房地产研究机构发展前景分析论文

一中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。（一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。

中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为亿元，到2004年达到亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的，上升到，，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 >西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区>中部地区>东部地区。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。（四）房地产服务加强作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。（四）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。（五）加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。

房地产行业前景分析论文

下我国房地产行业 SWOT 分析我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入 WTO 之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。第二节我国房地产业发展的优势分析 1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”（这是指建筑面积，按平方米建筑面积折合 1 平方米使用面积计算，为平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。 2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。 3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是 1998 年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。 4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。 6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 8.我国已加入 WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。 9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国 13 亿人口中有 8 亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅 30%,远低于发达国家 70%--80%的发展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。 10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。 11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

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财政研究发展前景分析论文

财政学的多元化特点要求财政学教学方法必须更加多样化,并且不断革新,与时俱进。下面是我为大家整理的，供大家参考。

一个国家的发展离不开科技创新，科技创新离不开资金的支援。在国际新形势下，发展战略性产业已成为时代的要求。随着社会的不断进步和人们生活水平低的提高，对产品的要求也越来越高，而企业要想顺利完成转型，就需要有效的财政政策的支援，而我国目前的财政政策还有待在实践中不断完善。

一.我国战略性新兴产业的发展现状

近年来，我国战略性新兴产业在国家的支援和引导下进入快速发展阶段，在可持续发展的基础上有些产业有了重大突破，取得了不少成就，有效提高了产品国际竞争力，可与发达国家相比还有一定的差距。其核心问题就是创新能力有待提高，唯有不断创新才能有所进步，可我国战略性新兴产业规模不断扩大的同时，技术创新并没有跟上脚步，这一环节的落后直接影响新兴产业迈上新台阶，制约著其进一步发展。而且有很多企业盲目投资新兴产品，没有对其合理评估，造成各方面的浪费。因此，在欢呼新兴产业所取得的成就的同时也要注意自己的不足， *** 也要引起注意，积极力量鼓励科技创新。

二.我国对发展战略性新兴产业的财政政策

一财政支出政策

1.财政直接投资我国对于新兴产品的投入大部分是通过拨款给相关企业实现的。战略性新兴产业的发展总是离不开科学技术的支援，甚至是依赖于科技创新，而技术创新往往在有其前沿性的同时也有风险性，导致这样的产品在研制前和投入生产时集资较为困难，在这种情况下， *** 就要出面提供相应资金保证产品顺利研发。

2.财政补贴财政补贴是针对个人和企业的一项政策，主要包括相对价格补贴和企业亏损等，为企业提供了一定的保障。通过补贴培养更多的创新人才，为新兴产业的发展积极献计献策;通过补贴鼓励公司坚持发展新兴产品，投入更先进的技术，逐渐调整资源配置结构，使新兴产业的发展迈上一个新台阶。

3. *** 采购 *** 采购这一财政政策有其独特的意义。通过 *** 采购可以直接改变市场需求，高需求量可以使得相关企业生产规模扩大，而且 *** 采购大大降低了企业的产品成本， *** 企业大力发展战略性新兴产业，进一步影响新兴产业格局。这一手段也可有效阻止存在安全隐患的产品在市场上扩散。

二财政收入政策

财政收入政策包括税收和国债等。一般是通过对新兴产品企业和从事相关工作的工作人员实行减税甚至免税政策，增加员工的收入，降低企业执行成本，引导企业重视新兴产业，加大对其的投资，逐步提升新兴产品在市场中的地位，促进产业结构优化升级。

三.我国促进战略性新兴产业发展的财政政策所存在的问题

一财政投入力度不够

近几年来，国家也意识到了发展战略性新兴产品对经济发展的重要性，因此在财政上对战略性新兴产业给予支援，可是这与实际需求还有一些差距。企业完成转型，转向向新兴企业投资的过程中面临很多的挑战，要想提高企业自主创新能力，顺利发展战略性新兴产业离不开国家的财政支援。而在我国，对新兴产品研发和生产的投入远低于其他发达国家。

二采购政策效果不佳

*** 采购对于推销新兴产品起着极其重要的作用，可以说它在一定程度上控制着市场需求，使产品更快更容易被消费者接受。而我们国家的采购政策还不是很成熟，并没有达到预期效果。一方面，采购政策在实际实施过程中效率低下，并没有向预想的方向发展;另一方面， *** 对于战略性新兴产品采购有限，没有形成一定规模，影响较小，对需求结构的改善有其局限性，不能很好地带动新兴企业的发展，使企业主动转型向新兴产品投资。

三税收政策有待改善

税收政策对调整资源配置有很重要的作用，可是我们国家的税收并没有形成一定的体系，实际效果不尽人意。税收政策范围太广，太过笼统，没有具体到哪些产业和哪些环节，无法达到真正促进战略性新兴产业发展的目标。战略性产业在发展初期，尤其是产品研发初期面临很大的投资风险，不仅需要大量启动资金，产品效果还未知，无法保证，面对这样的情况，如果有风险投资税收政策就会给企业很大支援，而我国这方面的税收政策还有待完善。因此，在税收政策方面还需要根据企业实际需要作出改善，形成一套完整的、系统的额、真正对促进新兴产业发展有所帮助的税收政策。

四.总结

国与国的竞争，归根到底是技术和人才的竞争，我们国家要想走出自己的一条路就要强化创新意识，坚持发展新兴产业，不断适应时代的要求。毫无疑问，新兴产业的顺利快速发展离不开国家的财政支援。只有国家对其高度重视，加大投入力度，才能保证企业自主创新，改进技术，进一步发展战略性新兴产业。为此 *** 要意识到财政政策对其的关键性作用，在实际实施中不断发现问题并及时改善，给新兴企业的发展提供实质性的保障，促进战略性新兴产业的稳定快速发展。

所谓低碳经济，是以提升能源利用效率、推动低碳技术创新、优化能源结构为前提，旨在转变人们的生产生活方式，降低人们对不可再生资源的依赖程度，减少能源的浪费，降低碳的排放量，从而减少环境污染，实现经济的健康可持续发展。财政政策则是指 *** 为了带动低碳经济的发展而使用的一些政策激励手段，它不仅保障低碳经济的持续发展，同时对低碳经济也起著调节以及引导的作用。最近几年以来， *** 出台了很多财政方面的政策来促进低碳经济的发展，并且取得了很多积极效果。但是从目前的实际状况来看，现有的财政政策仍然存在着一些缺陷，必须对促进低碳经济的财政政策进行进一步的研究和完善。

一、我国促进低碳经济发展的主要财政政策

最近几年来，我国出台了很多关于促进低碳经济发展的财政政策，其主要内容体现在以下两点。

一节能环保产业的财政支援政策

*** 为了促进低碳经济的发展，制定了一系列支援节能环保产业发展的财政政策。一是加大对节能技术改造中财政奖励资金的投入，奖励资金的额度是按照专案工程中节能技术改造以后，在实践中取得的节能量以及根据有关规定的标准确定的，这种财政政策有利于增加节能技术改造的动力，带动低碳经济发展。二是鼓励节能产品的研发以及惠民，比如说一些高效的节能照明产品的研发与使用，不仅减少了居民用电额度，也降低了能源的浪费。三是加大对再生节能材料利用时的补助，比如说，国家增强对于再生节能建筑材料在再生产过程中的补助，对这部分企业贷款贴息，或实行相应的奖励政策。

二可再生能源的财政支援政策

该政策主要是针对太阳能、风能、地热能、生物能等可再生能源的开发利用而言的，旨在通过财政政策的引导，进一步优化我国的能源结构，减少温室气体的排放量。如对“金太阳”工程实行财政上的补贴;国家对“太阳能屋顶计划”的财政支援;对风力发电工程设定专项的财政资金;对秸秆回圈利用实行的财政补助;对节能汽车或者新能源汽车在推广使用环节的财政补助政策等。

二、促进低碳经济发展的财政政策体系存在的问题

为促进低碳经济发展制定的一系列财政政策，在很大程度上促进了经济产业结构的转变以及调整，带动了我国能源的利用率，推动了我国能源结构的优化。但是，从发展低碳经济这一总体目标而言，目前的财政政策仍然存在着很多的问题。首先，财政支援的投入力度不高，针对性不强，国家要想大力发展低碳经济，要面对的首要问题便是经济结构调整和科技创新等方面的问题，但是由于国家对于节能环保技术以及新能源研发与利用技术方面的财政资金支援力度仍然较低，缺乏稳定性和长期性，所以财政政策对低碳经济发展的促进作用还没有得到充分的体现。因此，国家还需要结合低碳经济发展的现实需要，进一步加大财政投入与支援的力度，以便使低碳经济处于一个长期稳定的发展环境之中。其次，现在的财政政策很多缺乏市场机制的有效引导，我国目前没有形成以市场机制为主导的财政政策体系，有关资金与担保方面的市场引导机制不够健全，这就容易造成财政政策的制定脱离低碳经济发展的市场需求，造成财政资金利用率偏低、针对性不强等方面的问题。此外，我国目前也没有形成比较完善的市场节能服务体系，这都不利于财政政策发挥应有的作用。再次，在财政资金的管理上还存在一定的漏洞，国家为了促进低碳经济的发展，投入了大量的财政专项资金，但是因为资金管理的组织机构不健全，资金管理制度的建设相对滞后，所以在财政专项资金的管理以及行政审批等环节存在很多的漏洞，导致资金利用效率低，甚至存在专项资金挪用的现象，导致很多节能工程无法正常的运转。

三、促进我国低碳经济发展的财政政策建议

一规范财政资金的投入与管理

为了进一步促进低碳经济的发展，需要进一步健全财政资金的投入与管理。一方面， *** 要加大对财政资金的投入力度，这是促进低碳经济发展最直接也是最有效的方式。在对低碳经济的财政投入中，应该重视有关节能减排、开发清洁高效能源、改造低碳技术等方面的资金投入，进而为低碳经济的发展提供稳定的资金投入，从而为低碳经济的稳定发展提供长期的资金保障。另一方面， *** 要加强有关低碳经济专项资金的管理，保证资金合理的使用，提高财政资金的利用效率，从而促进低碳经济持续发展。此外， *** 还要明确财政资金支援的重点领域，不断调整我国的产业结构，从而推动节能减排工作的进行。如加强科技创新方面的扶持力度，多开发一些低碳技术，优化能源利用结构，支援一些低耗能以及清洁能源企业的发展;要重视一些污水管理、新能源开发、环保等方面的工程建设，推动原有的大型企业以及建筑节能方面的技术改造等。

二完善财政补贴细则，引导企业发展低碳经济

利用国家财政补贴机制，引导企业大力发展低碳经济，是促进我国低碳经济发展的有效方式。所以，各地必须针对当地的实际，进一步完善财政补贴的具体细则。一是要利用财政方面的补贴，给予企业有关环境治理费用以及稀缺资源保护费用方面的补贴，从而引导企业加强对环境的保护以及对资源的节约;二是对于一些开发使用清洁能源、对废物实行回收再利用的企业，进行贷款贴息;三是对自觉进行污水、排放气体治理的企业，在其贷款利率、还贷条件等方面给予政策上的优惠;四是对使用的清洁能源要进行价格上的补贴;五是对企业能源、节能减排等技术方面的改造给予补贴。除此之外，利用国家财政补贴，引导地方 *** 在公交、私人汽车、计程车等汽车领域积极推广清洁能源以及节能汽车，也能起到有效的促进作用。

三健全与之相关的财税制度

针对目前我国环境保护以及节能减排的实际状况，应该加大对现行税收制度的调整以及完善，形成对财政政策的有效补充。对此，要积极研究制定有关环境方面的税收政策，实行环境税与碳税等新型的税种，保证环境资源有偿使用，达到节能减排、保护环境的目的。第一，要对那些使用之后会造成环境污染的产品征收消费税，并且提高这些产品的税收征收标准，以资源的稀缺程度来制定产品的单位税额。对那些不可再生资源并且稀缺性较大的产品要提高征税比例，以此来提高对于这些能源的利用效率，避免资源的浪费。第二，要开征碳税，碳税的征收不仅有利于资源的节约使用，提高利用效率，也能够减少二氧化碳等温室气体的排放，以免加剧温室效应。

四制定能源价格财政补偿机制

为了实现能源的高效利用，我国应该把能源直接引入市场机制，并且根据市场中的价格规律以及市场的供需状况，对能源的价格进行有机的调节，最终让环境的成本能够在市场的价格中反映出来，建立起一个系统的完整的能源价格体系。伴随着能源价格体系的建立， *** 部门要进一步建立起科学的有关能源成本的核算体系，使煤炭、电力、石油、天然气等能源的定价机制更加完善，让其可以及时准确地反映出国际市场中的价格变化情况，以及在国内市场中能源的供求平衡状况。在此基础之上，国家要进一步完善能源价格的财政补偿机制，即通过财政政策上的优化，鼓励开发与优先使用清洁能源、可再生能源，当清洁能源、可再生能源价格过高时，要实施财政补偿，减少劣质煤、劣质油等污染物排放量大的能源，以促进我国能源结构的不断优化，更好地服务于低碳经济的长远发展。

四、结语

总而言之，促进我国低碳经济的稳定可持续发展是一个漫长的过程。虽然说，现在有关低碳经济发展的财政政策仍然存在着一些问题，在实施过程中也面临着很多困难。但是，只要我们努力做好相关的工作，不断健全促进低碳经济发展的财政政策，完善环境与能源方面的相关机制，就一定可以实现低碳经济的健康、稳定、可持续发展。

多年来，我国地方财政普遍面临的一个老大难问题是：地方财政收入远远不能满足地方财政支出的需求。为缓解这种矛盾，各级立法部门、行政部门及理论部门就如何增加地方财力的问题进行过许多有益的探讨与实践，但有限的收入增长始终难以满足巨大的资金需求，财政困难依旧，甚至有增无减。它表明，对于问题的解决而言，上述思路的能量是有限的。笔者认为，财政收入作为对政府提供公共商品所付财政成本的补偿，与财政支出有着本质的内在联系。二者互为因果，而且，从最基本的意义上讲，财政收入是以财政支出为基本前提的。因此，认真研究地方财政支出是促进地方财政状况改善的更有效的手段。一自体制改革以来，地方财政支出作为地方政府履行其职能的经济基础，为我国地方经济发展作出了重大贡献。但是，伴随着改革进程的深化，地方财政支出领域中存在的问题也日趋明显，财政支出结构也亟待优化。这主要可以通过以下四个方面的矛盾加以剖析： 1.支出总量高速增长与财政支出结构失衡的矛盾自实施“分灶吃饭”的财政体制以来，地方财政支出在整个财政支出中的份额不断提高。1983年，预算内支出、预算外支出中中央和地方所占份额分别为％、％；％、％。到1995年，上述指标分别变为％、％；％、％。（注：从1993年起，预算外收支中不含国有企业和主管部门收支。但是，这一变化并不影响中央和地方财政支出的总格局，相反，这更清楚地表明了中央和地方实际使用预算外资金的情况，即地方是主角，中央是配角。）它表明，地方财政支出已占整个财政支出的三分之二左右，具有举足轻重的地位，实际上已形成“大地方、小中央”的格局。十余年来，地方财政支出迅猛增长，其增幅远远超过同期财政收入的增幅。1986年～1992年同口径比较，地方收支的年均增长速度分别为％和％；从绝对量上看，1996 年的财政支出是1985 年的倍。然而，在地方财政支出总量大幅增长的同进，财政资金所产生的效用并没有同步增长，且财政支出结构失衡，其基本表现是：一是地方经常性财政支出在整个地方财政支出中所占的比重及增长速度均高于建设性支出所占的比重及增长速度，从而使地方财政具有明显的“吃饭”型财政特征。1992年～1996年地方本级财政支出的情况显示，地方财政建设性支出从未达到过本级财政支出的30％。这种状况似乎表明政府正逐步退出私人商品领域，但问题在于，我国财政建设性支出中绝大部分项目均属市场经济下政府应有所作为的领域。因此，这在一定程度上表明了我国整个地方财政支出结构的不合理。二是地方财政的经常性支出中，行政经费日益膨胀。 1992 年、 1994年和1996年，全国地方财政支出中行政管理费、公检法支出之和分别为亿元、亿元和亿元，其占当年地方财政经常性支出的比重分别为％、％和％。行政经费的膨胀，大量挤占了急需的地方公共支出项目，表明我国公共劳务提供的成本过高。三是在各单项支出中，人头经费远远超过公用经费。以1994年为例，我国文教卫生事业支出、教育事业费支出、行政管理费类支出中人头经费均在80％左右。（注：人头经费包括工资、补助工资、职工福利费、离退休人员费用、人民助学金和主要副食品价格补贴。公用经费包括公务费、设备购置费、修缮费、业务费、其他费用和差额补助。）尤其是工资改革后，人头经费在大部分支出项目中更是占据绝对主导地位。这进一步扩大了行政经费在整个地方财政支出中的份额，因此，支出总量的扩大，不仅未能优化地方财政支出结构，相反还导致了更为明显的不平衡与不合理。 2.越背越重的赤字“包袱”与日益增长的事业发展需要的矛盾受诸多因素的影响，当前地方财政赤字“包袱”越背越重，资金调度空前困难，部分地方财政不能按期发放工资，不能及时足额报销差旅费、医药费，上级财政拨付的专款因被挪用而常常不能及时到位。因此，部分地方财政成为实实在在的“吃饭”财政，少数地方连“吃饭”财政都难以维持。资料表明，从1986年开始，预算内财政收支中，地方财政几乎年年出现为数不小的财政赤字。此点在少数民族地区表现得尤为突出。在赤字额呈现扩大趋势的同时，赤字面也呈扩大趋势，使地方财政支出仅限于保工资和办公经费，而且这种“双保”又限于低水平，地方财政实际上是以欠帐“包袱”的加重来换取赤字的减少。而这种状况必然影响“九五”乃至更长时期地方财政收支平衡基础的稳固，也必然与日益增长的事业发展需要产生矛盾，从而使农业的“基础”地位，教育的“根本”地位，计划生育的“国策”地位，公检法的“重点”地位，无法从财政上得到保证，也使得缓解地方财政支出结构不合理的状况变得极为困难。 3.预算内收入短缺与非规范性财政活动大量进行的矛盾统计资料显示的地方财政收支情况几乎是年年赤字，这表明预算内收入短缺，无法满足正常的财政资金需要。但与此同时，有目共睹的事实是，由财政供给资金的单位，无论发达地区还是不发达地区，干部和职工的生活条件却越来越上档次、上台阶。这显然是一种奇怪的不对称现象。其直接原因在于预算外资金的大量存在及非规范性创收活动的“合法化”。它起码带来如下三个后果：其一，预算内收入难以随着经济增长而增加；其二，为非规范性财政活动的进行提供可能；其三，预算外收入成为地方财政平衡的“蓄水池”，有关机构与部门难以获得地方财政收支情况及其它真实信息。正因为如此，我们基本上只能从预算外收入这个侧面来考查预算内收入短缺而非规范性财政活动大量进行的直接原因。从全国来看，同口径比较， 1992 年全国地方预算外收入总额是1984年的倍，年均增长速度为％，而同期地方预算内收入年均增长速度只有％。1996年，地方预算外收入较之1993年的增幅更是高达％。从积极的方面看，预算外资金的增长和政府对这部分资金流向的控制，对各级政府综合平衡社会财力，补充国家预算资金的不足，支持城市基础设施建设，促进各项事业的发展，都取得了一定的社会效益和经济效益。但是也正是这部分资金的相当一部分被用于单位办公条件（包括办公楼和办公设施）的改善，交通、通讯工具的便捷，职工福利（包括职工住宅、补贴、津贴）等额外消费的增加，而这些支出基本上是个人、集团消费方面的非建设性支出。它进一步使整个地方财政支出结构出现“一头沉”的不合理局面。 4.不同地区之间以及同一地区不同级次之间支出水平、支出结构失衡的矛盾当前，我国经济发达程度不同的地区，人均财政支出水平极为悬殊。从收入来看，1996年青海省人均财政收入不到广东的2％；从支出来看，排序最末的贵州省，人均财政支出仅为上海的％。此种情况直接导致不同地区财政支出结构的差异。例如，仅从财政经费占支出的份额来看，1996年上海、北京、天津行政管理费占当年财政支出的比重分别为％、％、％，而青海、贵州、西藏分别为％、％、％。因此，在经济发达地区，财政除满足政权建设和一般支出需要外，还有财力进行建设性支出，而不发达地区，其财政支出主要用于保工资和最低水平的公务支出。这种差别除导致地区之间财政支出结构的失衡外，还进一步拉大了地区之间的差距。上述现象在同一地区的不同级次之间也同样存在，它使得中央和地方出台的统一的支出标准在同一地区的不同级次出现较大差异，从而带来地区内部不同级次之间的支出水平、支出结构的失衡事物都是相互联系的，任何一种现象的出现，都可以从某种或某几种现象上找到原因。当前地方财政支出结构存在的诸多问题，离不开以下一些深层次的原因：第一，在市场经济下，政府和市场的分工应十分明确，即市场能做且做得好的应尽量交给市场去做，只有市场做不好或不能做的才应由政府去做。但由于我国目前正处于经济的转轨变型期，政府、市场、企业的分工尚未相应转轨，因而在相当的程度上造成了当前财政支出的不合理和财政困难。例如，单纯从我国当前吃“皇粮”者众多，且增长过猛，从而导致财政支出大幅增长的情况就可以说明，当前的财政支出结构与我国的改革尚未触及计划经济时期建立起来的大政府行政机构这一历史“遗产”相关。第二，由于历史、地缘、政策及其他主客观原因，我国不同地域的经济发展极不平衡，且这种不平衡是多方面的，包括经济、社会发展指标的总量、人均占有量、城乡人民的实际收入和生活水平等等。以农民人均纯收入为例，沿海部分发达地区相当于低收入地区的15倍以上；以省份为例，1996年，贵州人均GDP与上海相差26倍。不仅如此，在同一省区内部，也存在较为明显的地区差距，例如，1992年广东最富的珠海市与最穷的河源市，人无GDP相差倍。而地方财政状况作为一个地区经济水平的综合反映，本身就是地区经济发展的一面镜子。财政收不抵支、财政巨额赤字、中央财政补助比重高，很大程度上即是地区经济发展落后的基本表现形式。而地区之间财政收支水平悬殊，财政收支状况迥异，则是地区经济发展不平衡的基本反映。第三，财政体制作为划分中央和地方分配关系的制度，是处理中央和地方关系的基本法律规范。但自经济体制改革以来，我国大部分年份实行的是五花八门的财政包干制，即使是1994年开始实行的分税制，实行操作中也沿袭包干制下的陈旧做法，有其名而无其实。由于中央和地方的分配关系未能从法律上规范，因此地方各级的分配关系也不可能规范，在各级财政普遍困难的情况下，财政支出地区结构的优化亦难以有效进行。第四，市场经济的发展，引致对地方性公共商品的需求增大。公共支出在不同的国家，不同的经济发展阶段，具有不同的范围项目与规模。其一般发展规律是：范围、项目由少到多，规模则由小到大。我国目前尚处于经济体制的转型期，在这个特殊时期里，伴随着市场经济的发展和人民生活水平的提高，客观上要求提供越来越多的带有明显地域性的公共商品，但是现行中央和地方的分配制度不能适应这种客观要求。在有限的财政收入无法满足巨大的财政需求，而“创收”制度合法化的情况下，各种税外收费、摊派、罚款、赞助、集资等非规范性的收入形式大量衍生且鱼目混珠，从而导致大量非规范性财政活动的进行。三显然，目前地方财政收支状况及地方财政面临的困难，不是或主要不是财政本身的原因造成的，它是我国历史的、政治的、经济的诸多因素综合作用在财政上的反映。因此，缓解地方财政困难，改善地方财政收支状况，也是一项复杂的社会大工程，具有长期性、艰巨性和复杂性。为使短期内收到较好的效果，当前，必须从财政内外部着手，改造现有环境，并重点作好以下几个方面的工作。 1.对政府作用进行正确定位，降低公共商品的供给成本在市场经济条件下，由于政府与市场分工的基本思路与原体制截然不同，因此，列入地方财政支出的事项大多属于满足地方公共需要的层次，即主要为社会提供难以按市场原则提供的地方性公共商品。公共商品的提供需要成本，但不能带来任何直接收益，这在客观上需要政府通过必要的技术装置使公共商品的享用者为之付费。从这个意义上看，地方财政收入是公民为消费地方公共商品而付出的价格或费用。而从公共需要的决定到公共商品提供出来，中间还需要经过许多环节，需要政府设立相应的科层组织。而且，在公民付费一定的情况下，政府设立的科层组织越庞大，公共商品的供给成本越高，公共商品的供给数量越少，质量越差。因此，随着改革的深入，我国应切切实实地按照市场经济原则的要求转换地方政府职能，对地方政府作用领域进行正确定位，借第七次机构改革的东风，下大力撤消不适应市场经济发展的机构；因岗设人，降低公共商品的供给成本。 2.配合市场化改革进程，认真清理财政供给范围及供给成本随着市场化改革进程的加快，许多原来的差额预算单位已变为或逐渐变为独立核算的经济实体；许多原统由财政供给资金的单位无偿供给的商品与劳务已变为有偿供给，并逐渐由低价位供给改为高价位供给，而且，许多单位的收入已进入相对稳定阶段，如自1997年起，大中专院校招生全面并轨，所有通过入学考试的学生都必须交费上学，学费收入已成为此类事业单位的固定收入。因此，在向市场经济的转轨变型中，应十分注意配合市场化的改革进程，适时清理财政供给范围，对已经或已具备条件按市场化原则提供商品和劳务的单位不再由财政供给资金。同时，重新调整财政供给标准，对提供纯公共商品的单位，应足额供应资金，同时采取措施防止经费的过快增长；对提供混合商品、有一定收入来源的单位，则可分别具体情况采用定额或定项补助的办法核拨经费，以使财政资金的使用真正限于公共需要的满足。 3.整顿分配秩序，建立规范化的地方财政收入体系当前，非规范的、混乱的分配秩序是造成地方财政困难、财政支出结构不合理的最重要的原因，也是政府行为不规范的主要表现。因此，必须在规范政府行为的基础上，下大力气整顿分配秩序。首先，应将现行各种收费、基金中宜于采用税收形式的非规范收入纳入税收征收轨道；其次，应适应分税制改革，逐步下放税权，适当开征地方性税种，以使地方财政收入能随着地方公共商品需求增加而增长；第三，明确费权，并统一预算管理。费与税均属财政收入的必要形式，但二者之间存在着客观的界限：一般来说，涉及面较广，延续时间较长，收入用于一般性公共支出，而受益的地域性和边界性相对模糊者应用用税收形式；而涉及面较窄，延续时间较短，收入用于专项支出，则受益的地域性、边界性相对明确者可采用收费形式。因此，在确保税收收入占整个地方财政收入主体地位的同进，可通过制定收费决策程序及相应的决策制衡机制，明确各级地方政府，包括乡一级政府取得一定收入的权力。这不仅有助于地方公共收入体系的建立，而且，对于我国分配秩序的改善及财政收支状况的好转也是大有裨益的。 4.加强中央及省一级地方财政的财权和财力，完善转移支付制度。在市场经济条件下，政府一般具有配置资源、平衡收入分配和稳定经济的三大职能，其中，后两个事关全局利益的职能主要应赋予中央政府，中央财政在宏观调控中也应居于主导地位。这是国民经济持续、协调发展的基本保证。而我国经济发展极不平衡，听任这种不平衡发展，既不利于维护国家的统一和稳定，也不利于经济的健康发展。因此，建立科学的转移支付制度具有十分重要的意义。一般来说，财政转移支付制度既包括上级政府对下级政府的支出转移，也包括下级政府对上级政府的收入让渡。这里，主要是指前者。由于我国的政权组织包括中央、省、市、县、乡5级，因此，要建立科学的财政转移制度，其前提条件是加强中央和省一级支付的财权和财力，即应使中央财政收入在整个国家财政收入中、省级财政收入在整个地方财政收入中占有较高的比重。其最终目的是使中央财政和省一级地方财政能够以各种灵活多样的财政转移支付形式对其下级财政进行补助，以平衡不同地区的财政供给能力，缓解我国经济发展的不平衡并实现各级政府各自承担的基本职能。

积极财政政策的理论可以追溯到上世纪30年代经济学界著名的“凯恩斯革命”。然而我们该如何写有关积极的财政政策的形势与政策论文呢?下面是我给大家推荐的浅析积极的财政政策论文，希望大家喜欢!

《积极财政政策的理论与实践》

摘要：为应对世界性的金融危机的冲击，我国宏观经济政策已及时、果断地实行了重大转变，在货币政策由“从紧”转为“适度宽松”的同时，财政政策也从“稳健”转为扩张性的“积极财政政策”。本文在系统回顾积极财政政策理论的基础上，考察国内外运用积极财政政策的实践，简要评价本轮积极财政政策的启动并提出其贯彻执行的要领。

关键词：积极财政政策;理论;实践

中图分类号：文献标识码：A 文章编号：1007-5801(2009)01-0052-06

一、凯恩斯经济学说及其扩张性财政政策理论的发展

积极财政政策的理论可以追溯到上世纪30年代经济学界著名的“凯恩斯革命”。凯恩斯学说是由凯恩斯的著作《就业、利息和货币通论》为代表形成的经济理论，在1929年的“大萧条”危机后应运而生，主张国家采用扩张性的宏观经济政策，特别是财政政策，通过增加需求促进经济增长。凯恩斯经济学说以探讨如何实现充分就业为目标，把分析“有效需求不足”作为贯穿整个理论体系的中心课题，其国家干预理论及其主张的扩张性财政政策对经济学和西方国家经济社会发展产生了重大影响。

(一)凯恩斯经济学说及其扩张性财政政策理论的要点

凯恩斯经济学说包含紧密相连的两部分内容，一是以有效需求原理为核心的需求理论，二是以国家干预经济为核心的一整套政策主张。其“有效需求理论”的基本思路是：社会的就业水平取决于社会总需求的水平：存在失业或者说难以实现充分就业的原因在于有效需求不足(有效需求指一国有货币支付能力的总需求或总购买力);有效需求不足的原因在于“边际消费倾向递减规律”、“资本边际效率递减规律”和“流动偏好规律”这三个基本“心理规律”的影响。凯恩斯正是从有效需求不足和市场机制无法使经济达到充分就业均衡的论断，提出以需求管理为主，通过财政政策和货币政策对经济生活进行干预和调节。凯恩斯尤其强调扩张性财政政策在经济萧条时的积极作用，主张通过大量举债，实行赤字财政政策来克服大的经济萧条和危机问题，并提出了扩张性财政政策的具体措施：减税和增加政府公共投资。

凯恩斯经济学说主张的国家干预经济的本意是要通过“反周期”宏观调控适当“熨平”经济的周期波动。主要以财政政策和货币政策为两大基本手段，两者的协调配合至关重要。一般来说，经济高峰期财政要实行紧缩性政策，中央银行要紧缩银根，以抑制总需求;相反，经济低谷期财政要实行扩张性政策，中央银行应放松银根，以刺激总需求。不过，现实操作远非理论分析那样简单直接，由于各种因素制约。财政政策和货币政策“双松”或“双紧”的操作未必可行，或者未必是最好的选择，往往只能采取“一松一紧”的搭配，形成总体上松或紧的导向，并配之以其他政策意图。

(二)扩张性财政政策理论的发展

第二次世界大战以后，凯恩斯的追随者对其理论进行了一些新的阐释、补充和修正，并逐渐形成了所谓的“后凯恩斯经济学派”，扩张性财政政策理论也进一步发展。20世纪50年代，阿尔文?汉森(Alvin 在继承凯恩斯财政政策理论的基础上提出了补偿性的财政政策和货币政策。长期财政政策的运作应是“补偿政策”。

为了进一步促进就业和加快经济增长，詹姆斯?托宾(James Tobbin)和阿瑟?奥肯(Athur Okun)在20世纪60年代提出了“潜在的国民生产总值”和“充分就业预算”这两个新概念，企图使人们注意到财政政策的长期目标和长期水平必须与充分就业增长轨道保持一致。他们认为，只要实际的经济产量小于潜在的经济产量，哪怕是在经济上升时期也应该实行扩张性财政政策和扩张性货币政策来刺激社会需求，实现充分就业。詹姆斯?托宾和阿瑟?奥肯的充分就业政策观点修改了主张只在经济萧条时期才实行扩张性经济政策的凯恩斯的政策观点，从而成为凯恩斯主义的一大转变和发展，因而这种观点被称为“新经济学”。

但是到了20世纪70年代初期出现了经济“停滞膨胀”局面的时候。“新经济学”陷入了困境，扩张性财政政策理论走向分化，促成了供给学派和内生增长理论等相关财政政策理论的兴起。供给学派是从总供给、长期增长的角度提出新的财政政策理论，内生增长理论则从内生的、长期增长的角度提出相关的财政政策理论。

二、美国实施扩张性财政政策的实践

自1929年经济“大萧条”以来，在政府行为层面，以美国罗斯福总统的“新政”为标志，政治家开始了运用政府力量对经济进行积极干预和调节的实践。美国政府运用财政政策措施来调节国家经济的实践，很具有代表性，其经验和教训对于我国当前实施扩张性财政政策具有借鉴意义。

(一)美国扩张性财政政策的实践圈

1.以赤字财政为特征的罗斯福“新政”。

1933年，罗斯福就任美国总统后，面对严重的经济失衡和社会问题，采取了一系列“反危机”的经济措施，史称罗斯福新政，开启了典型资本主义国家政府干预经济的先河。罗斯福新政中包含多项扩张性财政政策：一是通过各种法令，扩大财政支出用于福利救济，建立社会保障体系。二是1935年美国政府成立专职机构“工程兴办署”，有组织、有重点地兴办公共工程，安置失业人员，解决就业问题。三是对企业生产给予扶持和管理，通过全国工业复兴法，并对其生产和销售进行指导和管理;成立农业调整署，对农产品实行各种扶持补贴政策。

“新政”总体上获得成功，有效启动了国内需求。从1935年开始，美国几乎所有的经济指标都稳步回升。国民生产总值从1933年的742亿美元增至1939年的2049亿美元，失业人数从1700万下降至800万。这就从实践上印证了凯恩斯在20世纪30年代中期提出的国家干预经济以拯救经济大危机的理论和政策主张的有效性。但同时，赤字财政政策不仅在当期联邦收入和支出之间造成了29亿美元的缺口，而且形成了财政赤字长期化的开端。为日后新的经济问题埋下了伏笔。

2.二战后杜鲁门与艾森豪威尔时期的财政政策。

杜鲁门政府采纳新古典综合派的政策建议，实行补偿性财政政策，试图在实现经济增长的同时求得长期预算平衡。首先是减少了军费开支，并实行紧缩性货币政策，结果引起了1949年的经济危机。失业率从上升到。随后杜鲁门政府实行了同军事相关的扩张性财政政策，刺激经济增长。此外，还出台了一系列福利方面的措施，扩大财政支出。同时实行减税政策。这些政策一度刺激了经济增长，使美国出现了战后的经济繁荣。

艾森豪威尔政府时期，针对1957～1958年经济衰退，再度采取以军费开支为中心、扩大政府支出的扩张性赤字财政政策。美国在1958年财政年度出现了103亿美元的财政赤字，而1959年财政赤字更是高达120亿美元，将美国政府的财政赤字推到了新

的高峰。

3.肯尼迪的增长性赤字财政政策和约翰逊的减税政策。

为了缓和20世纪60年代的经济萧条，肯尼迪政府在凯恩斯主义框架下实行“增长性的赤字财政政策”和连续不断的刺激性减税政策，取得了显著成效。失业率从1963年的下降到两年后的，扩张性财政政策引发的通货膨胀也是温和的，仅为左右，国民经济年增长率达到，克服了经济停滞。

约翰逊总统时期基本上承袭肯尼迪时期的政策。战争逐步升级，大规模的军事开支刺激了美国经济增长，1964年国会又通过了减税计划。此外，约翰逊政府扩大联邦政府对教育和医疗卫生领域的投入。这些财政政策推动了20世纪60年代美国经济的高速发展。但这些政策也进一步扩大了联邦政府的收支缺口，引起连年赤字。同时，短期财政支出扩张政策逐渐转变成经常性的财政支出扩张政策，趋向于长期扩张，福利主义倾向带来经济实力与活力下降，经济繁荣开始显现“滞胀”阴影。尼克松、福特和卡特继任以后，也都先后多次实施了扩张性的财政政策，这些政策使得美国的财政赤字更加膨胀，在整个70年代，美国赤字总额创下了3044亿美元的惊人纪录，同时美国经济明显地陷入了“停滞膨胀”的困境。这使凯恩斯主义框架面对扩张与收缩的“两难”而束手无策，于是“滞胀”宣告了“凯恩斯革命”辉煌时代的终结。

4.里根时期的新保守主义政策。

里根执政以后，面临卡特政府遗留下来的“滞胀”局面，里根经济学的导向是新保守主义的减少国家干预。里根政府也采取了扩张性的财政政策，主要是减税和适度支出扩张。里根的经济政策促进了20世纪80年代美国经济的复苏和繁荣。然而。里根的减税政策在刺激经济增长的同时，也导致了美国联邦财政赤字翻了几番，在1981～1985年之间美国的财政赤字达到了5392亿美元，超过了历届政府的赤字总和4484亿美元。

5.克林顿时期的结构性财政政策。

克林顿政府改为实行一种“结构性”的财政政策，即对政府支出做到既有减又有增，既强调削减财政赤字，又重视提供短期经济刺激和增加长期公共投资，可谓“双管齐下”。这一特征体现在克林顿政府展开的以减少财政赤字为核心的振兴经济计划中。实践证明，克林顿政府实施财政政策增加短期经济刺激和长期公共投资。收到了比较好的效果，成绩斐然，带来了历史上最长的扩展期和一段“低通胀、低失业、持续增长”的宏观态势。同时，克林顿政府削减赤字的政策效果比较显著。美国联邦赤字连续大幅度下降，1997年已经降至23年的最低点，为220亿美元，并于1998年出现29年来的首次联邦财政赢余，大约630亿美元。

(二)美国实施扩张性财政政策的经验和教训

美国运用扩张性财政政策的历史，有以下几方面值得我们注意。

第一，实施扩张性财政政策的目标，主要是应对经济萧条推动经济增长。

第二，实施扩张性财政政策的手段，主要是举债扩大支出和实行减税。举债扩大支出主要是应对经济萧条和衰退，减税既可以用来克服短期经济萧条，也可用于推动长期经济增长。

第三，美国的历史表明，在短期内，政府采取安排赤字预算的扩张性财政政策来拉动经济增长，的确是一个比较有效的办法，但从长期来看，执行扩张性财政政策容易引起巨额财政赤字和严重通货膨胀，甚至是“滞胀”问题。

总之，美国政策实践表明，在经济衰退时期，针对有效需求不足或者总供给过剩的问题，政府采取扩张性财政政策的确能够拉动经济增长。但长期实行扩张性财政政策的代价是巨额财政赤字和严重通货膨胀，乃至滞胀。根据美国的经验与教训来看，要促进经济增长，应关注总需求和总供给两个方面，尤其是往往被忽视的总供给方面。政府应采取减税和刺激供给的政策，依靠税收的增减、税制结构的改革，以及支出扩张中的结构导向，把“需求管理”和“供给管理”适当结合起来，以达到“反周期”目的。

三、我国1998年积极财政政策调控宏观经济的实践

与西方发达市场经济国家相比，我国以财政政策积极调控宏观经济起步较晚。随着20世纪90年代市场化改革方向明确为建立社会主义市场经济的目标，宏观调控也势必要加快转向间接调控为主，财政政策作为宏观调控的重要经济杠杆工具，逐渐发挥重大作用。1993年中国加强宏观调控以克服经济过热和通货膨胀，在3年左右时间内，国民经济成功实现“软着陆”，其中，财政政策的调控作用功不可没。随后，1998年的积极财政政策的调控，则是我们在扩张导向下的第一次成功实践，并且为当前积极财政政策的实施积累了宝贵的经验。

(一)扩张性积极财政政策的实施背景和要点

1997年爆发的亚洲金融危机，到1998年一季度过后，对我国的巨大影响已相当明显;金融危机的影响叠加到我国经济周期低谷阶段上，使经济增长明显趋缓。并出现通货紧缩迹象;20年市场化改革终于引致走出短缺的“过剩经济”局面;“国有经济战略性改组”带来了大量的“下岗分流”人员和失业压力;货币政策连续、密集运用，但政策效果不够明显。上述一系列问题叠加在一起，迫切需要以宏观政策措施扩大内需，实施反周期操作。于是1998年二季度启动积极财政政策成为必然选择。

积极财政政策的实质即是扩张性的财政政策，其主要政策措施是增发长期建设国债、支持重大基础设施建设、增强税收调控功能、调整收入分配政策以及扩大对中西部转移支付，等等。具体来讲，其重点内容是：

第一，增发1000亿元长期国债，所筹资金用作国家预算内的基础设施建设专项投资。这1000亿元国债只对国有商业银行发行，还债期限为10年，年利率。1000亿元的举债一分为二，中央、地方各500亿元。相应使1998年中央预算支出扩大500亿元，中央财政赤字由年初预算的460亿元扩大到960亿元。国务院对增发国债所筹集的1000亿元资金的使用作了认真研究。项目安排的重点是江河治理、农田水利、铁路与公路、电网等城乡基础设施建设、生态环保建设、国家储备粮粮库建设等。

第二，将年初预算中原用于基础设施建设的180亿元调整为经常性项目支出，用于增加科技教育投入、国有企业下岗职工基本生活费保障、离退休人员养老金的按时足额发放和增加抢险救灾支出。

1999年，根据当年第二季度表现出来的固定资产投资增幅回落、出口下降、消费需求持续不振的情况，决策层决定对积极财政政策的实施作出调整：(1)在原定500亿元的数量基础上增加发行600亿元长期国债，仍为中央、地方各一半，相应扩大中央财政赤字300亿元，以保持投资需求的较快增长。(2)调整收入分配政策，提高城乡居民收入，以刺激消费需求。重点是增加中低收入者的收入。另外，采取措施切实减轻农民负担，多渠道增加农民收入。(3)调整部分税收政策，支持外贸出口。进一步提高一些在国际市场上具有竞争潜力和产业关联度较高的产品的出口退税率。

2000年，在上半年国民经济出现好转表现后，为了巩固这种重大转机，并预计到其后会有一些不确定因素，决策层进一步加大实施积极财政政策的力度，在年初决定的1000亿元长期国债发行规模的基础上，下半年又实行预算调整方案，经全国人大会批准，财政部增发500亿元长期国债。

2001年，积极财政政策继续实行。主要内容是：继续发行基础设施建设国债;发行支持西部开发的特种国债;适当改善居民收入，刺激消费，继续提高公职人员工资水平。

2002年，总体上延续了2001年的政策框架，并使国债资金的到位时间有所提前。

2003年，在继续实行积极财政政策的支持之下，成功地应对了“非典”的冲击，国民经济在三季度之后摆脱阴影。全年的增长率达到10%以上。

(二)扩张性积极财政政策的成效

我国1998年后的积极财政政策不仅有效抵御了亚洲金融危机的冲击，而且推动了经济结构调整和经济持续快速增长。据有关部门测算，积极财政政策对于中国经济持续增长发挥了明显的促进作用，对于GDP增幅的贡献率，1998年为个百分点，1999年为2个百分点，2000年为个百分点，2001年为个百分点。2002～2004年，也在～2个百分点的水平。7年间，长期建设国债共发行9100亿元，截至2004年年末，7年累计实际安排国债项目资金8643亿元。国债投资成果显著，主要表现在以下几个方面。

1.有效地扩大了投资需求，促进了经济发展。1998年以后累计发行的近万亿元长期建设国债直接带动地方、部门、企业投入项目配套资金和银行安排贷款2万余亿元。

2.集中力量建成了一批重大基础设施项目，办成了一些多年想办而未办成的大事。比如，对大江大河大湖进行了大规模的堤防工程建设和水毁工程修复以及退田还湖、移民建镇等工程;明显改善了交通运输条件;改善了粮食仓储设施状况，极大地缓解粮食仓容长期紧张的矛盾，明显提高了国家对粮食市场的调控能力。

3.加快了企业技术进步，促进了产业升级。利用国债资金实施了一大批技术改造、高科技产业化、装备国产化项目，有力地配合了国有企业改革。

4.促进了地区生产力布局调整和优化，推动西部大开发迈出实质性步伐。在安排国债投资时，注重向中西部地区倾斜，特别是2000年以后，中西部地区投资增长速度明显高于东部地区。

5.加强了环境保护和生态建设，促进了可持续发展。建成一批河湖流域水污染治理项目。形成新的污水处理能力，生态建设步伐加快，水土流失综合治理取得进展。

6.改善了人民生产生活条件，促进了社会事业发展。在国债投资的带动下，极大地调动了各地城市基础设施建设的积极性。改善了农民生产生活用电条件。农村电价明显降低，农村用电量显著增加。

当然，积极财政政策的贯彻执行中，也表现出一些问题。如国债资金管理、项目的可行性论证和施工质量保证等方面都有改进的余地和需要，特别是在运行层面对经济总供需状态的调节，怎样与中长期解决深层矛盾制约的体制创新、结构调整更紧密地结合起来等问题上，应当更进一步总结经验和提高水准。

四、本轮积极财政政策的启动及其贯彻执行的要领

(一)本轮积极财政政策的启动

2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司――新世纪金融公司濒临破产，拉开了美国次贷危机的序幕，其后因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴愈演愈烈，引发世界性的金融危机。2008年下半年以来，美欧等国经济普遍出现负增长的局面，危机向实体经济延伸的趋势日趋严峻，世界各国纷纷出台一系列救助性措施来拯救脆弱的金融体系，以复苏经济。在此背景下，为防范国际经济环境对我国的不利影响，我国宏观经济政策必须及时调整，以应对复杂多变的形势。

2008年11月5日召开的国务院常务会议对我国财政和货币政策做出了重大调整，决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，会议还确定了当前进一步扩大内需、促进经济稳定增长的多项措施。

(二)启动本轮积极财政政策的简要评述

我国近期的宏观政策转型十分及时、果断。彰显了决策层力保经济平稳较快增长的信心和决心。积极财政政策的再次启动，其内在逻辑与1998年相似，都是在我们主动向下调整的“软着陆”过程中。突遇外部大冲击的叠加而导致经济过快下滑，使得财政政策有必要转为扩张来应对，但与1998年亚洲金融危机时我国实行积极财政政策相比，现在我们的经验更丰富，综合国力更强，市场也更成熟，相信财政扩张政策在本轮宏观调控中能更有效地发挥作用。当然财政政策在具体内容上，将会随着情况的变化不断进行调整。

就目前情况来讲，第一，通过政府此次出台的扩张性政策，可以看出政府此轮扩张的着力点重在扩大内需、调整经济结构。中央明确在2010年底前投入约4万亿元实施十项政策，可以说是历史上少有的大手笔。“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”这16个字，生动而充分地体现了政府保持经济平稳较快增长的信心和决心。

第二，从财政收入来看，实施积极财政政策后的增值税转型会给财政带来减收影响，同时，财政收入增速下滑与财政支出上升压力并存，所以，虽然大规模的国债发行和财政赤字的上升不可避免，但政府要综合考虑，将其控制在安全范围内。客观地分析，我国尚有足够的安全空间支持此项政策扩张。

第三，在这一轮宏观调控中，政府如何在财政扩张中更有效调动市场机制的力量是值得特别关注的问题。近年来我国资本市场直接融资功能并未得到很好发挥，特别是债券融资中企业债发展不理想。政府可以尝试在新一轮财政扩张中从机制上适当考虑发展企业债，另外也可借机考虑试点地方的市政债，指导地方通过规定程序，透明规范地发展地方政府“阳光融资”的制度，这些都有利于更有效地调动市场机制力量和更好地发挥政策“乘数”效应，以实现对经济的调控作用。

第四，与10年前宏观调控相比，本轮宏观调控的国际国内经济形势更为复杂多变，但我们的综合国力和财政实力大大增强，基于上次宏观调控的经验，并借鉴美国等西方国家扩张性财政政策的经验，注重将短期经济刺激和长期公共投资相互配合，注重结构调整和技术进步，有望实现各种政策措施的适度把握，促成低通胀和经济持续增长的宏观态势。

(三)本轮积极财政政策贯彻执行的要领

一是在总量上与货币政策配合呼应，适度扩张，给突遇寒流的经济增温供暖。有必要较有力度地增发长期建设国债，增加赤字规模――在这方面我们不论从名义指标来看。还是从实际公共部门负债的综合考量来看，都还具有足够运用的安全空间(2007年赤字率低于1，实为0;目前广义公共部门债务余额/GDP比重在低于30%的区间)。政府“反周期扩张”可以在带来市场主体跟进、形成回暖的运行拐点之后，再“功成身退”。

二是运用支出政策积极优化结构，区别对待，大力强化经济、社会的薄弱环节和增加有效供给。现阶段，我们应借机加大与“三农”有关的基础设施和农业产业化的基础条件建设，支撑改进基本民生的各类事项投入，加大交通与能源、原材料方面的重点建设以及贯彻区域发展战略的重点建设，支持加大走创新型国家道路的项目和投入。这种政府区别对待、突出重点的“供给管理”在我国需要长期注重，但在政策扩张期可以多办些想办尚未办、或力度可以加大的事。

三是抓住时机，实行结构性的减税和税制改革，服务于长期的市场建设和机制转换。这方面的代表性事项首推增值税转型。它可以更好地使企业积极承担市场投资主体角色，提升经济景气，提高资本有机构成并加快技改升级。与增值税改革配套推行的，可考虑资源税的重大调整，以这种调整实现减税(增值税转型)和增税(资源税改进)的组合，提高财政的承受力，加大减、增双方力度的到位率――虽然这会使初级产品价位上升，但有利于引导各方面更加珍惜资源，并且更积极地开发节能降耗的工艺和技术，促进发展方式转变。目前PPI已掉头向下，可以减少一些关于资源税调整的顾虑，以这种调整实现减税(增值税转型)和增税(资源税改进)的组合，还可以提高财政的承受力，加大减、增双方力度的到位率。

四是多方协同配合，积极推进调动市场潜力的政策性融资。这一轮积极财政政策的实施中应纳入考虑的政策性金融工具，可以首先积极运用贴息，并使之更加多样化，即更多运用BOT、信用担保、政策优惠贷款等方式，支持三农、中小企业、经济增长点和创新活动。调动社会资金、民间资本的潜力，形成政府财力与民间财力的合作，以抵御危机冲击，支持又好又快发展。

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南宁市房地产发展研究论文

哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、房地产开发企业融资前景分析B、宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！

那您的还要设计吗？

论房价持久战中国的楼市，有房产商、二奶经济学家、某些政府官员、房产中介等大量的谎言，也有一些房奴的无奈之语。在本人博客中，已经就大多数房价要继续上涨的扯淡一一加以批驳：1、土地的稀缺性谎言：土地当然是稀缺的，可是人民币更是稀缺的。如果仅此原因房价要涨的话，那再涨10万倍，仍不能改变土地稀缺的事实。其实任何一种商品都是稀缺的。铁矿、石油，都是越用越少。2、城市化拉高房价的谎言：中国的城市化是必然的，可是农民买得起城市的商品房吗？所以要城市化，房价必然大跌。3、人民币升值拉高房价的谎言：美元年利率比人民币高出个百分点，就是人民币一年升以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税（目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平）、营业税（五年内转让5%）、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？正巧，今天2007年7月18日（本文其实已经完成至少三个月了）的《东方早报》报道“上海经贸委公布的数据表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为亿美元，同比下降”，是什么意思，想想吧。4、国际化大都市的谎言：现在不少人，包括一些有识之士，认为上海是国际化大都市。简直笑死人了。国际市大都市有几项标准，上海符合了几项？去对照一下嘛。就算不知道的话，难道不想想周围的人有多少收入水平达到了国际化大都市的标准？纽约是国际化大都市，去年华尔街的分红就超过了A股所有上市公司的利润，上海呢？有10%的人年收入超过10万吗？这些批驳文章均在我的博客中，并被各网站和论坛广泛转载，搜索我的名字即可得到。中国的房价一定会跌的，一定！详细理由可以参考我的《中国房价必跌的40个理由》，约有15000字，这是我所知道的中国最全面，最有理有据的阐述房价必跌的文章。也曾看到不少房价必然上涨的N个理由，房价不可能下跌的N个理由，基本上就是干嚎，要么根本没有理由，要么就是钢丝绳上的鸡蛋。并且从最近中国房价重新上涨的态势来看，房价硬着陆，并引发经济危机的概率比较大，非常大。列宁说：必须要有勇气正视无情的真理。而这些年来的房价调控，其实是空调，一方面地方政府阳奉阴违；另一方面中央政府没有魄力，怕泡沫破灭的可怕后果，不敢正视这个问题。这是没有用的，一个脓包，不看它并不表示不存在，不去挤的结果是变得更大，最后不得不挤的时候，会造成更大的疼痛。而中国房价下跌之路，也必然要经历过度上涨、价格相持、持续下跌三个阶段。1、房价过度上涨阶段：任何一种商品的价格由其价值决定，同时受供求关系的影响。所以价格明显高于价值的情形不可能持续存在，价格泡沫一定破灭。马克思说：一时有20%的利润，资本就活跃起来。所以当市场价格不断上涨的时候，就吸引众多资金参与投机，并有实际需要房子的人为避免以后以高价买入，实现低成本买入而提前购买，于是价格一定会涨过合理价位，价超所值。这和股市是一样的。这里可以参考惯性理论。一种商品，生产周期越长，社会投入的资金越多，它上涨或下跌的状态就越难改变。上涨的时候，很难停下来。于是虽然中国的房价早就有了泡沫，可是楼市的供应量的大幅增长不可能在短期内实现，炒房人、买房人、银行贷款的大量介入，也足以推动房价的持续上涨。2、房价相持阶段。这时的供应量远比以前多，而社会购买力已经被大量消耗，新的购买力短期难以形成；因房价不再持续快速上涨，炒房人和未来才有需求的人，因不再预期未来房价象以前一样上涨，不再急于入市，而是观望；原来买得起的人，因房价上涨，无力购买；营业税、所得税的征收极大限制了投资购房；限制外资政策的出台减少了洋鬼子的需求量；银行利率几次提高增加了买房的成本；银行存款准备金率的提高抑制了银行贷款数量的增长；股市大涨分流了进入楼市的资金；对大户型的限制导致同一块土地可以建成更多的房屋……还有其他各种因素，虽然单个因素不能让房价明显地下跌，但量变终于成为质变，房价总会进入基本不涨，基本不跌的僵持状态。3、房价下跌阶段。当初推动房价上涨的因素陆续不再起作用，而推动房价下跌的因素开始起作用。如原本利率很低，现在利率有所提高；原来炒房有利润，而房价处于相持阶段后，不再有明显的利润，同时还要缴交营业税和所得税，这样原本为炒房人准备的供应量就大大多余了，并且有房在手的炒房人因还贷增加，市场略有下跌或不再上涨，不再有房价大涨抛售取得暴利的预期，又有物业费等现金流的支出，导致部分明智的炒房人选择抛售，同样增加了市场供给；原先提前购买的购买力已经被提前透支；一旦房价开始下跌，有住房需求的人因预期未来更便宜而延迟购买，更减少了市场需求量……总之高房价将无可奈何花落去，开始持续漫长的下跌。这里要说明的是，指望短期内房价暴跌是不现实的，也是不可能发生的。拿日本来说，房价连续下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中国香港1997年开始，连续下跌了6年左右，跌幅达65%；中国台湾下跌约10年，跌幅也在50%以上；就是广州，在约2003年开始上涨之前，连续下跌8年。房子这种商品有远比其他商品有更大的价格惯性。一旦上涨的势头形成，会持续上涨很多年，涨幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一个月两个月就跌到位。不管是什么商品，其上涨和下跌的时间是相称的。房子之所以不能在短期内暴涨和暴跌是因为房子的生产周期比较长，一个楼盘从拿地到售出，要两三年时间，所以市场上供应量不能在短期内发生明显的改变，这样因供不应求而上涨后，因供应量的增加不是几个月的事情，所以供不应求的状态很持续较长时间，也就能涨很长时间。这是中国，也是美国、澳大利亚、欧洲、日本等地区已经反复验证的事情。而下跌，因为供应量的下跌，也不是马上会实现的，已经在建的楼盘多半会建成，而不是选择损失巨大的烂尾楼，则供大于求的状态不可能马上改变，价格也会持续下跌。而有些商品的价格能快涨快跌，主要也是因生产周期短。假如一个地方的呼拉圈因某种宣传效应或明星效应，一个月价格上涨2倍，则生产厂家马上一天24小时加班生产，而其他厂家也会建生产线，不要一个月，市场供应量增加2倍并不是难事，很快会供大于求，则在一个月内价格下跌80%也是很正常的。在抗日战争的时候，有些人看不到抗日战争胜利的必然结局，于是选择做亡国奴，甚至汉奸，要么在战场上成为日本鬼子的炮灰，要么在抗战结束后被秋后算账，典型的如臭不要脸的川岛芳子。而目前有些人，不了解房地产市场发展规律，以为房价只涨不跌，选择做了房奴。在重大决策面前，不努力探寻事物的客观规律，详细了解客观情况，并独立思考，结果未必如李嘉诚说的“房价上涨的时候未必会死人，房价下跌的时候却一定会死人”一样，不过破财是不可避免的。就好比广西北海的地价，曾从100万元/亩跌到5万元/亩，那么在高位买进的人，怎么会不破财呢？上次公布《理财的正面与反面教材》后，那个非常富有，收入颇丰，但仍租房住上海年青人，前两天在网上又碰到他，给他我那个文章的链接，他说已经看到了。另提到最近有两天接待几个从日本来的人，其中一个是老板，自然非常有钱，可是他们从人民广场看完展览后，去河南路的酒店，居然是走了20多分钟去的。在他们看来，能走到的地方决不做出租车。我在我博客中反复提到几个例子：比尔盖茨因为嫌停车费贵而把车子开走；李嘉诚穿的是七年前买的皮鞋，戴的是普遍的精工手表；索罗斯的西装是四十年（具体时间忘了）前买的。奇怪的是人均储蓄存款只有14000元（注意，占中国人口左右的人占有了中国近60%的财富）的中国穷光蛋们，居然在买房子。（就我个人而言，虽然目前可以全额付款在上海买套小一些差一些的破房子，不过，就算我有1亿元，也不会买。就是价格下跌50%，我买房的概率也小于30%。）以后房价下跌一半左右以后，请这些房奴不要骂银行，不要骂建设部，也不要骂房产商，因为他们没有用刀架在你们的脖子上逼你们买房。

房地产论文研究背景大纲

论文陈述：

房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。

本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。

课题研究的背景：

近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。

课题研究的意义：

企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。

课题研究的内容：

主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。

课题研究的方法：

1 . 文献研究法通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。

2.案例分析法本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。

筹资活动风险分析中：

由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额，17年银行贷款占融资金额，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。

1.短期偿债能力：

对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。

运用流动比例：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=速动资产/流动负债

（3）行业平均值

通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。

（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债

从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。

2.长期偿债能力分析：

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额即=1/(1-资产负债率)

（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额

（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。

由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。

投资活动风险分析：

（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。

（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100% 净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。

经营活动风险分析：

（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值

（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额

存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。

综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：

1.外部防控策略

（1）积极应对国家宏观政策

（2）提高经济灵敏度

（3）不断开拓市场

（4）拓宽融资渠道

（5）制定高效销售策略

2.内部防控策略

（1）提高风险防范意识

（2）建立并落实内部控制标准体系

结论

本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。

市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面：一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。

房地产价格水平，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交叉影响汇聚而成的。这是房地产估价的主要难点。估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。非常的好，内容非常详细，就是有点晚了