关于房价上涨的论文从儿童的角度

摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。　　但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。　　首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。　　关键：市场经济体制政府宏观调控规范市场合理房价　　房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。　　一、决定商品房价格的因素　　房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。　　分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。　　如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。　　除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。　　房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。　　二、对当前房价的分析　　[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。　　那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。　　在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。　　在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。　　三、让房价保持相对合理的建议　　如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。　　首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。　　其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。　　再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。

房价高是必然的，这是社会发展的必然结果，在国内农村居民逐渐向城市靠拢，这也是原因之一。

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关于房价上涨的论文摘要

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关于房价上涨的论文题目

新华网北京4月4日电题：谁在推动房价上涨？新华社记者杜宇来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视，究竟是哪些因素推动着房价的上涨，成为人们关注的焦点。从数据判断，4只手在发力，是显而易见的。不合理的市场供应结构第一只手是不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长2%和3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长4%和5% 。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的1%下降到6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。商品房开发建设成本增加第二只手是商品房开发建设成本增加。土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长94%。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。据建设部有关负责人介绍，在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。部分地区供求总量失衡第三只手是部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅 6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为 1：1 、1：08 、 1：04 、 1:05，需求持续大于供应。而在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。部分地区投资和投机性购房需求增长过快第四只手是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。从投机炒作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。如无锡市投资性购房比例高达19%，其中7%为短期炒作。另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。以上海为例，去年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的 85% 。不同社会群体的利益如果说成本等原因是可以从数据来判断，是显而易见的，那么推动房价走高的第5只手则是看不见的，因为它来自不同社会群体的利益。有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束；决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。（完）新华社评论员：加强宏观调控稳定住房价格去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，导致一些地方住房价格上涨过快。据国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14·4％，其中商品住宅上涨15·2％，为1998年以来的最高涨幅。全文>>>

房价上涨论文

当前房价持续上升的原因　　　　（一）调控政策的预期目标被实施后的负面效应冲淡　　　　宏观调控政策目标指向规范房地产市场、防止投资过热、打击投机炒房、稳定房价。实施结果却使市场供给减量，人们恐慌的预期心理增加，如土地越来越少，房子会越来越贵，“风格可以模仿，地段无法复制”的广告语就是对此最好的诠释。再如90平米住房和限制别墅建设的规定，本意是要调整住房结构，但却促成了大户型住房和别墅热销。而土地“招拍挂”，引发的地价上涨，也引起同地段的现房价格攀升。此外，售房信息公开在增加透明度的同时，也公开了企业的商业秘密和价格参照系，客观上造就了共同涨价的平台。　　地产商不论民营还是国有，都是企业是商人，都具有企业和商人追逐利润的特性，只要有机会，都要追求利润最大化，调控带来了涨价机会，房价调而不降也就不难理解了。　　　　（二）结构性矛盾未能解决　　　　住宅不仅具有商品消费属性，还具有福利保障属性和投资属性，即三重属性。在新旧体制转型、市场替代计划时期，我们过多地注重了住宅的商品属性，对其福利中隐含保障属性和潜在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入，收入差距逐渐拉大，住宅的保障属性和投资属性逐步显现。住宅三重属性对应的需求不可能在房改原初设计的同一种市场形态、同一种供给方式、同一类政策中得到满足。当住宅供给没有相应分化，而是沿着企业追求利润的市场经济规律发展时，结构性矛盾就凸显出来，其突出表现为一方面投机导致的房价上涨超出中低收入者的消费能力，另一方面住房保障不足，从而使大多数中低收入家庭普遍感到房价难以承受。三）住房需求持续上升　　　　北京是国家政治、文化中心，地缘优势使住房需求持续旺盛。首先是拆迁带来的住房需求。因奥运和城市化进程因素，仅北京市每年拆迁量就在6万户左右，按每户需求90平米计算，拆迁住房需求550万平米左右，约占供应量的15%。其次是高收入阶层需求。北京地缘优势决定了财富和人员的聚集，2003年7月北京市放开外省市个人在京购房限制，国内一些高收入群体对北京住房但求有不怕贵，若购买10万套至少也需2000万平米。第三是外地进京毕业生需求。当前正值我国第一代独生子女学业有成、成家立业之时，北京人才市场开放和对人才的需求，吸引了全国各地的精英贤士聚集北京，许多家长出于对独生子女的期望，倾合家之力助其购房、在京成家立业，其对住房也是但求有不怕贵。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消对外购房限制，与海外境外比，北京的房价低廉，吸引了大量的外资购房，虽然最近对外资购房数量作出了限制，但外资进入在一定程度上助长了房价上涨。　　《四）消费心理　　由于历史原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和中国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，有钱的买房，没有钱的借钱也买房，成为有房一族心里才能踏实。居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行，在美国拥有房产的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我国拥有产权房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大学生毕业3年5年，不论有无实力都纷纷买房，而且要大居室的，家里凑银行贷，甘愿成为房奴的不在少数。三是恐俱心理，今天的价位明天还有吗？今年五环内能够买到称心房，明年还能买得到吗？恐慌的需求和真实的需求交织在一起，使得许多真实潜在的需求在恐慌需求的影响下提前释放，导致住房供不应求。四是从众心理，大众习惯买涨不买落，同事和邻居买我也买，跟风从众。　　简而言之，当前房价调而不落，原因是多方面的，调控不会立竿见影。　　　对政府宏观调控进一步完善的若干思考　　　　在今年中央经济工作会议提出的明年经济工作的主要任务中，有三处与房地产业直接相关。一是注意加强对房地产业“合理引导、有效调控”，二是建立健全廉租房制度，改进规范经济适用房制度，三是加强对发展城市群的研究和规划，引导大中小城市协调发展。从而指明了明年我国房地产业发展的方向。毫无疑问，这应当是明年房地产业宏观调控的基本方向。在具体调控手段上，我觉得可从以下四个方面人手，完善调控政策。　　　　（一）引导消费观念的转变　　　　中央要求对房地产合理引导，引导什么？本人认为，首先应引导人们转变住房消费观念，因为观念主导行为。一要引导正确的住房观。居者有其屋并不意味着要拥有自己的产权房，租房也是有其屋的一种形式，而且是主要的形式，住房租赁和购买同等重要。当前应促进和规范住房租赁市场。就北京而言，住房租赁市场很大，流动人口中暂住人口350万，其中相当数量的白领阶层肯定需要住房，租房理应是他们合理的选择。但是，当前偏高的住房租赁税费征收，在一定程度上促成了灰色市场，私下出租现象普遍，既造成税费流失，又不规范。应当从政策层面鼓励住房租赁，引导并规范租赁市场健康发展，缓解购房压力。其次要合理引导住房消费观，量力而行，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风，在这方面大众舆论的作用非常重要。　　　　（二）研究和完善调控手段　　　　现行调控手段是正确的，但还需要进一步完善。本文认为，应当加强税收调控力度。比如，开征物产税，促使拥有多套住房的个人考虑房产持有成本；开征超值消费税，对大户型超过正常面积部分、房价超过正常部分以及别墅予以征税；提高住房转让交易的契约税，则可以使炒房者无利可图。充分发挥税收杠杆作用以调节非正常性消费，不应过分强调调控房价。此外，还可以改进土地供应方式，变以价格定标为综合评分定标，将地价放在相对合理的区间，避免高地价成本向房价转移以及对地块周边现房价格的拉动效应。最近北京广渠门36号地招标采用分数评标，作了有益的尝试。投标报价、付款方式占总评分的45%，投标企业资质、规划方案、房屋售价、开发理念等合计占总评分的55%，有效地避免了土地价格战。在规划调控上，加强产业布局与房地产的协调，吸取“睡城”教训，充分考虑就业、交通和住宅定位，疏散中心区人口，避免人口往中心区聚集。金融调控方面，在现行金融政策基础上，根据住房“三重属性”，制定并实行自住购房与投资性购房、保障性住房与超标准消费性住房的区别性政策，进而区别对待住房信贷。　　　　（三）进一步规范廉租房与经济适用房政策　　　　在廉租房政策上，可考虑采取新旧结合的办法。所谓新就是由政府统一新建一批廉租房并封闭运行。所谓旧就是由政府将中心区小、旧户型房源集中，统一房源统一租赁，这样既能满足原住户改善住房的需求，又能照顾城市居民的生活习惯、方便上下班和缓解交通压力。就经济适用房政策而言，该政策是好的，但在执行过程中有点走偏。对此，可以作如下尝试：一是改变补贴方式，政府对经济适用房补贴由“补砖头”变为“补人头”，让该补的人得到实惠。当前的住房补贴，其初衷是补贴中低收入者，但不能有效控制购房人，该补的没补到，不该补的反倒享受到了，显然不合理。只有改为补人头，补贴才能到位。二是尽快出台经济适用房封闭运行细则，遏制二次交易投机行为。　　　　（四）国有房地产企业的地位　　　　深化国有企业改革，调整国有经济结构布局，要求国有经济退出竞争性行业。房地产属于完全竞争性行业，理论上国有企业应当退出。但我认为国有企业不但不应该退而且还应占有一席之地。理由之一，房地产业已经发展成为国民经济支柱产业，对社会经济的拉动和辐射作用很大，近几年房地产业对GDP的贡献率保持在30%左右，对钢铁、建材、化工、服务等几十个上下游产业都有巨大的带动作用，如此优势产业国有经济为什么要退出？理由之二，土地一级开发必须由国有企业承担。土地由生变熟是政府行为，在建设用地供给制度变革初期，实现政府行为，国有企业具有得天独厚的优势。理由之三，经济适用房、廉租房等微利项目开发，需要国有企业承担。理由之四，政府可以通过有影响力的国有企业，引导房地产市场健康发展。理由之五，关系国家利益的公益性项目离不开国有企业，比如大运村项目、奥运项目。22万平米的大运村在距离大运会开幕仅剩20个月时，承担开发的民营企业出现变故，使刚刚处于基础开挖阶段的工程停滞。天鸿集团临危受命，自筹资金15亿元，仅用18个月完成开发建设，按时交用，实现了国家的对外承诺。国家承诺奥运工程开发建设走市场化招标，但招标公告后无一家民营企业报名，所有工程项目都是国有企业组成的联合体投标。当然民营企业不报名，并不表明其国家观念淡漠，而是考虑到奥运工程会后运营的不确定性和投资风险。诸如此类，只有国有企业能担此重任。　　综上所述，我国工业化进程走的是甲国特色的发展道路，房地产业也体现出中国特色。当前房地产业的问题是发展中的问题，发展中的问题应当在发展中解决。相信随着政策的不断完善，房地产市场也将不断规范、人们住房消费将越来越理性，房地产业将逐渐走向成熟。

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关于房价上涨的论文题目有哪些

面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：一、房地产开发是物业管理的基础我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。 3、开发商对物业管理的经费投入到位作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占6％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的4％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位——管理服务跟不上——物业使用功能受影响、业主意见大——房地产开发商声誉、效益受影响的恶性循环。二、物业管理在房地产开发中的重要位置一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。尤其重要的是，管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合？其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。三、物业管理在房地产开发中的作用 1、物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。 2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地产的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。 3、促进销售（1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。（2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的房地产管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的房地产市场带来利好消息。

论文题目《房地产投资风险综合评价决策》关于房地产投资分析、风险分析人生中一件伤心的事是当你遇见一个对你充满意义的人，

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