二胡揉弦论文开题报告

给你个提纲：1 导语二胡的起源二胡的特点历史悠久的民族乐器演奏方便，灵活易学，易普及表现力丰富，但，转入正题：二胡是一个非标准音阶乐器，这就提出了一个关于二胡音准的问题。2 关于音乐乐音与噪音音乐的三要素音律节奏强弱其中，音律是音乐的灵魂3 关于二胡音乐二胡特点重叙导语中的有关论述重点阐明二胡音乐的美二胡涵盖于音乐艺术，必须遵循音乐的规律，主要是音律4 二胡音准的重要性音准是音乐属性的要求音准更能体现二胡的特色音准有利于增强乐曲的表现力准音与非准音的适当对比，更能表现一些特色意境，使音乐更丰富多彩 ……5 结语

民俗文化与宗教信仰》，由色音主编，收入了在中国昆明举行的国际人类学与民族学联合会第16届大会上发表的关于民俗文化、宗教信仰的论文，包括《元代蒙古族萨满教探析》《当代语境下的满族萨满教美术》《试析节日祭祀中的宗教文化内涵——以春节祭祀为例》《南岳信仰民俗初探》等。

音乐文化是人类思想情感表达的一种形式,它具有鲜明的民族特性。下面是我为大家推荐的，欢迎浏览。

《初中音乐教学中对民族音乐文化精神的培养》

一、在初中音乐教学中进行民族音乐教育的重要意义

民族音乐教育具有独特的审美价值和社会功能，发挥着十分重要的意义。具体体现在以下两个方面：

***一***通过对民族音乐的学习和鉴赏，提高学生的审美能力

民族音乐教育要从中小学抓起，中小学民族音乐教育的目标在于通过感受民族音乐的绚丽多彩，培养学生的音乐审美能力，提高学生的民族音乐素养和兴趣，而并不是培养学生的音乐技巧。我国民族音乐博大精深、历史悠久，是最能体现民族文化和民族精神的音乐。比如：民歌、器乐音乐、戏曲音乐、说唱音乐、民间舞蹈音乐等种类繁多，风格各异。学习和鉴赏民族音乐，有助于学生认识民族音乐的悠久历史和博大精深，提高学生的审美能力。

***二***通过对民族音乐的学习和鉴赏，有助于增强学生的爱国主义情操

民族音乐作为民族文化的重要组成部分，也应当倡导“世界性”和“民族性”的统一。我国有许多优秀的民族音乐作品，也有许多优秀的民族音乐家，学生通过接触、学习和鉴赏这些优秀的民族音乐体裁，有助于学生认识和了解民族音乐文化，增强学生的爱国主义意识和情操，提高他们的民族自信心和自豪感。

二、人教版初中音乐教材中民族音乐教育的体现

人教版初中音乐教材扎根于中国民族音乐，真正凸显了民族音乐的重要性。民族音乐教育在人教版初中音乐教材中主要体现为以下两个方面：

***一***民族音乐的丰富性

我们以人教版七年级下册音乐教材为例，教材分为六个单元，分别为：绿色家园、西南情韵、瑰丽的电声、歌剧世界、花蝶、婆娑舞姿，既介绍了汉族音乐，又强调了几个最具代表性的少数民族音乐;既涉及民歌，又介绍了各种乐器;既有声乐曲，又有器乐曲。体裁多样，内容丰富，能够让学生从各个方面去认识和了解民族音乐，系统的感受民族音乐的绚丽多彩。

***二***民族音乐的经典性

教材中不但介绍了诸如《茉莉花》《黄河》《梁祝》《二泉映月》等经典民族音乐作品，还收集京剧、越剧等各具特色的经典唱段，如《智取威虎山》《朝阳沟好地方》等，也介绍了经典的舞剧音乐，如《红色娘子军》选曲，等等。

三、人教版初中音乐教学中实施民族音乐教育的途径

我国民族音乐文化体裁多样，音乐文化历史源远流长。特别是我国民族音乐由于民族、地区、体裁等的不同而各具特色。但是，不容否认的是，当前随着外来文化以及网路资讯资源的冲击，我国优秀的民族音乐文化正面临着传承断代和灭绝的危险。尤其需要注意的是，我国中小学教育体制仍采取应试教育的方式，在这种教育体制下自然缺少对民族音乐教育的重视。并且有些中学教学观念落后、教学模式单一，使得许多学生对民族音乐文化缺乏应有的认识和了解，缺乏对民族音乐文化的兴趣。笔者认为，要解决初中音乐教学中民族音乐教育面临的种种问题，我们可以从以下三个方面着手：

***一***重视民族音乐教育，营造良好的音乐教育氛围

首先，每个中学学校和教师应当意识到民族音乐教育是培养学生综合素质的一个重要手段，是加强美育教育的一个重要环节。弘扬和传承民族音乐文化要从中小学音乐教育开始，正确认识民族音乐教育具有独特的价值。其次，在教学中，教师应当让学生多接触民族音乐作品，学校多举办一些民族音乐的演唱、演奏比赛，利用各种途径进行宣传教育，营造良好的氛围。

***二***挖掘民族音乐的文化内涵，提高学生的音乐审美能力

初中音乐教学中的民族音乐教育更多应承担起文化的弘扬和传承功能。我国的民族音乐有着丰富的内涵，独特的审美意识。因此，在民族音乐教学过程中，应着重突出音乐作品的背景、内涵、审美观念，挖掘民族音乐作品中的思想情感、民族尊严、审美心理等。

***三***创新课堂教学，拓展教学内容

初中民族音乐教学起著承上启下的作用，应当在教学内容、教学方法上予以创新。如在欣赏江苏民歌《茉莉花》时，可以让学生演奏两个不同的歌词版本，还可以让学生学习并比较广东、河北等地区的《茉莉花》版本，也可以让学生欣赏二胡、笛子、钢琴、琵琶等不同乐器的演奏。中小学民族音乐教育是了解和传承我国传统民族音乐文化的根基，因此，在初中音乐教学中，每一位音乐教师都应当对民族音乐教育予以高度重视，以此来培养学生的民族音乐文化精神、情操和素养。

《城市建设中群众音乐文化的发展》

一、群众音乐文化在城市建设中的重要意义

***一***增强城市软实力

文化是一个地区乃至一个国家软实力的重要体现，从一个地区的文化往往就能看出其人民生活的幸福指数，看出其发展的真实面貌。群众音乐文化是展示一个城市人民娱乐生活的重要视窗，是体现人民生活幸福的重要标志，是一个城市内涵的表现。群众生活富裕了幸福了，才会有更多的时间参与到群众音乐文化活动中去，城市群众音乐文化越繁荣，则表明城市经济越发达，表明城市文化的建设力度越高，软实力越强。

***二***陶冶群众情操

群众音乐文化是群众自发组织的娱乐自我的活动。现代社会快节奏的生活让人们的压力超过以往任何时期，人们在紧张的工作之余需要更多的娱乐来消除烦躁和疲惫。群众音乐文化作为人们娱乐自我的活动，通过广场舞、唱歌、文艺演出等方式进行，形式多样，内容丰富，给人们的生活带来了极大的精神享受。并且，以这样一些人民群众喜闻乐见的方式让人民群众参与到群众音乐文化中，让人们在紧张的学习工作之余得到文化的薰陶，在缓解压力的同时也让人们的情操得到陶冶。

***三***正能量的传播

群众音乐文化是面对广大人民，由人民参与并创造的文化，在人民群众中有着盛大的影响力。群众音乐文化是贴近人民生活的，健康的积极的文化。文化活动的内容也往往是以突出主旋律，传播正能量为标准创作的，内容健康，格调高雅，给予广大人民精神上高度的享受。

***四***促进城市经济的发展

群众音乐文化是社会经济发展的产物，同时它也在推动着城市经济的发展，它们是相互促进，相互依存的关系。群众音乐文化给 *** 和企业利用文化建立与群众的交集提供了很好的平台， *** 指导，企业投资，群众参与是群众音乐文化进行的绝佳方式，它不仅丰富了群众的文化生活，也促进了社会经济的活跃，对城市建设起着积极作用。同时，一个城市的形象是影响其与别的地区进行良好沟通和合作的重要因素，搞好群众音乐文化，努力提升城市的形象，有利于获得更多的国内外投资，从而促进城市经济的发展。

二、促进城市建设中群众音乐文化发展的途径

***一***丰富文化群众音乐文化的型别

我国城市建设中的群众音乐文化正在日趋成熟，很多城市都建设有多个广场或公园提供给人民进行群众音乐文化的活动，但在发展过程中仍然存在着各种各样的不足，例如文化形式还不够丰富，不能满足人民越来越多样文化需求。现在大多的群众音乐文化活动都是人民自发组织的，形式比较单一，各地方的活动都是千篇一律，没有特色。这时，其实可以充分发挥 *** 的作用，组织开展多种形式的文化活动，可以是个人的也可以是集体的，可以唱歌也可以加入一些别的文艺形式，总之，就是要增强活动的多样性，让更多的人民参与其中。

***二***贴近人民群众的真实生活，引起共鸣

文化要得到人民的认可就得立足于人民群众的真实生活，脱离实际的文化是会被人民抛弃的，真正优秀的文化也必定是扎根实际，扎根群众才能创作出来的。群众音乐文化作为人民减压并获得正能量的文化更是必须要贴近人民的生活，才能得到人民的青睐，才能吸引更多的人参与进来。况且只有人民真正需要的才能更好的满足人民的精神文化需求。因此，无论在创作还是在开展群众音乐文化时，都要注意立足于当地人民群众的实际需要，尽可能的贴近他们的真实生活，让他们在活动感受到与现实的共鸣，从而认同文化，获得精神上的满足。

***三***加强管理，使群众音乐文化更加规范化、正式化

人民参与群众音乐文化的主要目的是为了放松心情，感受音乐带给人的舒适和享受，但现阶段的群众音乐文化基本都是由私人自己进行的，这样的方式固然有利于群众积极性的产生和文化形式的多样化，可是正所谓没有规律不成方圆，在没有任何管理的情况下放任群众自己组织活动也存在着一定的隐患。

例如扰民就是广场群众音乐文化中经常出现的问题，放松是好事，但如果打扰到别人那就得另当别论了。每当这样的时候，我们都会想，为何没有相关管理部门为此作出规定呢?如果有，那肯定就不会发生类似的状况。规范是为了更长远的发展，要使群众音乐文化发展的更加好，相关部门就应该加强管理，制定明确的管理规定和发展方向，让其更符合规范，变得更加正式，更符合社会主流的需要。群众音乐文化是新时期城市建设中十分重要的一个环节，它面向群众、服务群众，是提高人民生活水平和丰富人民精神文化生活重要方式，也是促进城市经济发展的有效途径，对构建和谐社会着重要作用。

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小提琴揉弦技巧优秀论文范文

揉弦共分三种，分为手指揉，手腕揉，手臂揉。要练揉弦首先要让自己的手臂放松。手臂揉弦最简单，在你手指和手腕都不动的情况下用手臂带动手指，你可以先将琴头靠在墙上，减轻手上负担，按住弦，手臂前后摆动。手腕不要有动作，不要向外突出，这样能保证揉弦的时候音不会偏高。手指第二关节向琴头，与指尖保持平直。揉弦时不要过分，要有规律，甚至可以打着节拍器去练，练一两个休息一下想一下，慢慢逐渐增多次数。特别是巴赫的曲子更需要有规律的揉弦。但愿能带来一点帮助

靠墙练我还没试过也，一般来说，要学到三把位换把，再开始学揉弦，否则事半功倍，而且会引起左手一揉弦就紧张等坏习惯。其实强调要到三把位换把后再学，只是为了持琴的自然和手指的灵活性等。因而如果不能放松地持琴或手指没有一定的灵活性和韧性，再晚一些学也是应该的。当然在三把位开始练习揉弦，位置也是最适中的。具体方法如下：一是做指端关节前后屈仰动作。先在桌子上练，分别练习各个手指一关节向后躺下（不是完全贴在桌子上），再立起的动作，再分别作左右晃动。由快到慢，最后五个指头一起练习。二是然后先练2指，按高音3，注意食指指根部稍离开琴颈，先让手指先向琴头方向躺下，然后再立起来，这算做揉一下。再练1指。方法同上。至于3、4指到底应怎样揉，可以用1、3指和2、4指分别按双音1（高音）、6，自己根据自己的生理条件去体会。我习惯于把拇指和3指或4指作为支点，然后作沿指板方向的左右摇动。但不管怎么动，都要在心里想着是沿指板方向摇动，而且第一个动作都是向琴头方向起动。三是各个手指基本动作分别做熟练后，分别试着用手或小臂用力带动指关节揉弦。练习一弓揉两下、三下、四下、六下、八下，越多越好。也可以用顿弓刺激揉弦的动作。最后按节拍原速练习。在基本掌握了单音揉弦之后，还要练习双音揉弦。双音揉弦对体会动作的协调性非常重要。无论怎样揉弦，都要保证手指不要用力按弦，拇指姿势正确，左手和小臂要有柔和轻快的感觉。初学者最常见的现象是揉弦慢，幅度大，问题主要是手指关节不够灵活。一般来讲，手用力时，以腕为轴；下臂用力，以肘为轴。但无论是手用力、小臂用力、腕用力，都是为了带动手指关节的运动。因而揉弦的活动点根本在于指关节。显然小臂用力，揉弦效果最强烈，手用力则比较柔和。根据声音效果和发力点，人们给揉弦分出很多类别，如手指、手腕、小臂、大臂揉弦以及手指按弦左右移动和时轻时重等，这里不想细述，因为都有道理，但说法又都不尽相同。我倾向于这样的分类：手指、手和小臂揉弦三种。所谓手腕揉弦，我理解是手腕用力，而不是前后晃动。因而在我的概念里，没有手腕揉弦。我想只要练好手和小臂这两种不同发力的揉弦就可以了。因为手指、手、手腕、小臂在揉弦时并不是没有运动联系的，如果练好了手和小臂用力的两种揉弦，那么其他的效果，会根据自己对音乐的感觉，下意识地处理，自然地出现，比如手指揉弦这种细小的动作。我练揉弦开始得较早，因而用了很长时间，甚至丧失过信心。直到后来拉一首自己非常喜欢的曲子时，一不留神就自己出来了。所以我的最大感受倒不是那点技巧，而是应晚一点练，用自己最喜爱的带揉弦的简单一点的曲子去练，并且要永远相信自己早晚会把它揉出来。另外，要给自己录音。我本以为我现在已经会揉弦了，可今天录音一听，简直太难听了，呵呵，因而我也要和大家一起继续努力。小资料：《揉弦徒手操三天就学好》一、手指操。左手心向下，五指叉开平放在桌面，左右摆动食指，摆动得越快越久越好。再依次练中指名指小指。二、手腕操（如果你不反对用腕揉弦）。左手空手保持持琴姿势，手指放松，小臂不动，前后摆动左手，越快越好，快得能听见风声最好。时间越长越好。三、小臂操。左手空手保持持琴姿势，手指和手放松，大臂不动，前后摆动左小臂，越快越好，快得能听见风声最好。时间越长越好. 祝你练习成功~\(≥▽≤)/~

小提琴的学习需要我们了解很多的技巧，所以很多小伙伴都有这疑问——小提琴怎么揉弦?下面是我为你整理的小提琴揉弦技巧，一起来看看吧！

小提琴揉弦技巧

揉弦在音质上，可以分成两种：一种是强烈的有深度的“揉”弦，另一种是表面上起装饰作用或收尾作用的“柔”弦。前者多用手臂背面作为力的牵引处，规则而有分寸的运动。随着音的强弱要求和弓的可用长短，揉弦的振幅和频率都会有相应的变化，“因为音有音高，音强，音长和音色四种性质，其中，音强取决于振幅，音高取决于频率。”后者用于短音符，收尾音或在有梦幻气息的小品中使用，是为了表达一种浪漫而使用的揉弦手法，所发出的音之间连接性是特别好的，也是表达长句子的优美手法，在弱音结尾时也很常用，这时手腕揉弦就体现出它的优势了。揉弦在手法上可以分为三种，即腕法，指法和臂法。

1.腕法：

腕法主要依靠手腕颤动，听起来委婉动听。一般揉弦都是先学习腕法，这种方法小臂不动，以手腕为轴，手前后摆动为主，手指第一关节略动。

2.指法：

指法揉弦则依靠的是手指关节颤动，听起来柔美细软。这种手法主要用在小提琴的高把位上，手指在所按的音符上紧——松——紧——松的交替而获得的揉音效果。

3.臂法：

最后是臂法揉弦，它是主要依靠小臂颤动，听起来热情饱满。这种手法是以小臂的前后摆动为主，腕子不动，手指第一关节略动。

1.手腕揉弦：

这种方法可以先将手臂放在大腿上或椅背上，然后将手腕放松前后摇动，待动作习惯自如后，再放到指板上练习。我们把左手放到第四把位，手腕靠在琴肩上，然后前后摇动手腕，就可以获取这一动作。同时要注意的是，虎口与琴颈之间要有空隙，几乎是可以一个手指伸进去的空。手指在指板各音位置上前后揉动时重要的是强调手腕后仰的动作，然后再往前回到原位，可不要一味地只顾往前揉动，而没有向后仰的动作。手腕前后揉动时带动的是手指的第一关节，手指的接触点不能随着手腕的揉动而前后移位。我们在学习手腕揉弦开始，可以从三指开始，因为三指揉弦可以使动作更为宽松，然后再学习二指和一指。对我来说，四指是最难学的，四指平时用的不如三指，二指和一指多，因此也显得没它们那么有力，所以要多练习四指，可以将三指紧靠四指帮助揉动，这样会使波动的效果更为自如。

2.手指揉弦：

手指揉弦这种揉弦方法通常仅在小提琴的高把位上，手指在所按音位上紧——松——再紧——再松相互交替所获得的揉音效果。我们应该怎样学习手指揉弦呢?刚开始，应该慢慢地有节奏的和有规律地去练，如果有节拍器的话，最好用节拍器。手指先向琴头方向躺下，然后再立起来，这样算一下，就这样一下一下慢慢地形成音波。等到每个手指都练熟练后，可以逐渐加快速度，从一弓揉两下，慢慢地增加三下，五下，七下。

3.手臂揉弦：

这种揉弦方法当然主要依靠的是手臂，手指第一关节略动。在练习过程中，左手第三指可以先按在第一把位A弦re的位置，琴头顶在一个固定的物体上(比如说墙上)，大拇指扶着琴颈，首先用下臂的力量将三指往琴头的方向带，一直到手指基本躺在A弦上为止，这时，手指肚应该压在降re的位置上;然后再用下臂的力量将三指往自己的方向带，到手指直立，这时手指又按在了re的位置，就这样由慢到快地练习，直到完全掌握手臂揉弦。另外，我们在练习手臂揉弦时，还可以利用小臂的力量让左手在第一至第三把位来回移动，要注意的是，拇指和食指不要将琴颈抓紧，换句话说，就是要放松一些。

以上是腕法，指法和臂法三种揉弦，不管哪种揉弦，都要保证大拇指的放松，姿势要正确，每一个按弦的手指在按弦时不要太用力，否则会影响揉弦的音色。整个左手和手臂只有放松，才会有柔和和轻快感觉。

4.娱乐操：

我们在学习揉弦时可以多进行下面的练习，就是关于手腕，手指和手臂的娱乐操。

手腕操：

手腕操要求左手空手保持持琴姿势，手指放松，小臂不动，前后摆动左手，越快越好，最后快得能听到风声，而且时间越长越好。

手指操：

手指操需要左手心向下，五指叉开平放于桌面，左右摆动食指，摆动得越快越久越好。然后再依次练习中指，无名指和小指。

小臂操：

小臂操和手腕操差不多，就是左手空手保持持琴姿势，手指和手放松，大臂不动，前后摆动小臂，也是越快越好，最好快得能够听到风声。”[[5]]当然了，这些都是要经过长期时间的练习才能出效果的。由于四个手指当中，小指最细，因此不可避免的速度上会相对差一些，所以刚开始可以慢一些，但是要均匀地揉，习惯后就可以加速了。

小提琴揉弦的注意事项

只有在手型已经巩固，并且熟练掌握了换把后，才能进行揉弦的学习。一般来说，都是学到三把位换把时，再开始学习揉弦的，否则事半功倍。有人会问为什么会在学到三把位时才能进行揉弦的训练呢?其实强调要到三把位换把再学，是为了持琴的自然和手指的灵活等，但是如果当你学到三把位时还是不能够放松地持琴或者手指的灵活性还不够好，那再晚一些学揉弦也是可以的。这些都要以个人的发展进度为基础的。

揉弦一开始要慢慢来，我们可以把一个音分解成两个音反复循环，从很慢到逐渐加快，这当然得在长期的训练中得到的。每个手指都要练到，尤其是小拇指，要多加练习，因为小拇指最细，也最无力，所以练习的时候一定要练到位。

揉弦是音乐表现的需要，它是根据乐曲的表现来展现它的速度和幅度。当然了这些都要建立在良好的音准的基础上，我们可以想象得到，如果拉琴时音音不准的话，是怎么拉也不会好听的，就算加上揉弦也不会好听的。

揉弦时如果琴也跟着颤，说明拉琴者持琴还不是很稳定，应加强这一方面的训练。虽说在正常揉弦时，琴是有些微颤的，但是幅度太大就不对了;还有虎口不能靠着琴颈，免得揉弦时不能自如，手指不要按弦太用力，以免第一关节不能灵活摇动。

揉弦时手腕前后要摆动，手腕的前后摆动带动了手指的第一关节，但手指接触点不能随着手腕的揉动而移位。这样会使揉弦对声音产生不好的效果。

可以选择一些优美的，带揉弦的，简单一点儿的慢板去练习揉弦，最好用上节拍器，一拍揉三到四下或五到六下，刚开始用慢速揉弦，然后逐渐加快。还可以变换揉弦的速度或宽窄来改变音乐的风格。另外，如果有条件的话，要给自己录一录音。

揉弦的类型

揉弦类型可划分为：手腕揉弦、手指揉弦、手臂揉弦。

1、手腕揉弦：

是以手腕为主，以腕关节为轴的摆动而形成的动作。手腕揉弦的开始位置以三把位或四把位比较适宜。当右手位于这一把位时，手臂没有过多的伸张和弯曲肌肉容易松弛。

拇指松弛是一手腕揉弦的前提，如果拇指僵硬会促使指根关节和手指各关节、丧失应有的顺应柔韧动作，影响揉弦的正常摆动。

2、手指揉弦：

以手指按弦的垂直动作为主，随手指按弦的不同深浅传递手指的不同力量，改变琴弦张力而形成的微子摆动，它的动力来自指关节，近手指的动作，只是不离开弦打指，手指揉弦的特点是速度快、幅度小较柔和，由于有以上特点，对揉弦很慢、幅度过大的学生特别需要加强手指揉弦的训练。

3、手臂揉弦：

乎臂揉弦的方法，步骤和应注意的问题，很多地方与手腕揉弦相同。主要不同的方在于它以肘关节为轴，以下臂为主而形成的摆动。

扩展资料：

小提琴演奏技巧

运弓：小提琴的弓法繁多，就其主要的有以下几种：①分弓：一弓演奏一个音，音要拉的干净，清楚；②连弓：一弓演奏许多音，在很多乐曲中都会用到，是最常用的弓法之一；③顿弓：音与音之间断开；④跳弓：弓毛离开琴弦。

右手握弓：拇指尖须紧靠螺旋套（弓根），其他手指执住弓杆，使手背成自然弧形。手指需要柔软的弯曲。弓杆位于食指、中指、无名指的末节中（即指端），拇指恰与中指相对，小指的指尖，轻松的放在弓杆上，使易于适应需要，向前或向后移动（上弓时向前移动，下弓时向后移动）。

音准：歌唱和乐器演奏中所发的音高，能与一定律制的音高相符，称为音准。有些乐器在制造或调音时就有音准要求。歌唱和乐器演奏过程中，随时都要通过演唱者和演奏者的控制来解决音准。

揉揉论文查重

一、论文怎么查重：

1、论文写完后查重前先向学校或机构了解清楚指定的是哪个论文查重系统、次数以及要求的查重率标准是多少？

2、由于学校或机构提供的查重系统次数非常有限，所以一般在论文初稿、二稿和修改时查重，建议大家选择蝌蚪论文查重系统自查，目前每天都可以免费查重一次！

3、论文定稿查重时使用学校指定的查重系统检测，达标后提交学校定稿！目前高校使用做多的查重系统有：知网、维普、万方！

二、论文查重方法：

1、打开官网，登录账号；

2、选择查重版本，提交文章；

3、等待检测完成后，在“下载报告”页面查看下载报告！

完毕！

论文查重要经过某些论文检测系统将某一需要查重的论文与系统中拥有的学术文献数据进行比对，计算出该论文的重复率，并根据相关规定判断该论文是否符合学术创作的要求。具体的论文检测系统有中国知网、维普、万方、PaperFree等系统，高校所使用的毕业论文查重系统以知网最常见、最流行，一般是免费的，个人进行论文查重需要根据论文字数交费，每个系统查重后会形成查重报告，以方便学生进行降重。

论文查重到底是怎么查的？论文查重是毕业生非常关心的话题，因为毕业前会要求查重的重复率才能毕业论文。只有论文查重达到要求，论文查重率没有问题，才能顺利毕业。如果查重之后论文的重复率过高，就要修改了。修改查重论文的修改和重复率有很多方法，小编给大家详细介绍一下。

如果想知道自己论文的重复率，那么就必须借助论文查重系统。如果没有查重系统，我们当然不知道论文的重复率。选择一个执行查重网站后，我们进去提交论文进行检测。一般在几十分钟内就可以得到查重的结果，当然会有一个检测高峰期。这个时候查重的时间可能会稍微长一点，需要耐心等待。得到的查重报告结果可以清楚的看到论文的重复率，在报告中也会注明哪些内容是重复的，哪些是合格的。我们只需要按照报告重复的内容去修改它。

有一点需要注意的是，不同的论文查重系统可能不完全一样，因为它们的对比数据库和计算重复率的算法都不一样。而且不同的查重系统的检测费用是不同的，有的按千字单价计算，有的按论文计算。小编建议大家不要选择太贵的，这样不划算。

现在有很多论文查重网站会提供免费查重活动，例如新用户可以直接领取免费查重字数或者次数，然后进行抵扣进行免费查重，例如免费论文查重网站就挺不错的，检测相对比较严格，并且使用率也比较高，提供的服务也很全面。如何选择不错的论文查重软件，接下来小编总结了目前比较常用的查重软件及论文查重相关知识分享，希望可以帮到你。前期初稿查重可以使用cnkitime免费查重系统，大学生版（专/本科毕业论文定稿）、研究生版（硕博毕业论文定稿）、期刊职称版（期刊投稿，职称评审）以上版本均可免费查重不限篇数。

毕业论文是每个高校毕业生离开学校最关键词的一步，目前知网查重网站是所以大部分高校都用论文查重系统，只要我们使用和学校要求一致的系统，那么检测结果的差异化还是不会很大的。第二，上传的文档格式正确。每个学校也都要求论文格式，因为查重系统会自动识别论文的内容和参考文章，然后对比论文的正文。如果我们上传的是PDF文档而不是Word文档，系统会得到错误查重。重复的部分一般用红色字体标注，也会有不同颜色的绿色和灰色字体的不同含义。第三，选择最合适的时间完成查重工作。论文在提交到学校前，提前校对修改查重是非常重要的一步，因为我们无法保证自己的论文内容没有重复。即使论文的内容都是我们自己完成的，还是会有类似的部分。只要被论文查重系统数据库收记录下来，就一定会被查出来。所以查重什么时候上传到学校检测是很重要的。论文重复率和质量也需要查重，确保能达到学校的要求。我们最好在要提交到学校前的一段时间再次进行查重，得到的重复率结果没问题再提交给学校查重，因为时间太长也可能会导致数据库更新重复率出现差异的情况。论文怎么进行查重？

二手房论文开题报告

〖描述〗2006年，中国整体经济环境更加开放，市场竞争程度也更加激烈，面对竞争与市场的变化和挑战，我们发布的《2006-2007年中国二手房交易市场研究年度报告》，将从以下方面帮助业界人士、投资者更准确地把握中国二手房交易市场发展脉动、更深入地梳理相关领域变迁轨迹——从市场规模、市场结构等定量角度反映市场的年度发展变化，从特点、现存问题等定性角度洞察市场发展动向。精炼主要品牌2006年市场表现，从竞争格局、竞争策略评述等多个维度总结企业成败得失，评点市场领先要素。透析市场未来发展走向，在因素分析的基础上得出有价值的趋势分析与定量预测。基于对市场趋势的合理判断，提供现实有效的策略参考。〖目录〗一、2006年全球二手房交易市场发展概况 (一) 发展现状 (二) 基本特点 (三) 主要国家发展概况二、2006年中国二手房交易市场发展概况 (一) 发展环境 (二) 发展现状 1、市场规模 2、市场结构 (三) 发展特点 (四) 存在问题三、2006年中国二手房交易市场竞争分析 (一) 竞争模式 (二) 竞争格局 1、整体竞争态势 2、潜在进入者与替代产品 3、主力品牌分布 (三) 主力品牌战略 1、品牌1 2、品牌2 …… 四、2007-2009年中国二手房交易市场趋势分析 (一) 成长动因 1、政策因素 2、经济因素 3、社会因素 4、技术因素 …… (二) 发展趋势 1、生产与消费趋势 2、产品发展趋势 3、技术创新趋势 4、竞争趋势 …… 五、2007-2009年中国二手房交易市场发展预测 (一) 发展潜力分析 (二) 发展预测 1、规模预测 2、结构预测六、建议

建立适合我国国情的住房政策体系住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国际经验来看，不同国家国情不同，住房政策也不同，但基本都是财税政策、货币政策等的组合体，是一个政策体系。我国住房政策的设计，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。一、正确把握我国的基本国情建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有亿人，约亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有，二者的差距达到了，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到倍，2003年扩大到倍，2004年又扩大到倍，2005年进一步扩大到倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。二、我国住房政策体系的总体框架土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。论文网在线我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在－之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为％；90－120平方米，税率为％；120－150平方米，税率为％；150－200平方米，税率为％；大于200平方米，税率为％。第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在－之间，容积率小于的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于的，系数为1；容积率在－之间的，系数为；容积率小于的，系数为2。据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于的住宅的实际房地产税税率为％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于的住宅的实际房地产税税率将达到10％（％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。四、加快建立政策性住房金融制度论文网在线住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息五、加强和规范廉租房制度建设廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。论文网在线六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。而住房市场投机需求旺盛，总是以流动性过剩为背景，任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此，政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。为了保障上述政策的实施，必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上，利用条形码技术，依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库，建立个人住房征信系统，全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息，有效监督家庭成员分散购买多处住房等现象。二是在土地和住房情况普查的基础上，建立住房位置、权属及面积台帐，加强房地产产权登记制度，增强房地产税课征的有效性和严肃性。纯属为你手工打造

房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房：抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房：投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房：该出手时就出手时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。走势新政带来另类生机实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。

处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序一、房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼民事审判是人民法院依照民事诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对案件事实进行判断并对民事主体争议的民事权益作出裁判的司法行为。行政审判是人民法院依照行政诉讼法规定的程序，在对证据进行举证、质证和认证的基础上，对被诉具体行政行为进行合法性判断并作出裁判的司法行为。房地产纠纷中既有民事行为又有行政行为，而且这两类行为相互关联、互为因果，有效的民事行为具有约束力；合法的行政行为具有公信力、确定力、拘束力和执行力，合法的行政行为应当建立在有效的民事行为的基础上。民事行为受私法调整，行政行为受公法调整，根据法的统一性原理，房地产权利关联的民事行为与行政行为的目的与指向应当是一致的，产生纠纷后两类审判的结果也应当是一致的。完整的房地产权利属于对世权，应当进行公示，公示即具有排他性。因此法律规定房地产登记机关对房地产所有权、居住权、他项权登记进行公示，这种公示行为系行政确认行为，体现了浓重的行政干预色彩。房地产权属登记是房地产管理机关应申请人的申请作出的行为，申请人提交的申请材料主要是有效的民事行为的相关材料。因此，房地产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时它的关联行为大多属于民事行为，而民事行为必然存在一些纠纷，这些纠纷属于民事诉讼受案范围是毋庸置疑的。显然，由于民事行为与行政行为关联性的客观存在，导致民事诉讼与行政诉讼也必然存在交叉，即民事审判会涉及具体行政行为，行政审判必将涉及民事行为。房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼主要存在以下形式：第一，房地产买卖合同纠纷诉讼。房地产买卖合同纠纷是因为房地产买卖合同签定后在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋的性质分歧等。例如某开发公司与张某签订房屋买卖合同，将一套房屋以50万元的市场价格卖给张某，而后该开发公司为了融资，又将该房屋以明显低于市场价格的40万元卖给李某，且李某明知房屋已经出售便迅速办理了房屋所有权证。张某向法院提起民事诉讼要求开发公司交付房屋，被告开发公司以房屋已经出售并办理所有权证为由，抗辩无法履行交付房屋的义务。此时，法院应当行使阐明权，告知原告作为利害关系人向法院提起行政诉讼，诉请法院判决撤销登记机关给李某颁发的房屋所有权证。本案中李某属于恶意取得，其民事行为损害了善意第三人张某，属于无效民事行为，房屋登记机关颁发房屋所有权证属于违法行政行为，应当予以撤销。第二，继承纠纷诉讼。被继承人依法拥有的房地产在继承中常常发生纠纷。这种纠纷有些发生在权属转移登记之前，也有的发生在转移登记之后。如果纠纷发生在转移登记之前，那么就属于单一的民事诉讼；如果发生在转移登记之后，就存在两类诉讼的交叉。第三，抵押合同纠纷诉讼。根据担保法的规定，房地产抵押是指债务人或者第三人不转移抵押房地产的占有，将该房地产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。实践中，一旦债务人不履行债务时，第三人作为抵押人主张抵押无效，于是向法院提起民事诉讼，民事诉讼中抵押权人便提供具有公信力、确定力、拘束力和执行力的他项权证。这样，民事审判必然面对行政行为。第四，侵权诉讼。实践中，原告起诉被告侵害土地使用权和房屋所有权的案件理所当然属于民事案件，但是，在审理土地侵权民事纠纷中会遇到《宅基地批准通知书》和《建设工程规划许可证》等具体行政行为，在审理房屋侵权民事纠纷中会遇到房屋所有权证等具体行政行为。第五，离婚财产分割纠纷诉讼。随着新婚姻法的出台，夫妻之间的财产关系有了明确的法律保障和规定。而和我国房地产事业的发展相比，不动产的立法相对落后。由于多种原因，家庭成员相互之间权利意识淡薄，配偶之间对房屋大都以一方的名义进行权属登记，在和谐的家庭中当然不存在任何问题。然而，在夫妻感情出现危机时，夫妻中署名的一方便持证处分该房产，并办理转移登记。在离婚诉讼中就难免涉及财产分割争议，如何确认权属登记这一具体行政行为就成为民事诉讼中不可回避的问题。第六，析产诉讼。房地产权共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名义向房地产登记机关申请登记并领取《房屋共有权证书》。但在民事诉讼中，常会遇到出资事实的判断和权属登记行为的认定问题。第七，赠与纠纷诉讼。合同法规定赠与合同除公益捐赠外属于实践性合同，即以实际交付为生效要件，不动产以办理所有权转移登记为生效要件。然而，随着二手房交易税赋的加重，一些人为了规避税收，便采取虚假赠与的手段，在民事诉讼中必将会遇到究竟是买卖还是赠与的判断以及权属登记行为效力的认定问题。第八，互换纠纷诉讼。不同的房地产所有权人基于对房地产面积、位置、楼层、朝向、用途的不同考虑，常常进行差价或无差价交换。这种交换也是通过合同约定，然后向房地产登记机关申请转移登记。之后，可能因为差价、房屋质量、共有人异议等问题产生合同纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼中必将涉及权属登记行为效力的认定问题。二、房地产纠纷中与民事行为有关的行政诉讼第一，诉房地产登记机关不履行法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15天内核准注销，并注销房屋权属证书。”显然，进行房屋权属登记是房地产登记机关的法定职责。为了依法监督行政机关依法行政，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第39条规定：“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行法定职责，行政机关在接到申请之日起60日内不履行的，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院应当依法受理。法律、法规、规章和其他规范文件对行政机关履行职责的期限国有规定的，从其规定。”人民法院在行政审判时应当对原告申请时提交的申请材料进行审查，这些申请材料包括相关的民事行为，所以，该类行政诉讼就需要对相关的民事行为进行审查。第二，诉房地产登记机关的初始登记行为。房屋初始登记是指对于国有土地上新建的房屋和集体土地通过征用转化为国有土地后，对土地上的房屋权利进行登记。对房屋权属的初始登记是房屋登记机关的法定职责。房屋初始登记也是对与之相关的前置行为合法性的认可，对于房地产开发公司而言，进行初始登记是取得商品房销售许可证的前提条件。因为进行初始登记造成当事人损失的，当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。此时，便涉及两类诉讼的交叉。第三，诉房地产登记机关的转移登记行为。房屋转移登记是指在总登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为之后，房地产登记机关依照申请人的申请作出的登记行为。转移登记一般是基于前述的民事行为，当事人如果因为民事行为产生纠纷而诉诸法院，可能是民事诉讼，也可能是行政行为。此时，民事诉讼如何对待转移登记行为是本文所要解决的重要问题。第四，诉房地产登记机关的变更登记行为。房屋变更登记是指在总登记以后，因房屋发生扩建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范围的增减、房屋的性质、房屋的面积以及家庭成员内部人员的变化，房地产登记机关依申请对上述项目的变动予以登记的行为。例如，某被拆迁房屋在补偿没有解决之前为拆迁人违法拆除，该房屋的所有权证中记载的房屋性质为住宅，被拆迁人申请登记机关将其房屋的性质变更为经营性用房。登记机关经审查认为该房屋属于经营性房屋，于是便进行了变更登记。之后，拆迁人作为利害关系人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销变更登记行为。此时，被拆迁人向人民法院提起侵权诉讼。如何处理好两类诉讼的关系是非常重要的。第五，诉房地产登记机关的他项权登记行为。房屋他项权登记行政行为是指房地产登记机关对于设定房屋抵押权等他项权利，应申请人的申请作出的行为。抵押权的取得是在抵押合同有效的基础上进行他项权登记，因此，房地产他项权登记是取得抵押权的条件。实践中抵押权人以主张抵押合同有效提起民事诉讼，而抵押人常常以抵押合同无效进行抗辩，于是就出现了抵押权人提起民事诉讼主张抵押合同有效，而抵押人提起行政诉讼主张撤销他项权登记。两类诉讼同时存在，处理好合同与登记的关系尤为重要。第六，诉房地产登记机关的注销行为。注销行为是指房地产登记机关依法办理权属登记之后，经当事人申请或者依职权对已经进行的权属登记行为进行否定的行为。例如甲公司用其自有的房屋设定抵押，向某建设银行贷款5000万元，房地产登记机关依法为其办理抵押登记并颁发了他项权利证书。一个月后，甲公司伪造债务已经履行的证据并谎称他项权利证书丢失，向房地产登记机关申请注销他项权利证书，房地产登记机关经审查便注销了他项权利证书。10天后甲公司又以该房产设定抵押，向某工商银行贷款5000万元，该工商银行向房地产登记机关查询并了解该抵押物没有权利负担，经申请房地产登记机关进行了他项权登记并颁发了他项权利证书。该工商银行于是便向甲公司发放了贷款。一个月后，建设银行知道了上述事实后便向登记机关交涉，房地产登记机关于是撤销了注销行为。第七，诉房地产登记机关的撤销注销行为。房地产登记机关依职权或根据申请对违法的权属登记行为予以撤销，使其不发生法律效力，恢复到违法权属登记行为作出之前的状态。行政行为一经撤销，原则上具有溯及既往的效力，即自始丧失效力，但如果自始丧失效力对于公共利益、整体利益和善意第三人利益不利时，也可以确定自撤销之日起失去效力。如果因该行政行为使行政相对人的信赖利益等合法权益受到侵害，国家应当承担行政赔偿责任。上述案例中，建设银行申请房地产登记机关撤销了注销行为后，工商银行认为自己的抵押权受到损害对撤销注销行为提起行政诉讼。三、我国法院处理此类纠纷程序的多样性涉及房地产纠纷的诉讼方式可能是行政诉讼也可能是民事诉讼，由于法律规定的两类诉讼的分工并非十分明确，作为法官也并非能够准确确定，因此，原告在进行判断时难免存在偏差。解决这种偏差，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，无论如何人民法院应当尊重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。对法院受理这种房地产行政、民事纠纷争议重合案件后，适用哪种程序以及两种程序的先后，我国现行法律和司法解释没有明确规定，审判实践中各自为政，理论界也是见仁见智。其一，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政行为合法，作出民事判决；其二，认为权属登记行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权优于行政权原理直接将相关的行政行为作为优势证据进行审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决；其三，采取先行政后民事的程序，如果原告先提起民事诉讼，法院应当先中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事诉讼；其四，采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议作出判决；其五，原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别作出行政判决和民事判决。笔者认为第一种做法是程序的“大民事”，对权属登记行为不予审查而直接套用，并在民事判决中予以确认，使得按照正当程序即行政诉讼审理可能会出现司法不统一，或者出现难以进行合法性审查的局面。第二种做法是程序和实体的“大民事”思想在作怪。完全通过民事审判解决房地产纠纷的局限性表现在房地产所有权通过登记进行公示，通过公示使该所有权具有对抗力，即具有对抗善意第三人的能力。这种登记是行政机关在对相关民事行为进行有效性确认的基础上的行政确认行为，该确认行为具有公定力。这样必然存在两类行为，也会因此产生两类诉讼，传统的处理方式普遍采取民事诉讼解决争议。然而，民事审判解决房地产纠纷具有局限性，表现在：(1)将权属登记的行政行为作为证据进行审查，与将该具体行政行为纳入行政诉讼受案范围按照正当程序进行合法性审查存在冲突，有时甚至出现同一法院作出的民事判决与行政判决相矛盾，造成司法混乱，导致司法公信力下降。直接审查具体行政行为，违反正当程序原则。(2)不能将行政机关作为第三人纳入诉讼，在房地产权属登记损害赔偿诉讼中一般为多因一果，房地产登记机关违法登记也是造成损害的原因之一，特别是在“责任政府”理念的传统下，相对人对行政机关的信赖是执政者最为宝贵的资源，理所当然，登记机关应当为其违法行为“埋单”，但民事诉讼无此功能。(3)不能判决行政机关承担行政赔偿责任。前述第三种做法具有合理性，笔者支持该种观点，因为它可以保证司法统一原则、正当程序原则、责权一致和司法权优先原则得到全面贯彻。该做法即使法律不作任何修改，在法律逻辑上也没有任何障碍，因为行政诉讼法规定，行政诉讼是人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行审查，具体行政行为证据是否确凿是合法性审查的重要内容，对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。在行政诉讼法颁布之前，人民法院适用民事诉讼法审查具体行政行为没有任何问题，但是在行政诉讼法颁布之后，依照行政诉讼法规定的程序审查具体行政行为才是正当程序。第四种做法在立法的层面上应当属于上策，它符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以解决民事案件办不完、行政案件不够办的问题，有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院司法解释规定，最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即行政附带民事判决。目前，对于涉及权属登记的行政案件进行行政附带民事审理没有法律依据。第五种做法容易出现相互矛盾的司法判决，无论在目前的司法中还是在将来的立法中都是不可取的。

论文开题报告二级标题

毕业论文开题报告格式及字体大小要求

论文格式就是指进行论文写作时的样式要求，以及写作标准，下面关于毕业论文开题报告格式以及字体大小的规范，供大家参考！

论文题目 (黑体小二加粗居中)

(宋体小四空一行)

学生：xxx(楷体小四号居中)

指导老师：xxx(楷体小四号居中)

xxx学院(楷体小四号居中)

(宋体小四空一行)

1、课题来源(论文型课题的撰写内容)(黑体三号加粗*)

内容(黑体四号加粗)

边坡是地壳表部一切具有临空面的地质体，具有一定的坡度和高度，包括人工边坡、自然边坡以及崩滑体。在重力、风化、侵蚀和其它地质作用下，边坡不断地发生变化，应力重新分布，并且随着边(宋体小四号)……

(宋体小四空一行)

2、课题研究的目的和意义(黑体三号加粗*)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

3、国内外研究现状(黑体三号加粗*)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

4、研究的主要内容及成果形式(黑体三号加粗*)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

5、研究方法(含技术路线)(黑体三号加粗*)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

6、研究进度与步骤(黑体三号加粗*)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

7、现有条件及需采取的措施(黑体三号加粗)

……(宋体小四)

(宋体小四空一行)

8、协助单位及要解决的主要内容(黑体三号加粗)

……(宋体小四)

9、主要参考文献(黑体三号加粗*)