房地产调控政策稳定性研究论文

推荐给你一个网站，那里有不少相关论文，都是公开发表的专业论文，你上去看看，应该能解决你的问题中国知网你上去输入关键词：房地产市场，搜索一下就有了 1. 房地产市场理性泡沫分析袁志刚,樊潇彦文献来自: 经济研究 2003年第03期 CAJ下载 PDF下载直接对房地产市场的研究并不多见。Wong(1 998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型 ,展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下 ,地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”(H ... 被引用次数: 51 文献引用-相似文献-同类文献 2. 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托张红,陈洁文献来自: 中国房地产金融 2002年第03期 CAJ下载 PDF下载为了推进资本市场与房地产市场的进一步结合 ,急需进行房地产投资领域的金融创新。目前 ,在市场经济发达的国家和地区广为通行的房地产投资信托 (Real Estate InvestmentTrusts,REIT)为广大个人投资者提供 ... 房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托@张红$清华大学房地产研究所!讲师,经济学博士 ... 被引用次数: 23 文献引用-相似文献-同类文献 3. 当前房地产市场与房价问题谢家瑾文献来自: 城市开发 2005年第04期 CAJ下载 PDF下载一、房地产市场运行情况当前,全国房地产市场发展呈现出以下特点:(一)房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。ZOOJ年房地产开发投资1315到乙元,同比增长281%增幅比一季度回落13个百分点,比2003年回落L6个 ... 被引用次数: 7 文献引用-相似文献-同类文献 4. 我国房地产市场泡沫现象分析赵文文献来自: 南开经济研究 2003年第02期 CAJ下载 PDF下载我国房地产市场的火热引起各方人士的关注,一方面投资数额、开发面积、销售数量以及价格均比以往大幅增长,另一方面是房地产品的空置率持续居高不下,这种现象是象人们担心的那样出现了房地产泡沫,还是时下房地产经济的正常繁荣 ... 被引用次数: 8 文献引用-相似文献-同类文献 5. 当前房地产市场形势与走向谢家瑾文献来自: 中国房地信息 2005年第07期 CAJ下载 PDF下载一、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来,各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 6. 浙江房地产市场发展研究报告浙江省企业调查队课题组文献来自: 统计研究 2005年第01期 CAJ下载 PDF下载浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要 ,对相关行业的拉动作用越来越明显 ... 另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现 ,越来越受到各方面的关注?... 房地产市场已实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变 ... 被引用次数: 6 文献引用-相似文献-同类文献 7. 规范房地产市场研究于荣宁文献来自: 现代城市研究 2003年第03期 CAJ下载 PDF下载 1我国房地产市场存在的问题及其原因分析我国房地产市场存在的问题房地产市场潜在需求大,有效需求不足,供求总量失衡目前我国城镇人均居住面积超过10平方米,人均建筑面积(按1:1 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 8. 当前房地产市场的形势分析王诚庆文献来自: 银行家 2005年第01期 CAJ下载 PDF下载央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。卿4年前三季度,全国翩产业的各项指标逐月平稳下行,增长速度得到了初步控制。根据国家统计局公布的资料,l一9月份,各项增长指标中除商品房销售价格外,房地产开发投资、土地开发面积 ... 央行实行加息举措等宏观调控政策对促进房地产市场健康发展 ... 被引用次数: 5 文献引用-相似文献-同类文献 9. 四川省房地产市场形势分析张光兴文献来自: 国土经济 2003年第06期 CAJ下载 PDF下载一、四川省房地产市场发展的基本情况衡量房地产市场形势必须确立一些基本标准,首先,要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度 ... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献 10. 政府与房地产市场王晓瑜文献来自: 中外房地产导报 2001年第13期 CAJ下载 PDF下载二、美国政府对房地产市场的管理经济管制。经济管制主要目的是保护消费者利益,保证公平交易与竞争。就美国政府对房地产开发的监管来说,首要的是遵守联邦的大法,如环境?... 被引用次数: 3 文献引用-相似文献-同类文献查房地产市场的定义搜房地产市场的学术趋势翻译房地产市场搜索相关数字上海市房地产开发利润总额上海市房地产开发经营收入上海市房地产开发其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 下一页参考资料：中国知网

一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。

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房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……

房地产宏观调控论文

答辩一般导师会问你三到五个问题。问题的种类很多。比如，你选这个题目的初衷或者初始原因是什么？你希望通过这篇论文达到某个目的或者阐述什么问题等等，当然对于你文中的部分，也可能会截取一部分程度比较深得提问，房地产宏观调控中的分析比如房地产投资过热问题的看法。

论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government : Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面，首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场，减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是：政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能：促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．

房地产研究策划论文

要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的....

随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。关键字:商业房地产;投资风险;防范策略一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).

房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。关键词：房地产营销策划问题与对策一、营销策划在房地产营销中的重要作用房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。二、房地产营销策划中的问题分析在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如建筑形式、外立面;生态化、艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合三、房地产营销策划的对策以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴职业，中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略一、引言房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。二、房地产营销意义现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。五、结语对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..

稳定性研究论文

生物的多样性与稳定性我想我们大家都学过生物起源,还有达尔文的进化论.它们,告诉了我们人类的起源与发展,为我们今后的科学的发展,也为了人类的进步和发展,奠定了坚实基础.我想我们每一个人都听过这样一句话,一猪生九子连母十个样.这又说明了什么?说明了:虽然是同一种生物,但是它们的外行样貌也是不一样的.这也是生物的多样性的一个鲜明例子.也就是说,生物界没有完全相同的同一种生物.即使,它们具有了相同的外行,这种很少的特例,它们的性格特征.也是有所不同的.像我们的现实生活当中,很少能看到有一样的人,不是吗?即使遇到了这样了很少的特例,他们的性格特征也是不一样的.大家也可以去向这样的母亲去咨询一下.这是无可后非的.我希望大家往后能面对这个现实,有效了利用起来.去发展创造我们的未来.我想大家都知道,猪生猪,兔生兔.它们不可能生出猫和老鼠.对吧?这也就是生物学所说的稳定性.我想:也有可能大家都知道,有些生物会生出一些畸形的下一带但它也属于本身同一种生物.也不可能基因突变制其它生物.如果大家有谁见到过,可以给我打电话,我会告诉你,你是历史第一人,你可以获得吉尼斯世界记录,大过年的恭喜你了.世界生物的稳定的性,也给达尔文的进化论起到了相互促进的作用,适者生存不适者被淘汰,这个残酷的现实希望大家能够接受它,这是不可改变的.我相信你们会很好利用的.不论世界的生物在怎么的发展与变化,事物的多样性与稳定性是不可改变的,也是世间万物都必须遵守的法则.希望大家能领会这个道理,能真正的运用其现实当中,来创造我们的社会,为我们的人类,现出自己的一份力量.

可持续发展已成为国家指导经济与社会发展的总体战略．这一新的发展观，要求改变传统的发展思维和模式，在重视当前发展的同时，重视未来发展的需要，使经济发展有利于资源的永续利用，有利于生态系统的良性循环．水利是基础产业，在国民经济和社会的可持续发展中具有重要作用，水利建设应该适当超前．同时，水利建设本身也要处理好与生态环境保护的关系，现在所从事的水利建设，不仅要为当前、为我们这一代着想，也要有利于长远，有利于子孙后代．水利建设在我国有着悠久的历史，纵观数千年，凡治国安邦者，无不重视水利．有些水利工程经历了2000多年，仍在发挥很大的效益，并将长期为人民造福．新中国成立50多年来，水利建设取得了巨大的成绩，兴建水库8万多座，加固新修堤防26万km，初步形成了七大江河的防洪工程体系；全国的供水能力，从每年约1000亿m3增加到5800亿m3；灌溉面积从1600万hm2增加到5300万hm2，为解决占人类1／5多人口的吃饭问题起到了巨大的作用．1998年以来，国家实行积极的财政政策，进一步加大了水利投资的力度，1998～2002年中央安排水利投资1700多亿元，加固了长江、黄河等大江大河堤防，对长江中下游四省240多万人实行了移民建镇、平垸行洪、退田还湖，还安排了600多座重点病险水库加固、200多个大型灌区节水改造、2400多万人的人畜饮水工程和一批水资源开发、水土保持等工程，既拉动了内需，又为当前和长远的国民经济和社会发展奠定了基础，具有巨大的经济、社会和生态效益．水利建设的成绩是巨大的．同时也应该看到，目前既存在水利建设滞后的问题，水利建设本身也存在不利于可持续发展的诸多问题，需要引起足够重视并采取措施加以解决．1 需要进一步重视的几个问题1．1 防洪工程建设任务繁重我国2／3多的固定资产、近1／2的人口、1／3的耕地、数百座城市，以及大量的重要设施和工矿企业都位于大江大河的中下游地区．由于防洪基础设施薄弱，洪水灾害发生频繁，受洪水威胁严重．据统计，20世纪90年代以来，洪水灾害造成的直接经济损失达1万多亿元，其中1998年损失达2500多亿元．近5年来，国家用于防洪工程建设的投资达1200多亿元，加上地方的配套资金，共计2000多亿元，建设了以长江、黄河为重点的江河堤防加固工程、蓄洪区安全设施、重点病险水库除险加固等工程，使防洪标准有了很大的提高．尤其是长江干堤加固工程，按照防御1954年型洪水的标准，已基本完成加固任务．由于全国的防洪工程面广、量大，所需的投资多，战线长，所以在今后一定时期内，防洪建设的任务还很重，全国26万km江河堤防中的大部分还需要加固；8万多座水库中的约1／3需要除险加固；蓄洪区建设需要调整思路，加快建设；还需要建设一批拦蓄洪水的枢纽工程；预警预报系统工程等非工程防洪措施也需要进一步加强．防洪建设如不能适当超前，经济建设越快，遇到特大洪水时造成的经济损失越大．1．2 水资源过度利用北方广大地区，由于过量用水，造成了一些河道断流和地下水超采，不利于可持续发展．作为中华民族母亲河的黄河，自1972年开始出现断流现象（15 d）后，断流现象不断加重，1997年有226 d没有与海相连．自20世纪70年代以来，黑河、塔里木河等河流下游，断流现象也不断加重．近几年，加强了流域水资源的统一管理和调度，取得了很大的成绩，但还未从根本上解决问题．北方地区的城乡用水，大量抽取地下水，2001年地下水源供水超过50％的有河北、北京、山西、河南、山东、辽宁6个省（市），其中河北省高达80．9％．黄淮海平原的地下水超采问题越来越严重，河北、河南、山东、北京、天津5省（市）的200多万眼井，大部分用于灌溉，由于地下水位下降，每年有大批废弃（10万眼左右），而又要新打更多的井，由于超采地下水，引起地面下沉、水质变硬、海水倒灌、生态恶化等，天津部分地区的最大地面沉降量已达3 m左右，成为一种不可逆转的地质灾害．国外专家呼吁：中国正面临严重的缺水问题，而就其严重程度而论，当在世界之最的行列；华北平原的地下水位正日益下降，这有可能从根基上影响该地区农业的可持续发展．据有关资料介绍，中国、印度、美国、北非等大量超采地下水，每年超采量达1600亿m3，主要用于农业灌溉，大约有4亿多人食用的粮食是超采地下水灌溉的．1．3 水污染我国污水、废水的排放量，每年有600多亿t（2001年为626亿t）．城市污水处理率，虽然有了很大的提高，由1990年的16％提高到现在的36％，但仍有64％的污水未经处理直接排入河道．近20年来，我国地面水和地下水的质量下降．2001年在12．1万km评价河长中，Ⅰ，Ⅱ类水仅占32．6％，Ⅲ类水占28．8，Ⅳ类及劣于Ⅳ类水的河长占38．6％．水体的污染，造成了城市和农村江河湖泊的富营养化，蓝藻滋生．渤海、东海、南海都出现了赤潮，而且近几年出现的频率加快，对沿海城市及渔业生产造成重大经济损失．工业废水和农业生产中的农药、化肥随水排入城市近郊河流，渗入地下，使城市地下水体遭到不同程度的污染，直接影响饮用水水源的水质．农业生产中用超标准污水灌溉农田，造成作物枯萎、减产，使生产出的粮食、蔬菜含有大量的有毒有害成分，危及消费者的身体健康．1．4 水土流失全国水土流失面积367万km2，其中水蚀面积达179万km2，每年土壤流失量达50亿t，被冲走的氮、磷、钾等营养物质约4000万t．一方面干旱缺水，水资源贫乏；另一方面伴随着土壤侵蚀，宝贵的地表水资源白白流失，使上游的土地减少，土壤肥力和生产能力下降．水土流失严重的地区，大多是贫困地区．流失的泥沙约1／3淤积在江河湖库，抬高河床，使河道防洪能力下降，水库库容减少甚至成为病险水库．不仅人们所熟悉的黄河、长江等大江大河上中游地区水土流失严重，东北黑土区的水土流失也很严重．水土流失对广大群众的生产、生活条件和生态环境带来一系列不利影响．造成上述问题的原因是多方面的，既存在投入不足的问题，也存在指导思想以及建设和管理模式上没有充分考虑可持续发展的问题．近几年来，已经朝着可持续发展的方向尝试性地迈出了一些步伐，但还应该采取更多的行动．可持续发展没有现成的模式可以遵循，需要与总体的经济和社会发展联系起来，加强生态水利方面的理论研究，边探索，边实践，边总结规律，指导实践．2 采取综合措施，使水利建设符合可持续发展战略2．1 提高对可持续发展重要性的认识我国古代就很重视并处理好人与自然的关系，提出了“天人合一”的思想．恩格斯也曾告诫我们：“我们不要过分陶醉于我们对自然界的胜利．对每一次这样的胜利，自然界都报复了我们”；“当人类受到自然界报复的时候，也就受到了自然界的教育”；“我们对自然界的全部统治力量，就在于我们比其他一切生物强，能够认识和正确运用自然规律”．可持续发展的提法源于环境保护．1992年在巴西里约热内卢召开的“联合国环境与发展大会”上，把可持续发展确立为新的发展观．2002年9月在南非约翰内斯堡召开的“可持续发展世界首脑会议”（继1992年里约环发大会以后的第二届“地球首脑会议”），围绕健康、农业、水利、能源、生物多样化等可持续发展问题进行了广泛的讨论．可持续发展包括多方面的含义，其中的核心问题就是如何处理好发展经济与保护生态环境的关系．为了处理好这个关系，近几年来，国际上有些专家提出了生态经济的概念，引起了人们的重视．我国对如何处理好经济与生态的关系，也进行了多学科的研究并制定了一系列政策，目的就是当经济发展与生态环境发生矛盾时，绝不能以长期牺牲生态效益为代价来换取经济效益，否则，必将付出更大的经济代价．我国是发展中国家，发展经济是当前和今后相当一个时期内的第一要务．从大部分国家和地区的发展轨迹来看，在发展经济过程中都对生态环境带来不同程度的负面影响．我国的相当一部分地区尤其是西部地区，目前生态环境已经很脆弱，在这种情况下既要加快经济发展，又要保护和改善生态环境．要做到“双赢”，就必须按照党中央、国务院提出的关于人口、资源、环境与可持续发展的一系列方针和政策，牢固树立“持久战”的思想，坚持以人为本，把改善生态、保护环境作为经济发展和提高人民生活质量的重要内容，在发挥市场机制积极作用的同时，完善政策法规，不断实行制度创新，运用先进实用的科技成果，多方面采取综合措施．水利，作为国民经济和社会发展的基础产业，要注意解决“重开发、轻环保，重经济、轻生态”的问题，在战略上和具体工作中所追求的效益目标应该是经济效益、社会效益、生态效益的统一，促进国民经济与社会的可持续发展．水利工程和与水利有关的工程建设项目，在前期工作中要加强对生态风险的研究，防止盲目向大自然超负荷索取引起生态报复．对已经建设的工程，要进行综合分析，凡具有生态风险的，要采取综合措施，防患于未然．2．2 加强防洪体系建设，不断提高防洪标准需要提高防洪工程标准的区域很广，工程量很大，从国家大局的角度，重点应放在大江大河防洪体系上．要从防洪需要、防洪效益和财力可能出发，合理确定防洪标准，统筹安排堤防、枢纽、河湖疏浚和蓄滞洪区建设，完善预警预报和防汛通讯指挥调度系统，首先确保城市和重点地区的防洪安全．在工程布局上要因地制宜、量力而行，尽可能采用经济实用的新材料、新工艺、新技术．比如长江干堤加固，1998年以来建设的工程主要是堤身和堤基的加固，增强了堤防挡水和防渗的作用，但崩岸问题仍然存在，局部河势很不稳定，一些河流深泓已临近堤脚，堤岸合一，形成很不稳定的边界条件．对于长江的河势控制，传统的办法主要是抛石护岸．这种做法简便易行，但其缺点，一是整体性差；二是在山上大量开采石头影响生态环境；三是所抛的石头容易被大水冲走，冲走后还要抛，不能根治．经过专家论证，采用钢筋混凝土沉排的效果比较好，虽然一次性投资比抛石多，但可在较长的时段内（20年以上）发挥护岸和稳定河势的作用，以20年为周期，沉排比抛石节约投资50％以上．所以，在设计、施工等环节，提高科技含量，采取先进实用的新材料、新工艺、新技术，对增强工程的可持续性、节约资金以及保护生态环境，都是非常必要的．水利枢纽的建设（包括病险水库加固）和运行调度，要统筹防洪、水资源利用和发电等多方面，尤其是北方缺水地区，水资源非常宝贵，水利枢纽的运行调度，要充分考虑水资源短缺的问题，处理好防洪与水资源利用和发电的关系．从当前全国水库的总体情况来看，病险水库是各地防洪的一大隐患，尽快除险加固，是当务之急，应该在科研、设计、投入等环节进一步加大力度．蓄洪区建设，传统的低标准的做法，虽能保证人员撤离，但不能使大多数的住房避免水淹，这是在国家财力和农村经济水平较低的情况下采取的不得已的办法．随着农村经济的发展、农民收入水平的提高，实践证明，如再用传统的低标准的做法，很难实行，因为需要分洪时阻力太大，下不了决心，不能按计划分洪，只能被动受淹，而且损失太大．应该参照近几年“移民建镇，退田还湖，平垸行洪”的做法，在需要蓄洪时，只淹地，不淹人，不淹房屋，这样将大大减少损失，真正能够按计划分、蓄洪．2．3 加强全社会的节水我国是一个水资源短缺的国家，年平均降雨量650 mm，比全球陆地平均水平低150 mm；我国多年平均降雨总量6．2×104亿m3，其中可通过水循环更新的地表径流和地下水即水资源总量，为2．8×104亿m3，人均不足2200 m3，为世界平均水平的1／4．不但人均水资源少，而且时空分布很不均衡．黄淮海流域的人均水资源仅462 m3，其中京、津两市所在的海河流域人均水资源量仅292 m3，不足全国平均水平的1／7，黄淮海流域的缺水问题已经成为制约国民经济和社会发展的“瓶颈”．要解决缺水问题，必须实行“开源节流并举，节水为主”的方针．灌溉系统的基础设施差、管理方式落后，浪费水严重．目前全国每年农业用水量约3800亿m3，占用水总量的近70％．由于灌溉设施标准低，更新维护措施跟不上，部分设施老化失修严重，用水管理粗放，近一半的灌溉水量在输水过程中因渗漏而损失，再加上田间灌溉方式和技术落后，全国灌溉水的平均利用率仅40％左右，比先进国家低25％～30％．大水漫灌，不仅浪费水，还造成土壤的次生盐碱化．近几年来，各地采取了各类节水增效技术措施，主要有：加强农田用水管理、提高水价、渠道防渗、管道输水、短畦灌溉、沟灌、喷灌、滴灌、渗灌、小管出流、膜上膜下灌、集雨灌溉、咸水灌溉、水田浅湿灌溉、污水资源化、坐水种（穴灌）、机械保墒、化学保墒、秸秆与薄膜覆盖保墒等．其中：防渗渠道控制的农田面积已近1 300万hm2，管道输水面积已近670万hm2，喷灌、滴灌和微灌面积已达270万hm2左右，另外水稻节水灌溉、坐水种、膜上膜下灌等非工程节水面积共计1300万hm2． 1998年以来，国家加大了灌区续建配套和节水改造的投资力度，采取的主要工程措施是渠道防渗．渠道防渗，可采取多种形式，近几年采取“三面光”、U型槽的形式比较多，这些形式的技术和工艺比较简单，效果好，边建设，边受益，可以大量推广．国家补助投资进行配套和改造的200多个大型灌区以及塔里木河、黑河等流域的综合治理，也主要是采取渠道防渗、合渠并口等防渗节水措施．在有条件的地方，可以实行管道输水，可使渠系水利用系数提高到95％以上．在美国西部加州的一些灌区，20世纪20年代就开始用混凝土管代替明渠输水，60年代以来，加大了推广低压管道灌溉技术的力度，现在已有约一半的大型灌区实现了管道化．我国的一些地区20世纪80年代以来也大量采取了管道输水，比如：新疆兵团从80年代就采取塑料软管输水；近几年来，北方广大农村也大面积推广用水泥管、塑料管等代替农、毛渠道，成本较低，节水效果好．关于田间节水，可采用多种形式．从世界总的情况来看，目前仍是以地面灌溉为主．比如美国，以沟灌为主的地面灌溉面积约占总灌溉面积的约2／3．少数国家，比如以色列，已经大部分采用喷、微灌．瑞典、英国、德国、奥地利、法国等发达国家，为了节省劳动力，也大量发展了自动化程度较高的喷灌．从我国的实际情况出发，在今后一定时期内，总体上仍将是以地面灌溉为主，有条件的地区，可发展喷、微灌，比如北京的顺义县、河北的三河县、山东的临淄区、黑龙江的甘南县等，大面积发展喷灌，取得了好的效果．城市节约用水要做到“三同时，四到位”，即建设项目的主体工程与节水工程同时设计、同时施工、同时投入使用；取水用水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、管理制度到位．按照有关规定，工业用水重复利用率低于40％的城市，在达标之前不得新增工业用水量，并限制其新建供水工程项目；各单位现有房屋建筑中安装使用的不符合节水标准的用水器具，须在2005年前更换为节水器具．缺水地区要结合调整产业结构调整用水结构，限制发展高耗水作物（主要是水稻）和耗水量大的工业．2．4 合理开发、配置和利用水资源近年来，北方有关省（市）提出的水资源工程越来越多．对水资源配置要进一步研究，使其有利于水资源的可持续利用，有利于工程建设和运行的良性循环．根据当前我国粮食供给形势和北方地区严重缺水的情况，新建水源工程的供水对象，重点应放在保证城镇用水和农村人畜饮水方面，农业灌溉主要靠加强节水措施．重点考虑城镇用水，是因为城镇是经济社会发展的中心，必须保证用水安全，否则将影响并制约城市的发展，加剧地下水的超采．城市用水的大部分经过处理后回归到河道、渠道，还可以用于下游地区的农业和生态．据有关部门统计，2001年全国城镇生活和工业的平均耗水率分别为26％和25％（农业的平均耗水率则高达64％，北方地区则更高）．城市生活和工业用水的3／4左右可回归用于农业和生态．跨流域调水工程，在增加城市生活和工业用水的同时，农业和生态也直接和间接受益．在水资源配置上，要为城市发展留出一定的用水余地，否则，给农业的用水份额，将来也可能被城市挤占（北方地区这样的情况已经很多），使灌溉工程造成浪费，农民也难以接受．为了解决水资源的时空分布不均和提高供水的保证率，要加强供水水网建设．从全国来说，分期建设南水北调东、中、西三条调水线路，与长江、黄河、淮河、海河构成“四横三纵、南北调配、东西互济”的大水网．各地也应根据水资源的供需情况，规划建设覆盖一定区域的水网．水网可以调剂余缺，缓解水资源的时空分布不均，优化水资源配置．调水工程特别是大型跨流域调水工程，一定要十分重视生态环境问题．比如南水北调工程，要按照国务院提出的“先节水后调水，先治污后通水，先环保后用水”的原则，并要遵循自然规律和经济规律，使受水区和调水区做到“双赢”．2．5 搞好水土保持水土保持要以预防保护和有效监督为主，防治并举．要实行工程措施和非工程措施结合，实行山水田林综合治理，增加植被，拦蓄泥沙，保护水资源和生态环境．工程措施和非工程措施，都要充分考虑与改善当地生产条件和增加群众收入相结合．比如近几年实施的“退耕还林”和“退牧还草”政策，群众退耕、退牧后，国家补助一定的资金和粮食，使农民既解决了生活问题，又可以调整结构，改善生产条件，为长期脱贫和逐步致富打下基础．再比如黄河中游地区在小流域治理中采取的淤地坝工程，既拦沙，又能为群众增加高产稳产的沟坝地，群众说“家有两亩坝，旱涝都不怕”．西北干旱、半干旱地区，生态建设要充分考虑降雨和水资源条件，要实行乔灌草结合．在降雨量少而不稳的地区，不宜大面积种植乔木，否则，靠建设水利工程浇树，成本太高，难以运行，水资源也难以平衡．越是干旱缺水地区，越要珍惜水资源，防止“拆东墙，补西墙”，得不偿失．总体上说，应主要靠天然降雨解决植被的需水问题，宜林则林，宜草则草，甚至宜荒则荒，历史上千百年形成的大量戈壁荒滩，不去人为地改变地貌，也是一种保护，否则，花很大的资金和资源代价，也不一定获得好的效果，甚至事与愿违．总之，要遵循自然规律和经济规律办事，要充分尊重群众的意愿，要在科学论证的基础上决策．2．6 重视保护湿地工作人们把湿地比喻为“地球的肾”．湿地具有调蓄洪水、调节气候、净化水体、保护生物多样化等多种功能．我国的湿地面积大、类型多、分布广，由于多种原因，湿地保护存在很多问题，主要是湿地面积减少、调蓄水的作用降低、水质变差、湿地功能退化．需要采取综合措施加以保护． 1992年被联合国列入国际重要湿地名录的青海湖，由于毁草开荒、大水漫灌等原因，湖水位不断下降，湖面面积不断减少，近年来平均年蒸发量大于补给量，每年减少湖水量4亿多m3，湖水含盐量升高，鸟类栖息环境恶化，鱼类资源大幅度减少，湖区周边大量草地退化，沙化面积不断增加．为了解决这些问题，需要加强节水措施，调整产业结构，实行退耕还林、退牧还草，解决湖水入不敷出的问题，稳定和逐步恢复湖面面积，改善青海湖周边的生态环境．湖南洞庭湖和江西鄱阳湖，近代以来由于围湖造田，导致湖面萎缩，蓄洪能力下降．洞庭湖面积1825年为6000km2，1949年减少到4350km2，1995年下降到2625km2．鄱阳湖在20世纪40年代湖面面积为5000多km2，90年代下降到不足4000 km2．长江中下游的通江湖泊面积，建国初期为17 000多km2，1998年仅剩下6000多km2．如果用建国初期的天然调蓄容积对1998年的洪水进行演算，长江中游1998年的洪水位可以降低1 m左右．长期以来，由于滩地围垦，搞了大量洲滩民垸，使得行洪能力大大下降．1998年长江大水，损失很大，灾后反思，为了解决人水争地的矛盾，国家在湖北、湖南、江西、安徽四省实行了移民建镇、退田还湖、平垸行洪政策，投入了100多亿元，对受灾严重的地区，在群众自愿的基础上，240多万人从原来的居住地迁走，脱离洪水威胁，并采取不同形式安排了生产、生活出路，使人与水建立一种和谐相处的新型关系．这项工程完成后，在大洪水情况下，退田还湖、平垸行洪地面积可达近3000 km2，其中鄱阳湖增加800多km2，洞庭湖增加约600 km2．已经实施的工程，在1999年和2002年的防洪中发挥了很大的作用．其中湖南省2002年在遇到历史第四高洪水位的情况下，先后有220多个堤垸实行“平垸行洪，退田还湖”，增加调蓄面积254 km2，21万多人免遭洪水之苦．为了进一步扩大退田还湖地面积，湖南省正在做进一步扩大湖面面积的规划．搞好“移民建镇，退田还湖，平垸行洪”工作，一是要充分尊重群众意愿，二是要千方百计解决好农民的生计问题，三是要规划好圩垸的平退方式，使扩大蓄洪面积、增加有效蓄洪量与提高农民收入统一起来．2．7 加大水污染防治力度要大力推行清洁生产，加快工业污染防治从末端治理向生产全过程控制的转变．按照有关规定：所有城市都必须建设污水处理设施．到2005年，50万人口以上的城市，污水处理率应达到60％以上；到2010年，所有城市的污水处理率应不低于60％，直辖市、省会城市、计划单列市以及重点风景旅游城市的污水处理率不低于70％．今后，城市在新建供水设施的同时，要规划建设相应的污水处理设施；缺水地区在规划建设城市污水处理设施时，还要同时安排污水回用设施的建设；城市大型公共建筑和公共供水管网覆盖范围外的自备水源单位，都要建立中水系统，并在试点基础上逐步扩大居住小区中水系统建设；要通过价格、税收政策和必要的工程措施，促进节约用水和废水资源化，保护城市水源，缓解城市缺水对经济社会发展的制约；要按照“污染者付费”的原则，由工业企业和居民用水户承担污水治理的责任和义务，全面推行污水处理的收费政策，合理确定收费标准，逐步达到“补偿成本，略有盈利”的水平．水污染防治要统一规划，分步实施，突出重点．近期国家的治理重点是：继续抓好“三河、三湖”水污染治理，做到工业污染源稳定达标排放，杜绝“反弹”现象的出现；加大对长江上游、三峡库区、黄河中上游、松花江流域和渤海水污染防治的力度；加大对海上采油、船舶和近海养殖污染的防治力度；在水环境治理中，要有效削减有机污染物排放总量，同时要注重控制氮、磷排放量，推广无磷洗涤用品，结合农村环境保护和生态农业，控制农业面源污染；实施好京、津等大中城市的水资源保护措施；抓紧南水北调工程水源区和沿线水污染防治工作，保障南水北调的水质．2．8 加快水价改革步伐，积极引入市场机制对城市供水、节水和水污染防治，按照有关规定，可积极引入市场机制，拓宽融资渠道，鼓励和吸引社会资金和外资投向城市污水处理和回用设施项目的建设和运营，加快城市污水处理设施的建设步伐；对城市和污水处理工程所购置的设备可加速折旧；对收取的污水处理费实行专款专用、滚动使用；各地在调整城市供水价格和污水处理费标准时，要优先将污水处理费的征收标准调整到保本微利的水平，满足污水处理设施建设和运营的需要．发挥经济杠杆对节约水资源的作用，调整水价是核心．提高城市现状用水水价，可为开源节水工程筹集建设资金，也可促进节水机制的形成．目前我国城市供水水价普遍偏低，提高水价还有较大空间．现状居民生活用水的水费支出占可支配收入的比例偏低（大部分城市在0．6％左右），参考有关国际组织的建议并与有关部门研究，这个比例可逐步提高到2％左右．提高城市用水水价，还可促使城市和企业内部加大节水和中水回用力度，减少地表水和地下水的取水量，减少污水排放，促进生态环境改善．建立新的、合理的水价形成机制，必须体现“定额用水，差别水价，超额累进加价”的原则．要根据水资源情况确定居民基本生活用水定额，定额以内的用水水价，要考虑群众的承受能力，超过定额用水的提价幅度要高于定额内用水的提价幅度．对高消费用水，要大幅度提高水价．提高水价的工作，需要进行充分的调查研究，慎重决策．3 结语水利建设是我国可持续发展战略的一个重要组成部分，应该从我国的国情和水利建设的实际情况出发，针对存在的突出问题，在技术、经济、管理体制、运营机制等方面不断创新，并合理借鉴国外有益的先进经验，使水利建设在规模、质量和效益上不断上新台阶，为国家整体的可持续发展做出更大的贡献．

生物的多样性与稳定性我想我们大家都学过生物起源,还有达尔文的进化论.它们,告诉了我们人类的起源与发展,为我们今后的科学的发展,也为了人类的进步和发展,奠定了坚实基础. 我想我们每一个人都听过这样一句话,一猪生九子连母十个样.这又说明了什么?说明了:虽然是同一种生物,但是它们的外行样貌也是不一样的.这也是生物的多样性的一个鲜明例子.也就是说,生物界没有完全相同的同一种生物.即使,它们具有了相同的外行,这种很少的特例,它们的性格特征.也是有所不同的. 像我们的现实生活当中,很少能看到有一样的人,不是吗?即使遇到了这样了很少的特例,他们的性格特征也是不一样的.大家也可以去向这样的母亲去咨询一下.这是无可后非的.我希望大家往后能面对这个现实,有效了利用起来.去发展创造我们的未来. 我想大家都知道,猪生猪,兔生兔.它们不可能生出猫和老鼠.对吧?这也就是生物学所说的稳定性.我想:也有可能大家都知道,有些生物会生出一些畸形的下一带但它也属于本身同一种生物.也不可能基因突变制其它生物.如果大家有谁见到过,可以给我打电话,我会告诉你,你是历史第一人,你可以获得吉尼斯世界记录,大过年的恭喜你了.世界生物的稳定的性,也给达尔文的进化论起到了相互促进的作用,适者生存不适者被淘汰,这个残酷的现实希望大家能够接受它,这是不可改变的.我相信你们会很好利用的. 不论世界的生物在怎么的发展与变化,事物的多样性与稳定性是不可改变的,也是世间万物都必须遵守的法则.希望大家能领会这个道理,能真正的运用其现实当中,来创造我们的社会,为我们的人类,现出自己的一份力量.

你可以在百度搜索里打上"生物多样性与稳定性"一搜就有了,不过只作参考,还是自己写出来好点.

药稳定性研究论文

【摘要】药剂学是化学制药技术专业的一门主干课程。为了培养合格的化学制药技术专业人才，要结合高职培养目标与专业特点，基于学生满意进行药剂学教学。文章结合多年的教学经验，对化学制药技术专业药剂学课程的教学内容和教学方法提出自己的观点。【关键词】化学制药技术专业；药剂学；教学内容；教学方法Abstract：Pharmacology is a trunk course in chemical pharmaceutical technology specialty. In order to cultivate qualified pharmaceutical talents, pharmacology teaching should be based on students satisfaction and society demand. Combined with teaching experience in pharmaceutical engineering, some notions on the rearrangement of teaching content and the conducting methods were discussed in the words：Chemical pharmaceutical technology specialty; Pharmacology; Teaching content; Teaching methods 高职化学制药专业的目标是培养从事化学制药生产运行、管理和药物生产的新方法、新工艺和新设备与开发等工作的高级技术应用性专门人才。学生毕业后能够在化学制药企业从事生产运行、产品质量控制、生产技术管理、制药新工艺、新设备开发应用等工作，同时也能够从事药品销售等相关工作。药剂学是化学制药专业的主干课程，它是研究药物配制理论、生产技术以及质量控制等内容的综合性应用技术科学。综合和应用，是药剂学最重要的外在特征，同时药剂学具有学习内容多而分散，记忆性、背诵性强的特点，难以系统掌握，为了改变这种局面，我们课程组展开了对该课程的全面建设工作，尤其是教学方法与手段的研究与改革。在对学生进行课程满意度调查的基础上，我们在教学方法上改变了以教师讲课为中心的传统教学模式，采用以“学生为主体、教师为主导”的因材施教的模式，在教师理清教学主线的前提下，课堂教学侧重讲练结合、讨论启发，鼓励学生独立思考，激发学习的主动性，培养学生的创新意识和良好的个性，取得了良好的教学效果。在此，谈一下自己的教法与体会，与同行交流共勉。1 教学内容《药剂学》是一门实践性较强的主干专业课程，本课程的教学能对学生掌握药学领域的基本知识与技能起到主导作用。学生通过药剂学课程的学习后，能够掌握药物剂型和制剂的制备、生产及质量控制等方面的理论和技能，为日后从事药剂的生产、销售、管理和临床合理用药奠定基础。我们对课程内容的选择围绕着药剂学的基本任务来进行，主要包括药剂基本理论、药剂剂型的处方及生产工艺、药物新制剂、药品调剂与药学服务等4个方面。药剂学基本理论基本理论的研究对提高药剂的生产技术水平，制备安全、有效、稳定、质量可控、顺应性好的制剂十分重要，对完善和丰富药剂生产工艺、开发新剂型、新制剂和新型给药系统及提高产品质量都有重要的指导意义。虽然高职的主要培养对象是高技能人才，但是使学生具备一定的基础理论知识，如溶解理论、常见药剂辅料特性、药物制剂的稳定性理论等，还是十分必要的，没有理论指导的技能就犹如空中楼阁，缺乏发展的后劲。传统剂型的处方及生产工艺方法、原理和技术成熟的、目前相关工作岗位常用的符合《中国药典》规范的药剂剂型的处方及生产工艺应该是我们课程的重点，教学时间占课程学时的一半以上。常见剂型包括：溶液剂（Solution）、栓剂（Suppositories）、糖浆剂（Syrup）、片剂（Tablets）、注射剂（Injection）、胶囊剂（Capsules）、气雾剂（Aerosol）等。对这些剂型的学习内容主要包括：①剂型的定义、特点、分类、质量要求等，这是一种剂型有别于其它剂型的特征；②制备流程、处方和工艺，这是学习的核心，也是我们组织教学的主线。药物新制剂高效、长效、速效、低毒、缓释、控释、定位和靶向释放等各种新剂型与新制剂始终是药剂学的中心工作，也是体现高职课程先进性的地方。课程主要介绍比较成熟的新剂型的制备方法、生产过程、质量监控及相关理论，以典型实例贯穿实际生产操作全过程，以生产或实验室操作过程顺序组织课堂教学。我们讲解的药物新制剂主要包括：缓控释制剂、靶向制剂、透皮给药系统等。药品调剂与药学服务药品调剂与药学服务是药房的重要工作，也是药剂工作者必须要熟悉的内容。该部分的学习有利于学生日后在药品流通行业的工作。2 教学方法流程教学法药剂学具有知识点多而分散，叙述性和记忆性强的特点，传统的教学方法没有清晰明确的引导性思路，内容之间缺少必然的联系。采用流程教学法可以将药剂学的主要内容整合进药物剂型的制备或应用流程中，使学生对药剂学的内容有清晰的思路，沿着剂型的制备流程，非常容易掌握各种剂型的学习内容，学习药剂学不再是死背硬记，提高了课程教学的系统性、趣味性，便于学生对相关内容的掌握［1］。如对中药剂型这一章的学习，我们将内容归纳到以下流程中，对本章所有知识点的学习都围绕着这张流程图来进行，提高了学习效率。启发式课堂教学以“学为主体、教为主导、发展智能”为原则，在教师指导下，充分调动学生学习的主动性，激发学生的兴趣，师生互动教学，训练学生独立思考、解决问题的能力。如在对药剂质量要求的讲解过程中，抓住“安全、有效、稳定”的原则，启发学生探究如何才能使片剂、注射剂、输液剂等实现以上目标？对个生产环节如何控制？对生产环境有哪些要求？需要哪些质量控制指标？使学生在能够带着问题听课，积极思考，提高了学习效率。讲练结合式的课堂教学改变“满堂灌”的传统教学方法，采用“讲-练-讲”结合的方式进行课堂教学，即教师讲习后，出一些灵活性高且能体现课堂重点知识点的习题由学生自己练习后，教师再总结，这样可以起到事半功倍的效果。如在注射剂这一章关于调节等渗的计算方法讲解后，让学生自己动手用不同的方法（如冰点下降数据法和氯化钠等渗当量法）计算同一道题，结果数值有差异，再提出问题：用冰点下降数据法和氯化钠等渗当量法计算同一道题的结果为什么不同？同学马上就会仔细地翻阅书本，找到答案：原来冰点下降数据法计算出的是100 ml该溶液需加入等渗调节剂的量，而氯化钠等渗当量法则是实际溶液所需加入的氯化钠的量，自然有区别。此后教师再对调节等渗的几种计算方法进行总结，加深学生对该知识点的理解。运用现代教育技术手段授课多媒体教学是我国高校普遍采用的一种现代化教学手段，它具有信息量大、直观、图声俱全等优点，本课程教学过程中，教师制作了全程的多媒体课件，充分利用药剂学教学素材包括文本、图像、视屏、动画等，并在使用过程不断完善和补充，直观生动、图文并茂的教学方法使学生易于了解和掌握抽象的理论概念和课程难点［2］。如在片剂讲解中我们通过动画影片展现压片的全过程；通过网络将药剂学的发展动态和企业状况介绍给同学，推荐课程国内外相关网站；通过网络实现与学生的交流与互动，激发学生的学习热情，培养学生的创新思维和能力。改革课程作业与考试方式从促进素质教育的指导思想出发，改变常规的作业与考试方式［3］。课程作业除了传统的书面题目外，还经常布置药剂学文献检阅与综述题目，提高学生自主学习的能力。采用了综合考核的方式，如以期末开卷考试为基础，综合实验能力的考核、综述能力（归纳报告）、平时测试和课堂讨论、课堂出席等情况综合给分，引导学生平时加强学习、注重活学活用，防止期末突击应付考试

研究药物稳定性的目的及意义如下：

药物制剂稳定性是指药物制剂从制备到使用期间保持稳定的程度，通常指药物制剂的体外稳定性。药物制剂的最基本的要求是安全、有效、稳定。药物制剂在生产、贮存、使用过程中，会因各种因素的影响发生分解变质，从而导致药物疗效降低或副作用增加。

有些药物甚至产生有毒物质，也可能造成较大的经济损失。通过对药物制剂稳定性的研究，考察影响药物制剂稳定性的因素及增加稳定性的各种措施、预测药物制剂的有效期，从而既能保证制剂产品的质量，又可减少由于制剂不稳定而导致的经济损失。

此外，为了科学地进行处方设计，提高制剂质量，保证用药的安全、有效，我国在《药品注册管理办法》中对新药的稳定性也极为重视，规定新药申请必须呈报稳定性资料。化学稳定性是指药物由于水解、氧化等化学降解反应，使药物含量（或效价）、色泽产生变化。

包括药物与药物之间，药物与溶媒、附加剂、杂质、容器、外界物质（空气、光线、水分等）之间，产生化学反应而导致制剂中药物的分解变质。

药品经营管理毕业论文的写作要求、流程与写作技巧广义来说，凡属论述科学技术内容的作品，都称作科学著述，如原始论著（论文）、简报、综合报告、进展报告、文献综述、述评、专著、汇编、教科书和科普读物等。但其中只有原始论著及其简报是原始的、主要的、第一性的、涉及到创造发明等知识产权的。其它的当然也很重要，但都是加工的、发展的、为特定应用目的和对象而撰写的。下面仅就论文的撰写谈一些体会。在讨论论文写作时也不准备谈有关稿件撰写的各种规定及细则。主要谈的是论文写作中容易发生的问题和经验，是论文写作道德和书写内容的规范问题。论文写作的要求下面按论文的结构顺序依次叙述。(一)论文——题目科学论文都有题目，不能“无题”。论文题目一般20字左右。题目大小应与内容符合，尽量不设副题，不用第1报、第2报之类。论文题目都用直叙口气，不用惊叹号或问号，也不能将科学论文题目写成广告语或新闻报道用语。(二)论文——署名科学论文应该署真名和真实的工作单位。主要体现责任、成果归属并便于后人追踪研究。严格意义上的论文作者是指对选题、论证、查阅文献、方案设计、建立方法、实验操作、整理资料、归纳总结、撰写成文等全过程负责的人，应该是能解答论文的有关问题者。现在往往把参加工作的人全部列上，那就应该以贡献大小依次排列。论文署名应征得本人同意。学术指导人根据实际情况既可以列为论文作者，也可以一般致谢。行政领导人一般不署名。(三)论文——引言是论文引人入胜之言，很重要，要写好。一段好的论文引言常能使读者明白你这份工作的发展历程和在这一研究方向中的位置。要写出论文立题依据、基础、背景、研究目的。要复习必要的文献、写明问题的发展。文字要简练。(四)论文——材料和方法按规定如实写出实验对象、器材、动物和试剂及其规格，写出实验方法、指标、判断标准等，写出实验设计、分组、统计方法等。这些按杂志对论文投稿规定办即可。(五)论文——实验结果应高度归纳，精心分析，合乎逻辑地铺述。应该去粗取精，去伪存真，但不能因不符合自己的意图而主观取舍，更不能弄虚作假。只有在技术不熟练或仪器不稳定时期所得的数据、在技术故障或操作错误时所得的数据和不符合实验条件时所得的数据才能废弃不用。而且必须在发现问题当时就在原始记录上注明原因，不能在总结处理时因不合常态而任意剔除。废弃这类数据时应将在同样条件下、同一时期的实验数据一并废弃，不能只废弃不合己意者。实验结果的整理应紧扣主题，删繁就简，有些数据不一定适合于这一篇论文，可留作它用，不要硬行拼凑到一篇论文中。论文行文应尽量采用专业术语。能用表的不要用图，可以不用图表的最好不要用图表，以免多占篇幅，增加排版困难。文、表、图互不重复。实验中的偶然现象和意外变故等特殊情况应作必要的交代，不要随意丢弃。(六)论文——讨论是论文中比较重要，也是比较难写的一部分。应统观全局，抓住主要的有争议问题，从感性认识提高到理性认识进行论说。要对实验结果作出分析、推理，而不要重复叙述实验结果。应着重对国内外相关文献中的结果与观点作出讨论，表明自己的观点，尤其不应回避相对立的观点。论文的讨论中可以提出假设，提出本题的发展设想，但分寸应该恰当，不能写成“科幻”或“畅想”。(七)论文——结语或结论论文的结语应写出明确可靠的结果，写出确凿的结论。论文的文字应简洁，可逐条写出。不要用“小结”之类含糊其辞的词。(八)论文——参考义献这是论文中很重要、也是存在问题较多的一部分。列出论文参考文献的目的是让读者了解论文研究命题的来龙去脉，便于查找，同时也是尊重前人劳动，对自己的工作有准确的定位。因此这里既有技术问题，也有科学道德问题。一篇论文中几乎自始至终都有需要引用参考文献之处。如论文引言中应引上对本题最重要、最直接有关的文献;在方法中应引上所采用或借鉴的方法；在结果中有时要引上与文献对比的资料；在讨论中更应引上与论文有关的各种支持的或有矛盾的结果或观点等。一切粗心大意，不查文献；故意不引，自鸣创新；贬低别人，抬高自己；避重就轻，故作姿态的做法都是错误的。而这种现象现在在很多论文中还是时有所见的，这应该看成是利研工作者的大忌。其中，不查文献、漏掉重要文献、故意不引别人文献或有意贬损别人工作等错误是比较明显、容易发现的。有些做法则比较隐蔽，如将该引在引言中的，把它引到讨论中。这就将原本是你论文的基础或先导，放到和你论文平起平坐的位置。又如科研工作总是逐渐深人发展的，你的工作总是在前人工作基石出上发展起来做成的。正确的写法应是，某年某人对本题做出了什么结果，某年某人在这基础上又做出了什么结果，现在我在他们基础上完成了这一研究。这是实事求是的态度，这样表述丝毫无损于你的贡献。有些论文作者却不这样表述，而是说，某年某人做过本题没有做成，某年某人又做过本题仍没有做成，现在我做成了。这就不是实事求是的态度。这样有时可以糊弄一些不明真相的外行人，但只需内行人一戳，纸老虎就破，结果弄巧成拙，丧失信誉。这种现象在现实生活中还是不少见的。(九)论文——致谢论文的指导者、技术协助者、提供特殊试剂或器材者、经费资助者和提出过重要建议者都属于致谢对象。论文致谢应该是真诚的、实在的，不要庸俗化。不要泛泛地致谢、不要只谢教授不谢旁人。写论文致谢前应征得被致谢者的同意，不能拉大旗作虎皮。(十)论文——摘要或提要：以200字左右简要地概括论文全文。常放篇首。论文摘要需精心撰写，有吸引力。要让读者看了论文摘要就像看到了论文的缩影，或者看了论文摘要就想继续看论文的有关部分。此外，还应给出几个关键词，关键词应写出真正关键的学术词汇，不要硬凑一般性用词。答案补充提供一些药品的论文题目，供参考。1、胶囊的制剂工艺研究2、分散片的制剂工艺研究3、注射液制剂工艺的改进4、几个质的提取和转化5、口服液制剂工艺研究6、颗粒剂制剂工艺研究7、片剂制剂工艺研究8、栓剂制剂工艺研究9、片剂的质量标准的研究10、胶囊的质量标准的研究11、口服液质量标准的研究12、颗粒剂质量标准的研究13、栓剂质量标准的研究14、中药成分大孔树脂分离纯化研究15、中药提取工艺的研究16、紫外分光度法测定制剂的含量17、HPLC法测定制剂的含量18、药品标准中制剂测定方法的改进19、某药物的生产工艺的改进20、某药物的合成工艺的改进21、制剂的药效研究22、制剂的剌激性研究23、制剂的稳定性研究24、医院处方调剂的改进25、医院药品管理的改进26药物生物转化生产新工艺探索27、酶促反应生产药物工艺路线探索28、BTC在化工生产中的应用研究29、新药开发药效学研究30、新药毒性研究