约当产量法毕业论文

急需民生银行会计部的笔试试题悬赏分：10 - 解决时间：2007-1-11 21:12我就要参加民生银行会计结算部的笔试了，请问哪位前辈有参考题啊？给我参考一下，心里好有个底，谢了！问题补充：我应聘的是苏州民生银行会计结算部会计综合柜员岗我现在像是热锅上的蚂蚁了 ,不知道看哪一方面的资料非常感谢！！！等着大家的好消息了！提问者： spc1014 - 试用期一级最佳答案比试分两部分第一：你所报考的岗位的专业知识，比如，你报考客服岗，那一些客服知识是要考的，如普通话发音、电话礼仪第二：逻辑写作部分：这部分你要看《公务员职业技能考试》那本书，基本上是那上面的试题，而且会以小议论文的方式考你对民生银行的认识啊，你认为民生银行有那些优势，不足啊，你为什么报考民事银行啊。建议你好好看看民生银行的网站，有些数据要记住，比如那年成立，现在的规模等。不要着急噢，关键不是笔试，而是面试回答者： guojunfang55 - 助理三级 1-9 16:49我来评论>>提问者对于答案的评价：《公务员职业技能考试》那本书，基本上是那上面的试题.今天考完了就是这样的唉,不过我没看88888888888888888888888888888*************888888888急需民生银行的笔试试题悬赏分：10 - 解决时间：2006-12-7 23:22后天我就要参加民生银行信用卡客服的笔试了，请问哪位有参考题啊？给我参考一下，心里好有个底，谢了！提问者： alinaqiqi - 试用期一级最佳答案比试分两部分第一：你所报考的岗位的专业知识，比如，你报考客服岗，那一些客服知识是要考的，如普通话发音、电话礼仪第二：逻辑写作部分：这部分你要看《公务员职业技能考试》那本书，基本上是那上面的试题，而且会以小议论文的方式考你对民生银行的认识啊，你认为民生银行有那些优势，不足啊，你为什么报考民事银行啊。建议你好好看看民生银行的网站，有些数据要记住，比如那年成立，现在的规模等。不要着急噢，关键不是笔试，而是面试回答者： aberdeen - 魔法师四级 11-27 13:10我来评论>>提问者对于答案的评价：谢谢哦！面试笔试都过了，现在就等着培训然后上岗了，嘿嘿！小兴奋一下！888888888*********************8888888888888888888高分跪求民生银行的笔试题悬赏分：200 - 解决时间：2007-7-25 23:17这是小女子我的最后一线生机了，毕业了还没找到工作．请高人帮帮忙吧．我应聘的是柜面结算人员提问者： lilliansp - 举人四级最佳答案为什么要定要做柜面呢？建议你去做客服都不要做柜面，跟你总结柜面的几大不好：1，工资低，一般都是一千元左右。1，如果收到假币得自己去赔，3，客人有什么不满意，指着你的脸骂。事实上，有很多岗位可以做，如果没有什么技术的话，可以考虑做文职，这些都和文职差不多待遇的，如果你非得进银行，我可以提供几家银行给你！回答者：澜绮风 - 助理二级 7-24 14:26提问者对于答案的评价：谢谢。因为我不是金融专业的。8*88**************************888888888888888888888888比试分两部分第一：你所报考的岗位的专业知识，比如，你报考客服岗，那一些客服知识是要考的，如普通话发音、电话礼仪第二：逻辑写作部分：这部分你要看《公务员职业技能考试》那本书，基本上是那上面的试题，而且会以小议论文的方式考你对民生银行的认识啊，你认为民生银行有那些优势，不足啊，你为什么报考民事银行啊。建议你好好看看民生银行的网站，有些数据要记住，比如那年成立，现在的规模等。不要着急噢，关键不是笔试，而是面试回答者：qwsloveyy - 千总四级 7-10 11:30太多了,只能给你一部分.参考答案书目：《会计》中国财政经济出版社 2004年度注册会计师考试指定辅导教材《会计实务(一) 》中国财政经济出版社 2004年出版《会计实务(二) 》中国财政经济出版社 2004年出版财政部公布的《企业会计制度》和十三项具体会计准则。<<支付结算办法>>,<<票据法>>.1、按照我国合并会计报表暂行规定的规定，下列说法中正确的是（）。(A) 母公司直接拥有其子公司50％的权益性资本，母公司应编制合并会计报表(B) 母公司拥有A公司50％的股份，A公司拥有B公司100％的股份，则B公司应纳入母公司的合并范围(C) 母公司拥有A公司60％的权益性资本，拥有B公司25％的权益性资本；A公司拥有B公司40％的权益性资本。则B公司应纳入母公司的合并范围(D) 对持续经营的所有者权益为负数的子公司不应纳入合并范围2、甲公司因或有事项确认了一项负债50万元；同时，因该或有事项，甲公司还可以从乙公司获得赔偿60万元，且这项赔偿金额很可能收到。在这种情况下，甲公司在利润表中应确认的营业外支出为（）万元。(A) 0 (B) 50 (C) 10 (D) 603、承租人采用融资租赁方式租入一台设备，该设备尚可使用年限为10年，租赁期为9年，承租人能够合理确定租赁期届满时交会取得租赁资产所有权。则该设备计提折旧的期限为（）。(A) 9年 (B) 10年 (C) 1年 (D) 年4、某公司2002年度实现利润总额为200万元，当年在管理费用中列支的业务招待费超标10万元，由于会计核算采用的折旧方法与税法规定不同使企业2002年度固定资产少提折旧10万元。该公司采用债务法核算所得税业务，企业所得税税率为33％。该公司2002年度的净利润为（）万元。(A) 134 (B) 127．4 (C) 140．6 (D) 130．75、对于下列外币业务，企业只能采用发生当时的市场汇率作为折算汇率的有（）(A) 外币兑换业务(B) 外币购销业务(C) 外币借款业务(D) 接受外币投资业务6、 A公司、B公司均为一般纳税企业，增值税率为17％。A公司应收B公司的账款3150万元已逾期，经协商决定进行债务重组。债务重组内容是：①B公司以银行存款偿付A公司账款450万元；②B公司以一项存货为和一项股权投资偿付所有欠账款的余额。B公司该项存货的账面价值为1350万元，公允价值为1575万元；股权投资的账面价值为1575万元，公允价值为2025万元。假定不考虑除增值税以外的其他税费，该存货在A公司的入账价值为（）万元。(A) (B) (C) (D) 、 A股份有限公司2003年1月1日起，将所得税核算上应付税款法改为债务法核算，适用的所得税税率为33％。考虑到技术进步因素，自2003年1月1日起将一套管理设备的使用年限由12年改为8年；同时将折旧方法由平均年限法改为双倍余额递减法，按税法规定，该设备的使用年限为10年，并按平均年限法计提折旧，净残值为零。该设备原价为900万元，已计提折旧3年，尚可使用年限5年，累计折旧为225万元，净残值为零。对2003年度净利润的影响额为（）万元。(A) (B) 15 (C) (D) 、下列有关涉及资产负债表日后事项的不正确的处理方法是（）。(A) 2003年1月20日，即2002年度财务报告尚未报出，甲企业的股东将其60％的普通股以溢价出售给了丁企业。这一交易对甲企业来说，属于调整事项(B) 甲企业由于经济衰退原因陷入财务困境，甲企业已举措大量的长期债务为其经营活动筹资。甲企业董事会认为，如果能减少长期债务的金额并降低债务上的利率，甲企业将会消除反复发生的经营损失。在2003年1月份，甲企业与其债权人进行协商以重组债务条款，债务总额为800万元。2003年2月，与债权人的协商得出结论，其结果是债务的50％转换为甲企业的一定数量的普通股，并且降低剩余债务的利率。由于债务重组的决定是在2003年1月作了，2003年2月份正式进行债务重组，但对企业未来的经营有可能产生重大影响。因此，应当作为非调整事项在2002年度会计报表附注中进行披露(C) 资产负债表日后出现的情况引起固定资产或投资上的减值，属于非调整事项(D) 资产负债表日后发生的调整事项，应当如同资产负债表所属期间发生的事项一样，作出相关账务处理，并对资产负债表日已编制的会计报表作相应的调整9、我国规定，在应予以资本化的每一会计期间，外币专门借款汇兑差额的资本化金额为当期外币借款本金及利息所发生的汇兑关头差额。如果2002年1月1日借入100万元美元，二年期年息6％，利息按月计算，到期时支付。1月1日借入时的市场汇率为1美元等于8元人民币，1月末的市场汇率为1美元等于元人民币。假设2002年度第一季度属于资本化期间，则1月份外币专门借款汇总差额资本化金额为（）万元人民币。(A) 800 (B) 830 (C) 30 (D) 010、 A公司以一台甲设备换入B公司的到一台乙设备，甲设备的账面原价为60万元，已提折旧3万元，已提减值准备3万元，其公允价值为40万元。B公司赂A公司支付补价为5万元。A公司支付清理费用万元。A公司换入的乙设备的入账价值为（）万元。(A) 54 (B) 40 (C) (D) 、对本期发生的属于本期的会计差错，采取的会计处理方法是（）。(A) 直接计入前期净损益项目(B) 调整前期相同的相关项目(C) 调整本期有关项目(D) 不做任何调整12、母公司期初期末对子公司应收款项余额分别是250万元和200万元，母公司始终按应收款项余额5‰提出坏账准备，则母公司期末编制合并报表抵销内部应收款项计提的坏账准备分录是（）。(A) 借：坏账准备 10000贷：管理费用 10000(B) 借：期初末分配利润 12500贷：坏账准备 10000管理费用 2500(C) 借：坏账准备 12500贷：期初未分配利润 10000管理费用 2500(D) 借：坏账准备 12500贷：期初未分配利润 12500借：管理费用 2500贷：坏账准备 250013、下列会计核算基本前提中，企业选择会计处理方法和程序的基础，其前提条件是（）(A) 持续经营 (B) 会计分期 (C) 会计主体 (D) 货币计量14、企业发现现金短款，在查明原因之前，应先计入（）账户。(A) 其他应收款(B) 待处理财产损益(C) 营业外支出(D) 财务费用15、企业将持有3月15日出票，120天到期，面值100000元，票面年利率6%的票据于4月9日申请贴现，年贴现率为12%，则获得的贴现金额为（）元。(A) 101264 (B) 98600 (C) 96800 (D) 9877016、某股份有限公司对期末存货采用成本与可变现净值孰低计价。2002年12月31时库存自制半成品的实际成本为20万元，预计进一步加工所需费用为8万元，预计销售费用及税金为4万元。该半成品加工完成后的产品预计销售价格为30万元。2002年12月31日该项存货应计提的跌价准备为（）万元。(A) 0 (B) 10 (C) 8 (D) 217、 A企业为增值税一般纳税人，本期委托甲企业（增值税一般纳税人）加工材料，发出材料的计划成本为1000元，应负担的材料成本差异率为2%，以银行存款支付运杂费500元，支付加工费2000元，增值税340元，则该委托加工物资的入账价值为（）元(A) 12700 (B) 12650 (C) 13040 (D) 1250018、企业于2001年4月1日购入A公司2000年1月1日发行的三年期公司债券，不准备长期持有，该债券面值100万元，票面利率6%，到期一次还本付息，实际支付价款108万元，其中包括支付的手续费等相关费用万元，则该项投资的入账价值为（）万元。(A) 108 (B) 100 (C) (D) 、甲企业长期股票投资采用权益法核算。1999年1月1日甲企业向乙企业投资180000元，其投资占乙企业具有投票权股份的80%。1999年度乙企业实现净利润50000元，2000年3月20日甲企业收到乙企业的股利25000元；2000年度乙企业净亏损30000元，2001年度乙企业净利润为零。甲企业于2001年12月5日收回投资，实际收到现款170000元，则甲企业由于该项投资收益的累计金额为（）。(A) 30000元 (B) 15000元 (C) 25000元 (D) -5000元20、固定资产原值为200000元，预计净残值为10000元，预计使用年限为10年，则双倍余额递减法下固定资产年折旧率为（）。(A) 10% (B) 20% (C) (D) 19%21、昌盛公司2001年1月1日购入一项专利权，实际支付的买价及相关费用共计48万元。该专利权的摊销年限为5年。2003年4月1日，昌盛公司将该专利权的所有权对外转让，取得价款20万元。转让交易适用的营业税税率为5%。假定不考虑无开资产减值准备。转让该专利权形成的净损失为（）万元(A) (B) (C) (D) 、某企业在筹建期间，发生注册登记费5万元，办公及差旅费支出10万元，垫付应由投资者个人负担的差旅费用10万元，购买工程物资20万元，工程项目借款利息支出20万元（工程项目尚未达到预定可使用状态）。该企业应记入“长期待摊费用”科目的开办费为（）万元。(A) 65 (B) 15 (C) 55 (D) 3523、企业如果在银行承兑汇票到期时，不能足额付款的，在会计处理时，应将“应付票据”转作（）。(A) 应付账款 (B) 其他应付款(C) 短期借款 (D) 预收账款24、某股份有限公司于2002年7月1日发行票面价值为1000000元公司债券，共收发行债券价款1200000元（发行手续费略）。该券票面利率为10%，期限为5年，到期一次还本付息。2003年6月30日，该债券的账面价值为（）元。(A) 1200000 (B) 1300000 (C) 1260000 (D) 116000025、中外合作经营企业的外方投资者，在合作期内以优先分回利润方式提前收回的投资款，应单设“已归还投资”科目，并在资产负债表中作（）反映。(A) 实收资本的减项 (B) 流动负债(C) 长期负债 (D) 盈余公积的减项26、如果安装程序比较简单，或检验是为了最终确定合同价格而必须进行的程序时，这种商品销售应在（）时确认收入。(A) 发出商品并开出增值税专用发票(B) 安装和检验完毕(C) 签定合同(D) 收到全部款项27、生产费用在完工产品与月末在产品之间分配时，如果月末在产品数量很小且很稳定的企业，可以采用的方法是（）。(A) 月末在产品成本按所耗直接材料成本计算(B) 不计算在产品成本(C) 月末在生产成本按约当产量法计算(D) 月末在产品成本按定额比例法计算28、企业专设销售机构的固定资产折旧费应记入（）科目。(A) 管理费用 (B) 营业费用(C) 主营业务成本 (D) 其他业务支出29、 A企业期末“物资采购”科目余额10万元，“原材料”科目余额100万元，“材料成本差异”科目借方余额2万元，“生产成本”科目余额30万元，“发出商品”科目余额20万元，“委托代销商品”科目余额40万元，“工程物资”科目余额80万元，“委托加工物资”科目余额60万元，“存货跌价准备”科目贷方余额32万元。则期末资产负债表中“存货”项目的金额为（）万元。(A) 342 (B) 262 (C) 230 (D) 22030、下列货币收支业务中，属于投资活动产生的现金流出业务是（）。(A) 购买生产用材料支出(B) 归还短期借款本金(C) 支付在建工程人员工资(D) 支付广告费31、年终结账时应收“财政补助收入”和“上级补助收入”科目的贷方余额全数转入（）。(A) “事业结余”科目 (B) “经营结余”科目(C) “结余分配”科目 (D) “事业收入”科目32、某学校于2004年2月份收到财政部门拨入的事业经费200万元。该学校收到该笔款项时，应贷记的科目为（）。(A) 应付账款 (B) 事业收入(C) 财政补助收入 (D) 上级补助收入33、下列各项中，不会引起长期债券投资账面价值发生变化的是（）。A.确认债券利息收入进行溢价摊销B.确认债券利息收入进行折价摊销C.对面值购入、分期付息的债券确认债券利息收入D.对面值购入、到期一次付息的债券确认债券利息收入34、某企业采用成本与可变现净值孰低法对存货进行期末计价，成本与可变现净值按单项存货进行比较。2002年12月31日，甲、乙、丙三种存货成本与可变现净值分别为：甲存货成本10万元，可变现净值8万元；乙存货成本12万元，可变现净值15万元；丙存货成本18万元，可变现净值 15万元。甲、乙、丙三种存货已计提的跌价准备分别为1万元、2万元、万元。假定该企业只有这三种存货，2002年12月31日应补提的存货跌价准备总额为（）万元。A.– 、甲企业2002年11月1日以1204万元的价格（其中，4万元为相关费用）购入乙企业2002年1月1日发行的五年期一次还本付息债券，债券面值总额1000万元，票面年利率12%。甲企业采用直线法对债券溢价进行摊销。甲企业2002年应摊销的债券溢价为（）万元。、某企业2002年11月1日购入一项固定资产。该固定资产原价为498万元，预计使用年限为5年，预计净残值为5万元，按双倍余额递减法计提折旧。该固定资产2003年应计提的折旧额是（）万元。、下列各项中，不应计入制造费用的是（）。A.生产工人待业保险费 B.生产工人劳动保护费C.生产车间财产保险费 D.生产车间设备租赁费38、下列各项中，应计入营业外支出的是（）。A.保管人员过失造成的原材料净损失B.建设期间工程物资盘亏净损失C.筹建期间固定资产清理发生的净损失D.经营期间固定资产清理发生的净损失39、甲公司将自产的一批应税消费品（非金银首饰）用于在建工程。该批消费品成本为300万元，计税价格为500万元。该批消费品适用的增值税税率为17%，消费税税率为10%。据此计算，应计入在建工程成本的金额为（）万元。、乙公司2000年1月1日折价发行5年期一次还本的公司债券。该债券的实际发行价格为1000万元（不考虑发行费用），债券面值总额为1100万元，票面利率为6%。该债券于每年6月30日和12月31日支付利息。2002年7月1日“应付债券”科目的月初余额为（）万元。、下列各项中，不属于辅助生产费用分配方法的是（）。A.直接分配法 B.约当产量比例法C.按计划成本分配法 D.交互分配法42、下列利润分配的顺序中，正确的是（）。A.提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、提取法定公益金、分配优先股股利B.提取法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积、分配优先股股利C.提取法定盈余公积、提取法定公益金、分配优先股股利、提取任意盈余公积D.分配优先股股利、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、提取法定公益金43、事业单位在财产清查时，对盘盈的事业用材料应进行的账务处理是（）。A.增加事业收入 B.增加其他收入C.增加一般基金 D.冲减事业支出44、事业单位年终结账时，下列各类结余科目的余额，不应转入“结余分配”科目的是（）。A.“事业结余”科目借方余额 B.“事业结余”科目贷方余额C.“经营结余”科目借方余额 D.“经营结余”科目贷方余额45、下列各项中，符合收入会计要素定义，可以确认为收入的是（）。A.出售无形资产收取的价款 B出售固定资产收取的价款C.出售原材料收取的价款 D出售长期股权收取的价款46、某企业采用应收账款余额百分比法计提坏账准备，计提比例为5%。2002年12月1日，“坏账准备”科目借方余额为3万元。2002年12月31日，“应收账款”科目借方余额为70万元，“应收票据”科目借方余额为20万元，“其他应收款”科目借方余额为10万元。该企业2002年12月31日应补提的坏账准备为（）万元。、某商场采用售价金额核算法对库存商品进行核算。本月月初库存商品的进价成本为6万元，售价总额为9万元；本月购进商品的进价成本为8万元，售价总额为11万元；本月销售商品的售价总额为15万元。该商场月末库存商品的实际成本为（）万元。、对于以签订售后回购合同方式销售的商品，虽然销售发票已开出，款已收，但会计上不能作为收入确认，这种业务的处理遵循了（）。A、权责发生制原则 B、客观性原则 C、实质重于形式原则 D、相关性原则49、下列会计核算基本前提中，（）前提是企业选择会计处理方法和程序的基础。A、持续经营 B、会计分期 C、会计主体 D、货币计量50、企业发现现金短款，在查明原因之前，应先计入（）账户。A、其他应收款 B、待处理财产损溢 C、营业外支出 D、财务费用51、企业将持有的3月15日出票，120天到期，面值100000元，票面年利率6%的票据于4月9日申请贴现成功，年贴现率为12%，则获得的贴现金额为（）元。A、101264 B、98600 C、96800 D、9873652、我国企业会计制度规定，企业只能采用（）法核算坏账损失。A、直接核销法 B、账龄分析法 C、应收账款余额百分比法 D、备抵法53、商品流通企业购入商品时，发生的运输费、装卸费应直接计入（）。A、营业费用 B、购入商品成本 C、管理费用 D、营业外支出54、发出存货成本按实际成本核算时，采用（）计算的发出存货实际成本接近于本期进货成本。A、后进先出法 B、先进先出法 C、个别计价法 D、加权平均法55、某商场存货采用售价金额法核算，本月初库存商品的进价成本为180万元，售价总额为200万元，本月购进商品的进价成本为700万元，售价为800万元，本月销售收入为900万元，则本月销售商品的实际成本为（）万元。A、900 B、892 C、880 D、79256、企业某种存货期初实际成本为400万元，期初“存货跌价准备”账户贷方余额5万元，本期购入该种存货实际成本90万元，领用300万元，期末估计库存该种存货的可变现净值为182万元。则本期应计提存货跌价准备额为（）万元。A、3 B、5 C、8 D、1857、企业的短期投资按总体计提跌价准备，期初短期投资实际成本为600万元，短期投资跌价准备账户贷方余额为60万元，本月出售部分作短期投资入账的股票，实际成本为200万元，售价为220万元，则转让该部分股票的投资收益为（）万元。A、0 B、10 C、20 D、3058、企业购入的工程物资，在工程期间发生盘亏的，应按15%盘亏其工程物资的实际成本（）。A、增加营业外支出 B、增加管理费用C、增加工程成本 D、增加生产成本59、企业在筹建期间发生的，不能计入固定资产、无形资产价值的支出，应计入（）账户。A、长期待摊费用 B、开办费 C、递延资产 D、待摊费用60、企业销售应税产品，按规定应缴纳的资源税，借记（）账户，贷记“应交税金一应交资源税”账户。A、管理费用 B、主营业务税金及附加 C、生产成本 D、原材料(百度：您提交的答案超过10000字，请删减）

产品成本计算的程序 1．确定成本计算方法。开展成本计算之前，先要确定采用哪一种成本计算方法。通常所用的方法有品种法、分批法、分步法等。这要根据生产工艺过程和生产组织的特点，同时结合成本管理的要求情况来进行选择。 2．设置有关的成本计算账户。为了计算产品的成本，需要设置一个专门的账户，即"生产成本"账户。其借方汇集为生产产品而发生的各种费用，贷方反映产品完工转出的制造成本。对于一定的成本计算对象来说，发生的费用无非是两种：①直接费用。②间接费用，即共同性的、不是直接为生产这-对象服务的费用。如果企业只生产一种产品，则直接费用和间接费用并没有差别，都应该直接计入产品成本。但是，企业一般都是生产多种产品。这样，直接费用仍可以直接计入产品成本，而间接费用就必须先要汇集起来，然后再分配摊入各个不同的成本计算对象。这样，需要先单独设置一个账户，即"制造费用"账户，"制造费用"账户的作用就是汇集各种间接费用，再合理地分配到成本计算对象上去。如果废品和停工的情况比较多，就需要搜集有关的废品和停工损失资料，并专门设置一个"废品损失"和"停工损失"账户，把这些损失汇集到"废品损失"和"停工损失"账户的借方，然后在其贷方作出恰当的处理并转出：如果是正常损失，一般应分配进入产品成本；否则应转入管理费用或营业外支出。按权责发生制的要求，生产中发生的支出不一定就要计入生产成本，支出的期间与成本计算期间可能不一致。支出发生后有两种情况：①生产中发生的费用在本期发挥出全部效益，效益不递延到下期。这种情况应把费用直接记入"生产成本"或"制造费用"账户。②本期发生的费用支出不应由本期负担。这里面又有两种情况： ①先支出，后计入成本费用。这种情况应设置"待摊费用"账户，支出时借记"待摊费用"账户，分期摊入成本费用时再贷记"待摊费用"账户。②先计入成本，后支出。这种情况应设置"预提费用"账户，计入当期成本费用时借记有关成本费用账户，贷记"预提费用"账户，支付再借记"预提费用"账户。 3．核算费用发生及按用途分类。成本计算的过程是一个费用的汇集和分配(摊)的过程，或者反过来说，费用的核算最终也就是成本的核算。成本计算就是一个对费用进行多步骤处理的过程。要做好成本计算工作，第一步就是要准确反映总共开支了多少费用，开支了一些什么性质的费用。这一步要解决两个问题：一是本企业在当期到底有哪些开支，开支了哪些费用。这是做好成本计算工作的基础。如消耗了多少原材料，要用先进先出法和后进先出法等方法进行恰当的计量；如由于设备发挥效用，而磨损的价值，要用恰当的方法进行折旧。二是费用发生后，到底起了什么作用。在成本计算过程中，不仅要反映开支了一些什么费用，而且要进一步明确开支的费用起了什么作用。对谁发挥了效用。费用发生后起的作用归纳起来有三种情况：①费用发生后没有在当期发挥作用，应向后期递延。如预付租金等，应计入待摊费用。②开支发生在当期，而其效用发生在上期。如在年初支付上年的全部租金，不能作为当期费用，而应借记入预提费用账户。③大多数开支，是开支在本期，效用也在本期，这些费用不仅要计入当期的成本，还要按其具体用途进行分类。不管成本计算的对象是什么，一般来说，都需要支付以下成本项目；或者说，费用发生后，无非是起了以下几个方面的作用：一是消耗各有关材料，这些材料构成产品的实体，这叫直接材料费用；二是消耗各有关人工费用，这些生产工人的劳动直接用于产品的制造，这叫直接人工费用；三是消耗各种材料和人工及其它费用，这些费用不直接用于产品的生产，只是在生产过程中起辅助作用，或提供必要的生产条件，这种费用就叫制造费用。为了反映费用的发生及按用途分类的情况，需要作一笔会计分录，即：借：有关成本费用账户贷：有关资产负债账户在这笔会计分录中，贷方的有关资产负债账户反映费用开支的具体情况。这些账户是现金、原材料、累计折旧、应付工资、应付福利费等账户，反映企业到底开支了一些什么费用。借方的有关成本费用账户则包括待摊费用、预提费用、生产成本、制造费用等，反映这些费用起了什么作用。其中生产成本是成本计算的主要账户，最后所有的费用都要归集到生产成本账户。记到生产成本账户的费用还要进一步按用途分类，一般分为直接材料、人工费用和制造费用三个项目。 4．辅助生产费用的分配。"生产成本"总账下有两个明细账户：一是基本生产，用于核算产品的生产成本；二是辅助生产，用于核算为生产产品服务的有关生产部门的成本。辅助生产也是一种生产活动，它为基本生产活动提供必要的产品和劳务，也要消耗各种生产费用，同样要计算产品成本。辅助生产成本的计算需要设置" 辅助生产"明细账户，其借方汇集发生的各种费用，其贷方计算辅助生产车间完工的产成品成本，同时转入基本生产明细账。这个账户一般没有余额。 5．制造费用的分配。产品成本由直接材料、直接人工和制造费用三部分组成，其中发生的直接材料和直接人工是属于直接费用，直接记入"生产成本"账户，发生的制造费用是间接费用，不直接记入"生产成本"账户，而是先在"制造费用"账户中汇集，然后再分配记入"生产成本"账户。 6．产成品成本的计算。通过上述步骤，本期发生的全部生产成本都已汇集在"生产成本"账户的借方，如果企业没有在产品，则产成品成本就是生产成本账户的期初余额加上本期发生的全部生产成本。但是，一般企业都同时有在产品和产成品，因而需要把产品生产成本在产成品和在产品之间进行分配，同时计算在产品成本和产成品成本。 "生产成本"账户的有关数据之间有下列关系：期初余额+本期发生的全部生产成本=期末在产品成本+产成品成本产成品成本=期初余额+本期发生的全部生产成本-期末在产品成本也就是说，产成品成本的计算问题，即要把总成本在期末在产品和产成品之间进行分配。一般用约当产量法或定额法等方法进行分配。产成品成本计算出来后，还要用产成品总成本除以总产量，求得单位成本，这样产品成本计算才全部结束。

不同的企业，其生产过程有不同的特点，其成本管理的要求也是不一样的。这对成本计算的具体方法带来了很大的影响。也就是说，只有根据企业生产的特点和成本管理的不同要求，选择不同的成本计算方法，才能正确地计算产品成本。 [编辑]生产的主要类型和成本管理要求不同的企业。按生产工艺过程和生产组织的不同，可以分为不同的类型： 1．按生产工艺过程的特点来分，可分为：①单步骤生产：也叫简单生产，是指生产技术上不间断、不分步骤的生产。如发电、熔铸、采掘工业等。②多步骤生产也叫复杂生产，是指技术上可以间断、由若干步骤组成的生产。如果这些步骤按顺序进行，不能并存，不能颠倒，要到最后一个步骤完成才能生产出产成品，这种生产就叫连续式复杂生产。如纺织、冶金、造纸等。如果这些步骤不存在时间上的继起性，可以同时进行，每个步骤生产出不同的零配件，然后再经过组装成为产成品，这种生产就叫装配式复杂生产。如机械、电器、船舶等： 2．按生产组织的特点来分，可分为：①大量生产。它是指连续不断重复地生产同--品种和规格产品的生产。这种生产一般品种比较少，生产比较稳定。如发电、采煤、冶金等。大量生产的产品需求一般单一稳定，需求数量大。②成批生产；它是指预先确定批别和有限数量进行的生产。这类生产的特点是品种或规格比较多，而且是成批轮番地组织生产。这种生产组织是现代企业生产的主要形式。③单件生产。它是根据订单，按每一件产品来组织生产。这种生产组织形式并不多见。主要适用于一些大型而复杂的产品。如重型机械、造船、专用设备等。不同的企业，成本管理的要求也不完全一样。例如，有的企业只要求计算产成品的成本，而有的企业不仅要计算产成品的成本．而且还要计算各个步骤半成品的成本。有的企业要求按月计算成本，而有的企业可能只要求在-批产品完工后才计算成本等。成本管理要求的不同也是影响选择成本计算方法的一个因素。产品成本计算方法的确定不同的企业，由于生产的工艺过程、生产组织，以及成本管理要求不同，成本计算的方法也不--样。不同成本计算方法的区别主要表现在三个方面：一是成本计算对象不同。二是成本计算期不同。三是生产费用在产成品和半成品之间的分配情况不同。常用的成本计算方法主要有品种法、分批法和分步法。 1．品种法；品种法是以产品品种作为成本计算对象来归集生产费用、计算产品成本的--种方法。由于品种法不需要按批计算成本，也不需要按步骤来计算半成品成本，因而这种成本计算方法比较简单。品种法主要适用于大批量单步骤生产的企业。如发电、采掘等。或者虽属于多步骤生产，但不要求计算半成品成本的小型企业，如小水泥、制砖等。品种法一般按月定期计算产品成本，也不需要把生产费用在产成品和半成品之间进行分配。 2．分批法。分批法也称定单法。是以产品的批次或定单作为成本计算对象来归集生产费用、计算产品成本的一种方法。分批法主要适用于单件和小批的多步骤生产。如重型机床、船舶、精密仪器和专用设备等。分批法的成本计算期是不固定的，-般把一个生产周期(即从投产到完工的整个时期)作为成本计算期定期计算产品成本。由于在未完工时没有产成品，完工后又没有在产品，产成品和在产品不会同时并存，因而也不需要把生产费用在产成品和牛成品之间进行分配。 3．分步法。分步法是按产品的生产步骤归集生产费用、计算产品成本的一种方法。分步法适用于大量或大批的多步骤生产。如机械、纺织、造纸等。分步法由于生产的数量大，在某一时间上往往即有已完工：的产成品，又有未完工的在产品和半成品，不可能等全部产品完工后再计算成本。因而分步法一般是按月定期计算成本，并且要把生产费用在产成品和半成品之间进行分配。

当地产毕业论文

近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。关键词：房地产行业，营销一、传统营销理论指导下的房地产营销传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。三、体验式营销体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。五、关系营销关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。六、差异化营销所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新摘要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。关键词：营销策略品牌营销绿色环保营销服务营销一、房地产市场营销的概念营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。二、房地产开发企业营销策略创新的背景国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。三、房地产营销策略剖析国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。四、开展房地产营销策略创新的关键因素在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文

房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。下文是我为大家搜集整理的关于房地产工程成本管理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 房地产工程成本管理论文篇1 谈房地产企业成本管理存在的问题及改进措施房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。一、房地产企业成本管理的特点 (一)成本控制的重点贯穿项目各环节房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。 (二)成本管理工作相对复杂房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。 (三)成本管理水平对成本金额影响较大房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本;产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。 (四)各成本管理阶段相互影响明显房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。二、目前房地产企业成本管理存在的问题成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题： (一)土地获取缺乏项目可行性分析房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。 (二)规划设计不合理规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。 (三)招投标管控不严在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。 (四)工程施工管控不到位工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。 (五)销售费用控制不严销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。 (六)成本核算停留在成本反映阶段财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施 (一)提高全员成本管理意识、加强制度建设成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。 (二)完善土地获取阶段的投资分析土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。 (三)提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。 (四)建立合作单位数据库，细化标底及合同条款房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。 (五)加强施工管理，理顺变更洽商审批流程在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。 (六)严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。 (七)加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。 (八)建立有效的成本控制考核机制有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。四、结束语目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。房地产工程成本管理论文篇2 浅析业主项目成本管理企业的发展离不开管理，在工程建设项目项目中，更加离不开对项目成本的管理，建立起一个成本信息库显得十分必要，针对这一情况，本文主要从不同的环节对工程建设项目项目的开发进行有效的成本管理，希望能够对今后的工程项目起到一定的借鉴作用，更好的发展我国工程建设项目事业。 1 投资决策阶段的管理首先在投资决策阶段，也就是在最初决定项目立项的时期，相关人员一定要从可行性方方面出发进行前期的考察工作，看这个项目是否合理性和必要性，在可行性研究的基础上再粗略的估计一下方案需要的资金有多少，选择合适的投资，计算出能够从中获取的利润，同时还要对整个工程建设项目项目可能存在的风险进行有效的评估，这样才能获得最完整的计划，以便为后续的工作奠定基础。 2 设计规划阶段的管理在这一阶段中，要想对成本进行有效的控制，首要前提就是做好设计工作，因为设计阶段对投资产生的影响占据整体影响的90%以上，这一阶段也是将经济效益最大化的重要阶段，笔者认为要想做好设计阶段的工作，一是要选择一个合适的设计单位，拥有丰富的设计经验，并且将项目的主要负责人确立下来，组建起稳一个完整的设计团队。二是要从经济性的角度出发加以论证，确保整个设计既满足设计的要求，又能达到经济最大化的效果，设计时需要满足各个阶段的相关要求，与可行性报告进行对比，对投资情况加以进一步的估算。三是要将设计图纸进行审核，必须要由专业人士进行评判，力求减少工程变更的情况。 3 施工招标阶段的管理在进行施工招标的过程中，有几点是需要注意的，具体如下。由专业人士建立起一个招标小组，从多个方面着手，如招标范围、招标内容以及招标条件等方面加强招标活动，避免产生重复招标的现象，招标的企业至少要达到5家以上，这样可以有效的避免出现串标的可能性。在招标的过程中所遵循的原则为最低价中标，确定好标底，将工程一次性包死，采用工程量清单计价的形式进行招标。如果招标的企业条件相同，那么则优先选择费用低的企业。对于总包以及项目经理的选择，优先确定其具备相应的组织管理能力，在招标前重点考察的内容是是否具备相应的组织管理能力，对于公司的资质情况则作为次要的考察内容。有些分包项目具有垄断的性质，针对这种情况就需要将造价降到最低。在制定合同的过程中，合同中的各项条款需要加以进一步的细化，防止有不明确的条款存在，这样可以有效的避免纠纷以及索赔现象的出现，尤其是要注意各个款项是否存在歧义的情况。在合同中还要注明工程项目各方应该履行的义务以及可以享受的权利，如果不能按照合同办事，则有权获取相应的赔偿。最后，将施工单位、施工材料以及相应的设备供应商的相关信息收集起来，输入进数据库中，一方面便于查找有关的信息，另一方面还能对这些单位评分，以优中选优。 4 施工阶段的管理在施工阶段的成本管理，可以从以下几个方面进行控制：一是要在土建、水电以及相应的各个环节中建立起相对专业的人员，由专人对项目的情况进行管理，必须要具备丰富的技术经验与管理经验。有独自运作项目管理阅历的人承担，项目管理团队的待遇和利润挂钩，调动团队积极性，同时项目管理团队人员应具备职业道德。开工前应组织设计、施工、监理、业主方预算、工程管理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审，提出明碡的会审意见，并在施工前改正。通过招标选择有良好信用的总包及监理单位，监理单位和总包或其他供应商、分包无利益关系。项目管理人员应和监理对工程质量进行监控，一旦发生质量事故，应马上通知有关部门进行详细调查，分析事故原因，提出事故报告及防患措菔，防止再发生和减少损失。应对隐蔽验收做好详细记录，并办理书面手续。进度款：(1)原则上不支付预付款和备料款，如需支付，需按规定的流程审批。(2)施工单位应按月报送进度计划和本月实际完成、验工月报表，工程、预算部门会同监理对施工单位的进度款进行审核，同时查看上报的资料是否齐全(进度照片，工程质量证明材料等)。经财务审核、批准后，工程、预算、财务建立统一合同台帐和批准付款台帐。(3)工程款支付达到合同款的85%，原则上应停止付款，防止支付过度出现。 5 技术协调建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。"协调"是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方的工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调，这一协调贯穿整个项目管理全过程。技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流;项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例，从而造成项目成本控制失调。技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间传递技术信息，对于其中的部分子系统。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。结束语总而言之，工程建设项目事业是我国比较重要的一项产业，在近些年间的发展也是十分迅速的，针对当前的发展形势，必须要对业主方的项目成本加以更为有效的管理，成本的管理对于项目管理的成败具有直接的联系，间接也体现着建筑的整理水平以及综合的竞争力，所以为了国家能够获得更为理想的精力效益以及促进工程建设项目市场更加蓬勃的发展，相关人士需要在成本管理上多下功夫，这样才能让我国的工程使用增值。猜你喜欢： 1. 浅谈房地产项目成本管理论文 2. 房地产施工项目成本管理现状及对策探讨论文 3. 建筑工程成本管理毕业论文 4. 工程项目成本管理分析论文

在撰写房地产毕业论文时，您需要遵循一定的写作形式和过程安排。以下是关于房地产毕业论文写作的形式和过程安排的建议：

写作形式：

房地产违约论文

房地产项目施工风险评估与防范措施论文

在学习、工作中，大家都经常接触到论文吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。你知道论文怎样写才规范吗？以下是我整理的房地产项目施工风险评估与防范措施论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。

摘要：

本文通过风险管理方法在实践中的切实应用,以达到减少项目施工阶段成本的目的。通过使用风险管理的研究方法,对多个住宅房地产项目施工阶段情况进行研究,对项目施工阶段进行风险识别、评估并给出处理对策。

关键词：

施工阶段；风险管理；房地产项目；

一、施工阶段风险管理必要性

施工风险在不同的阶段有不同的表现，如施工拆迁风险，方案不能交底、施工方投标文件与实际实力不匹配等，这些风险一方面需要涉及的相关房地产开发部门高度重视，也需要从心里上认识施工阶段风险防范的必要性和重要性，从而保证施工阶段的顺利完成。

二、房地产项目施工阶段风险评估

(一)安全和技术风险

在施工阶段涉及的公司、人员较多，在设备操作和高空施工阶段容易出现安全隐患。施工过程中，不同公司之间项目管理方式不同，技术指标不同，给后期存档、报竣带来困扰。

(二)工期和索赔风险

每个项目施工阶段持续时间短则几个月长则几年，较长的时间跨度会出现较多不确定因素，施工过程中如有一个环节不能按期完成，就会影响整个工期出现延期风险。工程延期不仅直接影响到交房时间导致小业主向项目索赔，还会影响资金回笼增加财务成本。

(三)成本和质量风险

项目施工阶段出现延期、安全隐患等都会造成成本增加，这种不确定的成本波动也会对房地产项目的`后期销售带来风险，所以不管是住宅还是商业房地产项目，在成本控制上要求都很高。但这不意味着房地产公司在项目施工过程中就可以重成本轻质量，存在质量瑕疵的物业，就算能及时移交给小业主，后期的质保维护成本也会大大增加，所以这就要求房地产公司在控制成本的同时严把质量关，对总包及各个分包单位做好监督工作。

综上，在对房地产项目施工过程进行风险识别发现，上述六类风险是相互影响的，其中工期和质量风险是不可调整的风险，对房地产项目影响较大。

三、房地产项目施工阶段风险应对策略

(一)安全和技术风险应对策略

房地产项目在施工时面临的安全风险主要有施工人员安全意识不够，应急预案不完备，保护设备不到位，以及高空坠物等，房地产公司在面对前述安全风险时可以选择风险转移，如将施工过程中的安全风险与保险相结合，转嫁风险。也可以通过将风险通过标准文件如合同进行再分配的方式降低风险。施工阶段面临的技术风险主要是工人的作业质量不达标，或在施工阶段发现结构设计存在缺陷等，对于此阶段的技术风险，一方面要求施工单位有针对性的对作业人员开展技能培训；另一方面，对于危险性大、专业性强的项目分包给专业的技术公司，并杜绝层层转包的现象，确保施工阶段不发生意外事故。

(二)工期和索赔风险应对策略

除不可抗力因素外，确保工期不延误最重要的就是保持沟通的及时性和有效性，建立定时的汇报制度，在房地产项目施工过程中汇报工期进度、资金使用以及安全情况从而降低工期延误风险。房地产项目在建设过程中需要跟政府建立良好的关系，一方面由专人与政府相关部门沟通，保持沟通顺畅以提高递送材料的准确性与通过率；另一方面，密切关注地方政府政策动态，能对新出台的政策及时做出应对方案，争取政府支持确保项目顺利推进。

(三)成本和质量风险应对策略

成本和质量风险控制从根本上说是对施工工序和施工标准的严格要求，在不延长工期，不减少工序，不降低标准的前提下可以更好的控制成本。可在整个房地产开发过程中设置进度节点，并在此基础上及时监测和反馈各个节点的成本消耗和质量控制。如项目建设过程中存在工期紧不能确保按时完工推售的节点，可适当给予总包和分包奖励要求其抢工，因为现在房地产项目对金融的过度依赖，如项目不能及时竣工验收销售，资金就不能及时回笼，资金成本往往要大大高于抢工所付出的代价。

四、结束语

本文结合房地产项目施工过程中实际面临的风险为基础，通过对施工过程中的风险进行分析，给出应对措施，如转嫁风险给专业施工公司和保险公司，加强项目之间沟通及时了解项目进度，建立与政府之间的良好关系等等。

参考文献

[1]金良杰.施工阶段工程造价风险管理研究[J].纳税,2018.

[2]宋良荣,殷樱.房地产开发项目实施阶段非预期风险评价方法及应用研究[J].工业技术经济,2012.

第一种写法：分析央行加息对房地产行业相关主体的影响。可以从五个方面来分析：1、对开发商而言:面临市场风险加息后，开发商还贷增加，也就是财务成本增加，在此情况下，必须加快项目开发的周转期。而加息后，居民购买力下降，从而可能引起房价下跌，企业盈利减少甚至亏损。此外，企业土地储备成本的风险也相应提高。2、对已购房者而言:负担加重贷款月供增加，家庭负担又加重了。3、对持币待购者而言:支付能力下降按照惯例，如果按揭购房，月供应当占家庭月收入的30%至50%为宜。一个月收入为5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有购买价值50万的房屋的能力。但是，利率提高后，购买力肯定下降。4、对投资者而言:利润下降比如，一投资者6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率假定为10%，如果贷款利率分别提高到6%、7%或8%，其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为9%、8%和6%左右，投资者利润减少导致投资者减少，可望引起房价回落，投资者甚至亏本。5、对银行银行而言:违约可能增加由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全，这都增加了银行的风险。总体而言，加息将直接加大房地产市场开发贷款的资金成本，对依靠信贷资金进行开发的房地产商构成一定程度的抑制。这种压力会首先反映在开发商身上，从中长期来看，消费市场也会因此受到影响。第二种写法：可以从央行加息对房地产供求市场的影响来分析。1、对房地产供给市场的影响2、对房地产需求市场的影响3、对房地产融资市场的影响因为融资市场影响到供求双方。

房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素,按照风险管理的内在要求,组成的一个各要素相互区别、相互联系、相互制约。下面是我为大家整理的房地产风险管理论文，供大家参考。

房地产项目管理中的风险管理

房地产风险管理论文摘要

【摘要】房地产事业已经成为人人皆知的所谓最赚钱行业之一，但房地产这块“肥肉”并不是像表面看上去那么简单，可以随意的吞吃，一个不小心，风险没有处理好，就可能满盘皆输。本文从房地产项目管理中的风险管理角度出发，具体地论述了房地产项目开发的种种风险和风险原因以及应对风险的详细办法。

房地产风险管理论文内容

【关键词】房地产项目管理;风险;应对措施

1.房地产开发易产生风险的原因

不动产的属性

住房作为不动产，是固定的不可移动的，资金一旦投入开工建成房屋，就不能再更改，在房产出售之前，资金也无法回流。房地产开发的产品的这种不同于其他商品的属性，注定了房地产开发的风险性，房地产开发本身所缺乏的灵活性，是房地产开发的主要风险因素之一。

所需投资大

房地产开发绝对不仅仅是建筑一栋楼房那么简单，从选址购买土地，到建成楼房，再到后期的出租或者销售出去，是一系列复杂的环节综合而成，一句话讲，房地产开发是一项巨大的综合性工程。那么，这种综合性的巨大工程所需要的投资规模是显而易见的。这种大规模的投资，就要让开发商面临着货币利率的变化，市场供求变化等带来的风险损失。

较长的开发周期

房地产开发不仅工程规模大，工程周期也一般较长，从项目的确定，资金的筹措，到具体施工，到最后的营销销售，无疑需要一段较长的时间。这种时间上的过长，给房地产带来不小的风险。

对地区经济依赖性过强

房地产开发的位置固定性，导致其开发项目必须依赖于某一地区的经济发展水平。当项目所在区域经济发展出现问题，不景气，房地产项目一定会受到影响：市场需求降低，商务出租困难等等。

2.具体风险有哪些

经济大环境风险

经济形势的变动将会给开发商带来巨大经济损失，经济形势的变动包括市场需求，购买力，利率，甚至汇率等的改变。从项目开发之前的市场调研到最后工程竣工楼盘开始销售，这之间的较大时间差导致房地产开发巨大的变数，如之前调研好的消费者偏好的户型，到后来销售时，已经发生不可预知的改变，直接导致楼盘销售不佳。而通货膨胀所带来的风险是更显而易见的，一旦发生通货膨胀，货币贬值，必将导致消费者购买力的下降，房地产虽然对通货膨胀的抵抗性较好，但是当全面的通货膨胀发生时，也一定会价格上涨，造成销售困难。上文提到房地产开发所需投资规模巨大，投资资金一般难以自己全部拿出，势必要采取银行贷款，楼盘预售等方式筹集资金。银行贷款时，如果不能够按合约偿还贷款，最后作为抵押的楼盘将会被银行收回。而预售的房屋如果不能及时供给住户，让住户入住，也要面临毁约的巨大经济赔偿。总之，经济大环境给房地产带来了巨大风险。

社会政治风险

一个国家政治上的变动也会对房地产开发造成巨大影响，尤其我国特殊的社会主义市场经济体制下，国家宏观调控比较明显，这种如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度变革等政策性的变动，对房地产开发的影响毫无疑问是显著的。尤其是货币政策与金融政策，对房地产开发的影响最为直接，实行紧缩或宽松的货币政策，既影响开发时候手里的资本，也影响开发之后的销售。银行对于房地产的相关业务也会随着国家政策变动而对房地产的需求发生影响。单就财政政策而言，国家实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

技术方面带来的风险

新科技的发明，新技术的应用等，都会迫使开发商不断的投入资金更新设备技术，以及加快对已经开工的工程进行翻新改造等等，这种临时的变动和工程的更改，将会大大增加工程成本。而且这种时间的拖延，也会影响日后销售。

3.应对风险的主要措施

规避风险

如果在项目没有正式开工之前已经发觉了风险，且这种风险是应对比较麻烦的甚至基本无力应对的，这时候可以放弃。在工程早期放弃项目可以避免更大的损失。但是这种方式带有一定的消极性，虽然免除了风险，不会得到任何收益。

投资多元化

“不把鸡蛋放在同一个篮子里”在房地产开发项目是同样受用。为了将收益不确定性的风险降到最小，将项目投资分散开来是最好的办法，房地产选择项目时，可以选择各种层次的建筑，如住宅、商务、写字楼、娱乐场所等等。不同类型的项目开发的收益是不同的，高风险高收益，我们在房地产开发时候为了得到比较稳定的收益这时候就需要用高收益项目去平均低收益的项目，同时低收益的低风险也会降低高收益项目的高风险。综合起来，我们就能得到较高收益同时，又降低了风险。

学会通过财务控制风险

房地产开发中，可以将整个工程项目划分为不同的细致的部分分包给专业的施工公司，规划公司等，以便于将风险转嫁，但是这过程必须要通过合法的手段，签订正规的合同等。还可以将项目股份化，将风险转化给不同的股东，减少自己的风险责任。保险作为最简单的降低风险的方式，确实有着一定的作用，但是保险降低风险的效果不是特别明显，房地产开发中不是所有的风险保险公司都可以担保的，而且风险发生时候，大多数情况下保险公司只能按照一定比例赔偿，难以全额赔偿损失。

全面调查，科学预测

房地产的发展并不是无迹可寻的，在项目开发前要利用一切可以利用的信息，仔细分析房地产的变动规律，及时掌握国家政策，及时掌握市场需求和其他公司的竞争项目等。这样全面的分析和调查，会让项目的开发风险降到最低，也便于预测成本和收益。

缩短项目时间

在保证房地产项目工程质量的同时，要尽可能的减少项目开发所用时间，减少工程开发期间社会经济不确定性变动所带来的风险。可以通过培训项目开发人员，选择最专业的建筑公司等方式来提高效率，以缩短时间。

尽量减少可变量

工程中有些变量对于经济利润的变动十分敏感，从而稳定性差，这种风险可以通过签订合同等方式消除。例如在银行贷款时候为了防止利息提高可以签订固定利息贷款合同，人工费材料费等增长可以通过与建筑公司签订工程总价的一次性讲清楚的合同等等。

结语：

如果用一句话来形容房地产项目开发之中的风险性，就是：时时有风险，处处有风险。房地产行业的高收益注定了它的高风险，但是我们要勇于面对风险，在房地产大军中分一杯羹。对于风险的回避，应对和管理的过程，其实就是房地产项目开发建设的过程。良好的应对风险，需要的不仅仅是一个项目管理者的力量，它需要的是一个管理团队良好的配合，需要每个人的共同努力，需要过硬的专业素质。每一个房地产人都能认识风险，应对风险，中国的房地产事业才能稳步健康发展，才能更加健康，成熟。

房地产风险管理论文文献

[1]磨长秋.浅析房地产开发领域的项目管理[J].中华民居(下旬刊)，2014，01：182+184. [2]王宝聪，邹运.浅谈房地产开发领域的项目管理[J].才智，2013，23：346. [3]范宇歌.浅析房地产开发的项目管理[J].商业文化 (学术版)，2009，02：6. [4]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010，08：183-184.

房地产企业财务风险管理研究

房地产风险管理论文摘要

【摘要】在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。因此，房地产企业应主动识别财务风险并建立有效的规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，提高竞争能力。

房地产风险管理论文内容

【关键词】房地产企业;财务风险;风险管理

房地产业由于其高收益的特点，在改革开放后得到快速发展，对我国经济的发展也起到了支柱作用。但随着我国宏观经济的日益增长，房地产企业自身的高风险特征也日趋明显。房地产企业面临着激烈的市场竞争环境和瞬息万变的外部环境。同时，我国政府各项抑制房价过快增长、稳定房地产行业健康发展等政策陆续出台，也促使房地产企业必须积极加强财务风险管理，有效预防和控制自身的财务风险，保证企业的可持续健康经营与发展。

一、房地产企业财务风险识别

1.投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控;二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

2.融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险;在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

3.资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.加强项目投资管理

(1)做好项目投资的可行性研究

房地产项目自身具有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势紧密相关等特点，因而房地产企业在投资项目前，首先要设立专门的项目可行性研究小组，对项目所在的地区经济形势及市场环境进行有效的调研和分析，对项目全周期的经济状况进行充分的研究和论证，从而避免投资决策的盲目性，有效预测和防范可能发生的财务风险。

房地产项目的整个开发周期内存在的不确定性较多，因此企业在项目建设规划中要注意尽量缩短项目的建设周期，避免开发周期内房地产市场外在宏观经济条件的变化对项目建设的影响，从而减少整个项目的投资回收期，加快资金周转。

(2)合理安排投资组合规划

房地产企业应根据自身的情况，顺应市场需求，对不同的产品业态进行组合开发，如合理分配商业、办公和住宅产品的比例，针对不同的消费群体合理安排户型布局，避免单一楼盘或产品的滞销而造成企业财务损失;在项目投资上，由于资金占用量大，可与其他企业进行联营或合作开发，实现风险收益共担，有效分散投资风险。

2.资金结构及流动性管控

(1)优化企业资金结构

企业良好的资金结构对整个企业的正常运行以及发展壮大有着非常重要的作用，也是企业领导阶层进行筹资决策的重要参考。对于负债资金，一方面房地产企业应该在科学预测自身资金实力、偿债能力的基础上控制负债经营比例，对资产负债率、已获利息倍数等偿债能力指标进行有效的控制;另一方面负债结构上，房地产企业要对短期负债与长期负债的比例进行适当调整，对流动比率、现金流动负债比率等财务指标进行有效控制，保障企业有足够的现金流来偿还相应的负债，确保企业的偿债能力。此外，在筹资方式的选择上，还要根据企业的资金特点选择不同的筹资渠道，既要发挥银行贷款等传统筹资方式的功能和作用，也可以尝试采取信托、债券等多元化的筹资渠道，控制筹资风险。

(2)加强资金流动性管控

房地产企业由于项目开发周期较长，整个周期的资金链条供应均会存在问题，因而必须意识到资金流动性存在的风险，避免企业面临资金困境。企业的资金流动性风险主要表现为现金持有量风险、应收账款回收风险等。

对于现金持有量风险，房地产企业应通过科学测算、审核企业的财务资金收支状况，将企业的资金库存控制在合理的范围内，提高企业的支付能力，确保项目建设及新增项目开发的资金需求。

对于应收账款回收风险，房地产企业应将应收账款回收作为重点工作，加快资金回笼，确保资金能够持续有效供应;企业相关负责部门应从房源认购开始，依据预售合同的付款节点进行有效的跟踪、催收，并按照应收账款的时间及金额进行分类处理，对逾期收款重点分析，逐套解决应收账款。 3.全周期的财务预算管理

房地产企业应以项目开发的整个开发周期为着眼点，从初始资金的筹集、投资、运营到经营利润的分配，对全周期的资金活动进行合理统筹、科学安排。首先，在项目预算方面，可以根据项目建设一级计划的各个节点，如前期的可行性研究、规划设计、工程建设、销售经营、税务清算等内容来编制项目开发的全周期预算，对项目的成本费用按照开发节奏合理匹配收支情况，并监督各相关部门认真执行;其次，在资金预算方面，按照企业的总体发展战略和项目的具体运行情况，对资金的需求和使用进行全面的规划，构建完善的财务预算指标体系，并通过定期考评的方式对企业项目建设过程中各项经济事项进行全面的约束，充分发挥预算的监督和预警作用。

4.完善企业内部控制制度

科学完善的财务内部控制制度，可以帮助房地产企业增加自身的抗风险能力，有效的控制财务风险，提供财务管理水平。

完善企业的内控环境，需要严格的授权审批制度。一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制;另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。

房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡;另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量，有效控制资金收支，有效防范财务风险。

总之，房地产企业必须重视面临的财务风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。

房地产风险管理论文文献

[1]宗艳芳.房地产开发企业财务风险及其有效控制[J].企业改革与管理，2015.(2)：134.

[2]曾凌.浅谈房地产企业的财务风险管理[J].管理视野， 2013.(1)：152-153.

[3]李荣锦，王珍. 房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友， 2010.(12)：96-97.

[4]程红.房地产企业财务风险的生成原因与控制措施[J].企业导报， 2015.(1)：152-154.

有关房地产风险管理论文推荐：

1. 关于风险在房地产投资项目中的防范论文

2. 风险管理论文范文精选

3. 风险管理论文精选范文

4. 风险管理论文案例

5. 风险管理论文案例分析

6. 工程项目风险管理论文

合同法违约责任毕业论文

论违约责任内容提要：违约责任是合同法中的一项最重要的制度，我国现行《合同法》具有许多突破性的特点。笔者结合我国现行《合同法》的相关规定，从内涵界定及其特点、归责原则、样态、免责事由、承担方式、责任竞合和因第三人原因违约几方面对违约责任制度的相关问题作粗略的论析。关键词：违约责任《合同法》目录：一、违约责任的内涵界定及其特点二、违约责任的归责原则三、违约责任的样态四、免责事由五、违约责任的承担方式六、责任竞合和因第三人原因违约七、结语违约责任是我国《合同法》中的一项最重要的制度，《合同法》对以往的违约责任制度进行若干补充和完善，其最大的特点在于：第一，增加预期违约责任和加害给付责任，从而构筑了违约责任的真正内涵。第二，以严格责任作为违约责任的一般归责原则，从而强化了违约责任的功能，顺应了合同法的发展趋势。第三，将预期违约制度和不安抗辩兼容并蓄，从而弥补了预期违约和不安抗辩权适用上的缺陷。第四，将完全赔偿原则和可预见规则相结合，从而兼顾合同双方当事人的利益平衡。第五，允许违约责任与侵权责任竞合，最大限度地保护了当事人的合法权益，并给当事人行使权利提供充分的空间。[1]本文拟结合我国现行《合同法》对违约责任制度的相关问题作粗略的论析。一、违约责任的内涵界定及其特点违约责任，是指合同当事人因违反合同义务应承担的责任。在英美法中违约责任通常被称为违约的补救（remedies for breach of contract），而在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中，或者被视为债的效力的范畴。违约责任制度是保障债权实现及债务履行的重要措施，它与合同义务有密切联系，合同义务是违约责任产生的前提，违约责任则是合同义务不履行的结果。[2]我国《合同法》第七章专设违约责任，规定了预期违约及实际违约等所应承担的法律责任。违约责任具有以下特点:第一,违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一,违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的合同关系,若当事人之间不存在有效的合同关系,则无违约责任可言;其二,违约责任是以违反合同义务为前提,没有违反合同义务的行为,便没有违约责任。第二,违约责任具有相对性。违约责任的相对性,是指违约责任只能在特定的当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三,违约责任具有补偿性。违约责任,主要是一种财产责任。承担违约责任的主要目的在于补偿合同当事人因违约行为所遭受的损失。从合同法所确认的违约责任方式来看,无论是强制实际履行,还是支付违约赔偿金,或者采用其他补救措施,无不体现出补偿性。当然，在特定情况下并不排除处罚性。第四,违约责任的可约定性。根据合同自愿原则,合同当事人可以在合同中约定违约责任的方式,违约金的数额等,但这并不否定违约责任的强制性,因为这种约定应限制在法律许可的范围内。[3]二、违约责任的归责原则综关各国立法实践，对违约责任归责原则的规定主要有过错责任原则和严格责任原则。我国《合同法》确定了严格责任原则。《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取外救措施或赔偿损失等违约的责任。”这里所确定的即为严格责任原则。所谓严格责任,又称无过错责任,是指违约发生以后,确定违约当事人的责任,应主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成,而不考虑违约方的故意或过失。《合同法》中把归责原则确定严格责任的理由主要有:第一,严格责任的确立并非自《合同法》开始,在《民法通则》以及《涉外经济合同法》、《技术合同法》中也有关于严格责任的规定。第二,严格责任具有方便裁判和增强合同责任感的优点。第三,严格责任原则符合违约责任的本质。因为违约责任在本质上是以合同义务转化而来的,是当事人之间的约定。在一方不履行合同时追究其违约责任,是在执行当事人的意愿和约定,因而应该实行严格责任原则。第四,确立严格责任,有助于更好地同国际间经贸交往的规则接轨。如《联合国国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》都确立了严格责任原则。[4] 三、违约责任的样态对于违约责任的样态，又称违约形态。综合我国《合同法》及各国实践，笔者认为主要有以下几种：

合同的相对性及其突破引言：合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。《合同法》第121条确定了合同相对性的归责原则，这里的合同相对性，又称合同关系的相对性，是合同关系不同于其他民事法律关系的重要特征之一。传统的合同相对性理论认为，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。然而，随着现代市场经济高速发展，商业贸易空前繁荣，严格恪守合同相对性原则越来越难以满足平衡社会利益，体现司法公正，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。[1]为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性原则也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，有学者将其称为“合同相对性的突破”，本文将从合同相对性的历史演进和突破表现对其略作探讨关键词：合同相对性突破正文：一、合同相对性的历史演进合同相对性原则，在学理上没有一个统一的解释，目前比较权威的解释是以王利明先生给的定义：合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。在大陆法系中，合同相对性源至罗马法的“债的相对性”理论，认为债是当事人一方请求他方为给付行为的法律关系，债权是只能对特定人产生效力的请求权。这种由特定权利人向特定义务人请求为或不为特定行为的特性，就是“债的相对性”。而合同是债的形式之一，因此，具体到合同的效力范围上，这种相对性原则的主要含义是：合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。这一规则对现代大陆法系的债法产生了很大影响，理论上，都将其视为债权自身性质所决定的一种当然原则。二、合同相对性的突破表现：合同相对性确立以后，由于社会经济的发展，为了更好地保护债权人和第三人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，现代大陆法系国家的合同立法对合同相对性规则已有所突破，合同相对性理论也同时得到发展和完善。（一）第三人侵害债权所谓第三人侵害债权一般是指合同外的第三人明知合同债权的存在，仍然故意以损害他人债权为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部分或全部不能实现并致债权人损害的行为。侵害债权的情况在实务中时有发生，但我国现行法律没有确立第三人侵害债权制度。但是在现实生活中，由于经济活动日益密切，民事行为之间的关联性不断增大，各种权利相互冲突、相互影响的机率也随之增多，如果债权受到第三人的侵害，仅仅因为债权是相对权而不赋予债权人基于侵权法上的损害赔偿请求权，则债权人的利益将很难得到保障，明显违背了有侵害必然有救济的法理。但是，第三人侵害债权的范围应该严格受到控制，侵害债权应同时具备以下要件：第一，第三人侵害的必须是合法债权。如果是不合法债权，即使侵害了，也不用承担责任，因为非法债权不受法律保护。第二，第三人实施的侵权行为具有违法性，并致使合同债务不能履行。如果第三人的行为是合法的，即使导致合同不能履行，也不构成第三人侵害债权，而是要承担其他的刑事责任。相应的，合同不能履行并非是第三人的非法行为所致，也不构成第三人侵害债权。所以说，必须是第三人的非法行为和合同不能履行之间存在因果关系时，才构成第三人侵害债权。 (二)债权保全制度。在现实经济生活中，一些债务人为了逃避债务，或隐匿转移财产、或低价转让乃至无偿赠与财产，或怠于行使自己的债权乃至放弃自己的债权，这些行为均严重损害了债权人的利益。但按照传统的合同相对性原则，由于债权人不能将自己的意志渗透到债务人与第三人的合同行为中，影响债务人与第三人的“契约自由”，因此其对此是束手无策的。这种利益上的失衡，必将导致整个合同领域交易安全的丧失，于是，为了在债务人的意思自治和债权人的期待利益间找到一个平衡点，维护诚信原则，便自然地产生了债的保全制度。此制度的基本原理在于，赋予债权人对债务人或相关第三人享有一定的权利一—代位权和撤消权。其中代位权是指债务人怠于行使其对第三人的权利并危及债权时，债权人得以自己的名义行使该权利，请求第三人履行义务。撤消权则是指债务人为逃避债务将自身财产无偿赠与或以不当低价转让给第三人时，债权人得向法院申请撤消，宣告行为无效。（三）“租赁权的物权化” 我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即出租方将财产所有权转移给第三方时租赁合同对新的所有权方继续有效。这是民法理论上的“买卖不破租赁”规则，使得依据租赁合同产生的租赁权(债权)具有对抗第三人的物权的效力。根据债的相对性，租赁合同应只对出租人和承租人有效，当第三人买受租赁标的成为不动产所有人时，买受人非租赁合同的缔约人，故不应受合同约束，得随时取回租赁标的物。但第二次世界大战后，随着城市扩张、房荒问题的出现，各国为解决社会矛盾，多设定“买卖不破租赁”的例外规定，即出租人将租赁标的物让于第三人时，原租赁合同对受让人继续有效。最初《德国民法典》第571条规定“买卖不破租赁”规则适用于土地租赁，后扩及一切不动产。（四）附保护第三人作用的合同 “附保护第三人作用的制度”的意思是指特殊关系的第三人因债务人债的履行而受到损害时，不但可以向债务人主张侵权责任，而且可突破债的相对性，要求债务人承担合同上的责任，以更好地保护其利益，此种请求权的基础建立在基于诚信原则而发生的保护、照顾等合同附随义务之上。也就是说，债务人所负的合同上的义务，不但指向债权人，而且指向与债权人有特殊关系的第三人。这是德国判例与学说创立了“附保护第三人作用之契约”制度，以加强保护与债权人具有特殊关系第三人的利益。该制度虽加强了对第三人的保护，但也有加重债务人责任之虞，故第三人的范围应严格限制，通说认为第三人包括亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上特质之关系负有保护、照顾义务的人”。因而，我们可以看出，“附保护第三人作用的制度”只是在一定程度上突破了合同相对性原则。（五）债权不可侵性理论的建立。依传统理论，物权是可对标的物直接支配的绝对权，可以对任何第三人主张权利，并得排除任何第三人对物权的妨害；债权是仅得向特定当事人请求给付的相对权，不能向第三人主张权利，也就没有排除他人干涉的效力。为了保护债权免受不法行为的侵害，有必要进一步建立新的权利理论，[3]故学者主张承认债权的不可侵性。英国1853年判决Lumley V Gye案，创立了第三人侵害债权的先河。该案原告Lumley与某演员订有在原告剧院演出数月的合同，并规定该演员不得去其他剧院演出。被告Gye明知此合同存在，仍诱使该演员违反合同。法院判决认为被告Gye侵害合同关系乃不法行为，应向原告Lumley承担责任。此后，该判例所创立的第三人不法侵害债权理论为多国接受。不法侵害债权，指第三人故意损害他人债权为目的，妨害债务人履行债务的行为。[4]根据债权不可侵理论，不法侵害债权的行为发生后，债权人得以债权为由提起损害赔偿之诉，追究第三人的责任，这使债的效力得到扩张，及于一切侵害债权的第三人。这也是对合同相对性的重大突破。（六）关于第三人利益的合同。第三人利益的合同，是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。此种合同的法律特征为：（1）第三人不是订约当事人，他不必在合同上签字，也不需要通过代理人参与缔约。（2）该合同只能给第三人设定权利，而不得为其设定义务。（3）该合同的订立，事先无须通知或者征得第三人的同意。第三人利益合同属于利他合同一种，如果债务人不履行义务，第三人和债权人均可以请求其承担责任。正是由于第三人利益的合同将对第三人发生效力，所以，此类合同是合同相对性的例外。（七）代为清偿代为清偿，又称清偿代位，是指与债的履行有利害关系的第三人，代替债务人清偿债务而在其清偿范围内取得债权人权利的制度。第三人的代为清偿行为，可基于法律的规定，也可基于当事人之间的约定，但不管出于何种原因，代为清偿都突破了债的相对性原则，主要表现在两个方面：(1)第三人履行了依债的相对性只能由特定债务人履行的债务，突破了债务履行主体相对性的限制；(2)第三人在代为清偿后，于其清偿范围内，取得债权人的地位和权利，对债务人享有求偿权，突破了债权请求主体相对性的限制。当然，以代为清偿的方式突破债的相对性，并非可以任意为之，它须满足一定的条件：(1)必须依债的性质可由第三人清偿；(2)债权人与债务人之间没有不得由第三人清偿的特别约定；(3)代为清偿不违背公序良俗，不损害债权人债务人利益。（八）披露制度的确认。我国《合同法》第403条规定受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人的原因不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人，主张其权利。披露制度的确立也是对合同相对性原则的一种突破。此外，代理、保险、信托作为为第三人利益合同的特例逐渐脱离合同相对性的约束，成为各自独立的制度；同时，债的转让也被视作合同相对性原则的例外。三、突破合同相对性的本质综上所述，虽然突破合同相对性的情形多种多样，然而从根本上讲就是合同效力是否在特定情况下及于第三人的问题，主要涵盖以下三个方面：首先，合同主体涉及第三人。合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。而在债权物权化的情形中，第三人可以租赁权对抗房屋买受人。又如在“附保护第三人作用的契约”中，第三人可以请求债务人承担合同责任，而许多国家则直接赋予了消费者直接起诉生产者的诉权。其次，合同权利义务涉及第三人。合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，承担合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在为第三人利益合同中，当事人双方可约定向第三人利益为给付，或经第三人同意为其设定给付义务；在债权保全中，合同权利与义务同样对第三人产生了约束力；债权的转让则将合同权利或义务直接涉及第三人。第三，合同责任涉及第三人。合同义务的相对性必然决定合同责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。从这一点上看，上述突破情形只有“附保护第三人作用的契约”突破了合同责任的相对性，使生产者对消费者直接承担违约责任。各国多通过严格区分违约责任和侵权责任来解决合同相对性所面临的困难，如产品责任制度、第三人侵害债权制度。然而，合同相对性规则并不是绝对地排斥第三人的责任。如在保证合同中，当被保证的债务人一方不履行合同义务时，债权人可以直接请求保证人履行合同或承担违约责任。再如，债务转让合同中，由第三人取代债务人成为合同关系的主体，新债务人将承担全部债务。可以认为只有当第三人自愿承担合同义务成为合同当事人，才负违约责任。史尚宽先生曾言：由个人自觉，及于社会自觉，契约之意义及价值，渐自社会立场加以重估。[3] 因而，法律应该确立以合同相对性原则主体，同时，承认合同相对性的突破，更加充分、完善的保护财产的流转。而确立这种模式的意义：一方面，加强债权的保护，扩张了债的效力，承认债的发生、履行方式的多样性，促进了合同的有效履行，提高了民事交易效率，有利于社会财富增长和社会进步；另一方面，在债的关系与社会其他关系的互动层面上，由极端地强调合同自由、尊崇意思自治不受干预，转变为兼顾社会公正，更加注重合同当事人与第三人利益、社会利益的合理平衡。我国《合同法》对第三人利益合同没有专门做出规定，合同法作为规范合同关系的一般法，理应对第三人利益合同做出具体规定，所以，从世界各国和地区为第三人利益合同的发展分析，以及从我国的实际需要出发，我国立法确有进一步完善的必要。

论违约责任的归责原则

大陆法系各国,在坚持过错责任原则的同时,规定了严格责任原则的例外适用。下文是关于违约责任的归责原则论述。

论文关键词:违约责任归责原则严格责任

论文摘要:违约责任是合同法中的一项最重要的制度,而违约责任的归责原则则是该制度的核心内容。目前,对违约责任的归责原则。到底是采用严格责任还是过错责任,无论是在法学理论界还是在司法实务界都存在比较大的争议,文章从违约责任及其归责原则的概述、两大法系中关于违约责任的归责原则的比较研究出发,结合我国合同法的相关规定,对违约责任的归责原则进行论述。

一、违约责任及其归责原则的概述

违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事法律责任。违约责任的归责原则是指当合同当事人不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时,应凭由何种依据来使其负责。这种依据实际上就反映了法律的价值判断标准。从各国的民事立法来看,有关合同责任的归责方面,主要采纳了过错责任和严格责任两种归责原则。

确定不同的归责原则,对违约责任的承担起着至关重要的作用。主要表现在:

1 归责原则直接决定着违约责任之构成要件。采纳过错责任的归责原则,就意味着过错乃是构成违约责任的一般要件。而采严格责任的归责原则,则表明其责任的构成不以过错为要件,违约方是否存在过错并不影响其对违约责任的承担。

2 归责原则决定了举证责任由谁承担。在过错责任的归责原则下,非违约方仅就违约方不履行义务或履行史务的不符合约定的事实负举证责任。而同时采纳过错推定的方式,要求违约方承担反证自己主观上没有过错的举证责任。而在严格责任的归责原则下,则一般不要求违约方负上述之举证责任,也即一般不考虑其违约方的主观过错。

3 归责原则决定了免责事由。过错责任原则的适用中,不可抗力是主要的免责事由。但债务人因遭受意外事件且不存在个人过错时也可以免责。而在严格责任原则的适用中。法定的免责事由主要是不可抗力。

4 归责原则对违约责任的大小也有一定之影响。由于过错责任原则要以过错为违约责任的一般要件。因而对于违约后损失的承担上也必然要参照双方当事人过错的大小。而采严格责任的归责原则,则一般不考虑双方的过错程度。

因此,从以上来看,弄清楚违约责任的归责原则问题就显得十分必要了。

二、两大法系中关于违约责任的归责原则的比较

1 大陆法系国家关于过错归责原则的规定。罗马法是在《阿奎利亚法》的基础上,通过后来的判例和学术解释加以补充、诠释和发展,形成了自己系统的成熟的以过错为基准的民事归责原则;这一原则又在查士丁尼《国法大全》中得到了进一步的确立和完善。随着社会发展。仅有过错责任原则还不足以维护良好的经济和社会秩序,因此又有了无过错责任原则。这在罗马法当然是作为例外。大陆法系各国,秉承罗马法的传统,均以过错责任作为违约责任的一般归责原则。《法国民法典》第1147条规定:“凡债务人不能证明其不履行债务系由于有不能归究于其本人的外来原因时,即使在其本人方面并无任何恶意,如有必要,均因其债务不履行,或者迟延履行而受判支付损害赔偿。”这个条文在规定违约责任的条件时,并未提到当事人的“过错”。对此,可以理解为该条文所规定的当事人“不履行义务的行为”中,已当然地包含了当事人的过错。因为债务人尽管不能期待每一个合同都能够得到完好的履行。在某些情形下甚至不能期待合同能够得到履行,但有权期待债务人将竭力做到使之能履行。如果因债务人的过错致合同不能履行或者不能适当履行,则债务人应当对其过错造成的损失承担赔偿责任。法国现代合同理论对合同责任进行了限制,即对债务人责任的追究。须根据其过错的严重程度。为此,过错被分为欺诈性过错、不可原谅的过错、重过错以及一般过错。《德国民法典》第276条规定:“(1)除另有其他规定外,债务人应对其故意或者过失负责。在交易中未尽必要注意的,为过失行为。(2)债务人因故意行为而应负责任,不得事先免除。”德国学者认为,债务人承担责任的条件是,违反履行义务必须是由债务人的行为造成的。而其行为必须具有过失性。2002年1月1日施行的《德国债法现代化法》对第276条未作大修订,仍坚持过错责任原则。

大陆法系各国,在坚持过错责任原则的同时,规定了严格责任原则的例外适用。例如。金钱债务的迟延责任、不能交付种类物的责任、瑕疵担保责任、债权人受领迟延责任、迟延履行后的责任等,均适用严格责任原则,债务人不论其主观上是否具有过错,都应承担违约责任。

2 英美法系国家关于过错归责原则的规定。与大陆法系国家不同。英美法系国家以严格责任作为违约责任的一般归责原则。在英国法上,许多合同义务是严格的。确定当事人是否绝对地受有拘束去做约定的事情或者他们只是受有拘束尽可能地保障合同的履行,也就是合同当事人是否对非因自己的过错发生的违约负责,在英国合同法上,被认为是一个合同解释问题,即解释当事人合同义务的范围。在一般意义上,此问题的答案是,合同债务是绝对的,而过错的欠缺不成其为抗辩。因违约引起的损害赔偿责任的请求不考虑过错。一般来说,未能履行其注意义务是无关紧要的,被告亦不能以其尽到注意义务作为其抗辩理由。在美国法上,强调违约损害赔偿不具有惩罚性,合同法在总体的设计上是严格责任法,相应的救济体系是不过问过错的。美国《合同法重述》(第2版)第260(2)条规定:“如果合同的履行义务已经到期,任何不履行都构成违约。”当然,英美法系国家在坚持严格责任原则的同时,也规定了过错责任原则的例外适用。

3 两大法系国家对过错归责原则不同规定的法理分析。两大法系国家将过错责任原则或者严格责任原则作为违约责任的一般归责原则。但并不否认其他归责原则的适用。也就是说,在违约责任的归责体系上,两大法系国家均采用了二元制的归责体系。这是由交易关系的多样性、违约发生的原因和所致的后果的复杂性所致。一元制的归责体系有其无法避免的缺点,即法官在审理合同纠纷案件中,难以根据具体需要而灵活运用法律来处理归责问题,从而不利于平等地保护合同双方当事人的合法权益。采用:元制归责体系,可以弥补一元制归责体系的不足,从而实现违约责任的基本目的。正如学者所指出的:“合同法归根到底是要规范市民的生活,作为一种国家的上层建筑,固然可以通过设定不同的构成要件。经由法上的因果关系,达到一定的法律效果;然彼此类似的社会经济文化生活条件既为不同的法律规则、原则提供了相似的调整基础,又为之提出了相同的'调整要求,也正因为如此,才出现了众多殊逢同归的结局。

三、我国合同法中的归责原则

我国违约责任到底来何种归责原则。学者

间存在争论,主要有三种观点。第一种观点(亦是主流观点)主张为严格责任原则。《合同法》第107条中并没有出现“当事人能够证明自己没有过错的除外”的字样,被认为是采取了严格责任原则。第二种观点主张为过错责任原则。我国《合同法》所有规则制度和条款,乃至合同法之全文都自始至终地贯穿着过错责任的原则。因此,只能而且必须得出“我国《合同法》体系是建立在过错责任原则的基础上”的唯一结论。第三种观,最主张以严格责任原则为主,以过错责任原则为辅。这有利于促使合同当事人认真履行合同义务,有利于保护受害方的合法权益,也符合国际上的一般做法。笔者认为。第一种观点较为合理和可取。

1 在现行的合同法律中,《涉外合同法》和《技术合同法》都已经确立了无过错责任。前者第18条规定:当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件,即违反合同的,另一方有权要求赔偿损失或者采取其他合理的补救措施。采取其他补救措施后,尚不能完全弥补另一方受到的损失的,另一方仍有权要求赔偿损失。后者第17条有基本上相同的规定。看来,将违约责任定义为无过错责任在我国的合同法上是有先例的,并非新合同法的首创。对《合同法》的制定极具价值的《联合国国际货物买卖合同公约》及《国际商事合同通则》均规定了严格责任原则,新近制定的《欧洲合同法原则》亦肯定了该原则,这“应该被认为是两大法系的权威学者在经过充分的斟酌权衡之后所速成的共识,反映了合同法发展的共同趋势”。在国际商业交往规则中,大多采取无过错责任原则。

2 在诉讼中原告只需向法庭证明被告不履行合同义务的事实,不需证明被告对于不履行有过错,也不要求被告证明自己无过错。这里的逻辑是有违约及有责任,违约责任的构成仅以不履行为要件,被告对于不履行有无过错与责任无关。免责的唯一可能性在于证明存在免责事由。不履行与免责事由属于客观事实,其存在与否的证明和认识判断相对容易,而过错属于主观心理状态,其存在与否的证明和判断相对困难。因此。实现严格责任原则可以方便裁判,有利于诉讼经济,有利于合同的严肃性,有利于增强当事人的责任心和法律意识。

3 违约责任以存在合法有效的合同关系为基础,合同是双方自由协商签订的,当然完全符合双方的意愿和利益,违约责任是由合同义务转化而来,本质上出于双方约定。不是法律强加的,此与侵权责任不同。因此,违约责任应比侵权责任严格。侵权责任发生在预先不存在密切联系的当事人之间,权利冲突的广泛存在使损害的发展难以完全避免,因此,法律要求除损害事实之外还要有过错要件,过错等同于可归责性,它使侵权责任具有合理性和说服力。而违约责任本质上出于当事人自己的约定,这就足够使违约责任具有了充分的合理性和说服力,无须再要求使违约责任具有合理性和说服力的其他理由。有的学者认为在意外事故情形下,严格责任对债务人是不公平的。笔者认为由于客观原因违约,违约一方当然在主观上并无过错,但受害方更无过错,况且。债权人基于对债务人承诺的信赖,往往改变了他的处境,如果一味主张债务人无过错而免除其违约责任,则无异于让债权人自行承担风险。这显然更不合理。

综上所述,笔者认为。归责原则与归责事由及免费事由有不同的涵义,归责原则是贯穿于整个违约责任制度并对责任规范起着统帅作用的立法指导方针。同一法律领域不能同时存在两个相互矛盾的归责原则。严格责任原则是我国合同法领域的唯一归责原则。尽管《合同法》的相应条款规定了过错归责事由和免责条款,但是这些条款只是一般原则的例外,并不能改变严格责任原则在合同法领域的唯一性和主导地位。

关于节约里程法的毕业论文

节约里程最关键问题就是要熟悉路，并要规划最短路程。如果不熟悉也没有关系，打开导航，选择里程最近就可以了。

节约里程最关键的是对于出行线路的规划选择最佳线路出行不仅节约里程也会节约很多时间

Along with society's development, the profession competition is day by day intense, how enhances the working efficiency, reduces the management cost, the enhancement service level and enterprise's competitive ability, is each enterprise superintendent most matter of concern. More and more many superintendents thought the implementation computer scientific style management solves this question key. The thing flows the transportation enterprise as a result of the profession characteristic, the tradition operating process complex, document many, the competition is day by day intense. The more and more many information question emerges, for example: On the one hand, must develop the customer market unceasingly, to the customer basic document, the cargo distribution situation, the contact person likes and the contact method has a more comprehensive understanding, on the other hand, must finish financial the receipts and disbursements work, guarantees the transport expense to be able on time receipts and disbursements, the debt to be clear, prompt press for payment. Formerly consulted the thick document material the procedure, obviously was cannot be taken. Must adopt more effective solution. At the same time collects the process information the speed, the information accuracy, the security, but also affects the company whole management level and the decision-making strata to the overall service control and the coordination. Uses the computer software management information is solution above question effective means. The thing class manages the software, is flows the transportation enterprise service flow according to the thing, according to relates the enterprise service various class numbers, composes an organic system, causes aspect the and so on service, finance, market information to be able to be convenient, to transmit quickly, and produces each kind of report form after synthesis processing to deliver for each function department and the decision-making strata. The appliance flows the management software system not only to be possible to save the massive manpower, reduces in the work the fault, may be rapid to the customer inquiry inquires the information answer customer from the computer, moreover may help the policy-maker promptly to adjust the company to manage the strategy, enhances company's in same profession well-knownness, the enhancement company's competitive power. In the past flowed the management emphatically in the enterprise interior work and organization's conformity, to the downriver customer's correspondence, was take serves and the quality as the main center of gravity. Therefore, the appraisal flows the management achievement and the effect criterion, is mostly by processes the order form period the speed, supplying goods rate and completes the quality to measure. Along with the thing flowing industry development, increased the new content in the supply chain management pattern, thing flowing industry had the new ten major tendencies. (1) thing flows the management from thing processing, promotes to in the thing Canadian value plan design, the solution and the management. May provides for the customer 度身订造 -like, and has the personalization the service, the enterprise gradually changes emphasized the cross enterprise boundary the conformity, causes the maintenance and the management which the customer relates changes more and more importantly. (2) changes the union by the opposition. In the traditional commercial channel, the enterprise mostly take as the center, pursues the self- benefit, therefore often makes the aspect which the enterprise opposes. However in under the pursue bigger competitive power actuation, many enterprises starts in each commercial circulation function the conformity, through the union plan and the work, forms highly the conformity supply chain channel relations, causes the channel overall result and the effect large promotion. (3) changes the final survey by the forecast. The traditional circulation pattern carries on each thing through the forecast downriver channel resources to flow the work activity, unfortunately forecasts very little can accurate, thus has wasted many natures and the commercial resources. The emerging thing flows the management tendency is emphasized the channel member's union mechanism, between the member is willing to exchange transport business and the strategy information upstream, in particular internal demand and the production material, causes the enterprise not to need to forecast, the circulation pattern changes the final survey foundation development gradually by the forecast foundation. (4) accumulates by the experience changes the vicissitude strategy. The empirical curve has since always been the enterprise uses for to analyze the market competition tendency and the development correspondence strategy method, and the experience which accumulates by the enterprise elders takes the main competition weapon, however the science and technology flies suddenly the progress, the enterprise defends stubbornly already has the experience instead to become the barrier which the enterprise develops, therefore in under the dispatch change environment, the experience and the extant channel foundation structure instead becomes the barrier which most difficult to overcome, the success enterprise must establish to the strategy direction sense of smell and continues the vicissitude management system to be able to survive. (5) changes the relative value by the absolute value. The traditional finance appraisal will look only some absolute values, the new appraisal method emphatically in the relative value creation, that is will provide adds the value service in the channel, in the value which the customer will increase the enterprise may account for how many proportions. (6) changes the procedure conformity by the function conformity. In the competition channel intense environment, the enterprise must day by day in a quicker response, the downriver customer's need, thus must effective conformity various departments' transport business, and acts by the procedure -like operating system, the thing flows the work and the activity has the cross function mostly, cross enterprise's characteristic, therefore the procedure type conformity is the thing class manages the successful key point. (7) changes the hypothesized conformity by the vertical conformity. In the traditional channel, some big enterprises carry on the channel the vertical conformity, to through grasps by the time has a bigger strength, the fact proved this is not successful, instead dispersed enterprise's resources, and weakens the principal work. Today the enterprise manages the tendency is dedicated nucleus □0 □$. The service, makes the non- core business request for the specialized management company, forms the hypothesized enterprise conformity system, causes the main body enterprise to provide a better product and the service. (8) changes the information share by the information retention. Under the supply chain management structure, supplies in the chain to be connected the enterprise to have to supply the information which the chain conformity needs to share with other enterprises, otherwise, is unable to form the effective supply chain system. (9) changes the knowledge study by the training. In future which may foresee, any thing flows the procedure to complete by the manpower. However, the thing flows the work to need to flow the foothold and in mostly the transportation network in each thing carries on, probably some 90% time, the thing flows the manager to be unable to perform to monitor personally. Globalization development tendency, also increased the thing to flow the human resources management the order of complexity. The thing flows the manager to have by the individual personnel skill training way, changes the knowledge foundation the study development. (10) changes the value management by management accounting. Future many enterprises will be willing to invest many resources establishments basic accountant the system, in will provide the increment creation emphatically, the cross enterprise's management information, by the time will be able the true approval creation value work, but must only will lie in the income to increase, in cost fluctuation随着社会的发展，行业竞争的日趋激烈，如何提高工作效率、降低管理成本、提高服务水平和企业的竞争能力，是每一个企业管理者最为关注的问题。越来越多的管理者认为实行计算机科学化管理是解决这一问题的关键。物流运输企业由于行业特点，传统操作过程复杂，文件繁多，竞争日趋激烈。越来越多的信息问题涌现出来，例如：一方面，要不断开发客户市场，对客户的基本资料，货物分布情况、联系人的喜好及联系方式有较为全面的了解，另一方面，要作好财务的收付工作，确保运费能按时的收付，欠款一目了然，及时催缴。以往查阅厚厚的文件资料的做法，显然是不可取的。必须采取更有效的解决办法。同时收集处理信息的速度、信息的准确性、安全性，还影响到公司整体的管理水平和决策层对整体业务的控制和协调。采用计算机软件管理信息是解决上述问题的一个行之有效的办法。物流管理软件，就是根据物流运输企业业务流程，将企业业务的各类数据联系起来，组成一个有机的系统，使得业务、财务、市场等方面的信息得以方便、快捷地传递，并经过综合处理生成各种报表送交给各个职能部门及决策层。应用物流管理软件系统不仅可以节省大量的人力，减少工作中的失误，对客户的询问可以迅速的从电脑中查询信息答复客户，而且可以帮助决策者及时调整公司经营策略，提高公司在同行业中的知名度，增强公司的竞争力。过去物流管理着重在企业内部作业与组织的整合，对下游顾客的对应，是以服务与品质为主要重心。因此，评价物流的管理业绩和效果的准则，多半是以处理订单周期时间的速度，供货率及完成质量来量度。随着物流业的发展，在供应链管理模式上增添新的内容，物流业出现了新的十大趋势。（一）物流管理从物的处理，提升到物的加值方案设计、解决和管理上。可以为客户提供度身订造式的，并带有个性化的服务，企业逐渐转向强调跨企业界限的整合，使得顾客关系的维护与管理变得越来越重要。（二）由对立转向联合。传统商业通道中，企业间多半以自我为中心，追求自我利益，因此往往造成企业间对立的局面。然而在追求更大竞争力的驱动下，许多企业开始在各个商业流通机能上整合，通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链通道关系，使通道整体成绩和效果大幅提升。（三）由预测转向终测。传统的流通模式通过预测下游通道的资源来进行各项物流作业活动，不幸的是预测很少会准确的，因而浪费了许多自然及商业资源。新兴的物流管理趋势是强调通道成员的联合机制，成员间愿意互换营运及策略的信息，尤其是内部需求及生产的资料，使得上游的企业无需去预测，流通模式是逐渐由预测基础转向终测基础发展。（四）由经验积累转向变迁策略。一直以来经验曲线是企业用来分析市场竞争趋势及发展对应策略的方法，并以企业长年积累的经验作为主要竞争武器，然而科技的突飞进步，企业固守既有经验反而成为企业发展的障碍，因此在调度变化的环境下，经验及现存通道基础结构反变为最难克服的障碍，成功的企业要建立对策略方向的嗅觉和持续变迁管理体系才能生存。（五）由绝对价值转向相对价值。传统财务评价只看一些绝对数值，新的评估方法将着重在相对价值的创造，亦即在通道中提供加值服务，顾客所增加的价值中企业可占多少比例。（六）由功能整合转向程序整合。在竞争渠道日趋激烈的环境中，企业必须更快响应上、下游顾客的需要，因而必须有效整合各部门的营运，并以程序式的操作系统来动作，物流作业与活动多半具有跨功能，跨企业的特性，故程序式整合是物流管理成功的重点。（七）由垂直整合转向虚拟整合。在传统渠道中，一些大企业进行通道的垂直整合，以期对通过掌握有更大的力量，事实证明这并不成功，反而分散了企业的资源，并将主业削弱。今日企业经营的趋势是专注核心业务，将非核心业务委托给专业管理公司去做，形成虚拟企业整合体系，使主体企业提供更好的产品及服务。（八）由信息保留转向信息分享。在供应链管理结构下，供应链内相关企业必须将供应链整合所需的信息与其他企业分享，否则，无法形成有效的供应链体系。（九）由训练转向知识学习。在可预见的未来，任何物流程序均以人力来完成。然而，物流作业多半需要在各个物流据点和运输网络中进行，大约有90%的时间，物流主管无法亲自加以监控。全球化的发展趋势，也增加了物流人力资源管理的复杂度。物流主管必须将以个别人员技能训练的方式，转向知识基础的学习发展。（十）由管理会计转向价值管理。未来许多企业愿意投入许多资源建立基本会计系统，着重在提供增值创造，跨企业的管理信息，以期能确认可创造价值的作业，而非仅在于收益增加，成本升降上。

文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。格式与写法文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。