房地产财务报表分析论文3000字

摘要：论文首先对上市公司财务信息披露进行了阐述；其次，论文结合了惠州市TCL集团股份有限公司对其报表进行了分析；然后，应用能力分析对其综合财务状况进行了杜邦分析；最后，利用财务报表分析结果和提出存在的问题，并且提出了相应的解决对策。关键词：财务报表上市公司财务比率目录摘要 I1 上市公司财务信息披露 12 TCL集团股份有限公司的财务报表分析 1 资产负债表分析 1主要资产项目分析 2 主要负债项目分析 3 主要所有者权益项目分析 2 利润表分析 3 现金流量表分析 33 TCL集团股份有限公司财务比率分析 1 盈利能力分析 1 各项盈利能力指标 2 TCL公司盈利能力分析 3 盈利质量分析 2 营运能力分析 3 偿债能力分析 4 增长能力分析 5 杜邦财务综合分析 114 公司财务报表体现的经营问题和解决对策 125 结论 12参考文献 12以上回答来自:-5/htm

财务分析报告一、总体评述:(一)公司财务业绩概况根据京通纺织有限公司发布的资产负债表和利润表的数据，我们运用比率分析法和图表分析法等方法分析数据可以看出该公司2006年财务状况基本处于一般盈利状态，相比去年有一定的增长。 (二)各经济指标完成情况本年实现营业收入4元，比去年同期有较大的提高，净利润也有较大的增加基本上完成了相应的指标。二、财务报表分析 (一) 资产负债表企业自身资产状况及资产变化说明: 公司本期的资产比去年同期增长76%资产的变化中固定资产增长最多，为02元企业将资金的重点向固定资产方向转移应该随时注意企业的生产规模，产品结构的变化，这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力，也决定了企业的生产经营形式因此，建议投资者对其变化进行动态跟踪与研究流动资产中，存货资产增长的比重最大，为66%，在流动资产各项目变化中，货币类资产和短期投资类资产的增长幅度小于流动资产的增长幅度，说明企业应付市场变化的能力将减弱信用类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长，说明企业的货款的回收不够理想，企业受第三者的制约增强，企业应该加强货款的回收工作存货类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长，说明企业存货增长占用资金过多，市场风险将增大，企业应加强存货管理和销售工作总之，企业的支付能力和应付市场的变化能力一般企业自身负债及所有者权益状况及变化说明: 从负债与所有者权益占总资产比重看，企业的流动负债比率为56长期负债和所有者权益的比率为066说明企业资金结构位于正常的水平本期和上期的长期负债占结构性负债的比率分别为75%，09%，该项数据比去年有所降低，说明企业的长期负债结构比例有所降低盈余公积比重提高，说明企业有强烈的留利增强经营实力的愿望未分配利润比去年增长了355%，表明企业当年增加较多的盈余未分配利润所占结构性负债的比重比去年也有所提高，说明企业筹资和应付风险的能力比去年有所提高总体上，企业长期和短期的融资活动比去年有所减弱企业是以所有者权益资金为主来开展经营性活动，资金成本相对比较低 (二) 利润及利润分配表(附后) 利润分析 (1) 利润构成情况本期公司实现营业利润24元，利润总额24元实现净利润59元 (2) 利润增长情况本期公司实现利润总额24元，较上年同期增长3%其中，营业利润比上年同期增长4%，增加利润总额24元。收入分析本期公司实现主营业务收入4元与去年同期相比增长9%，说明公司业务规模处于较快发展阶段，产品与服务的竞争力强，市场推广工作成绩很大，公司业务规模很快扩大成本费用分析本期公司发生成本费用共计12元其中，主营业务成本96元，占成本费用总额89;营业费用04元，占成本费用总额9%;管理费用13元，占成本费用总额2%;财务费用97元，占成本费用总额6% 利润增长因素分析本期公司利润总额增长率为3%，公司在产品与服务的获利能力和公司整体的成本费用控制等方面都取得了很大的成绩，提请分析者予以高度重视，因为公司利润积累的极大提高为公司壮大自身实力，将来迅速发展壮大打下了坚实的基础经营成果总体评价 (1) 利润协调性评价公司与上年同期相比主营业务利润增长率为4 %，其中，主营收入增长率为06 ，说明公司综合成本费用率有所下降，收入与利润协调性很好，未来公司应尽可能保持对企业成本与费用的控制水平。主营业务成本增长率较低，说明公司综合成本率有所下降，毛利贡献率有所提高，成本与收入协调性很好。未来公司应尽可能保持对企业成本的控制水平营业费用增长率较去年底，说明公司营业费用率有所下降，营业费用与收入协调性很好，未来公司应尽可能保持对企业营业费用的控制水平。管理费用少，说明公司管理费用率有所下降，管理费用与利润协调性很好，未来公司应尽可能保持对企业管理费用的控制水平财务费用增长率为xx%说明公司财务费用率有所下降，财务费用与利润协调性很好，未来公司应尽可能保持对企业财务费用的控制水平。三，财务绩效评价 (一) 偿债能力分析流动比率速动比率资产负债率企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长短期债务的能力企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键本期公司在流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平方面都取得了极大的成绩企业资产变现能力在本期大幅提高，为将来公司持续健康的发展，降低公司债务风险打下了坚实的基础从行业内部看，公司偿债能力极强，在行业中处于低债务风险水平，债权人权益与所有者权益承担的风险都非常小在偿债能力中，现金流入负债比和有形净值债务率的变动，是引起偿债能力变化的主要指标(二) 经营效率分析应收帐款周转率存货周转率营业周期(天) 分析企业的经营管理效率，是判定企业能否因此创造更多利润的一种手段，如果企业的生产经营管理效率不高，那么企业的高利润状态是难以持久的公司本期经营效率综合分数较上年同期提高，说明公司经营效率处于较快提高阶段，本期公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面都取得了很大的成绩，公司经营效率在本期获得较大提高提请分析者予以重视，公司经营效率的较大提高为将来降低成本，创造更好的经济效益，降低经营风险开创了良好的局面从行业内部看，公司经营效率远远高于行业平均水平，公司在市场开拓与提高公司资产管理水平方面在行业中都处于遥遥领先的地位，未来在行业中应尽可能保持这种优势在经营效率中，应收帐款周转率和流动资产周转率的变动，是引起经营效率变化的主要指标(三) 盈利能力分总资产周转率净资产收益率销售净利润率企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力公司本期盈利能力综合分数较上年同期提高，说明公司盈利能力处于高速发展阶段，本期公司在优化产品结构和控制公司成本与费用方面都取得了极大的进步，公司盈利能力在本期获得极大提高，提请分析者予以高度重视，因为盈利能力的极大提高为公司将来迅速发展壮大，创造更好的经济效益打下了坚实的基础从行业内部看，公司盈利能力远远高于行业平均水平，公司提供的产品与服务在市场上非常有竞争力，未来在行业中应尽可能保持这种优势在盈利能力中，成本费用利润率和总资产报酬率的变动，是引起盈利能力变化的主要指标(四)增加经济利润等指标，综合全面反映收益的质量经济利润是企业投资资本收益超过加权平均资金成本部分的价值。经济利润=(投资资本收益率-加权平均资金成本率)×投资资本总额。其中，投资资本收益率是指企业息前税后利润除以投资资本总额后的比率，加权平均资金成本率是指各项资金占全部资金的比重和对个别资本成本进行加权平均确定;投资资本总额等于企业所有者权益和有息长期负债之和。增加“经济利润”指标是从资本需求和资金成本上以价值管理为核心;结合净利润现金含量(经营活动现金净流量/净利润)指标，则从质量方面对企业和获利能力作了进一步的说明。由于企业根据权责发生制原则确定的销售收入中，包含一定数量的应收账款等债权资产，如果这些资产的质量不高，难以如期变现，势必导致企业净利润中含有一定的“水分”，那么由此而产生的净利润对企业投资者来说是“获利”还是无利呢?增加经济利润和净利润现金含量比率的指标，则综合全面反映了企业实现的净利润中有多少是有现金保证的和价值管理实现的，提高了获利能力指标的质量，也说明企业财务分析指标是在不断完善和提高的。(五)注重流动资金周转率，加快资金周转速度中小企业在激烈的市场竞争中，极易出现资金短缺，因此在分析财务指标时更应关注流动资金周转率，其中包含了应收账款周转率、存货周转率。通过加快流动资金周转速度，来弥补利润率低、净现金流量少给企业经营带来的困难。 (六)存在的问题和建议资金占用增长过快，结算资金占用比重较大，比例失调。特别是其他应收款和销货应收款大幅度上升，如不及时清理，对企业经济效益将产生很大影响。因此，建议各企业领导要引起重视，应收款较多的单位，要领导带头，抽出专人，成立清收小组，积极回收。也可将奖金、工资同回收贷款挂钩，调动回收人员积极性。同时，要求企业经理要严格控制赊销商品管理，严防新的三角债产生。经营性亏损单位有增无减，亏损额不断增加。全局企业未弥补亏损额高达数十万元，比同期大幅度上升。建议各企业领导要加强对亏损企业的整顿、管理，做好扭亏转盈工作。各企业程度不同地存在潜亏行为。建议各企业领导要真实反映企业经营成果，该处理的处理，该核销的核销，以便真实地反映企业经营成果

房地产财务报表分析论文

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企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。　　一、房地产企业财务报表的特点　　房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：　　1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。　　2、开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。　　3、期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。　　二、如何对资产负债表进行税收风险解析　　1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。　　2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。　　3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。　　4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。　　5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。　　6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。　　7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。　　8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。　　9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。　　三、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目　　1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。　　2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。　　3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。　　4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？　　5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。　　6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。

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房地产财务报表分析论文摘要

一、会计实务中，企业财务报表分析与企业财务情况说明书合并在一起书写，做为企业财务会计报告的组成部分，并没有特定的摘要书写规定，依据《企业财务会计报告条例》规定，财务情况说明书至少应当对下列情况作出说明：(一）企业生产经营的基本情况；(二）利润实现和分配情况；(三）资金增减和周转情况；(四）对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。二、财务分析是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况以及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息。

万科房地产财务报表分析论文

你好，房地产因其开发周期长的原因，如果光看表较难分析。如果有其科目余额表，可看其存货中的开发成本构成，最重要的是土地，地价决定楼价也决定其利润。土地金额除以待售面积可得出单位地价，与周边商品房售价比较。建安成本较固定，一类城市中普通住宅2000-3000平，税金杂费按售价*40%。大概可估算出项目利润。房地产企业利润表作用没有其他企业的大，因此看净利往往会被误导。

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