中小企业抵押能力研究论文
中小企业是国民经济的重要组成部分,是保持社会经济平稳较快发展不可替代的力量。中小企业在拉动经济增长、缓解就业压力、保持社会稳定等方面发挥着十分重要的作用。下文是我为大家搜集整理的关于关于中小企业融资难的原因及对策论文的内容，欢迎大家阅读参考!关于中小企业融资难的原因及对策论文篇1 浅谈我国中小企业融资难及其对策 摘 要：改革开放以来，我国中小企业迅速发展，其数量约占企业总数的99%，中小企业在促进经济增长、提供就业岗位、推动技术革新和调整优化产业结构等领域发挥越来越重要的作用，逐渐成为经济发展和社会稳定的重要支柱。但是中小企业的融资难问题却一直制约着中小企业的发展，这既有中小企业的自身原因，又和中小企业目前所处的外部环境密切相关，因此，笔者从企业、银行、政府三方面认真分析中小企业融资困难的原因。同时，将根据我国国情，从支持中小企业的法律法规的进一步完善、扩充中小企业的创业投资服务、允许和鼓励公司制中小企业进行股权融资、国有商业银行经营观念和经营方式的转变，提升中小企业的融资服务等七个方面深入探讨解决中小企业融资难的对策。 关键词：中小企业;融资难;成因;对策 一、中小企业融资难的成因 (一)我国中小企业融资难的内部原因 1、缺乏现代经营管理理念，不能维持可持续发展，使金融机构不愿意冒更大的风险放贷。 2、中小企业财务制度不健全，向外披露的财务信息不全面，使相关机构进行财务审查面临很大的困难;再加上中小企业的信用额度不高，金融机构所能得到的贷款利差很少，这也使中小企业很难得到金融机构的贷款。 3、缺少可供抵押担保的固定资产，特别是高新技术企业，无形资产所占比例较高，很少有可作为抵押的不动产，经营风险大，对于金融机构的放贷要求基本无法满足。 4、过分依赖银行贷款，提高了银行信贷风险集中度，削弱了金融机构对中小企业的信贷支持力度。 (二)我国中小企业融资难的外部原因 1、缺乏资本市场的资金支持。 美英等国的中小企业的外部资金很大一部分来自于资本市场的直接融资，我国资本市场中小企业板刚刚起步，投资者还持观望态度，中小企业的直接融资非常有限 2、商业银行有限的资金支持 由于资本市场直接融资难度大，尽管从银行获得贷款困难较大，但大多数中小企业仍然愿意从银行进行融资。 3、不够完善的政策和法律体系 《中小企业促进法》等一系列有关支持中小企业发展的政策和法律的不断颁布和实施，一定程度上促进了中小企业的发展，但仍然存在一些不够不完善的地方，如有些政策实际操作困难，实施力度不够等。 4、不够健全的中小企业信用担保机制 我国的担保体系还不健全，担保机构的运作模式存在缺陷，提供担保的资本质量不高，同时对申请担保的中小企业的资产和信用审查比较苛刻，很多中小企业被担保公司拒之门外，无法获得担保。 二、我国中小企业解决融资难问题的对策 解决中小企业贷款中存在的问题需要各方面进行深入系统地研究，需要企业、银行、政府、社会共同配合，从中小企业面临的困境入手，综合考虑，逐步改善融资环境，现提出以下几条对策进行共同探讨： (一)逐渐完善支持中小企业发展的金融政策和法规 我国中小企业大部分属于非国有性质，而融资政策一般都向大企业倾斜，所以，要使中小企业健康发展，就要营造平等的融资环境，从法律、法规的层面端正中小企业的经济地位，在企业融资上与大企业争取一视同仁，并不断完善促进小企业有利成长的政策法规等。 (二)增加对中小企业创业阶段的投资服务。 对于处在创业阶段的中小企业，资金缺口往往是遏制起步发展的瓶颈，大力发展对中小企业创业阶段的投资服务，可以使高新技术成果的得意转化，从而提高整个社会的科技发展水平。 (三)允许和鼓励公司制中小企业进行股权融资。 目前，我国公司如果想要进行股权融资，需要经过有关部门的积极严格的审核，只有符合一定条件的企业才可以发行股票进行融资，但只能在公开市场发行，不能进行场外交易。针对具有良好发展趋势的中小企业对金融资本的需求，应逐渐放宽股权融资的相关政策，逐步创造多元化、多层次的证券市场体系。 (四)转变商业银行的经营理念和方式，增加对中小企业的融资支持。 不论是发达国家，还是我国的中小企业，更愿意从商业银行获得直接融资。所以银行要摒弃偏见，公正公平的对待中小企业的合理的资金需求，建立健全一套针对中小企业的信用评价机制，增加对中小企业的融资支持。 (五)建立专门向中小企业提供服务的中小金融机构 要建立一批面向中小企业的中小金融服务，专门为其提供方便快捷的融资服务，这样可以有效缓解中小企业融资难的问题。 (六)健全中小企业的担保机制 发展多种类的中小企业担保机构，多渠道的筹措担保基金。有了可靠的担保机构和安全担保基金，银行就可以降低信贷风险，中小企业也可以更方便快捷地获得所需要的资金。 (七)政府应当给中小企业以足够的重视，通过有力的政策保障，切实解决中小企业融资难的问题 综上所述,我国中小企业融资难问题，直接影响中小企业的良性发展，我们必须正视这个问题，积极分析成因，挣脱传统观念的束缚，以发展的科学的态度对待这个问题。要借鉴国内外的有效经验，结合我国实际，具体问题具体分析，找到切实有效、操作性强、规范化的具体措施，构建中小企业良好健康的融资环境，从而使中小企业得到有益的发展，发挥更大的作用。 作者单位：北京市东城区社区卫生服务管理中心 参考文献： [1]叶林.我国民营中小企业融资问题分析[J].四川教育学院学报,2003,1. [2]李恩强.中小企业融资五难[J].中国经贸导刊,2003,1. [3]刘黄.中小企业如何制定最佳融资决策[J].中国中小企业,2002,9. [4]贾丽虹.我国中小企业的融资问题探析[J].经济体制改革,2003,1. [5]金萍.中小企业融资障碍的理论分析[J].商业研究,2002,3. [6]桂昭君,杨旭.浙江中小企业融资现状与体系重构[J].浙江社会科学,2002,4. 关于中小企业融资难的原因及对策论文篇2 浅析中小企业融资难及法律对策 摘要：中小企业已成为社会经济体系中的重要组成部分，对各国的经济发展、财政税收、劳动就业、技术创新、出口创汇等起着极其重要的作用。但中小企业在发展中面临着融资难的状况，严重地影响着中小企业发展。因此，解决中小企业融资问题已成为我国政府以及各国政府亟需破解的难题。本文对中小企业融资进行概述，论述中小企业面临的融资困境，并提出解决中小企业融资难的法律对策。 关键词：中小企业;直接融资;间接融资 一、中小企业融资概述 1、中小企业的法律界定。 2002年6月29日九届全国人大会第二十八次会议审议通过了《中华人民共和国中小企业促进法》，这是我国第一部关于中小企业的专门法律。它规定：中小企业是指在中华人民共和国境内依法设立的有利于满足社会需要，增加就业，符合国家产业政策，生产经营规模属于中小型的各种所有制和各种形式的企业。由此可见，中小企业的标准主要有两个方面：一是包括各种所有制和各种形式的中小企业;二是以生产经营规模为标准，凡生产经营规模属于中小型的都属于中小企业的范畴。同时，该条的第二款规定具体的划分标准由国务院负责企业工作的部门根据企业的职工人数、销售额、资产总额等指标，结合行业特点制定，报国务院批准。科学的界定中小企业为我们制定相关中小企业的法规政策有所指向，也为我们探讨的中小企业融资问题划定主体范围。 2、融资与融资方式。 《新帕尔格雷夫经济学大词典》对融资的解释是，融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段或为取得资金而集资所采取的手段。国内大部分人对融资的定义有两种：一是资金融通;二是储蓄向投资的转化。企业融资，是社会融资的基本组成部分，是指企业作为资金需求者进行的资金融通活动。 中小企业的融资方式有多种，但从融资主体角度，可以对融资方式作三个层次的划分：第一层为外源融资和内源融资;第二层将外源融资划分为直接融资和间接融资;第三层则是对直接融资和间接融资再作进一步的细分。在实践中，还经常根据资金的来源和融资对象，将企业融资方式分为财政融资、银行融资、商业融资、证券融资、民间融资和国际融资等。 直接融资是盈余部门直接把资金贷给赤字部门使用，即赤字部门通过出售(发行)自己的债务凭证融入资金，而盈余部门则通过购买这些凭证向赤字部门提供资金。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性及流通性的特点。间接融资是盈余部门和赤字部门以金融机构为中介而进行的融资。金融机构作为资金的需求者，出售间接证券融入资金，盈余部门则买入间接证券。作为供给者，买进赤字部门的直接债券融出资金，而赤字部门则卖出直接证券，融入资金。常见交易工具是货币和银行券、存款、银行汇票等非货币证券。此外，融资租赁、票据贴现等方式也属于间接融资的范畴。间接融资的特点是间接性、短期性、可逆性及非流通性，与直接融资相反。民间融资是在国家法定金融机构外部，资金供给者与需求者之间，以民间借贷、民间票据融资、民间有价证券融资和社会集资等形式取得高额利息与取得资金使用权并支付约定利息为目的而暂时改变资金所有权的金融行为。 二、中小企业融资难的法律困境 1、中小企业直接融资难的法律分析。首先，中小企业上市难。上市门槛虽然有所降低，但中小企业仍望尘莫及。我国因为法律法规在规则设计上存在一些缺陷，使中小企业普遍存在“上市难”等问题。我国修订后的《公司法》中的相关规定及新《证券法》均对上市条件作了调整，降低了上市标准，但对于种子期和创业期的中小企业来说，要达到其规定的条件依然艰难，上市融资仍然望尘莫及。同时，上市企业的股本总额降低，意味着上市企业抵抗风险的能力也在降低，将带给投资者更大的市场风险与经营风险，这对于经济实力薄弱的中小企业来说，无疑更是雪上加霜;其次，中小企业债券发行难。 长期以来，我国政府在直接融资领域采取的是：“重股票，轻债券;重国债，轻企债”的政策，因此企业债券的发行受到冷遇，发展较为缓慢。而且企业发行债券融资有较大的财务风险，债券有固定的利息负担和到期日，一旦企业经营不善或经济状况对企业发展不利时，会使企业的资金周转受到影响。这些债券融资固有的缺陷，在很大程度上阻碍了中小企业的债券融资积极性;最后，风险投资举步维艰。我国还没有制定风险投资法，风险投资机构的设立、运作和退出缺乏法律依据。目前缺乏完善的市场化退出渠道是制约我国风险投资业发展的最大障碍。通畅的风险投资撤出机制是风险投资业发展的核心环节，而我国现行法律的规定不利于风险投资资金的退出。 2、中小企业间接融资难的法律分析。 第一，中小企业间接融资渠道单一，主要依赖于银行贷款。间接融资包括银行贷款、票据贴现、融资租赁和基金融资等方式。但我国在这几种间接融资方式中，商业信用和票据市场还处于起步阶段，发展很滞后，中小企业几乎没有通过票据贴现进行融资;由于企业经营者思想观念落后等多种原因，我国中小企业通过设备租赁进行融资的也很少;而银行贷款服务品种多样，手续简单方便快捷，因此成为中小企业获得外部融资的主要方式; 第二，银行贷款存在较大的地区差异。我国中小企业发展很不均衡，东部沿海地区较为发达，中西部地区则较为落后，间接融资的情况也存在着很大的地区差异。东部地区中小企业尤其是民营企业特别发达，当地银行的基本客户就是中小企业，经营状况良好、业绩优良的中小企业已经是各金融机构争夺的热点。在中西部地区中小企业不发达，而且多为国有、集体所有企业，亏损面大，设备陈旧，有些企业借改制之机逃避银行债务，信用度低，所以金融机构首先要考虑防范金融风险，保全银行资产，对中小企业的贷款也要相对少一些; 第三，银行体系结构不合理，国有商业银行居于垄断地位，缺乏为中小企业服务的中小型、地方性、民营金融机构。我国的金融政策和融资体系等是以国有大企业为主要对象设计实施的。四大国有商业银行分配了90%的贷款，而贷款的75%～80%则分配给了国有企业，而其中非国有企业部门获得的贷款不足10%。金融体制改革并没有改变银行垄断的局面，国有商业银行与中小企业在融资体制上安排不对称，增加了中小企业的融资难度。国有商业银行支持中小企业发展的货币信贷政策存在诸多障碍和误区，一些歧视性政策仍然存在，政策不到位，信息渠道不畅，缺乏统一的宏观管理; 第四，企业资信等级评定标准不适合中小企业，致使中小企业信用等级普遍过低。中小企业规模较小、实力不强、固定资产少、缺乏可抵押的资产，且中小企业的贷款要的急、数量少、风险大、频率高、管理成本较高。而现有的企业信用评估体系都是以大企业为对象，缺乏考虑中小企业的一些具体情况，这种信用评估体系是不利于中小企业融资的。我国现在维护信用有关的法律条款在多部法律中虽有涉及，但内容比较零散，至今没有一部完整规范的维护信用的法律，特别是规范中小企业信用的法律、法规。 三、解决中小企业融资难的法律对策 法律是保证资本市场规范运行和健康发展的基石，我国中小企业无论是直接融资，还是间接融资都面临一系列的法律上的障碍。为有效解决中小企业融资难的问题，提高中小企业融资能力，我们必须进一步构建和完善我国的中小企业融资的法律制度。 1、解决中小企业直接融资难的法律对策 第一，依法建立多层次的资本市场，为中小企业实施股权融资提供条件和场所。我国应当采取法律措施构建多层次的资本市场，为中小企业实施股权融资提供方便。首先，应依法完善创业板市场，使其成为中小企业直接融资的主渠道。其次，依法设立柜台市场，为中小企业提供柜台融资的新渠道。最后，应依法设立区域性的三板市场，为中小企业的直接融资提供服务。 第二，修订《企业债券管理条例》，为中小企业债券融资开辟通路。债券融资的最大优势在于其利息为固定费用，且由于利息的节税收益，可以降低企业的加权平均资本成本。旧的企业债券发行理念和发行制度已不适应变化了的市场需要，必须进行改革。首先，企业债券发行主体、发行基数应多元化，尤其是允许各类中小企业作为发行主体;其次，改变发行债券的审批制;再次，增加企业债券品种，以使投资者能有更多的认券选择;最后，逐步取消债券发行额度的限制，根据我国中小企业发展的现状，制定中小企业债券发行标准，完善中小企业债券发行的信息披露制度和科学的信用评级制度，发展多层次交易市场，促进企业债券的流通，最终畅通中小企业直接融资渠道。 2、解决中小企业间接融资难的法律对策 第一，完善融资租赁立法，使中小企业间接融资手段多样化。 我国融资租赁业处于起步发展阶段，但融资租赁法律制度建设的滞后，已影响融资租赁业务进一步发展。应尽快审议《融资租赁法》草案并加紧出台正式法律，对融资租赁机构的准入和退出、业务开展、融资租赁业务当事人的权利义务、不动产租赁的登记等做出规定。 第二，发展中小金融机构是解决中小企业间接融资难的现实选择。 对非国有金融机构开放市场，主要旨在打破国有商业银行垄断市场的局面，从民间培养中小型金融机构。在具体业务上，对中小企业的贷款可以在商业票据、短期融资等方面做新的变动。在商业票据上，要针对中小企业特殊的财务状况提供特殊的承兑担保和贴现业务;在短期融资上，可借鉴英、美银行的经验，采用“透支管理方式”，并相应规定好利率水平和归还时限等;还可以建立专项贷款基金，如再就业基金、西部开发基金等。 第三，应尽快出台《中小金融机构法》，充分利用中小金融机构的融资作用。 我国目前已经拥有一批中小型金融机构，但其服务的对象并不明确，为中小企业提供资金支持的价值目标并未确定，自身运作中存在的种种弊端如市场开放度低、监管机制差、行政干预多、技术手段落后等问题还相当严重。因此，应加快制定《中小金融机构法》，以促进中小金融业的健康快速发展，并通过众多的中小型金融机构的优质服务，为众多的非金融中小企业提供可靠的融资源泉。 第四，完善中小企业资信评级制度，强化信息披露。 为了规范中小企业间接融资，要加强信息披露，降低融资风险，进一步完善中小企业资信评级制度，应采取下列措施：首先，明确资信评级的主体。其次，在评级方法上，尽量减少对企业报表的过分依赖，多采用现场调查，随时重点掌握中小企业的融资使用、存贷增减、贷款回笼等情况，实事求是地评价中小企业的贷款风险，并根据企业经营者素质、风险保障能力、经营状况、偿债能力及信用记录、发展前景等主要指标，综合评出不同等级，作为银行对中小企业信贷决策和扶持的依据。最后，中小企业自身也应强化信用意识，重视资信评级，通过规范财务、会计工作，努力在间接融资活动中树立守信形象。 参考文献： [1]高正平.中小企业融资新论[M].中国金融出版社，2006. [2]朱传华，王素义.金融危机下中小企业融资策略研究[J].生产力研究，. [3]刘晓霖.中小企业融资难问题研究[J].财会通讯，. 猜你喜欢： 1. 中小企业融资难的原因及建议 2. 中小企业融资问题毕业论文 3. 中小企业融资问题研究论文 4. 中小企业融资难论文 5. 关于中小企业融资的现状及对策
对企业来说，资金是企业的血脉，是开展经济活动的直接动力，同时也是企业发展的持续动力。下文是我为大家搜集整理的关于中小企业融资论文参考 范文 的内容，欢迎大家阅读参考!中小企业融资论文参考范文篇1 浅析中小企业融资 摘 要：在我国，中小企业在发展的过程中都受到很多因素的影响，其中融资难已经成为制约中小企业发展的主要瓶颈。造成此问题的原因是多方面的，但融资结构却是不容忽视的。本文首先综述了融资结构与企业绩效的理论，分析了我国中小企业融资结构现状，提出我国中小企业应当采取的融资策略，进而优化融资结构，提高企业经营绩效。 关键词：中小企业;融资;现状;策略; 目前我国总中小企业融资 渠道 狭窄，其目前发展主要依靠自身内部积累，即中小企业融资呈现内部融资比重大，外部融资比重小的现状。这在很大程度上制约了中小企业的发展，进行也影响了国家整体经济的发展。 一、企业融资结构与经营绩效概述 (一)企业融资结构概述。企业融资结构， 又称资本结构， 是从融资方式的角度对企业资金结构的划分， 指在企业融资总额中内源性融资与外源性融资所占的比重。内源性融资是指企业通过内部积累的方式筹集资金; 外源性融资是指企业通过银行借贷、发行股票、债券等方式筹集资金。我国关于资本结构理论的研究起步较晚， 国内学者在这方面的研究主要侧重于对国外现有资本结构理论进行综述介绍， 或在已有资本结构理论的基础上进行各自相应的研究。 (二)企业经营绩效概述。企业经营绩效(Performance of Enterprise)是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益水平主要表现在企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展所取得的成果和所做出的贡献来体现。 二、我国中小企业融资结构的现状分析 中小企业是企业规模形态的概念，是相对于大企业而言的。它是构筑在雇员人数、企业资产总值、企业经营收入和 其它 数量标准上动态的相对的概念。中小企业界定方面是一个相对的、比较模糊的概念，很难从理论上给它下一个很确切的定义，现阶段国际上对中小企业特征能够达成基本共识是：“独立所有，自主经营，在其所在行业领域中不占垄断地位”。 中小企业流动资金需求特点：短、频、快、小。就是能从银行取得贷款，贷款审批程序烦琐，资金到位，已经错失商机，失去短期借款的目的;再者中小企业的贷款风险大、资金需求量小、频率快的特性也增加了银行贷款的管理成本和风险，影响银行贷款的积极性。 三、优化中小企业融资的策略 鉴于我国中小企业融资结构的特点，参考发达国家的做法，在解决中小企业融资问题时，建议从以下几个方面入手： 1、企业自身要提高经营素质、增强信用观念。要解决中小企业融资难的问题，中小企业应从自身做起，苦练内功，完善内部治理结构，提高内部管理水平，以改善自身融资条件。要不断提高中小企业自身素质，促进中小企业产品结构的调整。强化信用观念，提高自觉还贷意识，保持良好的银企关系。 2、建立和完善中小企业信用担保体系。建立中小企业信用担保机制，可以解决融资机构对中小企业贷款的后顾之忧，解决中小企业抵押难、担保难的问题。各级政府要设立中小企业发展基金，重点用于支持中小企业信用担保与再担保等。可以由地方政府和中小企业共同出资成立中小企业信用保证基金(政府提供大部分资金，企业作为会员向基金出资)，其目标是向那些业务经营良好，具有发展潜力但是缺乏财务担保的中小企业提供信用保证。 3、培养中小金融机构。中小金融机构专门为中小企业服务，通过长期的合作关系，中小金融机构对中小企业经营状况的了解程度逐渐增加。这就有助于解决中小金融机构与中小企业之间的信息不对称问题。中小金融机构比较愿意为中小企业提供金融服务。因为它们资金少、无力为大企业融资，客观条件使中小金融机构不可能与大中型企业长期稳定的合作，其次中小企业融资需求是中小金融机构可以承受的，并且它们在和中小企业长期稳定合作中，增强了对中小企业经营状况的了解，有助于解决双方的信息不对称问题。 4、完善资本市场拓宽中小企业直接融资渠道。要积极发展资本市场，尽快完善中小企业融资的创业板市场，选择有条件的成长型中小高科技企业进入创业板证券市场进行融资。同时，积极推动中小企业的股份制改造，发挥股份制融资功能，采取改制、兼并、联合等多种形式，吸收民间资本、私人资本和外资进行参股，对于具有一定控股实力的中小企业，可以向外资转让股权，在产权清晰、责权明确的条件下，借助于多元投资主体上市在股票市场进行融资，促使中小企业经济规模不断壮大。 5、推动债权融资市场的多元化。发展融资租赁业，这是企业进行长期资金融通的一种有效手段。一般来说，企业进行融资租赁的成本比贷款低、风险较小，而且其方式灵活、方便，比长期贷款和发行股票、债券受较少限制。而我国在这方面还很欠缺，租赁公司的规模很小，融资租赁的金融杠杆作用没有充分发挥出来。还有就是要促进融资的创新，可以考虑降低企业债发行的门槛。建立多层次的资本市场，无论债权融资还是股权融资，对于中小企业来说，都具有筹资、分散风险的作用。其中股权融资具有更强的导向性和针对性。 综上所述，中小企业发展过程中资金匮乏是当今的一个普遍现象，资金问题往往能够使一个企业在市场经济大潮中无法立足，以致趋于消亡。而在不断完善中小企业融资体系的基础上认清内部问题，把握外部制约因素，解决中小企业融资难的问题，则会助中小企业走出“瓶颈”，扭转当前困难局面。与此同时，企业的融资结构对企业的经营绩效起着重要的作用， 特别是对企业的融资成本及其融资风险的影响很大。这关系到企业对资金的使用效率及其企业经营风险， 因而企业应该优化融资结构， 更好的提高企业的经营绩效。这就要求企业首先要完善自身的经营管理体制，促进企业优化融资结构，推动企业发展壮大。 参考文献： [1]林毅夫、李永军：《再论二板市场在我国的发展前景》，《改革》，2012年第2期 [2]廖勇：《我国上市资本结构与企业绩效的实证分析》，《西南民族学院学报》，2012年第28期 [3]吴健雄：《中小企业融资理财之道》，北京：中国金融出版社，2011年 [4]孔德兰：《中小企业融资结构与融资策略研究》，北京：中国财政经济出版社，2013年 [5]罗丹阳：《中小企业民间融资》，北京：中国金融出版社，2014年 中小企业融资论文参考范文篇2 浅论企业融资问题 摘 要:对企业来说，资金是企业的血脉，是开展经济活动的直接动力，同时也是企业发展的持续动力。一个良性循环的企业不但能充分地利用好内部资金来源，还能有效的从外部融入资金。企业融资过程也就是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程，融资的多少，直接决定着企业的生存与发展，因此，怎样有效地进行融资，怎样选择融资方式，怎样把握融资规模以及各种融资方式的利用都成为企业研究的方向。 关键词：企业融资 资金积累 发展 一、企业融资过程中存在的问题 融资是企业赖以生存和发展的基础，想要实现企业的良好融资为企业筹集资金，不论是从外部环境还是从企业内部开发，都面临着各种各样的困难，通过国内资金市场融资，资金市场在融资方面还欠缺成熟，项目及实力不好的企业是很难通过融资方式通过市场解决问题的，如渠道窄、资金短缺等都是企业发展过程中面临的重要问题;通过国外市场寻求资金却又需要高昂的费用。 (一)融资渠道相对单一 经过多年的 经验 积累与不断创新，我国已初步形成融资渠道多元化格局，但不是所有的方式都是可用的，是有一定的条件和需要一定的实力的，例如股票市场的快速发展，让一些企业利用上市的机遇筹集资金，不断提高企业的资金积累，但是，上市公司的门槛很高，有相当大一部分的企业是无法进入股市的，也就无法利用股市进行资金筹集，使得这些企业仍然过分依赖银行贷款，因此，贷款融资仍处于绝对的主导地位。 (二)融资中介存在风险隐患 银行是企业最重要的融资中介，证券市场是企业最重要的融资市场，在企业的融资过程中，它们都起着举足轻重的作用。银行、证券市场的稳定对企业的发展有着巨大的影响，如果银行、证券业风险爆发，不仅对企业的融资造成巨大的影响，甚至对整个金融界的稳定都会造成巨大损害。另外股票市场同样存在风险，有部分企业“借壳”上市，在股市上弄虚作假，造成股市泡沫严重。 (三)融资企业信用度不高 企业为了更好的积累资金，在融资上想方设法拓宽渠道，大量吸引资金，但有部分企业只是一味的想着资金的来源及使用，特别是以贷款为主要资金来源的企业，却不去考虑如何还贷，甚至有的个别企业在借款之初就没想过要还款，不论是对投资者还是对银行，权益都得不到保护，大大挫伤投资信心和导致贷款萎缩。企业在融资上的失信，直接影响到企业的融资，造成社会信用秩序混乱，也对企业融资渠道的长久畅通带来了不利影响。 二、企业融资的方式 企业的融资方式根据企业的性质不同、企业的发展方向不同及融资定位等各方面的差异，每个企业都会选择适合自己的融资方式，体现企业特色，发挥企业优势，从而为企业更好的积累资金。 1、信贷：绝大多数企业都采用信贷的方式筹集资金，这不仅是最受企业欢迎的方式，也是企业最容易接受的方式。 2、证券：如今仍有不少企业通过进入证券市场进行融资。 3、发行企业债券：大多用于企业新建项目的开发，用于有盈利较高的、资金需求量较大的项目。 4、资产股份化：中小企业可以根据公司资产实际，将净资产作为股份划分，采取MBO(管理层持股)、ESO(员工持股)及向特定的股东发售股份的方式募集资金，并实现股份的多元化。 5、融资租赁。 6、国际市场开拓资金。 三、如何进行融资 (一)选择适合的融资方式 每个企业都有自己的特性，不同的企业选择的融资方式也各不相同，但是每一个企业都能在发展过程中找到适合自己的融资方式，只有这样，才能更有利的实现企业的资金积累。 但是大多数企业融资方式的选择都具有某种共性，也就是说经常以某种融资方式为主，如以银行贷款筹资为主或以发行证券筹资为主等，这便是不同企业的融资方式问题。 (二)健全信用体系 健全信用体系是企业不断提升融资能力的一项重要途径。融资企业的信誉度好坏，对企业的融资成功与否起着相当大的作用，信用良好的企业，能为企业顺利融资创造良好的条件，为企业获得更多的资金;同时，能通过提高自己的信用度来遏制失信企业的资金积累，树立自己企业的地位，在不断提高企业信用等级的同时，也是对竞争对手的有力打击，更加顺畅的实现企业的融资活动。 (三)适当的降低融资成本 融资成本一般指企业为筹措资金而支出的一切费用，主要包括：融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用以及融资时支付的其它费用。这部分成本对企业的融资效率起着决定性作用，也是企业选择融资方式的关键所在，所以说企业如何控制融资成本在实际融资中的作用已不言而喻。但是在具体运用时由于受到各方面因素的影响，所以操控起来有一定的难度，这就要求企业要跟据具体情况进行具体分析，从而得出适合自己企业的方式。 (四)有效拓宽融资渠道 在融资渠道上，一定要多方面发展，不能局限于一种融资方式，使企业尽快适应市场，在市场中建立融资体系，从市场中发现融资机遇。通过多方努力争取与信托投资公司、融资租赁公司等融资服务融资机构建立起良好的关系，开拓融资渠道，从中挖掘出更多的适合自己企业发展的融资方式。 (五)撑控融资机会 所谓融资机会，是指由有利于企业融资的一系列因素所构成的有利的融资环境和时机。对企业来说，融资机会的选择过程，就是企业不断发展不断成熟的过程，只有通过不断的开拓与创新来给企业增加融资机会，企业才会在发展中更好的积累资金，为以后的更好发展打下坚实基础。在机会的把握上，一定要正确处理好内部融资环境与外部融资环境的关系，充分发挥企业的主动性、超前预见性，及时应对各种变化对企业融资的影响，对各种情况做出合理分析，准确判断发展趋势，以便从中寻求最佳融资时机。 (六)借鉴国外融资模式 目前发达国家的企业融资主要有两大模式：一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，另一种是以日本、韩国等东亚国家及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式。通过对英美模式、日本的主银行模式和德国全能银行融资模式的比较研究，借鉴国外的做法，并考虑到我国的实际情况，逐步摸索出适合自己企业融资的方式，与国外的先进思想接轨，全面提升企业的融资能力，为企业更好的积累资金开拓新的方式。 结论 资金是企业生存与发展的基础，不论任何行业，任何企业，都离不开资金而独立存在，资金的取得与积累，便是企业持续经营的根本。 通过积累资金，不断壮大企业的资本实力，为企业的支付能力和发展后劲的增强增加筹码，扩大了企业规模和获利能力，从而加快企业的发展，与此同时，提高了企业信誉，树立企业的良好形象，不断提高企业在市场中所占的份额，在提高自己的同时，利用自己企业的强有力竞争资本削弱竞争对手，充分利用规模经济优势，让企业在市场上的竞争力不断提高，在竞争中占据主导地位，这样才能让企业长期立于不败之地。 因此，如何合理有效的进行融资便成了企业生存与发展的关键，如何选择，如何决策，都要进行斟酌，制定合理、周密的计划，在决策时企业一定要选择最有利于提高竞争力的融资方式，扩大收益，积累资金，这就是企业融资的关键所在。 参考文献： 1、 王承钢 《我国中小企业融资存在的问题与对策》 沿海与科技 2、方晓霞《中国企业融资：制度变迁与行为分析》，北京大学出版社 3、郑文平、罗中伟《美日德企业金融体制比较及其借鉴 》中国工业经济 4、胡竟霜《关于中小企业融资问题的探讨》商业会计 5、刘鸿儒、__玲《中国融资体制的变革及股票市场的定位》 金融研究 6、李维宁《投融资管理》 深圳海天出版社 猜你喜欢： 1. 中小企业融资论文范文 2. 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农地抵押贷款制度研究论文
破坏社会主义制度，没有意义，指不定怎么坑农村群众呢
抵押登记详细流程(一)流转见证文件实施后，各新型农业经营主体予以土地经营权抵押贷款的，需到县产权交易中心签订书面土地流转合同，并办理见证手续。县产权交易中心办理见证过程中，需进行材料初审，并加盖经办人名章和单位公章予以确认。(二)贷款申请各新型农业经营主体办理完见证后，向金融机构提出书面抵押贷款申请。(三)贷前审查各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构，按照“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则，开展贷前审查等程序，并承担抵押贷款的信贷风险。(四)申请登记乡镇经济办作为农村土地经营权抵押登记机构，负责金融机构贷前审查通过的农村土地经营权抵押的登记工作。金融机构贷前审查程序完成后，与借款人作为共同申请人，向乡镇经济办提出农村土地经营权抵押登记的申请，并提交下列材料：1、《农村土地经营权抵押登记申请》;2、《抵押贷款合同》;3、借款人身份证和户口簿等身份证明。合作社或农业企业申请土地经营权抵押登记的，还需提供工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证、出资人名册等证明材料;4、经营权证书和承包合同等权属证明材料。没有发放经营权证的，需提供身份证和户口簿等身份证明、村级组织土地台账和村级组织证明;5、土地出让方共有权人同意抵押的书面资料等;6、经县产权交易中心鉴证的农村土地流转合同;7、农业企业申请土地经营权抵押的，还需提供同意抵押的有效内部决议等证明材料;8、借款人居住地与土地经营权所在地分离的，借款人居住地所在的乡镇经济办为土地经营权抵押登记的主办单位，居住地村委会提供借款人身份信息确认、居民所在地乡镇经济办进行重点登记;土地经营权所在地的村委会和乡镇经济办需共同提供土地经营权权属信息证明材料，并做好辅助登记，防止土地经营权重复抵押。(三)村委会审核确认村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认，签字并加盖公章。(四)乡镇经济办复查确认乡镇经济办受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后，重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认。1、复查户口簿、身份证、经营权证书和土地承包合同中的身份信息，确保相关身份信息一致性;2、复查经营权证书、土地承包合同和土地台账中的土地权属信息，确保抵押物的面积、等级、地类、权属等土地权属信息一致性;实际流转面积大于经营权证书、土地承包合同或土地台账面积的，待确权后以登记面积为准。3、复查共有人同意抵押贷款的书面证明;4、复查被担保人主债权种类、数额，债务人履行债务的期限、抵押担保范围、抵押起止时间等于抵押贷款合同的一致性;5、复查抵押物抵押认定价值与土地经营权抵押指导价格表的一致性;6、复查申请书填制内容以及申请资料的完备性;7、审查土地经营的用途，确保不改变农业用途;8、审查土地流转年限是否两年以上;9、就有关登记事项询问申请人，并进行信息核对;有下列情形之一的农村土地经营权不得设定抵押：权属有争议的;土地台账没有登记或《农村土地承包合同》不齐全的;土地台账、承包合同与经营权证不符的;被依法列入征地拆迁范围内的;承包地已毁损或灭失的;受其他形式限制的;(五)乡镇经济办进行抵押登记农村土地经营权抵押登记分为初始登记、变更登记和注销登记。1、初始登记。乡镇经济办复核完毕，符合条件的5日内办理完登记手续，并出具《农村土地经营权抵押登记证》一式四份，乡镇经济办、借款人、金融机构、村委会各一份。不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。2、变更登记。农村土地经营权抵押期间，抵押登记事项发生变更的，由借款人5日内申请办理抵押权变更登记，并提交以下要件：农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;发生变更的书面证明资料;金融部门同意变更证明;农村土地经营权抵押登记证。3、注销登记。农村土地经营权抵押期届满，或者借款人与金融部门达成解除抵押协议后，借款人应于5日内申请办理抵押权注销登记，并提交以下要件：农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、金融部门放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;农村土地经营权抵押登记证。(六)管理抵押登记档案乡镇经济办每批抵押贷款登记工作完毕，要按年度分村别分门别类的整理建档，由专人负责管理并建立健全档案管理制度。
法律分析：农村的土地使用权是可以用来抵押贷款的。但是国有土地和农村的集体土地在抵押贷款上是有差异的。只要是该房屋有相关的土地使用证，即可进行贷款。贷款之后该土地就不能够随意进行相关的转让了。如果需要进行转让，需要提前将该土地进行收回。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
不容易呃2005年，国家开发银行重庆分行对重庆江津市仁伟果业有限责任公司进行试点，尝试以农民的土地经营权为抵押，向公司提供贷款。这种模式实行的是“四位一体”的运作机制，即在国家开发银行重庆分行、政府、社会中介和企业四方中，由各区县政府组织专管机构、担保机构，以及代理经办行等机构搭建融资平台。有专家认为，国开行的这项改革，有利于提高农业生产专业化程度，对中国的农村土地承包经营权的流转体制是一次突破和有益实验。农村土地承包经营权能否抵押，一直争议很大。有关专家认为，农地使用权是农民生产生活的基础条件，如果允许抵押，难以防范农村两极分化，出现大批无地、少地农民的社会问题。对此，2005年3月，农业部出台的《农村土地承包经营权流转管理办法》特别对农村土地承包权流转作出明确规定：承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。 实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。显然，这个《管理办法》鼓励农民可以将承包土地作股进行合作生产，并没有作出农村土地承包经营权可以抵押的规定。国家开发银行允许以股权抵押贷款，是对农民合作组织的一项具有突破性的扶持政策，但操作要充分考虑政策配套，尤其是要考虑这种“四位一体”模式中政府的参与，防止风险有可能转嫁给政府。山东允许农地抵押贷款 专家称不合法5月19日山东省政府公布的《关于进一步做好促进就业工作的通知》 中，涉及“农村土地使用权可抵押贷款”。但人们担心，连在哪里登记都没有法律程序的文件，很容易就会变成一纸空文。而学者认为，这一举措，合理不合法。农地抵押贷款山东破局？“了不得！这能突破吗？怎么可能这么开口子？法律在那里，这根本就是不可能的！”山东省农业厅经管处副处长王桂芹态度坚决。其实，王桂芹已经纳闷了好些天。如果不是在网上看到消息，她还不知道山东省已经明确提出“农村土地使用权可抵押贷款”。而王桂芹所在的农村经济经营管理处，其职责之一就是指导农村土地承包、耕地使用权和承包经营权流转。这份5月19日山东省政府公布的《关于进一步做好促进就业工作的通知》（下称《通知》）中，涉及“农村土地使用权可抵押贷款”的其实只有一句话：“农村金融服务机构要拓宽农户小额信贷和联保贷款覆盖面，放宽贷款条件，降低贷款抵（质）押标准，创业人员的房屋产权、土地使用权”等“均可作为抵（质）押品”。据《了望东方周刊》记者了解，上述《通知》是由山东省劳动保障厅就业办牵头制定，山东省发改委、财政厅、农业厅等20多个部门参与了调研和协商。同时，山东省政府也就“农村土地使用权可抵押贷款”这一条款征求了中国人民银行济南分行、山东银监局的意见。到山东省政府办公厅综合发文时，“几乎没有什么分歧”。“几乎没有分歧”的分歧“你不通过，这个通知怎么往外签？”6月19日，王桂芹再次询问山东省农业厅办公室的同事，但仍未得到答案。王桂芹认为，很明显，“农村土地使用权可抵押贷款”这句话，出口应在经管处。但自看到这一消息，她已询问了本处室的三位办事人员，无一听说过。从《通知》内容来看，山东省政府出台的这份文件，主要是为了响应国务院2月3日下发的5号文件，促进就业，鼓励农民工返乡创业。据牵头制定该文件的山东省劳动保障厅就业办副主任衣军强介绍，5号文件下发后，要求各省劳动保障部门做好相关工作，就业办为此代省政府起草了《通知》。拟定过程中有20多个部门参与调研协商，其中就包括农业厅。而农业厅政策法规处调研员肖培强对《了望东方周刊》说，由于《通知》涉及就业和农地使用权的流转，当时分别征询了科教处与经管处，未有异议。“除非国家允许搞‘试点’，否则不可能开这个口子。”王桂芹的坚持有自己的理由---“如果土地可以抵押，就会很容易被收走，农民也就失去了生活保障”。她找出《中华人民共和国担保法》，里面清楚地写着：“下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”。“只有私有财产才能抵押，土地所有权不是农民自己的，是国家和集体拥有的，怎么能抵押呢？这应该依法执行，不能突破。”王桂芹表达了自己的立场。不过，与王桂芹立场不同的也有人在。山东省农业厅一位不愿透露姓名的官员在接受媒体采访时表示，农地承包权抵押只是一种新型的土地流转形式，并未改变农地的集体所有权，也没有改变农用地的性质。肖培强告诉本刊记者：“一级政府制定一个文件，除了征求部门意见之外，省政府办公厅肯定会全盘考虑。详细的细则问题，我相信会在法律法规的范围内制定。”他认为，优惠政策一定程度上会促进发展，也可能与一些法律法规不协调。“操作细则和配套文件要在7月底出台，不妨等等看。”制度突破，还是一纸空文在中国现行土地管理法规中，农地承包权抵押一直是“禁区”。山东省明确规定，对农民工返乡创业的，其房屋产权、土地使用权等均可作为抵（质）押品，不能不说是一次制度突破。据衣军强介绍，《通知》中的“土地使用权”，其实就是指农村土地承包权。而所谓“房屋产权”，也主要是指农民建在农村宅基地上的房屋。至于这里的“农村土地”是否包括耕地，衣军强表示还在协商。“农民工户籍在农村，允许以土地使用权抵押贷款，其实抵押的只能是农地承包权。”衣军强对本刊记者说。这也就意味着，山东省的农民如果被认定为实属“返乡创业”，就有望把土地使用权抵押给农信社等农村金融机构，从而获得资金支持。按照现行《土地管理法》和《农地承包法》，我国的农地承包权和农村宅基地使用权属于集体所有，不能抵押。农村宅基地同样不能抵押。如果山东省农民能以房屋做抵押贷款，一旦实现了抵押权，房屋的所有权就会转移。而在现行政策下，农村房屋所有权易主，宅基地使用权也相应转移，这基本等同于“宅基地使用权抵押”。山东省的上述规定无疑在实际上突破了相关法律的限制，具有地方制度性创新的价值。《通知》的牵头制定者衣军强似乎对这个价值并无明确意识，他只是在拟定文件时借鉴了河南省的相关政策，适当放宽农村抵押和融资条件而已。同样，他也没有意识到法律法规的限制。“好像《物权法》也没有明确说这样做不行吧。”其实，农地承包权能否抵押的争论，贯穿了《物权法》制定的全过程。在2005年10月“《物权法》草案四审稿”和2006年8月“草案五审稿”中，农地承包经营权均可“有条件抵押”：“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”这一表述当时被诸多专家认为是中国农地法律制度的重要突破。但 “草案六审稿”删除了此项条款，理由是《物权法（草案）》应该与《农地承包法》、《土地管理法》等下位法一致。《物权法》实际上堵住了农村土地抵押的“口子”，使得农地承包权和宅基地作为农民最重要的物权变得“更加不完整”。对此，一些学者颇有异议。在此背景下，山东省明确提出“农村土地使用权可抵押贷款”，其制度突破价值显而易见。但“突破”能否真正实现？长期从事农村信贷工作的黄新社（化名）更希望看到操作细则。“农地有几十种分类，部分农地使用权已经可以抵押好多年了，现在耕地能不能抵押？连在哪里登记都没有法律程序的文件，很容易就会变成一纸空文。”黄新社的担心并非多余。《通知》内容在现实中能否真正执行，还要取决于农村金融机构是否接受农民把土地承包权作为抵押品。但参与政策制定的中国人民银行济南分行至今对本刊采访未有任何回复，而山东省农村信用社办公室负责人张称尚未接到这份通知。“贷款是两厢情愿的事情，银行需要考虑实际情况，能不能实现抵押，目前还没有谱。”衣军强也在考虑后续问题。产权不改革，就还是小农“山东的做法是合理不合法。”农村发展问题专家党国英对《了望东方周刊》说，“这种做法对农民创业有好处。有抵押，农民可能获得成本较低的贷款。这个做法会不会使大批农民丧失房屋和承包地？我看不大可能，农民和银行都会很慎重。至于少数农民因不能归还贷款而丧失房屋和耕地承包权，肯定难以避免，但我们不能因噎废食。”其实，随着中国改革的深入，东部发达地区农村和城市近郊区农民中，很多人都有抵押农地承包权发展生产或迁入城市的需求，而很多地方农村宅基地转让普遍存在。不少土地专家认为，当前农村的一些矛盾与农地制度改革的不彻底密切相关。“农村生产要素不能流动，导致农宅地一文不值，而农业规模化始终无法实现。”多年的农村信贷工作经验告诉黄新社，只有产权清晰，才能摆脱小农，向现代化农业转变。农地承包权和宅基地使用权是农民最重要的财产，限制其转让和抵押，农民的生产与发展深受约束。据了解，山东省农村信用合作社到2008年4月底存款额达4600亿元，同比增长了660多亿元，而其贷款额却只增加了400亿元。农业小规模生产基本不需要金融机构介入，而大规模生产又受到产权不清的限制。据了解，为落实《通知》的相关政策，山东省政府正在研究起草农地使用权和房屋抵押的操作细则。党国英建议，要突破现有的农地制度，可能要引出配套改革措施：如承包权要长期不变，甚至是永久不变，否则银行也不愿意接受抵押。要有农户破产规定，让银行也承担必要的风险。农户破产后如何生活，是否要有办法保障其最低生活水平，都需要有制度上的考虑。明确土地利用规划。比如耕地就是耕地，不能因为收走土地再拍卖，就变成了建设用地。不同性质的土地，抵押价格很不相同，如果规划不明确，很可能是农民吃亏。创新保险制度，分散农户和农村银行的风险，以利于经济和社会稳定。
抵押问题及处理方法研究论文
在重复抵押中，先序抵押权因清偿，无效等原因消灭，后次序抵押权是否进升取代其次序，直接影响后序抵押权人和抵押人的利益。对于后序抵押权人次序的处理，各国法律采取两种不同的立法体例。一是采取次序升进主义，如法国、日本和我国的台湾；二是采取次序固定主义，如德国、瑞士。所谓次序升进主义是指次序在先的抵押权消灭后，次序在后的抵押权当然升至其位。次序固定主义是指有独立价值的不同次序抵押权，当一抵押权所附之债权消灭时，其抵押权移属于抵押物所有人，而后序抵押权人的次序仍然不变。近年来，在许多采用升进主义的国家，如法国、日本，不少学者认为应变更升进主义为固定主义。其理由大抵如下：在次序升进主义下，原为后序的抵押权人，本只就先序抵押权人受清偿后的抵押剩余价值有优先受偿的机会，今发生偶然情事，且这种情势并非因后序抵押权人努力而发生，使他跃为先序，实际上等同于他的抵押权所及的抵押物的范围增大了，从而使他的债务得以优先受偿，属于意外获利。同时由于后序抵押权的风险大，可能因先序抵押权实现而不能足额受偿，所以通常后序抵押权在设立时的条件也较苛刻，如高利息、高违约金等。因前序抵押权消灭而使之风险全无，使他在无风险状况下享有高利益，对债务人不公。所以认为应变更升进主义为固定主义。从上述学者的意见可以看出，对次序升进主义持否定态度的主要原因在于，后序抵押权人从其苛刻的条件中所获之高利益不合理之考虑。分析这一问题要考虑后序抵押权的风险构成。所谓风险，是一种可能导致不利益的情势，其关键点是一种“可能”，即这种不利益的后果并不一定发生于当事人。在重复抵押中，由于后序抵押权与先序抵押权同时及于同一抵押物，先序抵押权实行后，后序抵押权只得就抵押物价值的剩余部分优先受偿，甚至可能由于无剩余的抵押物价值而使其担保利益完全丧失。同时在实际中也可能是这样一种情况，如果先序抵押权由于债权被清偿归于消灭，此时后序抵押权人可以整个抵押物的价值担保其债务，使他所掌握的担保物权的实际效力增加。以上两种情况在实际中都可能发生。正因为后序抵押权人的抵押权可能全部得以实现，也可能部分实现亦或完全不能实现，其担保利益处于不定状态，造成了后序抵押权的风险。后序抵押权人由于要负担这种风险，从而要求提高放债条件，可见，这种高的放债条件是针对于一种担保利益丧失的可能性。假设采取次序固定主义，即先序抵押权因债务清偿而移转给抵押物所有人，形成所有人抵押，使得无论先序抵押权是否因清偿而变化，后序抵押权人均不得享受就抵押物全部受偿的利益，此时后序抵押权人所负担的不再是担保利益部分丧失的风险，而是担保利益部分丧失的必然。也即他必然只能就抵押物的剩余价值优先受偿。此时他所承担的不利益明显大于承担风险时的情况。可见后序抵押权人原本订立的高条件是针对由于负担风险而生的不利益，但现在他必须负担必然的不利益，对于他极不公平。所以在此时，不应采用固定位序主义，而应采用升进主义，才能使后序抵押权人得以充分享受其担保利益。
你好，解析如下： 一、我国个人住房抵押贷款发展现状 在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的倍，1998年的倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。 表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150 个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400 个人住房抵押贷款比重 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％个人住房抵押贷款增长比例 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％资料来源：统计公报(2000—2005) 商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到％，两年多时间上升7倍多。 我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。 二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析 在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险： 1.信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式： 一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。 二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。 三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。 四是恶意贷。恶意贷一般称为“假按揭”，是一种欺行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。 2.抵押风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险： 一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。 二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。 3.利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。 4.流动性风险 流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。 5.法律制度风险 法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。 6.市场政策风险 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。 7.管理风险 管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。 8.操作风险 违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。 三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范 针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。 1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型 我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。 2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险 商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。 第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。 第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。 第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。 第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。 3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险 房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。 4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。 第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。 第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。 第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。 第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。 5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制 第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。 第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。 6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
融资担保是指担保人为被担保人向受益人融资提供的本息偿还担保。融资方式包括：借款、发行有价证券不包括股票、透支、延期付款及银行给予的授信额度等。以下是我为大家精心准备的：承包耕地所种植苗木权属及融资担保问题探析相关论文。内容仅供参考阅读!
承包耕地所种植苗木权属及融资担保问题探析全文如下：
探讨研究非公有制林木种苗的发展战略，对于推动林木种苗产业发展具有非常重要的意义。在实践中，农民利用自家农耕地或所租赁耕地种植苗木的行为非常常见，极大丰富和完善了我国林木种苗的发展模式，有利于形成国家、集体、个人、企业多层次发展林木种苗的良好局面，促进了人才、资金、技术等各种资源的流转和重新配置。但受限于苗木权属存在的一些法律障碍，以苗木进行抵押融资仍然困难重重。如，对农民在承包耕地上种植苗木的行为如何定性，对苗木与其所附着耕地的关系如何认定，苗木的所有权及抵押担保如何实现等。只有解决上述问题，农民发展苗木产业、买卖苗木、以苗木进行抵押担保融资等相关行为才能受到法律保障，实现跨越式发展。
一、立法实践及法律解读
一对于苗木的法律规制
1、种子监管立法实践。
2000年12月1日，《中华人民共和国种子法》施行。此后，各地先后制定了《种子法》的配套法规，国家林业局也先后颁布了《主要林木目录第一批》、《林木种子生产经营许可证管理办法》、《主要林木品种审定办法》、《林木种子质量管理办法》等15个部门规章或规范性档案。各省区、市林业主管部门结合本地实际制定出台了200多件配套规定，200多项地方标准，以《种子法》为核心的种苗法律体系基本形成。
2、《种子法》与《森林法》。
《种子法》第二条规定“本法所称种子，是指农作物和林木的种植材料或者繁殖材料，包括籽粒、果实和根、茎、苗、芽、叶等。”从法律规定来看，苗木应属于《种子法》的规制范围。而《森林法》第二条规定，“在中华人民共和国领域内从事森林、林木的培育种植、采伐利用和森林、林木、林地的经营管理活动，都必须遵守本法。”从法律规定来看，苗木和林木分别受上述两部法律规制，但在实践中，农民在耕地上所种植苗木相比企业或国有林场初次培育的林木，往往具有苗高、面积大、宜成林等特点，与林木并无明显的区分界限。
3、农民所种植苗木如何界定。
在法律层面，对农民在其耕地上种植的苗木应适用《种子法》，其不属于《森林法》的规制范围。首先，农民种植苗木的本意在于通过培育苗木良种并最终出售获利，其种植行为具有明确的营利性和短期性，对农民种植苗木的行为不应认定为造林行为。其次，农民在耕地上种植苗木的行为，其所依托的空间是耕地，不存在对既有林地的破坏、利用等情形，不属于《森林法》中所规定的“在所承包既有林地进行林木培育种植”的行为。再次，要达到《森林法》所规制的“林”的标准，应满足社会一般人对“林木”在株高、属地、面积、间距等方面的认知条件，在感官认知上与苗木不同。
二农民在耕地上种植苗木的行为如何定性
1、农民的种植行为是否属于苗木生产行为。
《种子法》对种子的生产经营实行“四证一签”的管理制度，第20条、21条规定了商品种子生产实行许可制度和生产的单位及个人所应达到的条件，如具有与种子生产相适应的资金和生产、检验设施”等。从规定内容来看，《种子法》对种子生产者的规制，意在严格监管种子的初次生产者的初次育种行为。初次生产者主要包括能够进行试验制种、专业开发和检测等的生产单位和企业;初次育种行为即通过在母树上采集种子颗粒、幼芽、可繁殖的根茎并进行商品化繁殖、培育的行为。
在实践中，农民在耕地上所种植的苗木基本上都是已经被初期培育成功，且已达到一定株高一般在30cm以上不等的商品苗木，其来源主要是国有林场、苗圃和苗木生产企业。因此，农民种植苗木的行为不宜适用《种子法》第条的规定，即不宜将种植苗木的农民认定为苗木生产者。
2、农民种植苗木的行为是否属于经营行为。
《种子法》第26条规定，我国种子经营实行许可制度，并在29-38条规定了种子经营的相关条件。从29条的内容来看，“具有能够正确识别所经营的种子、检验种子质量、掌握种子贮藏、保管技术的人员”等条款都明确的指明了其规制的物件是具有营业场所、专门从事种子销售的公司、企业等专业经营机构或个体工商户，种植苗木的农民不宜被认定为种子经营者。
3、农民种植苗木的行为是否属于自繁、自用的行为。
《种子法》第27条规定“农民个人自繁、自用的常规种子有剩余的，可以在集贸市场上出售、串换，不需要办理种子经营许可证…”该条并未对“自繁、自用”和“常规种子”等概念做出限定。但从文义理解，农民种植苗木普遍为大规模、商品化种植，所购买的种苗并不是农民自己繁殖而来，也不是为了自己使用，不宜认定为“自繁、自用”。同时，农民所购买的初级种苗大多为松树、柏树等《主要林木目录第一批》所包换的林木种类，不宜认定为房前、屋后杏树、杨树等的常规种子。因此，农民在耕地上成片种植苗木的行为，不宜适用《种子法》第27条的规定。
4、农民种植苗木的行为是否适用《种子法》第39条。《种子法》第39条规定，“种子使用者有权按照自己的意愿购买种子，任何单位和个人不得非法干预。”结合上述分析，农民购买苗木并进行种植的行为宜认定为“购买种子”并使用的行为。购买种子并在耕地上进行二次种植的农民应认定为苗木初级种子的使用者，其有权按照自己的意愿购买并使用种子。
5、农民种植种苗的行为所面临的法律困境。
通过上述分析可以看出，农民在耕地上种植苗木并出售的行为仍在《种子法》的调整范围内，但其并不符合《种子法》所规定的生产行为和经营行为，即农民在耕地上种植、出售苗木的行为并不受《种子法》的限制，无需满足《种子法》规定的种子生产者、经营者所应具备的条件，在具体适用《种子法》的条款上仍然存在盲点。
笔者认为，农民购买初级苗木并在承包耕地上种植的行为，是一个将成活率低、不宜直接造林绿化的苗木进行二次培育，将其经过数年的时间培育成适合造林绿化的农业“产品”的过程，对于退耕还林、生态保护、环境绿化和农民致富等都具有非常重大而现实的意义，应加以鼓励和保护。在我国现有法律框架下，对农民购买初级苗木的行为，应适用《种子法》加以规制。对农民在其承包耕地上二次种植的苗木，应结合《农业法》的相关规定，将其按照农民的一种特殊农业“产品”来对待，对其规制也不应简单、直接适用《种子法》相关条款，而应从保护农民权益、鼓励农民苗木种植积极性的价值选择出发，通过各地 *** 制定地方法规或政策规定加以指导，以弥补现有法律体系的盲点和不足。
三如何界定苗木与其所附着耕地的关系
1、在耕地上种植苗木的行为是否违法。我国《土地管理法》明确规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
《土地管理法》第19条规定“土地总体规划编制的原则：
1严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地;
2提高土地利用率;
3统筹安排各类各区域用地;
4保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用;
5占用耕地与开发复垦耕地相平衡。我国《农业法》2012年第二次修正第31条第二款规定“国家建立耕地保护制度，对基本农田依法实行特殊保护。”
我国《土地承包法》第17条规定“承包方承担下列义务：
1维持土地的农业用途，不得用于非农建设;
2依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;
3法律、行政法规规定的其他义务。”
从现有法律规定来看，我国对耕地实行特殊保护，农民在承包耕地后，有义务维持耕地的农业用途，不得用于非农建设，不得给耕地造成永久性损害。从实践来看，农民在承包耕地上种植苗木的行为，并没有改变耕地的农业用途。同时，由于苗木的根系浅，且一般都是栽种3-5年后出售，且由于农民对苗木一般都会给予精心照顾，在施肥、浇水、除草等方面相对而言更加周到细致，不会对耕地造成永久性损害。因此，从实践和法律规定来看，农民在承包耕地上种植苗木的行为，并没有违反《农业法》、《土地承包法》等相关法律规定，其行为属于合法的农业生产行为。
2、苗木所附着耕地的权属。我国《土地承包法》第3条规定“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。” 第4条规定“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”从立法实践来看，我国目前实行的家庭联产承包责任制，农户的土地承包经营权，是基于联产承包合同所取得的，集体与农户签定联产承包合同，属于债权关系。农户对自己所承包的耕地享有经营权，不享有处置权。农民所承包的耕地其所有权属于农村集体所有。
3、苗木所附着耕地能否抵押。《物权法》第184 条同时禁止土地所有权和除法律规定可以抵押外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权作为抵押物。《担保法》第 37 条第 2 款规定“：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》第 184 条规定“：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第 52 条规定：“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定“：承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”因此，从立法和司法实践来看，农民承包的耕地不能被用来抵押或者抵偿债务。
四苗木“物”的属性及其抵押权的设定
1、如何认定苗木“物”的属性。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益，如建筑物及土地上生长的植物。关于不动产，在法理上有分离说与吸收说之分。在对动产与不动产的界定上，国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。同时，动产和不动产有时可以相互转变，如，果园中果树上的果实，挂在果树上时是不动产，但是被采摘之后就会变成动产。
在界定不动产与动产时，“除依物的自身属性为基本判断标准即凡具有不可移动性者均为不动产之外”，还应考虑“一体性”标准。在我国的立法实践中，也体现了这一点。《物权法》第2条规定“本法所称物，包括不动产和动产。”《担保法》第92条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”
因此，从我国的立法实践来看，苗木这一附着于土地的“定着物”宜被认定为不动产。
2、对苗木抵押权的设定。根据《物权法》第180条、第185条和《担保法》第34条、第38条规定，在苗木上设定抵押权，抵押人和抵押权人要通过订立书面抵押合同的方式来实现，且抵押合同要求抵押人能够证明自己对抵押物的所有权归属或者使用权归属。
3、苗木所有权的实现方式。通过对《物权法》第14条、第16条、第17条规定的解读可以看出：对于一部分不动产的物权，国家采取强制保护主义，即对于这类不动产物权的设立/产生、变更、转让和消灭，国家通过立法要求权利人进行登记确权。这类不动产权属证明的典型代表是房产证、林权证、土地使用权证等。对于另一部分不动产的物权，国家并不进行强制保护，即对于这类不动产物权的设立/产生、变更、转让和消灭，国家在立法实践中不要求权利人进行登记，而是认可所有权的事实状态。对于这类事实状态的不动产物权，其实现形式主要有两种：一种是主动形式，即权利人对自己所享有的不动产物权主动加以证明，其所有权证明形式可以是 *** 部门的证明档案、自然人的证明、农村集体组织的证明档案等形式。另一种是被动形式，即对该类不动产物权进行公示或不作为，当有第三人对该不动产提出所有权主张时，由该第三人加以证明。
因此，对于苗木这种不动产，法律并没有规定对其物权进行登记。所有权人在其上设定抵押权时，可以通过初期购买合同、 *** 部门的证明档案、自然人的证明、农村集体组织的证明档案等形式来表明对苗木所享有的所有权。简单来讲，当某自然人主张对某块耕地上的苗木享有所有权时，其可以通过在当地乡镇府或村集体组织开具证明、邀请若干村民作证、出具其苗木购买合同和相关付款凭证等方式加以证明。如抵押权人对此存有疑虑，可以要求抵押权登记机构进行一定形式的公示，通过有无第三人主张权利加以证明。
4、以苗木进行抵押时的登记。通过对《物权法》第187条和《担保法》第41-44条规定进行解读，不难得出，就苗木这种不动产而言，首先，其不属于《森林法》所调整的“林木”的范围，因此，不应使用《担保法》第42条的规定，而应适用《担保法》第43所规定的“其他财产抵押”，其抵押权的登记部门应为抵押人所在地的公证部门。抵押人在根据《担保法》第44条规定出具自己对苗木所享有的所有权时，可以通过在当地乡镇府或村集体组织开具证明、邀请若干村民作证、出具其苗木购买合同和相关付款凭证等方式加以实现。
五苗木的价值评估
从立法实践来看，目前我国只有《森林资源资产抵押登记办法 试行 》规定了对森林资源资产的评估办法。但该办法所要求的资质过高，且目前各地建立的评估机构对于苗木这一特殊林业资源型别并没有明确规定。对于苗木的资产评估，其一般可以通过市场评估的方式实现，即现有的资产评估机构和会计师事务所等第三方服务机构可以开展林业资产评估业务因此，对苗木的资产评估，相关权利人可以通过一般性的社会评估机构加以实现。
综上，在我国现有的法律框架下，农民在其承包的耕地上种植苗木的行为属于合法的农业生产活动。其对苗木所享有的所有权及基于此可设定的担保物权完全可以实现，其资产评估也具有可操作性性。农民在其二次种植的苗木上设定抵押担保并进行融资的行为，并不具有法律障碍。
二、以苗木进行抵押担保融资的政策建议
一直接以其所种植的苗木进行抵押担保融资
在现有的法律框架下，这一行为可通过以下流程实现：通过在当地乡镇府或村集体组织开具证明、邀请若干村民作证、出具其苗木购买合同和相关付款凭证等方式证明对苗木所享有的所有权――与银行业金融机构签订抵押合同――在当地公证部门办理抵押登记――完成融资。从理论和立法实践来看，实现这一流程并不具有法律上的障碍，但从实践来看，银行业金融机构所承担的风险较大且审贷条件较为苛刻，使该种融资行为难以实现。
二加强农村征信基础建设，积极发放小额信用贷款
积极构建建立农村信用体系“四个机制”，即农村信用资讯征集机制、农村信用体系评价机制、守信激励与失信惩戒机制和农村征信运用机制。在此基础上，探索组建农村小额贷款中心，积极推广对符合信使用者评定条件的苗木种植户发放不需要抵押担保的小额信用贷款和农户联保贷款。
三推广应用“公司+基地+农户”贷款模式
苗木公司提前签订苗木定向收购合同。农户负责苗木的种植、管护，保证苗木的质量，承担苗木灭失、损毁的风险;苗木购买方根据合同约定，在苗木生长达到合同约定规格、质量等要求后，定向收购农户种植的苗木;苗木购买方根据市场行情评估并与农户协商苗木的市场价值。农户基于苗木定向收购合同，与苗木购买方协商，由苗木购买方为其融资行为进行担保，并通过所融资金迅速扩大再生产。
四完善农村信用担保体系
通过比照工业企业担保公司的做法，发挥市担保协会的平台作用，对农业、农村担保公司给予财政扶持，鼓励金融机构发放农业企业担保公司贷款、村级农民担保公司贷款和农户联保贷款。种植苗木的农户在以所种植的苗木进行抵押担保的基础上，联合多名苗木种植户形成联保关系进行贷款融资。该种模式的优势在于大大降低了苗木灭失、损毁的风险，通过苗木种植户之间的联保，有利于银行业金融机构债权、抵押权的实现。
五探索开发“信贷+保险”产品
住房抵押贷款毕业论文
论文题目 浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制1．正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20％也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式取银行资金 上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。2．对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此之外，加快推进以下方面的革新：加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。强化内控制度建设按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。 风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。
经济学毕业论文范文
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经济学毕业论文
一、 房地产业的现状与问题
近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。
1、房地产投资稳步上升，地域热点显现
发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。
从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。
房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。
从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为
主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?
2、销售率空置率，地域分化明显
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。
但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。
仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。
3、价格基本平稳，结构变化突出
2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。
可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。
因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。
4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧
实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。
圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?
5、房地产信贷发展 有喜也有忧
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。
从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。
此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。
二、防范房地产泡沫的举措
上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：
1、从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。
3、完善房地产金融体制 防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战
21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
主要参考文献：
徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。
林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。
刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。
Abstract: Rising American interest rates, excessive innovation in financial products, and the overly easy credit system in America, among a series of other factors, have led to the eruption to this subprime mortgage loan crisis. The global financial catastrophe caused by the subprime mortgage loan crisis is considered the most severe and influential financial crisis of the second half of the 20th century. Although it has not had much direct impact on China, an in-depth analysis of the causes and impact of the crisis will undoubtedly be illustrative for the globalizing Chinese economy and commercial banks' risk management for personal housing mortgage words: subprime mortgage crisis; housing mortgage loans; commercial banks; risk management
中小型物流企业物流能力研究论文
物流金融中物流企业的市场营销策略摘要:结合物流金融的实际运作案例，对物流金融市场营销的特点、市场营销环境、swoT分析法、一对一营销策略等关键问题进行了分析。关键词:物流金融、市场营销、质押监管、产品组合近年来，我国部分地区开始发展物流金融业务，一些企业已取得较好的业绩。如中国外运集团2007年监管货值超过1000亿元，三方合同1000多份，协助银行提供授信超过250亿元;国内首家成立贸易融资部的深圳发展银行，其物流金融业务已占其资产业务的半壁江山。实践证明，物流金触产品对于支持中小企业触资、控制银行风险以及推动经济增长具有积极的作用。物流金融可视为这样一种有效的机制:将银行难以认可的企业动产转化为能被银行认可的动产质押物，为中小企业开辟新的融资梁道。这一机制实现的关键在于物流企业提供开展物流金融业务所必须的动产保管、价值评估、去向监管和信用担保等服务。物流金融作为一项综合性较强的金触服务产品，正确的市场!销战略和适当的市场营销策略对物流金融的快速健康发展具有盆要作用。从目前我国物流金融业务的实践来看，其实质就是物流企业受银行的委托现场管理质押标的物，金触机构(主要是商业银行)向借方企业提供货权质押融资的一种业务。业务过程包括三个主体企业:借方企业、物流企业、金触机构。三者的关系如图1所示。其中，商业银行是资金的提供者，通过向借方企业收取利息作为收益;物流企业是质押监管服务和仓储管理服务的提供者，质押监管向银行负资，也可向借方企业收取仓储管理服务费用;借方企业是需求方，以货权质押的方式获取贷款，向物流企业支付监管费用，向银行支付贷款利息。在目前我国的金触环境中，处于初步发展阶段的物流金触市场是供方市场，银行处于主导地位，具有较强的谈判权和较高的市场地位.主要原因是:①银行所毒探。r‘ta，扮e「。川m掌握的信贷资源多数情况下是紧缺性的，且开展物流金融的银行数，较小，行业竞争水平不高;②物流企业的质押监管服务要得到银行的认可才能作为借方企业的质押监管方，因此，在质押监管方(物流企业)的选择上.银行的意见起决定作用。在银行为主导的情况下，银行是价值链的驱动者，但是对物流金融市场的发展存在不利因素，原因在于:①银行在业务开拓方面较为保守，不愿承担较高的风险;②银行的谈判地位、谈判成本较高，沟通效率较低;③银行有信贷额度限制，在客户开发方面存在局限性。推出不同的产品组合，如华夏银行推出的物流金融产品组合包括核定货值质押融资、非核定货值质押融资、货权质押触资、未来提货权仓储监管融资、未来提货权保兑仓融资。本文对广东南储仓储管理有限公司物流金融业务的市场营销战略进行分析。案例分析物流金融的市场营销通过对三者关系的分析可以看出，借方企业是物流企业的客户。由于银行具有对物流企业的选择权，实质上银行是物流企业的客户。可见，在目前的市场条件下，物流企业将是物流金融市场营销的实际推动者，也是市场营销工作的主要承担者。除物流企业之外，银行也应进行相应的市场营销活动，其营销重点在于充分了解服务区域内中小企业的触资祷求，对企业融资需求进行合理定位，提出适合的物流金融产品组合，满足不同类型企业的触资需求。同时，配合物流企业，运用适当的营销手段，把银行产品有效地导向目标客户。目前，国内多家商业银行根据服务地区的企业特点，分别广东南储仓储管理有限公司成立于1998年，是上海期货文易所及大连商品交易所指定文割仓库。南储公司以仓储业务为核心，在此基础上开展了一系列的衍生服务，其中包括期货交割、仓储管理输出、仓储融资等创新型业务，已成为华南地区有色金属物流中心、文易中心、信息中心及国内仓储融资、仓储管理输出业务的领先者，2007年货场吞吐t达250万吨以上，在国内有色金属仓储业名列前茅。在仓储融资业务方面，南储公司与深发行等10多家国内外银行签订了合作协议，截至2006年底，累计合作企业600余家，现有监管的质押物价值近120亿元。1.市场营销环境分析南储公司进行物流金融市场营销，其目的是获得银行的认可并争取借方企业客户。目前.物流企业所提供的质押监管服务作为一种产品，其生命周期也可分为导入期、成长期、成熟期、衰退期四个时期。由于我国区域经济发展的不平衡性，部分经济发达地区如广东已开始进入物流金融业务的成长期，而多数地区尚处在物流金融业务导入期。南储公司要获得银行的认可，首先必须了解银行的僻求。银行选择物流企业为监管服务提供者时，主要考虑的因素包括:物流企业的专业资格、信用水平、规模和实力、历史业绩、管理水平等。所以，银行一般会考察物流企业的品牌和规模优势、对行业的了解程度、对借方企业的了解程度、服务水平等。借方企业是南储公司的客户，在考察南储公司时主要考虑以下因素:南储公司与银行的关系(银行的认可是关键因素)、价格水平、品牌和信誉、服务水平、监管方式的灵活程度等。南储公司应采用适当的方式与企业客户保持良好的沟通。分析南储公司的竞争对手，要考虑企业的竞争优势，特别是能否获得独特的、难以替代的业务能力。南储公司具有三个线路的铁路货场，相对没有铁路线路的物流企业.具有难以替代的运输成本优势，因为有色金属大多采用铁路运输。同时，南储公司在长期经营中始终坚持诚信为本的经营理念，保持了良好的市场声誉。另外，以南储公司目前的经营规模、企业实力和良好的仓储条件，易于取得银行的认可。但由于目前物流企业从事物流金融业务的门槛并不高，质押监管业务的行业竞争强度迅速提高，因此，作好市场营销工作对南储公司的物流金融业务发展具有重要意义。代叭AUthorltotiVeFOrUm味分析在此采用SWor分析法进行分析，详见表1。SWor分析法是分析市场营销关键问题常采用的方法。本文利用该分析法对南储公司市场营销的重点问题进行分析并制定适当的营销策略，分为珠三角本地和全国范围两类策略:《1)在珠三角地区，业务开展的难度较小，同时监管的难度也较低，但会受到银行业务开展状况的制约【国内银行通常比较保守)，同时竞争对手也会大t跟进。采取的对策为:与更多的银行进行谈判，争取更多的银行开展此项业务;主动寻找有监管融资需求又能达到银行信贷要求的客户，以增强和银行的谈判能力。《2)在国内其他地区，南储公司拥有开展业务和与银行合作的经验，并拥有大型客户《如志高空调)孺求;但僻要和银行继续谈判，业务开展的成本提高，监管的难度也进一步加大。主要对策为:先在某些有优势的地区和客户进行试点;调整监管方式，改驻仓监管为巡查和电脑对帐方式;与异地的公共仓谈判，进行业务合作。3一对一曹销策略的应用质押业务给借方企业提供的是服务产品，因此应重视顾客导向。采用一对一营销策略适用于南储公司的市场营销过程，可分为六个步骤:孺求分析阶段、初步方案阶段、资料收集阶段、项目内部评审阶段、协议签订阶段、实施进驻阶段。(1)摇求分析阶段:所有的物流金融项目都进行独立的需求分析。一般由经验丰富的业务骨干到实地进行详细的访谈和调研，初步收集相关资料后对其作出系统评估。调研的内容包括:企业基本情况、质押物的基本情况、仓库情况及质押物标签、企业申请融资的用途和还款能力、授信企业员工表现等。《2)初步方案阶段:首先明确主要的监管条件，如收费的细节问题，落实合同条款并解决双方有争议的问题，向企业提出监管工作条件，落实业务衔接等细节问题，明确监管人员的办公条件等;然后作成书面的初步方案。《3》资料收集阶段:收集企业《或公共仓》的攀本资料、公共仓库租赁《仓储》合同复印件，以及营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证、仓库所有权证明。如果企业的仓库是租赁的，需与仓库所有权人签订《同意转租函》;若监管物开要买保险的.应要求企业购买保险，并将被保险人更改为物流企业。《4)项目内部评审阶段:在备齐项目所濡资料后，编写《项目评估报告》;以评审会的形式向公司的项目评审委员会报告;经委员会同意后进入实际操作阶段。《5)协议签订阶段:与借方企业的合作意向确定后，公司与银行进行审批沟通，沟通合作条软。合同摇要经律师审核和物流企业的总经理审批。属于公共仓库存放质押物的，播办理货权占有权转移手续及公共仓租赁协议。(6】实施进驻阶段:内部开库准备工作，对照签订的协议明确操作模式和监管流程、仓储物品种和规格、仓库地点等。明确监管物以及监管模式有否特殊要求，如化验、保质期要求等。明确开库现场工作流程。开库业务正常运作后，营销人员应作事后跟进，以便对存在的问题作出及时调整。在实际中，由于质押物的特性、借方企业需求多样性等因素的影响，物流企业制定营销策略时应综合考虑客户需求、竞争对象、自身条件等，同时要重点关注三个核，合策略，即与银行建立良好的合作关系、准确定位目标客户、提高监管业务水平。这是物流企业摇要长期坚持的战略性问姐。...
中小物流企业信息化探讨2005年5月1日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布的《物流企业分类与评估指标》国家标准正式实施。这对加快物流企业的发展，规范物流市场竞争秩序，引导物流企业健康发展起到非常重要的作用。该标准对物流企业的定义是：至少从事运输（含运输代理、货物快递）或仓储一种经营业务，并能够按照客户物流需求对运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送等基本功能进行组织和管理，具有与自身业务相适应的信息管理系统，实行独立核算、独立承担民事责任的经济组织。该定义指出了相应的信息系统是物流企业的必要条件。在我国物流企业中，中小物流企业占绝大多数，这些企业基本上是由传统的运输仓储企业转型而来，信息系统的应用并不普遍。统计数据表明，目前，在我国1000万家中小企业中，实施信息化的比例还不到10%，甚至有些企业仍采用纯手工操作。新标准的出台，为中小物流企业实施信息化提出了非常紧迫的要求，也为中小企业从传统的仓储运输企业向现代物流转变注入了一剂催化剂。一、中小物流企业在信息化过程中面临的主要问题据调查，我国的物流企业中，仅有39%的企业拥有物流信息系统，绝大多数中小物流企业尚不具备运用现代信息技术处理物流信息的能力。中小物流企业之所以没有进行信息化有如下原因：1、传统观念及传统的管理模式的影响。许多中小物流企业由传统运输仓储企业发展而来，由于人员素质及资源有限，习惯于用传统的思想解决问题，使信息化在实施过程中遇到了极大的阻力。同时，作业模式也习惯于手工作业，害怕甚至抵触企业信息化。2、适合中小物流企业的物流软件有限。这里的适合其一是指价格适合，其二是指物流软件适合。现在市场上有不少所谓的物流软件，大多数是由传统的仓储、运输软件发展而来，价格较高，而且存在不大适用中小物流企业的实际运作的现象。3、提供基础信息和公共服务的物流平台发展缓慢。我国绝大多数物流企业是中小企业，企业资金、规模和经营能力有限，自己开发或购买物流信息系统软件的可能性不大，故迫切需要物流公共信息平台。二、中小物流企业信息化主要解决方案1、ASP方式。ASP（Application Server Provider）应用服务提供商，是指那些通过Internet或VPN（虚拟专用网络），将运行在自己服务器上的应用系统出租给商业用户并收取租金的公司。ASP以互联网为核心，为客户提供各种应用功能服务，如市场信息、销售管理、帐务处理、电子付款、人事管理、工资管理、电子邮件等；提供各种信息技术服务，如企业配套系统的配置、应用系统的管理、应用软件的维护、专业技术的咨询等。企业不需要昂贵的、用以支持信息系统的应用服务器、数据库服务器以及相关的设备。在企业需要这些服务时，只要有上网的终端设备和浏览器，就可以通过网络接入到ASP服务网站，通过身份确认后即可使用各种软件及享受各种服务。ASP计费方式灵活多样，既可以按应用软件计费，也可以按使用的连接数和数据流量，或数据存储量计费，还可以按月租的方式计费。采用ASP方式，可以大大减轻中小物流企业运用物流信息系统的成本，解决了中小物流企业对信息系统购买、开发或维护的成本，绝大部分技术性的工作由ASP服务提供商来承担。同时，ASP系统具有足够的安全性、可靠性和应用性，可根据不同用户需求进行定制，从而满足不同用户的需求。2、协同方式。中小物流企业规模、财力有限，独立建立物流信息系统或平台耗资巨大，因此，中小物流企业急需建立公共物流信息平台，采用合作的方式，共同投资，共同开发，共同使用，共同维护。目前，国内这种平台规划、研究和建设还刚刚起步，进展较慢。 3、利用物流园区或物流基地。在中小物流企业中，大多数是由传统的运输企业和仓储企业转型而来的，有些从事运输的只有几台车，规模非常小，难以独立开发或购买物流信息系统，又缺少和其他企业合作开发物流信息系统的条件，此时，利用物流园区或物流基地提供的信息平台，进行高效率的物流运作。如传化物流基地集交易中心、信息中心、运输中心、仓储中心、配送中心、运转中心及配套服务功能于一体，是杭州湾、长江三角洲地区一个重要的公共物流运营基地。到目前为止，传化物流引进了大约400家小型物流企业。传化物流基地的信息系统由物流企业提供信息平台，引导他们利用现代技术进行业务运作，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理，直接促进物流企业的业务拓展和运营成本的降低。4、校企联合方式。对大部分中小物流企业来说，个性化需求比较多，标准化流程比较少，市场上缺少适合中小物流企业发展的信息系统，从而导致信息化实施成本增加，需要软件开发商付出很大的代价进行系统开发与实施。而多数开发商又认为，中小物流企业的信息化程度较低，而且主要应用在基础信息化层面；高层次的应用，如促进业务流程改造和优化、支持决策支持系统、优化整合资源等还不多见。根据国外物流信息化发展的经验，企业物流信息化一般物流信息系统在低端市场上不具备开发价值。从商业化运作而言，中小物流企业在目前还无法低成本、低风险、高效率地开展信息化。因此，这种状况为学校和企业的联合提供了基本条件。中小物流企业一般业务比较简单，信息系统的开发相对也比较简单，学校为了提高教学质量，增加学生实践能力，学生利用所学的知识，在有开发经验的老师的指导下，可以廉价、可靠性比较高地开发出中小物流企业所需要的物流软件。这一方面增长了学生的开发经验，另一方面也满足了企业个性化需求，实现中小物流企业与学校的双赢。三、结语以上介绍了中小物流企业信息化的四种解决方案，这四种方案各有优缺点。如ASP方式存在互联网的安全性问题，个性化要求难以满足的问题，偏重于物流信息技术而不能提出整个物流方案的问题等，这些因素阻碍了ASP的广泛应用。协同方式由于需要各个中小物流企业协作才能完成，故企业在合作过程中的任务分担，完成系统后的利益分配等问题如果处理不好，也会使这种方式面临破裂。同时，这种方式也存在网络安全问题。利用物流园区或物流基地方式可以有效克服ASP方式中的网络安全问题，中小物流企业借助于物流基地这个平台进行企业的运营，主要缺点是对物流基地的依赖太深，没有自己的品牌。校企联合的方式虽然可以满足企业的个性化需求，但由于许多学校缺乏实际开发经验的专业的系统开发人员，故这种方式也存在一定的风险。中小物流企业应根据自身的具体情况，运用打分法或层次分析法来进行合理选择。不客气。。。。
可以参考： 李胜馨 （福建经济管理干部学院，福建 福州 350003） 作者简介：李胜馨（1978-），女，福建莆田人，大学本科，助教，主要研究方向：物流管理。 摘要：中小物流企业是我国物流产业的主体，其是否可以发展壮大，是我国物流企业快速成长的关键。抓住企业的竞争重点，找出其存在的问题，尽快培育、强化企业核心竞争力,才能使企业获得长久的竞争优势，也是中小物流企业当前最为关键的任务。 关键词：中小物流企业；竞争；问题；发展对策 物流业作为我国新兴的行业,在经济全球化特别是金融危机的爆发后,经营环境变得日趋复杂和不确定, 竞争变得日益的激烈。而中小物流企业面对国外物流企业和国内大型物流企业的竞争,企业的生存发展已经进入很大的困境，经过金融危机的洗礼和行业洗牌，中小物流企业应考虑企业变革增强竞争优势，重新取得市场竞争力。 1中小物流企业目前的发展机遇分析 随着我国改革开放的进行和深化以及经济的快速发展，对物流行业的需求特别是第三方物流也在不断的增长，据预测，中国第三方物流市场到2010年年增长率将达到20%以上，巨大的需求和持续高速的增长为物流企业提供了广阔的发展空间；同时近年来我国经济的外贸依存度稳步上升，2008年进出口总额达到两万多亿美元，连续几年保持着年平均增长20%以上的速度，这对在我国发展国际物流业和国内物流企业提供了新的发展空间；最后信息技术、信息网络的发展普及使物流管理和控制过程中的众多步骤和环节联系起来，缩短了流程时间，降低物流经营成本。种种状况表明，目前我国物流市场的潜力巨大，势头良好，对中小物流企业有广阔的发展空间。 2中小物流企业目前的竞争环境分析 物流市场的持续扩大带来的是我国中小物流企业的成长和发展，其出现在经济的各个领域，包括一些传统国有仓储和运输企业、民营企业和几乎全部的改制企业，这些大量的中小型的物流企业面临的竞争对手和竞争环境异常复杂。 首先国外知名物流企业纷纷看好我国的物流市场需求和相对较小的物流供给能力，率先进入并抢占中国市场,造成我国物流市场的竞争激烈；其次国内大型物流企业蓬勃发展，原有的国有物流企业也开始并购重组,并逐渐向现代物流转型和发展，同时，一些机制灵活的大型民营企业在日趋激烈的市场竞争中，也找到了自身的“切入点”，开始抢占物流市场，形成了国内物流行业的现代生力军。同时随着金融危机的深入，全球经济环境的持续恶化，我国物流市场需求明显趋缓，物流市场价格下滑明显，物流业投资增速趋缓，中小物流企业正遭受着多年难遇的严冬，部分地区中小物流企业更是陷入困境，开始退出物流市场，市场面临重新“洗牌”。 3中小物流企业目前的竞争重点 企业战略的核心是取得竞争优势，中小物流企业在面对竞争激烈的物流市场，应该明确目前整个市场环境的发展状况,充分了解竞争的侧重点，找出目前企业的竞争重点。 明确业务模式 中小物流企业构建竞争重点的前提是要对市场业务范围进行准确的了解。一般情况下，物流企业业务范围往往由核心服务和增值服务组成。核心服务主要包括运输、仓储、库存管理等内容；增值服务主要有流通加工、包装等活动。中小物流企业由于自身在硬件和软件上相对比较落后的情况下，往往只能拥有其中的一到二项核心服务内容，如果再往其他核心服务领域延伸，不仅需要较大的投入，而且还要承担更多的风险。在这种情况下，企业经营者可以多从增值服务上动脑筋，比如中小物流公司可以考虑协助客户简化作业流程，提高服务质量、生产率与快速反应能力等等，这样，以较少的投入，较大地促进了客户实际价值的提升，最终也提升了物流企业的核心竞争能力。 培育六大核心能力 物流企业往往需要培养六大核心能力：①物流资源包括客户、信息、物流服务能力资源的整合能力；②从制定方案到作业运作每一个阶段，各功能业务相互配合，紧密衔接，高效运转的物流业务运作能力。③体制创新、组织创新、服务内容创新、管理方式的创新等物流服务的创新能力。④条码与自动识别技术等物流信息技术的应用能力与物流信息管理系统等方面的应用能力。⑤强化品牌意识，提升物流品牌的塑造能力。⑥树立先进的营销理念，知识营销理念制订合理的营销策略，提高物流市场的营销能力。 培养核心能力就是不以整个产业为范围来谋求全面竞争优势的。日前，我国的中小物流企业在六大核心能力上的欠缺严重，因此中小物流企业在苦练内功时，要针对自身的实际状况，集中力量去改进与提升某一或几方面的能力，因为面面俱到往往面面不到。企业要针对六个方面的核心能力开展自我分析，找到关键的能力释放点，进而与国际、国内大型物流企业共同分享市场，形成自身的企业特色。 发展虚拟物流 虚拟物流是以计算机网络技术进行物流运作与管理，实现企业间物流资源共享和优化配置的物流方式；各个中小物流企业能够通过贡献自己的核心能力，进而共同组成一价值链，以完成快速、精确、稳定的物资保证任务，满足物流市场多频度、小批量的物流需求。每个中小物流企业不可能拥有物流过程所需的全部软件和硬件设施以及所有的物流服务能力，于是很难完成相应的物流服务需求，联盟中的中小物流企业可以利用现代化的信息平台，形成战略联盟，将物流业务流程进行有效的衔接，这样能够把各个物流企业的优势发挥到极至，更好的完成物流服务要求，实现战略联盟企业与客户的双赢。另外，利用虚拟物流还可以降低物流服务过程的重复操作，降低成本。 专业化经营差别化物流服务 在物流行业，差异化客户的存在则是中小企业实施差异化战略的前提条件，也是中小物流企业提升竞争重点的地方。专业化经营差别化服务战略是中小物流企业通过自身的特色和专长，在深入了解行业所需要的物流服务特性的基础上、推出一些在全产业范围内都具有行业特色的服务，使用户对品牌产生偏好与忠诚。任何物流企业都不可能同时提供各种不同的服务,于是，中小物流企业应当在准确的物流业务范围的基础上，选择大中型物流企业经营的缝隙，实施差别化战略，将仓储、运输、包装、配送等物流环节进行整合，提供一套完整的物流增值服务，在物流核心业务基础上增加特别物流增值服务、体现自身的服务专业化和差异化。 4我国中小物流企业存在的问题分析 虽然物流行业伴随着经济的发展迅速兴起，但是中小物流企业在运作过程中仍存在一些问题,尤其是随着2008年金融危机的爆发，其对企业的发展制约更为严重。 融资困难 缺乏资金一直都是困扰中小物流企业发展的一个“瓶颈”，在银行信贷资金供应紧张的情况下，中小物流企业的银行贷款会因为自我积累与发展能力低、缺乏有效的担保形式、缺乏可靠的信誉等问题得不到及时的银行融资。另外政府对中小物流企业是有很大的政策歧视的，一直以来，政府都比较倾向于给予大型物流企业、国有物流企业更多的政策倾斜，无形中忽视了中小物流企业的发展，这更使得企业因资金缺乏而运转困难。据统计,近40%的中小物流企业没有稳定的融资渠道,从融资效果看一半以上的企业对现有融资效果不是非常满意，所以，资金成为了中小物流企业发展的一大困境。 人员流动大，专业化程度低 目前我国物流人才的教育体系还没有建立起来，大多数中小物流企业的管理人员学历较低，管理水平不高，再加上中小物流企业人员流动性很大，从而使得物流专业人员普遍缺乏，但又不敢也没有能力投入太多的成本来培养人才，这就造成长期工作在物流一线的工作人员对物流前沿理论、发展趋势、管理模式知之甚少，缺乏创新和开拓能力。同时，由于物流企业工作相对较为辛苦，职业生涯需要有一段比较长时间的基层锻炼时期，这对于80后的毕业生来说也是一个很大的挑战，造成相当一部分物流专业的毕业生不愿意从事本行业，这是造成物流人才匮乏的又一重要原因。 信息化程度低 当前我国物流IT 应用市场发展迅猛，企业的信息化建设正逐步展开，但我国中小物流企业的信息化建设却不尽如人意。据统计，我国目前现有的中小物流企业中，普遍没有配套的信息管理系统，实现信息化的比例不到10%。其主要功能范围只针对财务、人力资源、客户关系管理等方面，没有对整个企业的信息化做长远和全面的考虑，一般都只局限在建立一些内部网和企业网站上，很多物流业务信息化程度的影响而没办法开展。另外中小物流企业不愿意花成本在信息化人才的培养和引进方面，造成多数中小企业基本没有自己的信息平台，一些比较先进的物流技术很难引进使用，成为当前中小物流企业发展面临的又一大瓶颈。 经营成本高，信誉度缺乏，缺乏核心竞争力 是否合理调度运输车辆，规划运输路线，车辆的装载率如何等都可以作为衡量物流公司运营绩效的重要标志，其运作状况直接影响到企业的物流成本。我国中小物流企业普遍规模较小、技术和管理薄弱，在实际操作中经常会出现装载率低下甚至空载、司机随意安排自己行走路线等现象，造成现有的资源大量浪费、物流成本过高。再则，由于企业内部缺乏必要的管理规程和服务规范，在服务质量上比较欠缺，经常会出现一些事故，对顾客造成一些不必要的损失，无形中会丧失顾客的信赖感，也对企业的成本增加负担，这样在市场竞争中必然处于劣势，难以和其他物流企业抗衡。以上各种原因都会导致企业缺乏核心竞争力。 5提升我国中小物流企业竞争力的对策建议 针对当前中小企业存在的问题,应该采用不同的战略管理措施，不断地改进、完善、加强企业竞争力,提高企业物流的经济效益和生产效率。 政府扶持，提升融资能力 首先政府应改变陈旧观念，积极建立中小企业信用担保机构，为中小企业向金融机构贷款提供担保服务。应着重解决现行一些对中小物流企业融资不利的体制和相关制度问题并积极引进各类风险投资基金，为中小企业解决贷款问题。同时中小物流企业要加快现代企业制度的建设，可以通过资本市场形成多元化的产权主体，提高资本的使用效果和经济效率，以更好的融通资金 。另外，良好的信誉是企业长期发展的竞争力，是企业的无形资产。对中小物流企业融资而言，讲诚信即可在资本市场树立良好的形象，使投资人和债权人放心，引得资金不断涌来，又可使金融部门放心收回贷款，从而对物流行业放宽贷款政策，有利于其长期发展。 培养引进物流人才 随着中小物流行业的逐渐成长，需要大批各个层次的受过专业训练的物流从业人员，因此，企业需要大力聘用并培养具有专业素养的物流人才。近几年以来各大高校也陆续开展物流管理相关专业，所以首先可以从高等院校物流专业毕业生中，通过招聘方式引进物流人才。二要提高企业整体员工的物流服务。物流企业在重视对少数专业人才和管理人才培养的同时，还要重视对所有员工物流知识和业务培训，提高企业的整体素质。三是为自身企业员工提供成长的阶梯。毕竟内部人才对企业的发展更为了解，另外更关注企业的长期长远发展，所以重视从内部选拔人才，更有利于企业内部员工的职业发展，使优秀的人才更有信心去争取更大的发展空间。 提高信息化水平，重视供应链管理 如今，各行各业都已经认识到信息的重要性，对于物流企业而言，信息化建设更是发展现代物流的核心要素，但建立信息化是一项耗资耗时巨大的工程，中小物流企业应该根据自身情况以及企业的远景和目标来确定是否建立。 对于一些发展初期还没有能力或者不愿意在信息化建设上花高昂成本的中小物流企业来说，可以通过加盟加入公共信息平台，以较低成本开展网上业务，共享物流行业信息，拓展业务范围。对于已经有建立信息化的物流企业来说，首先应提高信息化建设的认识水平，应了解迫切需要利用信息化建设来解决自身发展瓶颈在哪里，其次企业应走向标准信息化之路，对信息化的成果和过程要有个合理的预期。同时，中小物流企业还能利用公共信息平台整合网络优势，为客户提供全方位的物流信息和个性化的物流服务。 最后企业应特别重视供应链信息化建设，当前企业的竞争就是供应链的竞争，高效的供应链管理水平不仅节约成本、优化资金链，为企业节约更多的流动资金，同时快速响应客户需求，更好地提高客户服务水平。企业可以考虑引进切合企业需求的物流供应链管理软件，借助管理软件信息技术的应用，实现企业供应链管理系统电子化，增强反应效率，减少库存积压，提高运输质量，降低成本。 创新求稳，有效控制总成本 中小物流企业能够在竞争中脱颖而出，这是与企业在各方面的创新是分不开的，创新的目的就是为了让企业确立与市场需求相适应的新的经营管理理念和管理模式，以求在同一阶层的对手中，在服务价格和内容相似的情况下，产生差异化，使客户在付出同样的资金能够获得更良好的服务水平。这样通过企业就可以保证在现有紧张的市场环境下企业能占有自己的一席之地。 另外物流成本是由支撑物流过程的活动引起的，主要包含运输费、仓储费、装卸费、加工增值费、保险费、税费等。中小企业应大力引进欧美日等物流发达国家在控制成本方面采取的成本法，其理念是降低物流活动的总成本，而不是单独地考虑各个活动。我国物流企业要从整体上控制成本，切记不能顾此失彼。中小物流企业要在实际的运作中可以根据经营范围以及边际成本适当增减业务量，提高企业资金利用率，减少资源闲置和浪费，以取得竞争优势。 6结语 总之，目前我国中小物流企业，无论是规模还是服务水平与国外物流企业和大型物流企业相比都有很大的差距，特别在目前经济不紧气的情况下，中小物流企业更应当抓住机遇扬长避短，通过实施以上应对策略，解决企业在运作过程存在的问题，力争在行业中树立声誉和扩大市场份额，使企业获得长久的竞争优势，顺利度过物流业的“寒冬”。 参考文献： [1]邓传红.我国中小物流企业竞争力分析.[J]物流技术.2008,(6). 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