房地产商业银行利率研究论文

.因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

下文仅供参考，真正的论文必须有来自本人的见解和思路，别人的观点和思路对于当事人只有参考的意义否则任何人都写不出真正的好论文。央行房贷政策的金融学分析近年来，我国房地产过热现象日显突出，且势头不减。持续不断的升温加重了人们对房地产业危机的担心，也引起了决策层的高度重视。2003年以来，中央银行多次出台相应政策，试图遏制潜在的泡沫和可能由此引发的危机。其中相距最近的两次是2004年10月29日和2005年3月17的房贷利率调整，期间不足5个月，可见央行对这一问题的重视，同时也反映出央行对过往政策效果的不满意。事实上，央行当前房地产政策效果确实存在一定问题，2004年10月的政策出台虽短暂地抑制了一下房价上涨趋势，但很快就失去预期作用，同年的一份国务院发展研究中心市场经济研究所的报告就指出，2004年的房产价格平均涨幅远高于上年度。而2005年的这次调整也没有像人们预期的那样控制住房产价格的上涨，同年7月份国家统计局的一份统计数据表明，全国住房平均价格比上年同期上涨近10%。尽管同年9月份以后陆续传来房价开始下跌的消息，但只是暂时的，截至到2006年底的数据证明了央行一系列政策的失效性。一、当前我国中央银行房贷政策的特点1、形成以住房贷款利率为主要工具的政策体系纵观当前央行应对房地产过热现象的政策取向不难看出，利率手段是政策体系的核心内容，中央银行几次调整都集中在利率工具上，只有2005年3月17日的调整涉及了一项利率以外的头寸——住房贷款首付率。而利率调整的主要做法就是提高房贷利率，试图通过利率的杠杆作用来提高房地产业参与者的资金成本，从而达到抑制产业过热的目的。2、调整次数频繁，步伐平缓从近年中央银行出台相关政策的频率来看，2003年以后政策间的时间间距普遍偏短；而从每次调整的步伐看，又明显呈现出稳定、平缓的特征。这一方面体现出决策者的迫切心情，同时也反映出决策者的谨慎态度。尤其在调整步伐方面，他们没有采取激进的方式来应对当前的房地产热度，而是稳扎稳打、步步为营。2004年10月的加息措施主要针对存贷款的基准利率（上调），自营性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率的上浮幅度则相对较小，从中可以看出央行政策似乎更注重指导性和示范性。2005年3月17日的调整比上一回更进一步，明确地将住房贷款利率上调个百分点，住房贷款基准利率也相应上浮，但步伐不大，形成了以稳定、平缓为主要特征的政策机制。3、房贷利率与一般贷款利率水平逐步趋同，灵活性逐渐增大2004年之前，中央银行的房贷政策强调优惠特征，即实行低于普通工商企业贷款的利率水平，2005年3月的政策调整则实现了贷款基准利率的并轨，以及实施水平的趋同。同时，在政策灵活性方面也有了很大改善，过去商业银行发放住房贷款的利率调整受到严格的档位限制，而新的房贷政策只设定利率下限，将上浮权限全部交给商业银行掌控，基本实现了房贷利率市场化的必要条件。二、当前央行房贷政策存在的问题从传统的经济学理论看，人民银行当前的房贷政策并无不妥之处——利率的提高势必增加了房产购买者、房地产开发商的资金成本，从而降低过热的需求欲望，使均衡价格降低，进而抑制膨胀的房地产投资预期，同时也能够通过加大投机者的融资难度和融资成本，达到打击房地产投机商的炒作企图，实现全面地抑制过热现象可能带来的严重后果。同时，利率的提高也可以向整个经济社会传递一种政策导向信息，并通过信息的示范效应来控制潜在的宏观经济升温的问题。但现实情况是政策指向并没有在实际经济活动得到充分体现，反倒是逆政策倾向越发突出（尤其是2003年——2005年3月政策调整前这段时间最为典型，）。而且房价走高的问题已不再是个别地区的问题，而是全国性的、大面积的现象。为何这样一项几乎完全符合传统经济学原理的政策却在现实中受到无情的打击呢？有些学者将矛头指向市场，甚至是市场参与者，将问题归罪于参与者的非理性市场行为。应该说，这样的指责也许有一定的道理，但对解决眼前问题意义不大。根据现代有效市场理论，即便是那些根据严格的经济学假设界定出的效率低下市场（甚至是无效率的市场）中，相信市场仍是首要的（市场缺乏效率并不影响有效市场假设），除非掌握确切的信息，否则不要轻易断定市场是错误的（Aswath Damodaran）。因此，将目光转回到政策机理与理论逻辑本身上来，仔细分析政策本身的问题也许才是当务之急。从当代金融学理论和观点来看，当前央行放贷政策效应之所以未能达到预期主要由以下几点原因：1、对房地产价格的均衡状态的理解有误表面上看提高房贷利率可以通过提高购房者成本来降低房地产需求（打破原来均衡，建立新的均衡），在供给不变的状态下降低房地产的均衡价格，进而降低投机者的利润率，使部分投机商退出该市场，实现抑制房地产业过热的问题。这是传统经济学的经典理论，并且对一般房产消费者是有效的，因为房产对一般消费者是消费品（商品），然而这种做法对投机者来说却是无效的，因为房产对他们来说不是商品而是资产，是投资对象。根据现代资本资产定价理论（CAPM），决定资产均衡价格的因素不是商品的供求均衡，而是资产的风险与预期收益之间的均衡，*因此任何试图通过供求均衡机制来实现抑制房地产投机商投机欲望的努力都不可能达到预期效果。将上述理论与MM定理有机结合，我们可以得出这样的结论，一项资产的融资成本不取决于其来源，而只取决于其运用，也就是说，是一个资产的融资成本由投资(机）者对该项目的盈利预期收益#决定的，而不是融资成本决定投资（机）预期收益。只要投资（机）者对房地产的升值预期不改变，简单地改变融资成本不会使投机欲望得到遏制，这也正是当前央行政策几乎失效的主要原因所在。※即使换一个角度，如果我们把房地产看作是投机者的一项期权的话，当前中国房地产业中的投机者无疑将房地产价值做成了一项房地产价格指数的看涨期权，从这个意义上讲，利率的提高实际上提升该期权的内在价值，加上整个市场看好未来房产价格所带来的时间价值，房价不降反升也是再正常不过的了。2、政策对象界定不清，真实需求受到冲击作为政策体系的主要内容之一，政策对象的确定至关重要。房地产过热很大程度上是由于房地产投机造成的，因而遏止投机态势作为央行政策的主要部分是对的，但是如何遏止没有在央行的政策中得到很好的体现。已经出台的央行政策体系对对象的界定似乎存在问题，主要表现在未能有效区分真实需求与投机者需求，结果是，每次央行政策一出台，首先感到不安（甚至是失望）的不是投机商，而是出于真实需求的潜在普通购房者，这些人（绝大多数是工薪阶层，迫切需要解决住房问题）往往是几年前就开始设计购房方案，好不容易根据自身能力和市场状况（主要是由放贷利率构成的后期成本）准备开始实施方案了，利率一提高，成本立刻上升了，于是不得不推迟已经制定好购房计划。而这些潜在真实需求一方面沉淀下来，进一步加大了投机者对未来房地产市场预期值，反而刺激投机需求的膨胀，进而推动了新一轮过热的冲击；另一方面，一部分退出的购买力会转向房屋租赁市场，使房地产投资商现实的利益得到及时满足，同样会增加市场对房地产业看好的预期。3、政策头寸单一，忽略了头寸矢量可能带来的溢出效应目前我国中央银行放贷政策体系中，利率几乎是唯一头寸手段，但以头寸体系的最大弊端就是政策效果的可控程度下降，而且容易带来相应负面效应。现代金融理论认为，头寸是矢量，可以多维分解，产生多向头寸向量，从而发挥多种作用。如果我们把央行放贷政策中的利率工具视为一项头寸的话，它也可以分解成许多向量，从而带来一些可能意想不到的溢出效应。首先，从宏观经济的角度看，提高利率水平相当于做空购房者的购买能力，而住房购买力可能是当前我国宏观经济内需中最主要的推动力了，因而做空住房购买力相当于做空内需，同时做多了国民经济发展对对外贸易的依赖，这与我国的长期经济目标（包括利率市场化和汇率逐步放开）是相悖的。其次，从转型经济的客观需求看，“城市化”是未来中国经济发展的必经之路，“城市化”本身也可以带动经济社会的基础设施建设。而做空房地产业，某种意义上也在做空上述目标。除此之外，做空地产还可能意味着做多商业银行的贷款渠道（因为商业银行要生存，就必须保证必要的盈利，相对安全的房贷被做空后势必会寻求新的贷款渠道），而被做多的贷款渠道若不能做到比房贷更安全的话，做多贷款渠道的同时也会做多商业银行不良资产；做空地产还意味着做多房地产投机商对境外资金和非银行金融机构资金的需求，结果必然是做多投机商绕开央行管制动机，同样应该引起重视。（实际上近年来已经出现了信托资金为房地产业融资的现象，客观上增加了中央银行的监管难度。）三、对策建议1、央行政策必须与税收政策相配合根据现代资产定价理论和MM原理，贷款利率不能改变一个项目的预期收益和风险，实际上就是不能改变一个项目的价值，这个价值是时间价值的概念，也就是说，投资者往往根据他对市场的预期来推断项目的现值，在现值明确的情况下，决定投资者投资欲望的主要因素是内部收益率。当内部收益率高于他的机会收益率时，投资者当然会选择继续投资；而当内部收益率低于机会收益率的话，投资者才会放弃原有的投资预期。根据这一道理，抑制房地产过热的有效手段之一应该是税收政策。开征房产税可以降低投资者投资项目现值，从而使其内部收益率相应下降，一旦下降到机会收益率水平之下时，投资者自然会放弃投机项目。开征房产税与提高贷款利率的最大不同也恰于此：前者改变了投资者的预期收益。◆从另一个角度看，如果我们把房地产看作是获得宏观经济发展所带来的价值的实物期权的话，房地产的投资相当于购买了一项买方期权（周洛华，2005），而开征房地产税则相当于这个买方期权的分红，支持有期权而不持有标的物就会失去分红的机会，从而使期权的价值下降；同时实物房产的持有人还要承担这些税收，成本却在上升，因此房地产这项实物期权的价值就会更低了。2、丰富政策工具，有效界定目标对象从当前央行政策工具的种类来看，品种单一是一个突出的问题，单纯依靠利率的杠杆作用，非但不能改变房地产投机商的预期收益，反而会使房地产的真实需求受到打压，尽管央行不止一次出面解释“调整不是针对老百姓”，但市场听不懂解释，它只能所做出的反应真实地将单一工具的弊端暴露出来。要解决上述问题，一条很重要的途径就是丰富政策工具。利率工具的主要作用范围是银行融资渠道，这条通道的特征之一就是无偏性，即不区分作用的对象，如何保护房地产真实需求，不妨借鉴一下香港经验，即建立房地产基金，一方面利用基金的杠杆作用丰富央行政策渠道，另一方面，则可以通过基金的倾向性来缓解因提高利率而给真实需求带来的冲击。 3、建立多头寸政策体系政策手段头寸单一的直接后果是结果的不确定性和不可控性，根据有价证券复制理论，任何一项政策都可以利用现有工具进行复制，而对复制品的解剖分析则可以使人们较为清楚地看到政策的头寸体系与目标的一致程度。而一旦发现复制因子与目标相悖的现象时，应建立相应头寸克服因子中的负面因素。因此要想实现政策目标，往往需要多种头寸相互配合，仅以利率头寸作为政策手段的体系在现代金融市场上是很难见效的。从目前我国的实际情况看，依靠单一货币政策手段来抑制房地产过热现象的难度相当大，整个外部环境还不够成熟，税收政策的滞后、土地制度的陈旧、土地市场的不完善，监管体系的低效性与漏洞，以及人民币升值压力等，有这些因素所转化而成的头寸都有可能对过热产生影响，同时也都有可能与货币政策相互作用，因此在制定货币政策手段时，必须与这些头寸配合使用，并不断根据实际情况作出相应的头寸调整，只有这样才能使房地产与整个国民经济协调发展。

我是13年毕业的金融学专业学生，如果你没有思路，只想写一篇随便过了的话，我建议你不要写实证分析，写一些现状问题描述，做一些数据的统计和简单分析，最后得出结论和改进办法就可以了。题目给你一些参考：一、中国金融改革与金融深化1.我国中小企业融资难问题2.中国金融体制改革现状、困境、对策3.上市公司的独立董事制与中国的现行企业制度改革4.利率市场化问题探讨5.我国金融机构的组织结构再造6.中国金融体系的改革方向7.我国商业银行改革与发展问题8.中国信用制度的缺失与建设9.个人理财业务发展的问题和对策10.中国政策性金融的理论与实践11.论建立我国金融机构市场退出机制问题12.中国金融电子化的发展趋势与问题13.中国农村信用社发展的方向与模式探讨14.非银行金融机构问题研究二、国际金融与汇率问题1.人民币自由兑换问题研究2.当前人民币汇率问题研究3.中国资本市场开放问题研究4.中国资本外逃问题研究5.银行股外资并购问题研究；6.中国国际收支的调节政策与调节机制7.中国国际储备的规模管理与营运管理8.全球化经济发展趋势与香港联系汇率制问题9.人民币汇率机制与香港的联系汇率制10.中国金融业的发展趋势11.论内部经济均衡和外部经济均衡的政策搭配12.人民币有效汇率与贸易收支数量关系研究13. 中国利用外资发展战略与策略三、金融风险与监管问题1．次贷危机下中国金融安全所面临的挑战及对策2．论银行不良资产的化解问题3．金融创新与金融监管问题研究4．电子银行的监管问题研究5．论金融机构自律或金融机构的内部控制6．实施信贷风险分类方法的若干思考7．商业银行信贷风险管理与防范8．实施资产负债管理中的问题与对策9. 我国银行信用卡信用风险管理现状及存在问题分析10.开放背景下我国金融监管体制改革研究11.我国商业银行信用风险内部评级体系的构建12.商业银行操作风险的防范13.我国网络银行的风险管理研究14.银行信用风险评估中的非财务分析15.住房抵押贷款的风险分析及管理方法的研究.16，金融监管的成本与效益分析四、投资制度与资本市场1．中国证券市场问题研究2．开发金融创新产品与完善金融市场3．中国资本市场的发展4．QFII与QDII制度研究5.中国票据市场发展与完善6．各类金融衍生品在我国的发展研究7．我国资本市场的有效性实证分析8．CAPM的实用性分析9．认股权证( 或可转债)定价理论的实证研究10.投资银行在资本市场中的功能11.投资银行组织模式比较与选择12.中国衍生证券市场建立与发展13.银行上市后股权结构与绩效的相关关系研究五、信托、资产证券化与投资基金1.我国信托投资业的改革与发展2.我国信贷资产证券化的动因分析3.我国信托公司业务模式的探讨4.风险投资基金的发展问题研究5.我国理财市场的现状、问题及对策6.证券投资基金的绩效评价研究7.中国投资基金运行中的问题及解决措施；8.投资基金发展趋势研究；9.主权基金运作的国际经验及对我国的启示10.开放式基金融资研究11.社会保障基金的投资问题探讨六、货币理论与货币政策1.当前货币当局金融宏观调控的目标和政策选择2.虚拟货币对货币流通秩序的影响分析3.通货膨胀对当前投资领域的影响4.利率调整与央行的宏观金融政策5.当前我国货币流通状况研究6.公开市场业务与我国国债市场的完善7.论利率在宏观调控政策的作用8.我国货币政策工具的调整与选择9.通货膨胀的表现与对策10.我国货币政策最终目标与财政政策目标的协调11.我国货币政策中间目标的选取12.利率结构的调整与经济结构的调整13.我国的利率弹性问题研究14.我国利率传导机制的优化15.提高商业银行在利率传导中的效果16.久期模型在利率风险管理中的运用17.通缩问题的原因及对策研究18.利率工具和汇率工具在当前我国宏观经济调控中的应用七、国际货币与汇率制度1.欧元在今后国际储备中的地位分析世纪国际货币体系改革探讨3.欧元；美元；日元的汇率走势及对世界经济和中国经济的影响4.加强IMF在国际金融危机中的作用5.全球货币体系与亚洲货币合作前景6.日本金融自由化及启示7.发展中国家金融自由化评析八、国际金融市场1．国际金融市场的发展与监管问题研究2．跨国并购的发展及经济全球化的影响3．美元汇率波动对全球金融市场的影响4．国际商业银行发展的新思路5．国际金融危机的预警与防范机制6. 当前世界金融发展的形势与动态研究

房地产行业研究论文

你出的分太少，就在网上帮你找吧。地产业如何应对WTO 今年年内，我国加入世界贸易组织（WTO）的前景十分乐观。加入（WTO）后，我国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和对外投资，并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。一、各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随著汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。二、房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。三、房价构成有所变化，对房价中长期促升作用明显由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显由于加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，可考虑以下对策∶ 1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期望有在2000 年底至2001年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内，将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。 2、增加竞争意识和市场意识要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。参考资料：

迪西欧论文工作室，建议看看这个网站，里面论文范文很多，可以供参考。

房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……

保利房地产论文

您好：上海川点创意设计中心是全国较早提供示范区全流程整合服务的公司。以提供示范区规划、设计、实施为主营业务。川达15年房地产服务经验，8年万科品牌历练，100余个项目示范区操作验证。川点以客户、市场的角度对示范区进行规划定位。以示范区使用周期，和完成任务目标对示范区展示内容、效果和费用进行控制。将复杂的示范区设计、实施工作变成简单对接动作。根据示范区实际需求制定设计效果和实施周期。川点强调服务中的流程优化和时间、成本控制。川点的整合服务，加快示范区实现周期，使示范区出品形象统一协调。川点致力于打造优质服务品牌。自成立以来成功为：万科地产、华润地产、保利地产、中海地产、世茂地产、龙湖地产中粮地产、协信地产、高力地产、格林地产、辽报集团、远洋地产、名流地产、城开地产等国内知名地产商提供服务。

“在多变的世界，要想骄傲地前行，唯一的答案，是热爱、是突破，是创新、是笃行。”本期设计IP访谈走近设计师李超—— 感受这位高颜值85后设计师，在设计过程中所拥有的快乐与天才的想象力，聆听他在功能性的冰冷条框之上，极具温度与热度的新思考。 ▲ 李超 Steven 85后新锐设计师圣易文设计联合创始人\创意总监中国建筑学会会员中国建筑学会室内设计分会会员深圳合璧建筑设计有限公司合伙人东西设计-WEDISGN工作室合伙人胡润大设计论坛80后最受青睐华人设计师中国装饰设计业十大杰出青年百人榜 INTERIOR DESIGN 美国《室内设计》中文版“中国室内设计年度封面人物” 主导和完成了上百个室内设计项目，主要包括地产、住宅、商业、酒店实现产值过10亿；成立青年为主题的设计平台，联动并鼓励更多的青年设计师参与行业交流和互动，带动设计更多产能推动；同时积极参与华侨城创意园区基层党建工作、担任东部党支部书记。在努力提升自我工作能力和素质的同时，积极推动设计产业的跨界发展；关注社会弱势群体，身体力行，用文化与设计的力量推动社会进步。公司简介圣易文设计事务所是中国新锐创意联盟体，成立于2014年。作为英国Urban Future Organization 的组织成员之一，圣易文精英团队具有多元设计背景和创新气质，由旅居国外的资深建筑师、海外留学多年的资深设计师及各大美院的年轻设计师共同组成。在“人文节制，共生未来”的理念引导下，事务所专注为高端房地产项目、高端豪宅提供从规划到建筑设计、室内设计以及软装陈设艺术设计和产品设计整体服务。圣易文设计将克制平和与审美表达的自如完美营构一，呈现出源源不断的创意和空间景象演绎能力，赢得了客户的真诚信赖，持续为碧桂园、中骏集团、万科集团、保利地产、泰禾集团、美的集团、华侨城地产等一线企业提供高质素设计服务，并斩获伦敦设计奖、新加坡室内设计大奖等国内外诸多荣誉。 PART1 TA 印象 “时而清净纯粹，时而热情恣肆，一张一弛，在两种极致状态中，体验设计的平衡与无拘。” 这是外界对于李超的描述而当天，笔者在与之交谈的过程中对此有了深切的体会李超浑身上下透着从骨子里散发出来的文雅和淡然他将自己的设计故事、设计理念娓娓道来谈到高光时刻又像一个孩童般兴奋、激动更令人惊讶的是在有理有条输出自己观点的同时他还能非常认真地审阅一篇论文这份从容淡定源于他对空间设计的熟稔把握许多问题的答案，早已在心中 PART2 TA 语录 “设计师的称谓并不重要，关键是设计师在这个行业做了些什么，能让人家看到他对这个行业的发展有一定的推动。” ”人每天都需要成长，千万别让你的认知成长落后于社会发展的步伐。活着的每一天，最好的状态应该是：面对过去，没有后悔；处理当前，充满自信；预备未来，没有恐惧。” ”人与人最大的差距，往往在于认知思维的差异。” ”学习应该是一种随时在线的状态，而不是觉得自己的知识储备不足的时候再去行动。” ”设计只是见解不同，没有对错之分，只有好与不好，合适不合适之说。” PART3 TA 设计「人文节制·共生未来」设计是关于人与人的活动，是物质、生活、情感之间相互转换的发生。SEPD圣易文设计强调「人文节制·共生未来」的设计理念，探索人文、创意与生活之间的精妙连接，将克制平和与审美表达的自如完美营构一体，以源源不断的创意创造具有情感共鸣的高质素空间,满足不同的生活致趣追求。 ▲SEPD新作：碧桂园凤凰智谷A栋作品解读：“一个空间的审美愉悦以感官为基础，从形式审美走向心灵审美，进而感受美所带来的心灵抚慰、以及进到美的身后所代表的理想世界。这就像卒姆托所说的物品或建筑的——开放而空寂的品质，” 项目主案设计师说道。“ 我们要在空间语素的表达与节制中取得某种平衡，保留空寂之余味，但也要考量项目的定位及周边环境等众多因素。最终，我们希望它是一个现代时尚简约空间，但融合了水木清湛的自然气韵。” ▲SEPD新作：大梅沙心海天誉售楼处作品解读：李超表示，不管是商业空间还是私人住宅，我希望能打造与人产生共鸣的空间，在这里情绪可与自我对话。在弃风格化大行其道的当下，对于空间设计而言，并不需要过多的装饰语言，而是如何处理好精神与功能层面的东西，也就是如何营造一个更具有人文关怀的“家”。“房子是给一家人使用和互动的，是独一无二的。案子实际落地的时候，论是从空间的尺度上，还是从空间的氛围上，我们希望让客户从中感觉到舒服，感受到人文的关怀。”李超如是说。设计不仅是面对当下，同时也链接着未来。李超谈到，“共生未来”是指SEPD圣易文设计是事业合伙人+项目合伙人制的专业团队，我们基于共同的价值观——从市场和客户的理想出发，基于未来打造可持续发展的建筑、室内技术和艺术。在这个基础上，探索风格多元化和无止尽的创意突破——形成精准的设计策略与卓越的设计表现。在SEPD，独立思考和团队协作同等重要，通过持续性的团队建设形成高效的合作氛围和激发灵感的工作机制，点燃创意思想的火花。李超表示，我理想中的设计王国不是一个人在独自起舞，而是一个团队的荣耀，每个人都在发光。未来，SEPD圣易文设计将以“探寻设计的品质美学,实现空间效益价值最大化”的专业精神和“尊重个性创造，拥抱多元整合的精彩”的团队经营哲学，积极探索和拥抱更多可能性，从米拉多展厅、未来办公空间、生态产业度假村、酒店式公寓……演绎多样空间形态的价值，实现“设计与情感共鸣，空间与未来共生”的愿景。 PART4 TA 对话记者：您觉得目前最影响自己或团队设计水平的因素是什么?您会如何解决? 李超：先从我自己说起。我认为我自己目前的学习和认知还是不够的，所以我需要不断学习，为自己充电。另一方面，我想做一个综合性的设计师，我现在所有做的事情偏向于比较理性的数据化的调研性设计，我需要接触更多并了解他们，然后了解我认知以外的事情。就团队而言，我相信任何一个团队都会遇到这个问题，就是新老成员交替会出现一些认知上的高低，整体认知水平参差不齐。所以我希望团队里的每个成员都有好学进取之心，同时还要学会反思和总结。不管是做案子也好，做设计也罢，哪怕他们自己做分享，首先一定要先懂得看。观察完了思考，思考完了要去访问，访问完要去做一个复盘，并做总结。复盘就是去思考他为什么能成功，为什么能做这样？为什么不能做那样？在我们的公司，每个人每个月最起码要分享一个东西，时装、建筑或是设计类的杂志，再比如社会上看到的一些美好事物，例如灯光、书店等等。不管你分享的是什么，你的见解代表着这个阶段你的认知水平。当你分享的时候，跟你同一个阶段的人是否会产生共鸣，而上一个阶段和下一个阶段的人又能给你一些什么启发，善于聆听，以人为镜，我想这就是我们互动学习的意义。总而言之，我是希望大家能共同学习，针对我目前的状态，说实话，我是没有很完整的时间去学习的，有很多时候只能将觉得值得学习和思考的东西先拍照下来或记录下来，等有空的时候就认真地研究一番。记者：就您而言，一个好的设计作品的评判标准是什么？李超：在有限的时间内，以有限的造价完成出来，即满足经济物理学；二是在落地之后，对行业对社会有启发的，起到引领性作用；三是就商家而言，能为他带来良好的收益甚至是超出预期的价值。但其实我更想表达的是，室内设计其实是具有典型的时效性特点，任何室内设计作品，随着时间的推移，社会生活主流意识等因素的变化，都会面临风格落后、功能退化等问题，因此决不能将室内设计的依据、功能和审美要求看成是一成不变的，设计师要与时俱进，才能跟你要打交道的客户群体同频。设计师需要去沉淀和提升，沉淀和提升是为了更好的出作品，为作品达到更高的境界不断努力。记者：每个人的设计理念都是不一样的，但是在跟客户沟通的时候客户的理念跟我们设计师想像的又不一样，当产生这些分歧的时候，您是如何去平衡设计与客户之间的关系？李超：我之前有一个不成文的规定，就是家庭感情不和谐、上不敬老，下不爱幼的案子我们不接，因为这不符合我们的设计价值观。我们在做每个案子的时候，其实也在挑选客户，因为这么多年来，我一直在坚持我的客户信息，培养我的圈子，服务好我的客群。我最近在做一个项目，这个项目很小，从开始做到现在，我们总合同只收了他们5万块钱，当然很多人问我，为什么几万块钱我做了一整年，但是你知道我收获的是什么？这个业主对我师完全信任的，只要我觉得好的东西他基本都会采纳。因为这个空间非常小，我的主张是要简洁，辅以东方调性，同时确保空间的多变性。这个客户从而被我打动了。这对我来说是一个可以最大限度发挥自己想象力和创新力的项目，我在其中收获到了快乐和满足。设计师要沉淀下来，平衡好设计与客户的关系，精准解读客户的需求再加上自己的专业意见，打造有温度有品味的家居空间。如何把握客户需求，那就需要前期认真做设计调研，花时间花心思去了解客户，多跟他去互动，跟他聊天喝茶、喝酒吃饭等，你就会慢慢发现他们生活上的一些行为习惯。记者：请您谈谈团队未来的发展规划。李超：关于团队未来的规划，刚好我们前几天也跟股东沟通过，我们希望团队还继续做概念设计，就是在以前所有的设计上做一次全新的调整，概念设计只做竞标概念。我对我团队的规划是未来的3~5年，我们已经过了一个5年阶段，未来5年，我们希望我们的总人数继续控制在40人以内，我们的作品会更加多元，住宅空间占比会更大，商业地产项目会慢慢地释放，做一些稳定的工件类项目，这个时候我们需要更多具备专长的团队成员，我们的选人标准也会相应提升。关于团队人才和培养方面，我是非常有信心。公司成立以来，所有招聘的人都是我先做海选的，挑选好优秀的种子再交给相关的人层层面试。对于选好的“种子”，我们会做一个动态的记录，他当初面试什么岗位，什么原因留下什么原因离职的，有哪方面的专长。这是我对未来团队发展所准备的计划人才储备库。记者：在您看来，如何定义一个成功的设计师？李超：能游刃有余地做好绝大部分的案子我认为就是成功的。把握好每一个项目中每一个环节的尺度，做出来的空间是有温度感和意境感的，能与人有情感共鸣，有深度、温情的互动。 PART5 TA 作品 ▲SEPD新作：金裕星河丹堤作品解读：一个好的设计，当在功能之外，满足人们众多生活、精神及审美诉求。本案空间以中西结合、具范兼镕的笔调描摹空间，力求实现人们对于当代墅居生活的丰富想象。于茶室、书法室、禅室中，SEPD设计用当代的设计语汇调配出东方的意境与灵性，而在公共会客空间，则更多地以优容雅致的美感烘托日常生活的情致，私密空间则尽可能以简约凝练抒写安适静宁。采访后记：原研哉在《设计中的设计》中提到，设计不是一种技能，而是捕捉事物本质的感觉能力和洞察能力。正因如此，设计师能从细枝末节中捕捉到业主所需所想，并将这些观察和体悟加以梳理，通过独特美学视角和专业的设计手法，为冷冰冰的空间中注入创新的元素和温暖的力量，使最终的成品灵活多变，兼具独创性与专属性的样貌。在作品中，李超坚持以人文涵育设计，在敏锐感知未来的基础上，平衡空间的美学趣致和理性诉求，精准表达每一位客户的个性化需要，将“人文节制”的理念完美落地。同时，他也秉承着专业、诚恳的态度进行团队建设，满怀信心地构建着自己的理想设计王国。延伸阅读：本期《设计 IP 访谈》由「墅城会×日立中央空调」联合推出，通过与设计领域前沿人物对话，展示他们锐意创新的设计态度及 IP形象，挖掘其作品背后深刻的设计内涵与空间理念。日立中央空调致力于提供更人性化，更舒适的居住环境，与设计师配合设计打造更美观的人居空间。

那您的还要设计吗？

保利房地产毕业论文

文段在内容上：以中心、意思相联系（思想感情）来答在结构上：总分总文段在开头：总起全文文段在中间：承上启下文段在结尾：总结全文或照应主题或首尾呼应。论文的阅读，要明确有关的知识点，把握其文体特征。一、论文的概念：论文是以记叙、描写为主要表达方式，以记人、叙事、写景、状物为主要内容的文章。中学阶段，为了教学的方便，常常把消息、通讯、人物传记、回忆录、寓言、童话、小说等，都划归到论文教学中。

能按一般的方法搬...忙写的

在撰写房地产毕业论文时，您需要遵循一定的写作形式和过程安排。以下是关于房地产毕业论文写作的形式和过程安排的建议：

写作形式：

先写房地产的当前形势，再分析利与弊，国家出台政策导向，最后谈谈你的看法，展望中国未来房地产的发展方向。

商业银行资产证券化研究论文

金工方向1、美国次级债危机对我国的启示 2、对我国政策性银行的发展与改革问题的思考 3、区域金融合作对环渤海经济中心构建的支持 4、关于环渤海地区金融合作问题的研究 5、从紧的货币政策对商业银行的影响及对策 6、我国央行货币政策操作与效果分析 7、电子货币发行对货币供给影响的实证研究 8、我国金融业综合化经营与监管问题探析 9、****股票的价值分析； 10、****证卷投资基金的绩效评估； 11、****银行股份公司经营绩效评估； 12、中国股指期货投资的风险管理； 13、中国股指期货推出后对股票市场的影响； 14、村镇银行经营模式研究； 15、外资银行在中国设立分支机构所要求的经营环境研究； 16、股权投资基金研究 17、证券投资基金业绩评价研究 18、认股权证定价的实证研究 19、股指期货交易策略研究 20、物流金融发展研究 21、黄金市场投资策略研究 22、高新技术企业融资困境及其对策研究 23、我国证券市场内幕交易研究 24、期货价格与现货价格的关系研究 25、中国股票市场“政策市”表现及原因探析 26、股票发行制度创新研究 27、从紧货币政策对股票市场的影响 28、商业银行理财产品现状及发展趋势（创新） 29、资本市场理财产品现状及发展趋势 30、中国股票市场制度缺陷及纠正 31、信托业务创新探析 32、私募基金的现状及发展趋势研究 33、金融支持与区域经济发展的相关性分析 34、人民币汇率升值与中国证券市场的发展 37、中小企业融资难与商业银行贷款低效率 39、现金流量表与企业的并购业务（借助案例分析） 40、期权激励与中国商业银行的可持续发展银行方向 1、商业银行操作风险管理问题研究 2、我国私人银行业务发展的问题及对策 3、我国村镇银行发展的问题及对策 4、我国邮政储蓄银行的改革及发展定位 5、中小商业银行贷款定价问题探讨 6、商业银行票据业务的风险及对策 7、从美国的次级住房贷款危机看中国银行业的住房贷款业务风险 8、我国上市商业银行的继续改革问题探讨 9、我国民间金融发展中的问题及对策 10、中外银行信贷管理的比较与启示 11、我国网络银行的发展与监管对策 12、我国银行监管与国际接轨问题研究 13、中国期货市场的创新与发展问题 14、关于构建我国存款保险制度的思考 15、国外中小企业融资方式及启示 16、我国商业银行消费信贷的风险分析与对策研究 17、构建农村信用社风险控制体系的研究 18、我国商业银行个人理财业务的发展问题及对策研究 19、发展农村消费信贷问题研究 20、农村信用社农户小额贷款存在问题及对策 21、河北省农村信用社改革问题研究国际金融方向 1. 信用担保机构与银行合作机制研究 2. 金融业全方位开放后民营银行市场准入问题研究 3. 论我国商业银行资产证券化的难点及对策 4. 我国中小企业贷款的体制障碍及对策研究 5. 商业银行不良贷款证券化模式分析 6. 我国个人理财市场拓展的难点及对策研究 7. 我国国有商业银行改制上市效应的实证分析 8. 我国国际收支双顺差的负效应及对策研究 9. 人民币汇率与我国国际收支状况分析 10. 人民币资本项目自由兑换的进展情况及推进对策研究 11. 我国存款保险制度建设与发展问题研究 12. 金融风险与防范问题的研究 13. 我国证券市场发展中的问题及对策 14. 央行加息对房地产业的影响分析 15. 西方商业银行风险管理及启示 16. 中国利率市场化的利弊分析 17. 中国金融业混业经营的时机分析 18. 规范民间金融政策研究 19. 民间金融的风险分析 20. 上市公司利润操纵的实证研究金融保险方向 1. 河北农村住院医疗保险的实践及影响因素研究 2. 河北农村保险制度改革难点与对策调查研究 3. 高校大学生医疗保险现状研究及对策分析 4. 保险公司的品牌战略研究 5. 大学生失业保险项目开发的可行性研究 6. 被保险人道德风险的防范方法研究 7. 中国存款保险制度研究 8. 中国农村社会养老保险研究 9. 浅谈保险企业的核心竞争力 10. 人寿保险保费分析方法研究 11. 保险产品创新研究 12. 保险组合产品及其规制问题探讨 13. 保险资产管理的监管模式探讨 14. 保险营销创新与监管研究 15. 保险业集团化经营模式探讨 16. 保险公司经营绩效指标体系研究 17. 影响保险市场运行效率的主要因素及政策建议 18. 保险公司治理结构创新研究

资产证券化，又称结构化金融，是指以特定基础资产（或资产组合）未来所产生的现金流为偿付支持，通过对现金流的结构化以及增信处理，将流动性较差的存量资产转换为流动性较强的收益凭证的过程。资产证券化所进行的实际上是未来现金流与当前现金流的转换，是存量资产与流动资产的转换。对于经济发展，特别是在当前我国实体经济下行压力加大的情况下，资产证券化能够对盘活存量、提供企业发展资金起到积极作用。从美国的发展历史看，资产证券化对其经济发展的确起到了重要作用。然而，资产证券化又是一个非常复杂的金融工具，整个产业涉及众多机构，盘根错节，再加上金融本身属性，因此，它并不是一个不会触发金融系统风险的产品。我国资产证券化虽刚起步不久，但在2013年8月国务院常务会议决议提出要进一步扩大信贷资产证券化试点之后，资产证券化发展异常迅速，2014年的发行规模超过前9年之和，而2015年的发行规模又超过前10年之和。从规模上看，2015年资产证券化发行量已跃升为世界第二。资产证券化的快速发展中也出现了一些乱象，值得重视。因此，在资产证券化规模还不大的时候，需要进行前瞻性的研究和规划，特别是加强对其的监管，这对防范系统性风险具有重要意义。当前我国资产证券化问题主要表现在以下几个方面。首先，缺乏信息数据披露机制，缺乏信息共享系统。资产证券化作为一项复杂的金融产品，特别需要信息数据的披露。在美国,《1933年证券法》就是以“完全信息披露”为指导，以保护投资者利益和防止证券欺诈为核心目标的。美国证券交易委员会（SEC）设有电子数据存放分析获取披露系统（EDGAR），并规定所有向公众发行证券的机构都需要向EDGAR提交电子文档，而这些文档又向公众免费开放。不仅如此，针对资产证券化的特性，SEC还特别设定了额外信息披露标准，如需要公布参与机构信息、证券信息、基础资产池信息、借款人信息、交易结构信息、静态池信息、信用增进措施、重要衍生合同等。对于不同资产，如房贷、车贷资产证券化产品，在保护隐私条件下，也需要逐笔披露基础资产数据。服务机构还需要出具合规报告，受托机构负责人需要对报告进行审阅并签名承担相应责任。而我国当前对这类信息数据的披露机制严重不足，规则不健全、不完善。众所周知，2008年国际金融危机爆发的一个重要原因是资产证券化基础资产的质量恶化。在过度追求发展速度时，资产证券化基础质量如何控制？对此必须依赖于对数据的分析。这对于监管机构尤其重要。数据分析是及时掌握市场一手信息和发展变化的重要且必要手段。但如果基础资产数据披露机制不存在，那么对金融风险的系统分析就无从谈起。在我国，企业资产证券化信息平台还不存在。虽然有备案制，但对外不透明。部分业内人士认为，企业资产证券化是私募产品，不需要公开信息。但实际上，这些企业资产证券化产品是在上交所[微博]、深交所[微博]挂牌交易的，面对的是公募基金。特别是，资产证券化产品正在寻求扩大投资人范围。对于投资人来说，缺乏信息数据的获取，就无法有足够的信心来投资产品。而无足够广泛的投资人，也无从谈起构建活跃的二级市场。其次，虽然目前资产证券化创新较多，但资产证券化的创新大多集中在基础资产的扩展上，有实质性意义的创新不多。有的虽然号称有创新，但也只是局限在某一地域或时段，并没有实质意义上的突破。特别是，众多产品在针对投资人需求方面基本没有什么变化，而投资人方面的市场需求极大。例如，我们能否设计出对冲利率变化的资产证券化产品？我们能否设计出给货币基金投资人的产品？这些供给侧产品的设计能够切实满足投资人的需要，规避投资风险，增加投资人类别，开拓二级市场。否则，大家千篇一律地抄袭着固有模式，规模好像起来了，但发展的动力却越来越弱了。此外，一些创新实质上是在进行政策套利，这对金融体系的宏观稳定可能起到“混乱”作用。例如，在交易结构上，国内出现了所谓双SPV的构架。这种结构可以完成“非标转标”的目的，或者将信贷资产转移到资产支持专项计划。表面上看，这是一种创新，但实际上是对监管的一种规避。由于我国资产证券化监管比较散乱，并没有一种SPV模式可以供所有产品按需选择，不同产品发起人必须按照所属监管部门的分类进行业务活动。从一定意义上来说，分业监管制度对资产证券化发展起到了制约作用，不利于行业的长远发展。在这种状况下，发起人采用双SPV可以规避监管格局的限制。但在行业出现问题时，监管部门如何妥善协调解决问题，还有待观察。深层次上看，通过监管套利已经成为国内金融发展的一种常态。如何简化监管，管该管之事，放不该管之物，特别值得深思。如果说，通过双SPV能够规避分业监管的限制尚属不得已之举，而“非标转标”则纯粹是监管政策套利。通过“非标转标”提升了银行名义资本充足率，但如果资产本身没有出表，银行实际风险并没有改变。笔者认为，这特别需要引起监管部门的注意。当前，对资产证券化的理解过度强调资产出表所带来的好处，却忽略了其不足之处。而事实上，是否出表仅仅是会计上的一种表现形式。通过资产证券化对一些资产出表的确可以提高当期企业盈利率。但是否可以长期提高企业的盈利水平？这个问题值得研究。事实上，海外对此问题已经有了大量论文，但结论并不一致。不少实证分析认为，企业会利用资产证券化获得的流动性资金来投资于风险更高的项目上，因此会降低商业银行的长期资本充足率，并导致银行经营风险上升。从2008年国际金融危机的发展来看，资产证券化活跃度高的商业银行所受冲击更大。但也有论文认为，资产证券化可以降低融资成本、改善风险管理与提高盈利水平，对银行的风险取决于基础资产和交易结构的设定。在我国，长期以来，商业银行追求规模，对缩减资产规模的资产证券化业务还不太关心，因此比重还很小。但随着企业转型，资产证券化的发展速度会进一步加快，如何理解资产证券化业务对企业绩效的长期作用，而不是追求近期业绩，值得研究。资产证券化的机理是大数定律。也就是说，当资产包里的基础资产多量、分散时，资产证券化才有助于分散单项资产的违约风险，提高产品的信用度。但事实上，我国信贷资产证券化的资产集中度，相比美国同类产品，要高得多。通过对已发产品的计算，75%的信贷资产证券化中的资产笔数低于50个，覆盖行业普遍低于20个。而美国，同类产品的资产笔数一般在200～300个，覆盖行业20～30个。金融结构本身就具有变性和不稳定性，比如，即便在平常是负相关的资产，在危机到来之时，其价格走向也会急剧变化成为正相关且相关系数接近于1。因此，在资产包中基础资产过低时，资产证券化产品的一些增信措施，如优先/劣后，将失去作用。不但如此，一旦相对安全的优先级失去劣后层的保护，那么众多的优先层的归集也会爆发系统性的冲击。总之，资产证券化业务在我国开展历史不久，在很多方面还存在缺陷，比如企业资产证券化核心所在的SPV在破产隔离、税收中性方面都不具备完善的法律支持。但这些缺陷只是造成了业务成本的提升和投资人收益的降低，尚不会带来系统性风险。而资产信息数据的不透明、不公开，以及不公正的监管套利则会引发系统性风险，或者妨碍监管部门对风险的及时跟踪和反应，值得监管部门的重视。在当前，监管部门应该尽快完善信息数据披露机制，关注点应该从负面清单转移到数据的准确性、全面性。在完善SPV法律、会计处置的基础上，建立市场跟踪机制，及时处理政策套利，改进业务指导规则，使得资产证券化能被实体经济更好地运用，而不是成为虚空的金融形式，同时防范潜在的风险。

浅议商业银行企业资产证券化

资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。

[摘要] 企业资产证券化既能满足企业通过真实卖出资产获得流动性的要求，又能降低资产负债率。2005年中国开始信贷资产证券化试点业务，由于2008年金融危机被叫停。2014年国家大力推行资产证券化业务，此业务开始循序发展。

[关键词] 企业资产证券化;商业银行;投资银行

1资产证券化介绍

资产证券化起源于20世纪70年代的美国，初衷是将缺乏流动性的资产转换为能流通交易的标准份额，为债权人解决现金短缺的问题。广义证券化能够将所有资产类型证券化后在投资者之间流转，其代表是股票;狭义证券化是未来产生稳定现金流，以该现金流为基础构造证券化产品在合格投资者之间流转，将缺乏即期流动性，但具有可预期的、稳定的未来现金收入流的资产进行组合和信用增级，依托该资产未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券的结构化融资活动。

我国根据基础资产分为两大类:一类是金融机构把信贷资产进行信贷资产证券化;另一类是非金融企业的非信贷资产进行企业资产证券化。信贷资产证券化受中国人民银行、中国银行业监督管理委员会监管，企业资产证券化则受中国证券监督管理委员会管理。融资人主体前者为银行、资产管理公司等金融类企业，后者为特许经营企业、融资租赁公司等其他非金融类企业。信贷证券化实行事前备案制，发行人在备案后3个月内完成发行，在银行间债券市场发行同时试水跨市场发行;企业资产证券化事后备案，发行后的5个工作日内备案登记，在证券交易所上市交易。

2资产证券化过程及投资银行职责

证券化过程及增信措施

资产证券化的过程:原始权益人出售债权收益权等能够产生稳定现金流的资产给特殊目的机构(SPV)，通过真实出售实现破产隔离保护投资者权益。SPV除了从出售方购买基础资产、发行证券带来的负债之外，没有任何其他资产与负债。SPV以基础资产为标的打包出售标准化证券募集资金支付给发起人，作为获得基础资产的对价，未来收益归集到SPV，SPV将收益支付给投资人。为使证券化产品有更好的流动性，在产品设计时还要直接或间接的进行信用增级，引入内、外部多种增信措施，降低发行成本，提高流动性。外部增信可由第三方保证担保，当基础资产现金流不能如约产生时，第三方担保机构向专用账户支付相应差额或主承销商的发起银行做市提供流动性支持。内部增信有多种方式:一是可对证券结构化分层，在内部产生优先与劣后级，劣后级可为优先级提供信用支持，有缓冲垫作用，且劣后级在国内一般是由原始权益人全额认购，避免了逆向选择和道德风险;二是收入超额覆盖预期支出，将特定期间的基础资产收入超额覆盖预期支出，各期覆盖比率最低值设计在～倍;三是引入原始权益人补足承诺机制，若基础资产产生的现金流低于约定水平，则原始权益人承诺分别进行补足。内部增信摆脱了对金融机构主体的信用依赖而单纯基于资产本身。

投资银行职责

投资银行需要做到以下三点:一是组织尽职调查;编制申报材料组织各中介机构编制全部备案材料，协助发行人做好勾稽校正、反馈、验收工作;研讨发行方案做好信息披露工作、确定发行方式，期限结构，利率种类等主要交易要素;前期与监管机构进行沟通协调。二是组织路演，确定发行时间;自项目成立5个工作日内备案登记。三是发行结束后协助发行人完成产品备案、流通上市等工作。证券化过程中还需要监管银行，开立专门的资金账户等相关账户、保管计划资产，按照《托管协议》负责SPV名下的资金往来;评估机构展开尽职调查、对未来基础资产现金流进行预测、出具基础资产的评估报告;会计师事务所与律师事务所尽职调查、出具审计报告意见和法律意见书。

3商业银行投资银行企业资产证券化业务

业务类型

企业资产证券化业务分为:存量债权资产证券化、未来债权资产证券化、不动产及不动产收益权资产证券化三种业务类型。存量债权资产证券化是指企业将其资产负债表资产部类项下资产作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括但不限于企业因提供商品、产品等形成的应收账款，企业在会计处理上可做到完全出表，降低资产负债率。未来债权资产证券化是指企业将未来一段时间内预期可获得的经营性收入作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括但不限于水费、排污费等合同项下的财产性权利，企业在此类资产上不可出表，作为负债计入资产负债表。不动产及不动产收益权资产证券化是指企业将其持有的不动产或者不动产的派生权益作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括企业所持有的固定资产、投资性房产以及上述不动产所产生的租金收入等。

交易结构

企业资产证券化可设计为卖断融资、轻资产运营融资、杠杆收购融资、经营收入折现融资四种交易结构。卖断融资结构指企业通过资产卖断，获得资产转让对价的交易结构。通过资产的卖断融资，可以提升资产流动性、经营性现金流入、改善短期偿债能力、降低资产负债率。此结构适用存量债权资产，目标客户包括:一是需优化财务报表指标的大型上市企业、国有企业等;二是拥有大量应收账款，且债务人资质较好的企业，可通过此交易结构降低融资成本并提升资产周转率。轻资产运营融资结构指企业通过“资产真实卖断给SPV并且投资SPV劣后层”，实现资产表外运营，降低资产负债率的同时保留资产增值收益和运营收益的结构。企业通过此交易结构，可即期降低固定资产规模，从持有资产到管理资产的.转变;资产交易过程可实现资产价值重估(成本法到公允价值估值)，增加当期利润;提升净资产收益率。通过担任劣后投资人，企业可保留资产未来大部分增值和运营收益。本交易结构适用基础资产为不动产，客户包括:一是具有表外运营存量资产诉求的企业;二是具有优化当期利润指标需求的国有企业、上市公司。

杠杆收购融资结构指融资人通过资产真实卖断给SPV实现资产价值重估，改善企业资产负债表和当期利润指标;收购人通过投资次级，实现杠杆收购目标，提升投资收益率。对于融资人来说，该业务将资产资质与企业主体信用相剥离，可为企业降低融资成本;提升融资人资产出售的成功率;同时资产所有权保留在SPV名下，有助于避免收购交易过程中的信用和诉讼风险。对收购人来说，运用配资方式开展杠杆投资，提升收购人的收购能力，借此优化收购人财务报表。目标客户包括:融资方持有优质资产且具有资产出售意愿的企业;收购方为转型、升级、整合行业中的优势企业、收购基金、产业基金、改制转型企业的管理层。

经营收入折现融资结构指企业通过转让资产未来一段时间产生的稳定的现金流，实现未来收入当期一次性回收，提升了当期净现金流入结构。该结构对未来债权进行证券化，是企业融资能力的拓展，可改善融资规模和期限。目标客户包括:水、电等公共事业企业;公路、铁路等交通收费权的企业;门票收入或旅游服务收费项目的企业;收取园区、厂房等不动产租金的企业。证券化产品对于投资银行的优点在于，通过与关联公司或外部合作机构合作提高客户粘性，为企业客户提供资产证券化服务，可以维系和增强与企业客户之间的关系，发挥银行都有的流动性管理优势和综合平台优势锁定优质客户;增加中间收入充分激活银行内资源优势，在为固有客户和新开发客户提供证券化服务过程中增加中间业务收入包括:财务顾问费、流动性支持费、销售推广费、托管费等;提升创新与综合竞争能力积极参与创新，从资产持有银行向资产交易银行转型，提供净资产收益率，开辟全新投融资业务模式，用创新、全面的产品线参与银行间市场竞争。

参考文献:

[1]宋光辉.资产证券化与架构化金融[M].上海:复旦大学出版社，2013.

[2]葛培健.企业资产证券化操作实务[M].上海:复旦大学出版社，2011.

[3]弗兰克•J.法博齐.结构金融导论[M].钱峰，沈颖郁，译.大连:东北财经大学出版社，2011.

[4]曲进.国有企业资产证券化中的问题与对策[J].中国市场，2015(28).