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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展， 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件， 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来， 面对住房金融业丰富的市场资源， 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务， 甚至推出了专门的业务品牌名称， 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元， 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证， 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后， 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统， 但人们的投资意识比较薄弱， 绝大多数居民购房是为了改善住房条件， 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出， 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的， 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念， 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高， 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前， 我国经济正处于转轨时期， 产业结构的调整、加入等因素， 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善， 怕病医疗制度的改革还没有到位， 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析， 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜， 如果贷款为八成， 期限为年， 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的， 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱， 造成城镇居民收入预期普遍不高， 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散， 基数大、期限长， 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中， 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此， 国外消费信贷发展的经验表明， 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素， 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则， 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力， 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入， 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” ， 经调查核实大多不真实， 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平， 也就无法确认住房消费者的贷款资格， 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外， 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋， 他将其收入证明一式多份， 就可能分别用于不同的银行， 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额， 月还款金额也远远大于其月收入情况， 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握， 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定，二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后， 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差， 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度， 又没有政府机构提供的保证制度， 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而， 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面， 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大， 无法吸引更多的中等收入阶层， 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点， 使银行在住房消费信贷的开办上， 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售， 按照《房地产抵押管理办法》规定， 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记， 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款， 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因， 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州， 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证， 房屋自然不能进行正式抵押， 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时， 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款， 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现， 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得， 致使银行成本增加， 工作负担加重。同时， 贷款过程中， 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等， 也不同程度地增加了贷款消费人负担， 从而， 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题， 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策， 使居民在了解住房政策和规定的基础上， 理解政策的合理性， 进而自觉贯彻执行新政策， 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则， 强化保护住房消费者合法权益机制， 降低住房交易税费， 创造出一个公平、合理的住房消费环境， 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上， 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实， 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理， 又急需住房的青年消费群体上， 有针对性制定一些配套优惠激励政策， 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面， 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向， 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷， 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种， 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点， 制定一些配套的激励优惠措施， 如利率补贴， 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等， 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时， 居民的消费模式也随之发生变化， 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费， 即进入消费信用化时代。目前， 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化， 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以， 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作， 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上， 尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度， 制定政府的保险和保证、保障措施， 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状， 培育一些能够融通长期资金的市场主体， 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金， 养老保险资金等长期资金， 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场， 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例， 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世， 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度， 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列， 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大， 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益， 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司， 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保， 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制， 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险， 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场， 充分发挥社会保险金融市场的基础上， 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场， 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场， 发展抵押贷款证券化， 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场， 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力， 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源， 又可以通过产权重组， 分散和转移了住房贷款风险， 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合， 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度， 寻求银行利润最大化在我国加入以后， 外资银行进入我国的门槛的不断降低， 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务， 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上， 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识， 进一步开拓进取意识， 改变旧有习惯模式和思维定式， 大胆创新， 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进， 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种， 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求， 开辟房改房贷款、使用权房贷款， 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款， 尽快形成品种齐全， 层次分明的住房消费信贷的格局。同时， 围绕住房消费信贷这一领域， 开展住房信息咨询， 买卖指南、个人住房贷款方案设计， 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务，充分发挥其主观能动性， 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系， 推出逐渐递增还款的个人住房贷款， 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨， 实行市场利率之际， 推出可变利率的个人住房贷款新品种， 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展， 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展， 可以有效的解决购房者资金不足的困难， 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题， 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。
温州大学学报(自然科学版论文选题方向要求是什么专业
《西方史学的理论和流派》，姜芄主编，中国社会科学出版社2007年版。撰写第12章、第13章。《二战后欧美史学的新发展》，陈启能主编，山东大学出版社2005年版。撰写其中第10章。《现代史学分支学科概论》，于沛主编，中国社会科学出版社1998年版。撰写其中第5章。 《微观史研究与史学的碎化》，载《历史教学》2011年第24期。《20世纪发展中国家城市化历史反思——以拉丁美洲和印度为主要对象的分析》，载《世界历史》2011年第3期。 人大复印报刊资料《世界史》2012年第2期转载。2012年4月，被收入张卫良主编的论文集:《“城市的世界”:现代城市及其问题》，社会科学文献出版社。《书写人民大众的历史——社会史学的研究传统及其范式转换》，载《中国社会科学》2011年第3期。人大复印资料《历史学》2011年第9期全文转载。《高等学校文科学术文摘》2011年第4期摘登。《欧美史学新动向——实践史学》，《光明日报》对俞金尧等三人的访谈，发表于《光明日报》“理论·史学版”，2011年9月13日。人大复印资料《历史学》2011年第11期转载。《从中国人口史看前工业化时期欧洲婚姻家庭的特征》，钱乘旦、高岱主编:《英国史新探:全球视野与文化转向》，北京大学出版社2011年版。该书的英文版在英国同时出版Chengdan and Miles Taylor， ， Proceedings of the British-Chinese History Conference(Peking University)， London: Institute of Historical Research， 《20世纪世界史中的资本主义和社会主义》，载《温州大学学报》(社会科学版)2010年第1期。《关于全球史上跨文化交流的评估》，载《北方论丛》，2009年第1期。《高等学校文科学术文摘》2009年第2期“学术前沿”栏目摘要刊登。《资本主义与近代以来的全球生态环境》，载《学术研究》2009年第6期。人大复印资料《世界史》2009年第10期转载。2011年又被收入《环境史：从人与自然的关系叙述历史》论文集(田丰、李旭明主编)，商务印书馆出版。《“世界历史”与世界史学科定位》，载《史学月刊》2009年第10期。人大复印资料《世界史》2010年第1期转载。《什么是世界历史及如何构建世界史体系》，载《历史研究》2008年第2期。人大复印报刊资料《世界史》2008年第8期转载。《“资本主义”与1500年以来的世界历史》，载《学海》2007年第3期。《新华文摘》2007年第21期转载。《用唯物史观构建16世纪以来的世界史体系》，载《中国社会科学院院报》2007年4月26日，受该报访谈。《历史上中国已婚低生育率说质疑》，载《中国经济史研究》2007年第1期。《“反全球化运动”与反资本主义》，载《中国图书评论》2007年第7期。《马克思主义文摘》2007年第11期摘登。《与时俱进的德国社会史》，载《科学文化评论》2007年第3期。《社会史的定义及开放性》，载《世界历史》2005年第6期。《现代世界起源研究的方法和理论》，载《中国图书评论》2006年第12期。18，《近代早期英国经济增长与煤的使用》，载《科学文化评论》2006年第4期。《令人困惑的后现代》，载《学术研究》(广东)2004年第4期。《新华文摘》2004年第13期转载。《欧洲历史上家庭概念的演变及其特征》，载《世界历史》2004年第4期。该文于2007年获中国社会科学院第六届优秀科研成果论文三等奖。《中世纪教会婚姻法中的同意原则》，载侯建新主编:《经济-社会史:历史研究的新方向》，商务印书馆2002年版。《中世纪欧洲寡妇产的起源和演变》，载《世界历史》2001年第5期。《儿童史研究及其方法》，载《国外社会科学》2001年第5期。《儿童史研究四十年》，载《中国学术》第2卷，2001年第4期。后来收入陈启能主编:《二战后欧美史学的新发展》，山东大学出版社2005年版。《中世纪晚期和近代早期欧洲的寡妇改嫁》，载《历史研究》2000年第5期。该文重印于《历史研究》编辑部编:《〈历史研究〉五十年论文选(社会史)》，社会科学文献出版社，2005年版。人大复印资料《世界史》2001年第2期转载。该文于2002年获中国社会科学院第四届优秀科研成果论文三等奖。《马尔萨斯人口理论的社会文化基础》，载《历史研究》1996年第6期。中国社会科学院科研局主办《学术动态》1997年第9期摘登本文。该文于2000年获中国社会科学院第三届青年优秀科研成果论文二等奖。《英国18世纪人口和发展的学术史回顾》，载《史学理论研究》，1995年第3期。《从历史人口学到家庭历史学》，载《历史研究》，1995年第1期。《商品化、资本主义化及其他——与黄宗智先生商榷》，载《史学理论研究》，1993年第3期。《中西方家庭的历史比较:差别及其影响》，载陈启能主编:《当代西方史学思想的困惑》，中国社会科学出版社1991年版。 《人才培养和理论创新——论世界史学科发展的机遇和挑战》，载《人民政协报》2011年11月28日“学术家园”版。《从“意见”到“决定”:哲学社会科学面临重大发展机遇》，载《中国社会科学报》2012年3月9日第二版。《学术创新是时代的要求》，《中国社会科学报》2011年3月10日。《人口研究要注重社会变革作用和历史延续的影响——访赵中维教授》，载《史学理论研究》2011年第4期。《最低工资至少应足以养家糊口》，载《中国社会科学报》2010年7月29日“经济学”版。《继承和创新明显，发展仍有空间》(评齐世荣主编的《世界史》)，《世界历史》2010年第4期。《全球史观下的文明传统与交往》，载《中国图书评论》2008年第2期。《妇女的历史是一座值得深挖的富矿——评〈西方妇女史〉》，载《世界历史》2010年第6期。《养儿防老:中国传统养老方式的基本特征》，载《人民政协报·学术家园》2008年3月10日。《访谈英国史学家EA里格利》，载《史学理论研究》2005年第4期。《制度变迁和人类社会的发展》，载《史学理论研究》，1994年第2期。《评何兆武<历史理性批判论集>》，载《中国学术》2003年第2期。《历史学需要不断创新》，载《史学理论研究》2003年第2期。《阿里埃斯:<儿童的世纪，家庭 生活的社会史》》，载陈启能主编:《西方历史学名著提要》，江西人民出版社2001年版。《斯通:〈英国的家庭、性和婚姻，1500-1800〉》，载陈启能主编:《西方历史学名著提要》，江西人民出版社2001年版。《世界近代史是资本主义时代的历史》，载《世界历史》2000年第6期。《找出一个亚洲来源》，载《中国图书商报·书评周刊》2000年3月21日。《西方家庭史学的发展》，载《史学理论研究》，1998年第4期。《国内对欧洲妇女史研究的综述》，载中国社科院世界史所主编:《世界史研究年刊》(1996年)，总第二期。《传统中国国情的再探索》，《中国社会科学》1991年第3期。 1，《探问工业革命》，作者为剑桥大学教授里格利，发表在《世界历史》2006年第2期(4月15日出版)。2，《现代的家庭研究简史》(上、下)，译文，作者为哈佛大学教授奥茨曼，分别载于《史学理论研究》1999年第3期和第4期。
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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展， 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件， 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来， 面对住房金融业丰富的市场资源， 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务， 甚至推出了专门的业务品牌名称， 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元， 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证， 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后， 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统， 但人们的投资意识比较薄弱， 绝大多数居民购房是为了改善住房条件， 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出， 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的， 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念， 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高， 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前， 我国经济正处于转轨时期， 产业结构的调整、加入等因素， 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善， 怕病医疗制度的改革还没有到位， 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析， 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜， 如果贷款为八成， 期限为年， 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的， 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱， 造成城镇居民收入预期普遍不高， 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散， 基数大、期限长， 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中， 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此， 国外消费信贷发展的经验表明， 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素， 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则， 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力， 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入， 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” ， 经调查核实大多不真实， 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平， 也就无法确认住房消费者的贷款资格， 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外， 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋， 他将其收入证明一式多份， 就可能分别用于不同的银行， 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额， 月还款金额也远远大于其月收入情况， 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握， 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定，二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后， 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差， 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度， 又没有政府机构提供的保证制度， 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而， 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面， 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大， 无法吸引更多的中等收入阶层， 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点， 使银行在住房消费信贷的开办上， 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售， 按照《房地产抵押管理办法》规定， 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记， 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款， 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因， 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州， 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证， 房屋自然不能进行正式抵押， 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时， 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款， 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现， 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得， 致使银行成本增加， 工作负担加重。同时， 贷款过程中， 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等， 也不同程度地增加了贷款消费人负担， 从而， 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题， 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策， 使居民在了解住房政策和规定的基础上， 理解政策的合理性， 进而自觉贯彻执行新政策， 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则， 强化保护住房消费者合法权益机制， 降低住房交易税费， 创造出一个公平、合理的住房消费环境， 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上， 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实， 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理， 又急需住房的青年消费群体上， 有针对性制定一些配套优惠激励政策， 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面， 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向， 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷， 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种， 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点， 制定一些配套的激励优惠措施， 如利率补贴， 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等， 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时， 居民的消费模式也随之发生变化， 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费， 即进入消费信用化时代。目前， 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化， 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以， 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作， 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上， 尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度， 制定政府的保险和保证、保障措施， 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状， 培育一些能够融通长期资金的市场主体， 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金， 养老保险资金等长期资金， 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场， 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例， 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世， 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度， 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列， 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大， 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益， 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司， 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保， 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制， 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险， 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场， 充分发挥社会保险金融市场的基础上， 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场， 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场， 发展抵押贷款证券化， 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场， 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力， 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源， 又可以通过产权重组， 分散和转移了住房贷款风险， 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合， 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度， 寻求银行利润最大化在我国加入以后， 外资银行进入我国的门槛的不断降低， 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务， 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上， 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识， 进一步开拓进取意识， 改变旧有习惯模式和思维定式， 大胆创新， 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进， 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种， 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求， 开辟房改房贷款、使用权房贷款， 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款， 尽快形成品种齐全， 层次分明的住房消费信贷的格局。同时， 围绕住房消费信贷这一领域， 开展住房信息咨询， 买卖指南、个人住房贷款方案设计， 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务，充分发挥其主观能动性， 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系， 推出逐渐递增还款的个人住房贷款， 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨， 实行市场利率之际， 推出可变利率的个人住房贷款新品种， 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展， 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展， 可以有效的解决购房者资金不足的困难， 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题， 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。
温州大学学报(自然科学版论文选题方向要求是什么呢
小燕系边度读书，学乜野专业架？
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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展， 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件， 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来， 面对住房金融业丰富的市场资源， 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务， 甚至推出了专门的业务品牌名称， 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元， 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证， 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后， 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统， 但人们的投资意识比较薄弱， 绝大多数居民购房是为了改善住房条件， 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出， 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的， 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念， 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高， 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前， 我国经济正处于转轨时期， 产业结构的调整、加入等因素， 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善， 怕病医疗制度的改革还没有到位， 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析， 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜， 如果贷款为八成， 期限为年， 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的， 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱， 造成城镇居民收入预期普遍不高， 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散， 基数大、期限长， 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中， 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此， 国外消费信贷发展的经验表明， 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素， 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则， 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力， 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入， 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” ， 经调查核实大多不真实， 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平， 也就无法确认住房消费者的贷款资格， 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外， 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋， 他将其收入证明一式多份， 就可能分别用于不同的银行， 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额， 月还款金额也远远大于其月收入情况， 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握， 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定，二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后， 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差， 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度， 又没有政府机构提供的保证制度， 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而， 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面， 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大， 无法吸引更多的中等收入阶层， 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点， 使银行在住房消费信贷的开办上， 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售， 按照《房地产抵押管理办法》规定， 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记， 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款， 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因， 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州， 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证， 房屋自然不能进行正式抵押， 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时， 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款， 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现， 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得， 致使银行成本增加， 工作负担加重。同时， 贷款过程中， 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等， 也不同程度地增加了贷款消费人负担， 从而， 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题， 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策， 使居民在了解住房政策和规定的基础上， 理解政策的合理性， 进而自觉贯彻执行新政策， 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则， 强化保护住房消费者合法权益机制， 降低住房交易税费， 创造出一个公平、合理的住房消费环境， 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上， 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实， 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理， 又急需住房的青年消费群体上， 有针对性制定一些配套优惠激励政策， 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面， 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向， 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷， 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种， 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点， 制定一些配套的激励优惠措施， 如利率补贴， 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等， 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时， 居民的消费模式也随之发生变化， 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费， 即进入消费信用化时代。目前， 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化， 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以， 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作， 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上， 尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度， 制定政府的保险和保证、保障措施， 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状， 培育一些能够融通长期资金的市场主体， 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金， 养老保险资金等长期资金， 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场， 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例， 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世， 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度， 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列， 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大， 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益， 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司， 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保， 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制， 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险， 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场， 充分发挥社会保险金融市场的基础上， 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场， 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场， 发展抵押贷款证券化， 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场， 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力， 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源， 又可以通过产权重组， 分散和转移了住房贷款风险， 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合， 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度， 寻求银行利润最大化在我国加入以后， 外资银行进入我国的门槛的不断降低， 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务， 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上， 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识， 进一步开拓进取意识， 改变旧有习惯模式和思维定式， 大胆创新， 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进， 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种， 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求， 开辟房改房贷款、使用权房贷款， 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款， 尽快形成品种齐全， 层次分明的住房消费信贷的格局。同时， 围绕住房消费信贷这一领域， 开展住房信息咨询， 买卖指南、个人住房贷款方案设计， 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务，充分发挥其主观能动性， 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系， 推出逐渐递增还款的个人住房贷款， 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨， 实行市场利率之际， 推出可变利率的个人住房贷款新品种， 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展， 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展， 可以有效的解决购房者资金不足的困难， 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题， 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。
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文献综述是对某一领域某一方面的课题、问题或研究专题搜集大量情报资料，分析综合当前该课题、问题或研究专题的最新进展、学术见解和建议，从而揭示有关问题的新动态、新趋势、新水平、新原理和新技术等等，为后续研究寻找出发点、立足点和突约翰 W克雷斯威尔（John W Creswell）曾提出过一个文献综述必须具备的因素的模型。他的这个五步文献综述法倒还真的值得学习和借鉴。克雷斯威尔认为，文献综述应由五部分组成：即序言、主题1（关于自变量的）、主题2（关于因变量的）、主题3（关于自变量和因变量两方面阐述的研究）、总结。（1）序言告诉读者文献综述所涉及的几个部分，这一段是关于章节构成的陈述。（2）综述主题1提出关于“自变量或多个自变量”的学术文献。在几个自变量中，只考虑几个小部分或只关注几个重要的单一变量。（3）综述主题2融合了与“因变量或多个因变量”的学术文献，虽然有多种因变量，但是只写每一个变量的小部分或仅关注单一的、重要的因变量。（4）综述主题3包含了自变量与因变量的关系的学术文献。这是我们研究方案中最棘手的部分。这部分应该相当短小，并且包括了与计划研究的主题最为接近的研究。或许没有关于研究主题的文献，那就要尽可能找到与主题相近的部分，或者综述在更广泛的层面上提及的与主题相关的研究。（5）总结强调最重要的研究，抓住综述中重要的主题，指出为什么我们要对这个主题做更多的研究。一、文献综述的含义文献阅读报告，即“文献综述”，英文称之为“survey”、“overview”、“review”是在对某研究领域的文献进行广泛阅读和理解的基础上，对该领域研究成果的综合和思考。一般认为，学术论文没有综述是不可思议的。需要将“文献综述（ Literature Review）”与“背景描述（Backupground Description）”区分开来。我们在选择研究问题的时候，需要了解该问题产生的背景和来龙去脉，如“中国半导体产业的发展历程”、“国外政府发展半导体产业的政策和问题”等等，这些内容属于“背景描述”，关注的是现实层面的问题，严格讲不是“文献综述”，关注的是现实层面问题，严格讲不是“文献综述”“文献综述”是对学术观点和理论方法的整理。其次，文献综述是评论性的（ Review 就是“评论”的意思），因此要带着作者本人批判的眼光（critical thinking）来归纳和评论文献，而不仅仅是相关领域学术研究的“堆砌”评论的主线，要按照问题展开，也就是说，别的学者是如何看待和解决你提出的问题的，他们的方法和理论是否有什么缺陷？要是别的学者已经很完美地解决了你提出的问题，那就没有重复研究的必要了。二、意义和目的总结和综合该方向前人已经做了的工作，了解当前的研究水平，分析存在问题，指出可能的研究问题和发展方向等，并且列出了该方向众多的参考文献，这对后人是一笔相当大的财富，可以指导开题报告和论文的写作。三、主要内容（1）该领域的研究意义。（2）该领域的研究背景和发展脉络。（3）目前的研究水平、存在问题及可能的原因。（4）进一步的研究课题、发展方向概况。（5）自己的见解和感想。四、分类综述分成两类。一类是较为宏观的，涉及的范围为整个领域、专业或某一大的研究方向。一类是较为微观的，这类综述可以涉及到相当小的研究方向甚至某个算法，谈的问题更为具体与深入。前者立意高，范围广，面宽，故也不易深入，比较好读好懂。这对初入道者、欲对全局有所了解的读者而言很有参考价值。然而，欲深入课题的研究，则希望能有后一类的综述为自己鸣锣开道，这会节约很多的时间与精力，但往往不能遂人意，于是只好旁征博引，由自己来完成该课题的综述。当写学位论文时，我们要写的也就是这类结合自己研究课题而写就的综述。五、难点一篇好的文献综述既高屋建瓴，又脚踏实地；既探?索隐，又如醍醐灌顶。文献综述顾名思义由“综”和“述”组成。前半部分的“综”不算太难，根据所查阅大量的文献进行综合的归类、提炼、概括即可做到的话。后半部分的评“述”与分析则是一篇“综述”质量高下的分界线，这需要融入作者自己理论水平、专业基础、分析问题、解决问题的能力，在对问题进行合情合理的剖析基础上，提出自己独特的见解。六、如何收集资料虽说，尽可能广泛地收集资料是负责任的研究态度，但如果缺乏标准，就极易将人引入文献的泥沼。技巧一：瞄准主流。主流文献，如该领域的核心期刊、经典着作、专职部门的研究报告、重要化合物的观点和论述等，是做文献综述的“必修课”而多数大众媒体上的相关报道或言论，虽然多少有点价值，但时间精力所限，可以从简。怎样摸清该领域的主流呢？建议从以下几条途径入手：一是图书馆的中外学术期刊，找到一两篇“经典”的文章后“顺藤摸瓜”，留意它们的参考文献。质量较高的学术文章，通常是不会忽略该领域的主流、经典文献的。二是利用学校图书馆的“中国期刊网”、“外文期刊数据库检索”和外文过刊阅览室，能够查到一些较为早期的经典文献。三是国家图书馆，有些上世纪七八十年代甚至更早出版的社科图书，学校图书馆往往没有收藏，但是国图却是一本不少（国内出版的所有图书都要送缴国家图书馆），不仅如此，国图还收藏了很多研究中国政治和政府的外文书籍，从互联网上可以轻松查询到。技巧二：随时整理，如对文献进行分类，记录文献信息和藏书地点。做博士论文的时间很长，有的文献看过了当时不一定有用，事后想起来却找不着了，所以有时记录是很有必要的。罗仆人就积累有一份研究中国政策过程的书单，还特别记录了图书分类号码和藏书地点。同时，对于特别重要的文献，不妨做一个读书笔记，摘录其中的重要观点和论述。这样一步一个脚印，到真正开始写论文时就积累了大量“干货”，可以随时享用。技巧三：要按照问题来组织文献综述。看过一些文献以后，我们有很强烈的愿望要把自己看到的东西都陈述出来，像“竹筒倒豆子”一样，洋洋洒洒，蔚为壮观。仿佛一定要向读者证明自己劳苦功高。我写过十多万字的文献综述，后来发觉真正有意义的不过数千字。文献综述就像是在文献的丛林中开辟道路，这条道路本来就是要指向我们所要解决的问题，当然是直线距离最短、最省事，但是一路上风景颇多，迷恋风景的人便往往绕行于迤逦的丛林中，反面“乱花渐欲迷人眼”，“曲径通幽”不知所终了。因此，在做文献综述时，头脑时刻要清醒：我要解决什么问题，人家是怎么解决问题的，说的有没有道理，就行了。综述是你查阅相关文献的成果。任何研究都要建立在前人的基础上，并且遵守学术传统，而不是空穴来风。你需要告诉读者，关于这个问题前人研究到了何种地步，有什么缺陷，应该在哪些方面进行拓展。这一方面是对前人研究的尊重，另一方面也表明了你的文章价值何在。任何与本文相关的重要成果都应当在综述中得到体现，并且在参考文献中列出。综述不是概述，不能泛泛地引用和概括，要有扬弃，特别是有批评。否则，如果别人都做好了，要你写文章干嘛。综述比较容易看出作者对该领域所下的工夫，因为作者需要广泛阅读，理解不同论文在关键假设和模型上的主要分歧。好的综述本身就是一篇独立的文章。
文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文， 它是科学文献的一种。 格式与写法 文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。 前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。 主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。
如果你不知道如何写，但是又急着交。一个非常简便的方法，就是去知网上面找你要写的那方面的硕士论文，上面有完整的文献综述（那最好，你稍稍改动即可），如果是开题报告形式，你就可以找好它上面的内容（其实跟文献综述写的内容差不多，只是格式和形式不太一样）。你按照以下的提纲自己复制粘贴内容即可（我们这学期写了一篇文献综述），也有可能每个学校的要求提纲不太一样，不过都是差不多的不用太担心，主要是内容要找准： 论文题目：一般不超过25个字，要简练准确，副标题统一为“文献综述及研究思路”可分两行书写； 摘要：中文摘要字数应在300字左右，英文摘要与中文摘要内容要相对应； 关键词：关键词以3—5个为宜，应该尽量从《汉语主题词表》中选用，分号隔开； 正文：正文要符合一般学术论文的写作规范，内容层次分明，数据可靠，文字简练，观点正确，能运用现代经济学、管理学的分析方法，并能学会利用计量经济学、统计学等相关工具对所涉及的问题进行分析，文章主体字数为4000字以上。正文基本结构如下： 一、选题背景及选题意义 二、有关国内外研究成果综述 （一）国外研究成果 （二）国内研究成果 （三）对研究成果的评述（这个地方就不要把引用的写出来了，我被我们老师就批了） 三、基本研究思路（最好有图，把你参考的文章所有的提纲画一个简易图即可，不单是自己的文献综述，是你参考的整篇论文的内容） 四、研究方法及创新处 参考文献：参考文献应按文中引用出现的顺序列出，只列出作者直接阅读过、在正文中被引用过的文献资料，一律列在正文的末尾，特别在引用别人的科研成果时，应在引用处加以说明。每篇论文的参考文献一般不应少于五条。 希望对你有用~~
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温州大学学报(自然科学版论文选题方向要求是什么意思
《西方史学的理论和流派》，姜芄主编，中国社会科学出版社2007年版。撰写第12章、第13章。《二战后欧美史学的新发展》，陈启能主编，山东大学出版社2005年版。撰写其中第10章。《现代史学分支学科概论》，于沛主编，中国社会科学出版社1998年版。撰写其中第5章。 《微观史研究与史学的碎化》，载《历史教学》2011年第24期。《20世纪发展中国家城市化历史反思——以拉丁美洲和印度为主要对象的分析》，载《世界历史》2011年第3期。 人大复印报刊资料《世界史》2012年第2期转载。2012年4月，被收入张卫良主编的论文集:《“城市的世界”:现代城市及其问题》，社会科学文献出版社。《书写人民大众的历史——社会史学的研究传统及其范式转换》，载《中国社会科学》2011年第3期。人大复印资料《历史学》2011年第9期全文转载。《高等学校文科学术文摘》2011年第4期摘登。《欧美史学新动向——实践史学》，《光明日报》对俞金尧等三人的访谈，发表于《光明日报》“理论·史学版”，2011年9月13日。人大复印资料《历史学》2011年第11期转载。《从中国人口史看前工业化时期欧洲婚姻家庭的特征》，钱乘旦、高岱主编:《英国史新探:全球视野与文化转向》，北京大学出版社2011年版。该书的英文版在英国同时出版Chengdan and Miles Taylor， ， Proceedings of the British-Chinese History Conference(Peking University)， London: Institute of Historical Research， 《20世纪世界史中的资本主义和社会主义》，载《温州大学学报》(社会科学版)2010年第1期。《关于全球史上跨文化交流的评估》，载《北方论丛》，2009年第1期。《高等学校文科学术文摘》2009年第2期“学术前沿”栏目摘要刊登。《资本主义与近代以来的全球生态环境》，载《学术研究》2009年第6期。人大复印资料《世界史》2009年第10期转载。2011年又被收入《环境史：从人与自然的关系叙述历史》论文集(田丰、李旭明主编)，商务印书馆出版。《“世界历史”与世界史学科定位》，载《史学月刊》2009年第10期。人大复印资料《世界史》2010年第1期转载。《什么是世界历史及如何构建世界史体系》，载《历史研究》2008年第2期。人大复印报刊资料《世界史》2008年第8期转载。《“资本主义”与1500年以来的世界历史》，载《学海》2007年第3期。《新华文摘》2007年第21期转载。《用唯物史观构建16世纪以来的世界史体系》，载《中国社会科学院院报》2007年4月26日，受该报访谈。《历史上中国已婚低生育率说质疑》，载《中国经济史研究》2007年第1期。《“反全球化运动”与反资本主义》，载《中国图书评论》2007年第7期。《马克思主义文摘》2007年第11期摘登。《与时俱进的德国社会史》，载《科学文化评论》2007年第3期。《社会史的定义及开放性》，载《世界历史》2005年第6期。《现代世界起源研究的方法和理论》，载《中国图书评论》2006年第12期。18，《近代早期英国经济增长与煤的使用》，载《科学文化评论》2006年第4期。《令人困惑的后现代》，载《学术研究》(广东)2004年第4期。《新华文摘》2004年第13期转载。《欧洲历史上家庭概念的演变及其特征》，载《世界历史》2004年第4期。该文于2007年获中国社会科学院第六届优秀科研成果论文三等奖。《中世纪教会婚姻法中的同意原则》，载侯建新主编:《经济-社会史:历史研究的新方向》，商务印书馆2002年版。《中世纪欧洲寡妇产的起源和演变》，载《世界历史》2001年第5期。《儿童史研究及其方法》，载《国外社会科学》2001年第5期。《儿童史研究四十年》，载《中国学术》第2卷，2001年第4期。后来收入陈启能主编:《二战后欧美史学的新发展》，山东大学出版社2005年版。《中世纪晚期和近代早期欧洲的寡妇改嫁》，载《历史研究》2000年第5期。该文重印于《历史研究》编辑部编:《〈历史研究〉五十年论文选(社会史)》，社会科学文献出版社，2005年版。人大复印资料《世界史》2001年第2期转载。该文于2002年获中国社会科学院第四届优秀科研成果论文三等奖。《马尔萨斯人口理论的社会文化基础》，载《历史研究》1996年第6期。中国社会科学院科研局主办《学术动态》1997年第9期摘登本文。该文于2000年获中国社会科学院第三届青年优秀科研成果论文二等奖。《英国18世纪人口和发展的学术史回顾》，载《史学理论研究》，1995年第3期。《从历史人口学到家庭历史学》，载《历史研究》，1995年第1期。《商品化、资本主义化及其他——与黄宗智先生商榷》，载《史学理论研究》，1993年第3期。《中西方家庭的历史比较:差别及其影响》，载陈启能主编:《当代西方史学思想的困惑》，中国社会科学出版社1991年版。 《人才培养和理论创新——论世界史学科发展的机遇和挑战》，载《人民政协报》2011年11月28日“学术家园”版。《从“意见”到“决定”:哲学社会科学面临重大发展机遇》，载《中国社会科学报》2012年3月9日第二版。《学术创新是时代的要求》，《中国社会科学报》2011年3月10日。《人口研究要注重社会变革作用和历史延续的影响——访赵中维教授》，载《史学理论研究》2011年第4期。《最低工资至少应足以养家糊口》，载《中国社会科学报》2010年7月29日“经济学”版。《继承和创新明显，发展仍有空间》(评齐世荣主编的《世界史》)，《世界历史》2010年第4期。《全球史观下的文明传统与交往》，载《中国图书评论》2008年第2期。《妇女的历史是一座值得深挖的富矿——评〈西方妇女史〉》，载《世界历史》2010年第6期。《养儿防老:中国传统养老方式的基本特征》，载《人民政协报·学术家园》2008年3月10日。《访谈英国史学家EA里格利》，载《史学理论研究》2005年第4期。《制度变迁和人类社会的发展》，载《史学理论研究》，1994年第2期。《评何兆武<历史理性批判论集>》，载《中国学术》2003年第2期。《历史学需要不断创新》，载《史学理论研究》2003年第2期。《阿里埃斯:<儿童的世纪，家庭 生活的社会史》》，载陈启能主编:《西方历史学名著提要》，江西人民出版社2001年版。《斯通:〈英国的家庭、性和婚姻，1500-1800〉》，载陈启能主编:《西方历史学名著提要》，江西人民出版社2001年版。《世界近代史是资本主义时代的历史》，载《世界历史》2000年第6期。《找出一个亚洲来源》，载《中国图书商报·书评周刊》2000年3月21日。《西方家庭史学的发展》，载《史学理论研究》，1998年第4期。《国内对欧洲妇女史研究的综述》，载中国社科院世界史所主编:《世界史研究年刊》(1996年)，总第二期。《传统中国国情的再探索》，《中国社会科学》1991年第3期。 1，《探问工业革命》，作者为剑桥大学教授里格利，发表在《世界历史》2006年第2期(4月15日出版)。2，《现代的家庭研究简史》(上、下)，译文，作者为哈佛大学教授奥茨曼，分别载于《史学理论研究》1999年第3期和第4期。
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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展， 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件， 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来， 面对住房金融业丰富的市场资源， 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务， 甚至推出了专门的业务品牌名称， 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元， 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证， 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后， 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统， 但人们的投资意识比较薄弱， 绝大多数居民购房是为了改善住房条件， 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出， 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的， 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念， 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高， 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前， 我国经济正处于转轨时期， 产业结构的调整、加入等因素， 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善， 怕病医疗制度的改革还没有到位， 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析， 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜， 如果贷款为八成， 期限为年， 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的， 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱， 造成城镇居民收入预期普遍不高， 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散， 基数大、期限长， 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中， 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此， 国外消费信贷发展的经验表明， 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素， 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则， 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力， 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入， 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” ， 经调查核实大多不真实， 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平， 也就无法确认住房消费者的贷款资格， 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外， 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋， 他将其收入证明一式多份， 就可能分别用于不同的银行， 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额， 月还款金额也远远大于其月收入情况， 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握， 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定，二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后， 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差， 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度， 又没有政府机构提供的保证制度， 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而， 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面， 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大， 无法吸引更多的中等收入阶层， 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点， 使银行在住房消费信贷的开办上， 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售， 按照《房地产抵押管理办法》规定， 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记， 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款， 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因， 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州， 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证， 房屋自然不能进行正式抵押， 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时， 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款， 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现， 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得， 致使银行成本增加， 工作负担加重。同时， 贷款过程中， 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等， 也不同程度地增加了贷款消费人负担， 从而， 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题， 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策， 使居民在了解住房政策和规定的基础上， 理解政策的合理性， 进而自觉贯彻执行新政策， 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则， 强化保护住房消费者合法权益机制， 降低住房交易税费， 创造出一个公平、合理的住房消费环境， 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上， 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实， 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理， 又急需住房的青年消费群体上， 有针对性制定一些配套优惠激励政策， 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面， 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向， 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷， 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种， 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点， 制定一些配套的激励优惠措施， 如利率补贴， 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等， 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时， 居民的消费模式也随之发生变化， 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费， 即进入消费信用化时代。目前， 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化， 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以， 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作， 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上， 尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度， 制定政府的保险和保证、保障措施， 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状， 培育一些能够融通长期资金的市场主体， 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金， 养老保险资金等长期资金， 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场， 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例， 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世， 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度， 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列， 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大， 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益， 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司， 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保， 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制， 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险， 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场， 充分发挥社会保险金融市场的基础上， 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场， 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场， 发展抵押贷款证券化， 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场， 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力， 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源， 又可以通过产权重组， 分散和转移了住房贷款风险， 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合， 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度， 寻求银行利润最大化在我国加入以后， 外资银行进入我国的门槛的不断降低， 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务， 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上， 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识， 进一步开拓进取意识， 改变旧有习惯模式和思维定式， 大胆创新， 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进， 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种， 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求， 开辟房改房贷款、使用权房贷款， 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款， 尽快形成品种齐全， 层次分明的住房消费信贷的格局。同时， 围绕住房消费信贷这一领域， 开展住房信息咨询， 买卖指南、个人住房贷款方案设计， 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务，充分发挥其主观能动性， 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系， 推出逐渐递增还款的个人住房贷款， 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨， 实行市场利率之际， 推出可变利率的个人住房贷款新品种， 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展， 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展， 可以有效的解决购房者资金不足的困难， 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题， 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。