宜法”这种相地的知识系统。《逸周书》载“土宜天时，百物行治”，可见“土宜”二字呼应天时，附天观地是当时百物的遵行规则，也是治事的方法，也因此成为后世风水术的依据。周朝时期，周武王营建洛邑时，就命周公相地，《尚书》载“召公既相宅，周公往营成周，使来告卜。”可见周朝人相信占卜，周公也是一位相地高手。 战国先秦时期 各种学术兴起，随着《周易》和阴阳五行学说的发展盛行，开始建立以“仰观天文，俯察地理”为主导的学术思想。秦始皇统一中国后，不仅承袭了以往的“土宜”观念而且更加具体，同时开始有了“气”的观念。从《晋书》知“始皇时，望气者云‘五百年后金陵有天子气’，故始皇东游以压之，改其地曰秣棱，堑北山以绝其势。”当时有了“望气者”的说法，可见已有风水行业的专业工作者。又据《太平寰宇记》卷95记载，秦代的长水县有一座山(今浙江省嘉兴县南边)，秦始皇听术士说山上有王气，便遣发了一批死囚去挖山，囚徒们受不了劳苦，一哄而散。 秦朝 秦始皇建造的阿房宫占地近300里，离宫别馆遍布在山谷，以南山为宫门，以樊川做池子，阿房前殿可坐近万人。始皇家动用70万民夫，挖空了骊山，穿透了三重息壤，规模之大，真可谓空前绝后。还有始皇陵，占地广阔规模宏大，这两大工程的实施，说明秦代相地水平是很高的，从中不难体会秦代地理勘察技术的高超，也可以归功于相地术的发达。其实早在先秦时期就有相宅活动，一方面是相活人的居所，一方面是相死人墓地。《尚书》载“成王在丰，欲宅邑，使召公先相宅。”这是相阳宅。《孝经》载“卜其宅兆而厝之。”这是相阴宅，是用占卜的方法择定地点。 西汉 相地术更是盛行。司马迁《史记》载，汉武帝聚会占家，问某人可娶否，堪舆家说不可。此时的堪舆家精通天文地理，相地术也称为“形法”。到了东汉，人们开始重视丧葬，从而导致风水观念的兴起。王充的《论衡》中就详细叙述了葬礼的忌讳。东汉人非常注重居住环境，《后汉书》提到的“使居有良田广宅，背山临流，沟池环瞥，竹木周布，场圃筑前，果园树后”的家居原则，在后世都成为阳宅的基本理论。在汉代还出现了《堪舆金匮》、《宫宅地形》、《移徙法》、《图宅术》等风水著作，标志着风水学在理论上有了初步的归纳和总结。 魏晋时期 中国出现了不少风水大家，其中最负盛名的是郭璞，他的《葬书》将风水术从传统的相地术中抽出，对风水下了定义，并全面构架起风水理论，奠定了后世风水的基础。他首倡的“风水之法，得水为上，藏风次之”迄今传承了一千七百多年而巍然不倒，在今天更加熠熠生辉大放光芒。中国人习惯把郭璞称为风水鼻祖。 隋朝 比较而言不太信风水，但出了一位有名的相地师萧吉，著有《相地要录》、《宅经》、《葬经》、《五行大义》等名著，为后人景仰。他曾给皇后择吉地，当皇帝不听他的建议时，他预测到隋朝运数不长。隋朝宰相杨恭仁迁移祖坟时，请了五六批风水师前来相地，其中有个叫舒绰的猜中地下之物而受到重赏。可见当时还是盛行风水的。 唐朝 中国历史上少有的鼎盛时期，各种学术也广泛兴起，同时更加促进了风水理论的发展，形成较完善的理论体系。当时一般有文化的人都懂得风水，出现了一大批名师。其中江西派风水师杨筠松在民间实践风水勘察和授徒起到了全面推广的作用，从那时起，在中国广阔的大地上，宫宅、乡村、墓葬都不同程度受到风水学说方面的影响。著名的唐玄宗也相信风水，《大唐新语》、《太平广记》中有很多风水的记录。当时的道士也多懂风水，唐代设有“司天监”，专门看天文现象，因此司天监里的官员必须懂风水。杨筠松就在司天监任过职，唐僖宗封他为国师，官至金紫光禄大夫，专管灵台地理事物，可见唐代的风水不但民间相信，朝廷也更是重视。杨筠松后来把宫廷的风水书籍挟出到江西一带传播，弟子盈门反响极大。唐代国力强大，版图扩大到西域，在敦煌莫高窟文献中找到《宅经》、《阴阳书》等，就可知风水观念远播西北地区。 五代十国 因袭唐代兴盛的风水观，各代皇帝都信风水，到后周时风水术被加入了许多迷信色彩，使世人真假难辨。 宋代 陈抟、邵康节、朱熹、以及蔡元定等著名易学家对风水进行了阐释和认定，一些风水著作相继出版，从而出现了以江西形法派和福建理法派为主体的风水学理论体系。宋徽宗相信风水，他原本无子，有一位术士告诉他，将京师西北隅地势加高数倍，就可得子，于是命人照做，果然得子。因此更信风水，又命人择宝地筑“上清宝篆宫”，结果劳民伤财，国库空虚，以至政权衰败。宋代的风水大师特别多，赖文俊、陈抟、徐仁旺、吴景鸾、傅伯通、蔡元定等都很有名。 明朝 朱元璋建都金陵时对风水极为重视，城外大部分的山都是面向城内，有朝拱之势，唯牛首山和花山背对城垣，朱元璋不悦，派人将牛首山痛打一百棍，又在牛鼻处凿洞用铁索穿过，使牛首山势转向内，同时在花山上大肆伐木使山秃黄。明成祖时，将都城迁往北京，即完全按照风水观念建造。明成祖是一位笃信风水的皇帝，这也导致民间全都讲究风水，风水成为明朝人一生中很重要的准则。北京名胜“十三陵”就是被风水大师廖均卿相中之地而推荐给明成祖，成为明朝皇帝的陵地区。明朝还有个传奇人物刘伯温，民间传说他精于风水，说定都金陵就是他相的地，有一本《堪舆漫兴》就是托名于他。 清代 设有司天监，除负责观天象记天文外，还负责修建陵墓的堪舆工作，因为清代各皇帝都笃信风水，很重视陵墓方位。清东陵南北长125公里，东西宽26公里，地跨北京三个郊县，总面积2500平方公里，是个极其庞大的帝王陵园，由此可见清代皇帝对陵墓风水的重视。而至今保存完整的故宫紫禁城，就更是严格按风水学建筑的经典杰作，其恢弘磅礴的气势不知征服了多少世人。清朝还设有国师府，共有400多名国师。这些国师因为得到优厚的俸禄，所以一生都死心塌地地为王朝为皇帝效劳。国师府的任务是：一为王朝找到好的风水宝地，安排好使用方法；二是破坏民间的地理风水，使之出人不敢向朝廷造反，不能夺皇位。这是封建王朝的统治者应用地理风水这门无形科学做他们的统治工具的一个例证。 纵观历史，先秦是风水学说的孕育期，宋代是盛行时期，明清是泛滥时期。 明清两代，通过对各类风水学书籍的收集整理，以及学者们的不断探研，风水理论已相当完备。风水师的勘察活动已普及到从帝王宫殿到城乡民宅各类场所。 从民国到现在 学者们主要是对中国风水传统文化进行重新评估和研究。上世纪，风水学在旧中国是大有市场的，国父孙中山的中山陵地就是请著名风水大师沈竹礽进行反复踏勘后确定的。解放后，风水理论受到沉重打击，作为一种风俗继续存在，死而不僵。上世纪七十年代后，东南亚、日本、韩国、欧美等地区掀起了一场“研究”中国风水的热潮，从而使越来越多的外国人开始运用风水理论指导生活。现在，一大批“学者”为了让风水学更好地“发展”，用现代科学为封建迷信张目，将其解释为“环境科学”，实在是舍本逐末。 [编辑本段]【家居风水】
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太阳能住宅研究论文
浅议太阳能技术在建筑设计中的应用工学论文
摘要: 能源是人类社会求生存和发展的物质基础，而以石油、煤炭等为基础的常规能源体系曾经极大程度的推动并促进了人类社会的发展，但这些常规的能源体系的过度开发直接导致了环境污染，为了可持续发展，我们应该充分开发和利用洁净能源。
关键词: 太阳能 建筑 能源
一、可持续发展太阳能在未来能源结构中的地位
国际能源机构预测，经济的发展离不开资源，目前全世界最常用的还是化石类能源，但随着经济的发展，煤炭和石油需求量越来越大，终有一天会枯竭。不同能源机构对世界能源供应情况的预测数据各有所不同，但基本结论都是相似的。即全世界的煤炭只能用220年，在未来短时期内化石类能源在能源供给结构站占据很大的比例，但随着科学技术的发展，可再生能源将逐渐替代化石类能源，并在2030之后开始逐渐进入大规模应用，随着经济的持续发展，可再生能源将在能源资源中占据越来越大的比例。与有限的化石燃料能源相比，太阳能堪称最为理想的可再生能源之一。随着太阳的辐射输出，光子能量完全可以转换成各种人类需要的能源。尤其是光能转换为最常见也是最高级的电能，而电能则可以转化为动能、热能等其它形式的能源。也就是我们只要充分利用自然界中最丰富的'太阳能，完全可以满足人类的生活和生产需求。
二、太阳能被充分利用的必然性
现代工业革命开创了现代文明，然而它都是建立在大规模开采和使用化石燃料的基础上的。“石油是工业的血液，煤是工业的粮食”是这一现状的最好诠释。化石燃料作为不可再生能源，之前的大规模开采和使用，已使化石资源日益枯竭，它已逐渐不能满足日益增长的经济需求，还诱发了不少国家之间、区域之间的政治经济纠纷，甚至引起冲突和局部战争。虽然我国矿物能源资源的储量是比较丰富，然而人均能源资源只有世界人均能源资源的二分之一左右。从能源消费结构来看，我国是世界上最大的煤炭消费国，而根据大概的估计，我国的煤炭资源只能开采80年，而石油资源只能开采20年。1997年我国正式成为了《京都议定书》签约国，但其影响和约束，限排压力很大。我国的火力发电，尤其是煤炭发电极大程度的受到了限制。随后我国也正式加入WTO，我国的经济迎来了一个新的机遇，同时我国也正式步入了工业化中期，即重化工业阶段，其能源需求量和消耗量也将快速的增长。从环境保护方面来讲，化石能源的利用已造成了严重的环境污染，温室效应、酸雨等环境问题接踵而来，尤其是温室效应是全人类所面临的环境问题。为了可持续发展我们必须寻求新的可再生的绿色能源，太阳能作为自然界最丰富的洁净能源，而我国全年辐射总量为917—2333kW·h/m2，是世界上太阳能资源丰富的国家之一，因此太阳能是我国可再生能源的首选。
三、太阳能的利用方式
目前太阳能的利用方式可分为光-热转换、光-电转换、光-化学转换。其中最成熟的就是光-热转化和光-电转化。而光-化学转换尚处于研究开发阶段，这种技术包括半导体电极产生电而电解水产生氧，利用氢氧化钙或重金属氢化物热分解储能形式。太阳能制氢问题解决了，才有真正意义上的氢利用，这将是引起时代的变革。 四、太阳能在建筑设计中的应用
目前建筑业是经济发展的重要产业，也是消耗能源较多的行业。尤其是现在住宅不仅仅是一个遮风避雨的场所，人们所追求的是建立在自然环境持续和谐发展基础上的优越的生活环境，即建筑中充分利用绿色能源、尽可能的减少建筑的能源消耗，在保护环境的根本前提下尽可能的因地制宜，合理利用当地的优势条件发展合宜建筑。太阳能作为绿色洁净能源的使用对建筑行业来说是一种全新的发展思路。目前太阳能在建筑设计中的应用主要有太阳能发电、太阳能热水器、太阳能空调及太阳能暖气等，至于太阳能发电在建筑中的应用因其技术限制，导致造价太高，不太适合广泛的推广。下面我们将着重论述太阳能热水系统。太阳能热水器是太阳能技术在建筑设计中应用的最广泛的绿色能源。太阳能热水系统主要是由太阳能集热系统和热水供应系统构成，包括了太阳集热器、贮水箱、循环管道、支架、控制系统、热交换器、水泵设备和福建。其中太阳能集热系统又是太阳能热水系统特有的组成部分，是太阳能是否能得到合理利用的关键。那么怎样充分利用太阳能，充分发挥太阳能热水系统的功效呢？
第一，首先我们在思维上要接受绿色建筑的概念，在建筑设计阶段就要把洁净能源的创意和思维与建筑的设计相结合。
第二，前面提到太阳能集热系统是太阳能利用的关键，因此我们在建筑设计中要运用太阳能热水系统的话，我们首先要做的就是尊重权威的质检部门出局的检测报告，在结合数据中的性能参数，再根据建筑物所在地的太阳能资源与气象条件进行优化设计，确保太阳能集热系统的长期稳定运行。
第三，太阳能热水系统已形成了成熟的理论系统和实际构照，但很多传统的建筑没有给太阳能热水器预留空间。这会阻碍太阳能热水器的推广和发展，因此在设计建筑时要充分考虑到太阳能热水器预留空间。第四，为保证太阳能热水系统的设计合理，建筑设计单位和太阳能热水系统设计单位都应共同参与设计。同时太阳能热水器的安装应该要满足建筑功能和建筑防护要求，做到太阳能热水器和建筑有机结合，与周围环境想协调。总结：建筑是国民经济的主要支柱，而能源也是国民经济的命脉。随着常规能源的日益枯竭和因过度开发带来的系列环境问题，我们应该坚持走可持续发展道路，加快技术研究，充分开发和利用太阳能。
参考文献：
[1]李向军.节能技术在绿色建筑设计中的应用.建筑环境与设备,第38期
[2]崔容强,赵春江,吴达成.并网型太阳能光伏发电系统.化学工业出版社
[3]秦永丽.太阳能利用在绿色建筑设计中的应用.襄阳市水利规划设计院
太阳能长期以来，人们就一直在努力研究利用太阳能。我们地球所接受到的太阳能，只占太阳表面发出的全部能量的二十亿分之一左右，这些能量相当于全球所需总能量的3-4万倍，可谓取之不尽，用之不竭。其次，宇宙空间没有昼夜和四季之分，也没有乌云和阴影，辐射能量十分稳定。因而发电系统相对说来比地面简单，而且在无重量、高真空的宇宙环境中，对设备构件的强度要求也不太高。再者，太阳能和石油、煤炭等矿物燃料不同，不会导致"温室效应"和全球性气候变化，也不会造成环境污染。正因为如此，太阳能的利用受到许多国家的重视，大家正在竞相开发各种光电新技术和光电新型材料，以扩大太阳能利用的应用领域。特别是在近10多年来，在石油可开采量日渐见底和生态环境日益恶化这两大危机的夹击下，我们越来越企盼着“太阳能时代”的到来。从发电、取暖、供水到各种各样的太阳能动力装置，其应用十分广泛，在某些领域，太阳能的利用已开始进入实用阶段。1974年至1997年，美日等发达国家硅半导体光电池发电成本降低了一个数量级：从每瓦50美元降到了5美元。此后世界各国专家大都认为，要使太阳能电站与传统电站（主要是火电站）相比具有经济竞争力，还有一段同样长的路要走——其成本再降低一个数量级才行。目前美国等国家建的利用太阳池发电的项目很多。在死海之畔有一个1979年建的7000平方米的实验太阳池，为一台150千瓦发电机供热。美国计划将其盐湖的8．3％面积（约8000平方千米）建成太阳池，为600兆瓦的发电机组供热。今年6月，亚美尼亚无线电物理所的专家宣布，已在该国山地开始建造其“第一个小型实验样板”型工业太阳能电站。该电站使用的涡轮机不是新的，而是使用寿命已届满而从直升机上拆下来的涡轮机，装机容量仅100千瓦，但发电成本仅0．5美分／千瓦小时，效率高达40％—50％。俄罗斯学者在太阳池研究方面也取得了令人瞩目的进展。一家公司将其研制的太阳能喷水式推进器和喷冷式推进器与太阳池工程相结合，给太阳池附设冰槽等设施，设计出了适用于农家的新式太阳池。按这种设计，一个6到8口人的农户建一个70平方米的太阳池，便可满足其100平方米住房全年的用电需要。另一家研究机构提出了组合式太阳池电站的设计思想，即利用热泵、热管等技术将太阳能和地热、居室废热等综合利用起来，使太阳池发电的成本大大下降，在北高加索地区能与火电站竞争，并且一年四季都可用，夏天可用于空调，冬天可用于采暖。对于淡水资源缺乏的国家来说，太阳池还有另一项不可多得的好处：据专家测算，在近海浅水区建一个面积2163平方千米、深米的太阳池，可为10吉瓦的发电机组供热，并可每年产淡水2立方千米。在欧美一些先进国家，目前正在广泛开展应用“光电玻璃幕墙制品”，这是一种将太阳能转换硅片密封在（尤如夹层玻璃）双层钢化玻璃中，安全地实现将太阳能转换为电能的一种新型生态建材。美国的“光伏建筑计划”、欧洲的“百万屋顶光伏计划”、日本的“朝日计划”以及我国已开展的“光明工程”将在建筑领域掀起节能环保生态建材的开发应用热潮，极大的促进了太阳能在新型建材产品中的应用。在发展中国家，各国也在积极发展利用太阳能。如菲律宾早在九九年，政府已批出了首个太阳能计划，在澳洲政府“海外援助计划”的协助下，在全国263个社区安装1000个太阳能系统。目前菲政府正在推行全球最大太阳能应用计划，整个计划耗资4800万美元，是目前为止世界上最庞大的太阳能计划。太阳能发电计划共分两期，受惠的除了民居外，还包括25个灌溉系统、97个净水及分配系统、68间学校和社区中心，及35间诊所。由此看来，全人类梦寐以求的太阳能时代实际上已近在眼前，包括到太空去收集太阳能，把它传输到地球，使之变为电力，以解决人类面临的能源危机。随着科学技术的进步，这已不是一个梦想。由美国国家航空和航天局与国家能源部建造的世界上第一座太阳能发电站，最近将在太空组装，不久将开始向地面供电。在我国，太阳能的利用也一直是最热门的话题，经过多年的发展，国内在集热器（含太阳能热水器）已成为太阳能应用最为广泛、产业化最迅速的产业之一。1998年销售总额达到了35亿元，其产量位居世界榜首。我国的太阳能产业已开始运作。中国科学院宣布启动西部行动计划，将在两年内投入亿元人民币开展研究，建立若干个太阳能发电、太阳能供热、太阳能空调等示范工程。目前河北保定国家高新技术开发区正加快建设我国规模最大的多晶硅太阳能电池生产基地，该项目集太阳能电池、组件及应用系统等为一体，一期工程完成后可达到年产3兆瓦多晶硅太阳能电池的能力，填补了我国在太阳能开发应用方面多项空白，并将大大推动太阳能电池用低铁玻璃的生产、销售市场。但从整体上分析，国内太阳能光伏发电系统由于起步较晚，尤其是在太阳能电池的开发、生产上还落后于国际水平，整体上仍处于产量小、应用面窄、产品单一、技术落后的初级阶段。经粗略统计表明，国内目前仅建有5个（单晶硅）太阳能电池生产厂，年产量约有兆瓦（注：1兆瓦（MW）为1000千瓦），工厂设施仍停留在已有引进的生产线上。而国外不少企业已把眼光瞄准更为先进的薄膜晶体太阳能电池的开发与生产上。这种新一代的先进的薄膜晶体太阳能电池其转换效率可高达％，比目前平均转换效率提高了3个百分点。据业内人士介绍，我国太阳能电池平均转换效率不高，其主要原因是专用材料国产化程度低，如封装玻璃就完全依赖进口，低铁含量的高透过率基板玻璃市场仍不能满足需求，科研成果还没有迅速及完全转化为产业优势。目前国家计委和国家科委对发展太阳能技术及其应用给予了大力的支持，国内已有多家企业涉足。北新集团是最早率先组织专家对国内、国际太阳能光伏发电产业进行调查的单位之一。于1998年在国内首家引进了76千瓦国际上先进的屋面太阳能发电系统，至今一直运行稳定、效果良好。这套系统日均发电量为12千瓦时以上，可满足1个小康之家用电要求。该集团还与瑞士的ATLANTIS公司合资组建了北京-阿脱兰太阳能科技有限公司，合资生产太阳能光伏发电组件和屋面发电组件两大系列、多个品种的光伏发电产品，并将这一世界领先的太阳能利用新技术引入了中国。河北振海铝业集团公司是德国皮尔金顿（Piikington）太阳能国际有限公司在中国独家总代理，现已投入生产世界先进的太阳能电池玻璃封装设备和配套材料，如德国凯米特化学制品有限公司的优质湿法玻璃层压设备、湿法灌浆液（封装介质）等。振海集团的基地于1999年11月已在我国率先安装了100多平方米的光电玻璃幕墙示范建筑物，现已竣工投入应用，其运行使用效果良好，已成国内一大景观及太阳能光伏发电工程的典范。太阳能集热管是清华大学的一项专利技术，经清华阳光公司的产业化生产，目前其年产量为世界第一，其产品性能为世界领先，清华阳光公司的晒乐牌太阳能集热管及集热装置，用六七年时间完成了小试、中试到大规模生产，目前已经建成世界上生产规模最大的集热管生产厂，每年可生产500万支全世界集热效率最高的全玻璃真空集热管，预计这个项目的经营额再过不久将达到10亿元。
从古至今，中外文化的交流与合作都离不开翻译工作，翻译理应成为文化产业的一个组成部分。可不论在国内还是在国外，对于翻译产业的概念及范围，还没有一个比较明确、一致的标准。2004年，国家统计局在与中宣部及国务院有关部门共同研究的基础上，制定了《文化及相关产业分类》，从国家有关政策方针和课题组的研究宗旨出发，结合我国的实际情况，将文化及相关产业概念界定为：为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。对照我国文化产业的定义，“翻译产业”的概念可以界定为：为社会公众提供语言或文字翻译产品和服务的活动以及与这些活动有关联的活动的集合。
论文奥迪车的市场定位研究
奥迪的定位广义的来说是属于中高档商务及家庭用车。【免费获取底价】如果从单款车型的市场定位来说，奥迪A4 VS宝马3系，属于豪华家轿，A6L VS宝马5系等（即现阶段国内所谓的官车），属于中等偏上的商务用车；A8L VS宝马7系，属于豪华商务用车。品牌介绍奥迪是著名的汽车开发商和制造商，其标志为四个圆环相扣。现为德国大众汽车公司的子公司，总部设在德国的英戈尔施塔特。主要车型有奥迪A1、奥迪A3、奥迪A4、奥迪A5、奥迪A6、奥迪A7、奥迪A8、奥迪Q1、奥迪Q2、奥迪Q3、奥迪Q5、奥迪Q7、奥迪Q8 、奥迪TT、奥迪R8以及S、RS性能系列等。奥迪集团包括母公司及其子公司奥迪匈牙利公司、quattro有限公司以及兰博基尼汽车公司和Cosworth技术公司，奥迪巴西及奥迪塞那利塔。此外，奥迪还在中国、马来西亚和南非等地设有生产厂。【免费获取底价】想要了解更多关于奥迪汽车的相关信息，推荐咨询奥迪。本地奥迪A6L特卖，全城底价不怕比，性价比超高，新车保证，享受本市VIP购车服务!不花冤枉钱，更多惊喜等你来!尊享24期超低利率金融政策，利率低至，豪华人生触手可及。特别提醒：本活动有效期自即日起至2022/12/31日，政策由奥迪品牌提供，具体政策详情请咨询当地授权经销商或体验中心【免费获取底价】L
这个不定的了，看是什么型号的呀！
奥迪的目标市场是什么奥迪的目标市场是什么 比如A4L的市场定位就是那些比买A6的消费者年轻的人，大概25到40岁，精力充沛，性格内向。买家主要是高级白领、企事业单位青年经理、私人业主等。想买一辆20多万的车，以越野为主，喜欢SUV，主要在路况比较顺畅的城市行驶。本人身高160-169cm，想买的车男女都最好。现在已经考虑Q5了，希望大家在配置和性能等方面给出建议。谢谢你。发问者:谭洁最好的答案Q5适应更大的年龄范围！首先，它不失成熟人员的稳定性，也不失年轻一代的活力。配置方面，主要看你选的是哪个型号，型号不同，配置也有很大差别！但是顶级车型确实有科技感！质量问题不该说！ @2019
商务成功人士