如何研究商品价格走势论文
春节前后部分食品价格变动情况 春节前后，晋城市市场食品供应充足，但是受春节需求旺盛的影响，主要副食品与重要商品价格有所变动。国家统计局晋城调查队市场价格调查显示：主要副食品中的猪肉、油脂等价格高位运行，蔬菜价格春节前后波动较大，价格明显回落。一、油脂平均价格节后走高豆油由上月12元/公斤涨至元/公斤小磨香油由上月29元/公斤涨至33元/公斤金龙鱼大豆油（5L）由上月61元/桶涨至65元/桶（不含超市）金龙鱼调和油（5L）由上月71元/桶涨至元/桶（不含超市）涨幅分别为、、、。油脂价格上涨主要是作为豆油原料的大豆的提价造成的成本增加，为成本推动型上涨。国内大豆连年减产，主要产区的大豆产量下降，致使大豆的收购价格上升。豆粕需求的不振，加上部分油厂出现停机，将迫使压榨企业为维持正常的利润，不得不提高豆油价格。二、肉类平均价格上涨，鸡蛋价格回落肉类价格高位运行。其中猪后腿每公斤由上月元涨至元，五花肉由元涨至元，牛肉由元涨至元 。涨幅分别为 11%、、。 鸡蛋价格出现回落，每公斤由上月元降至元，降幅为。由于春节期间为猪肉消费旺季，需求量大，另外大雪气候以及成品油价格上调致使生猪运输成本增加，目前价格仍处于高位运行，预计在3月份市场生猪如能大量上市，价格有望回落。鸡蛋价格下降的主要原因是由于春节期间多数家庭储备较多，市场鸡蛋需求量减少，同时蛋鸡也相继进入了产蛋高峰期，产量增加，而致鸡蛋价格下降。 三、蔬菜平均价格节后回落春节前后，部分蔬菜价格出现明显变化。春节前期，受南方冰雪天气影响，交通运送不便，蔬菜价格逐步走高。在2月3日这天蔬菜价格成为最高点。其中每公斤大白菜元，茴子白元，菠菜元，芹菜元，韭菜元，菜花元，黄瓜元，西红柿6元，茄子元，青椒10元，西葫芦元。春节过后，晋城市场蔬菜价格回落。其中每公斤大白菜元，茴子白元，菠菜元，芹菜元，韭菜元，菜花元，黄瓜元，西红柿元，茄子元，青椒7元，西葫芦元。降幅分别为、、52%、、、、、、、、。
中心思想为 价格的变动 生活必须品的价格变动对生活影响很小 因为生活必须品的需求很大在举例子说明 身边的例子 再最后总结 得出中心一般模式
中文摘要】居民消费价格指数作为国民经济发展的一个宏观指标，对我国国民经济治理有着十分重要的意义。本文根据我国2006年上半年的CPI的变动情况，分析了不同程度的影响CPI的变动因素，并指出了CPI的变动对我国宏观经济的影响。【关键词】居民消费价格指数；变动因素；宏观经济我国居民消费价格指数呈现出了暖和上涨的态势。价格上涨与下跌因素相互并存，始终制约着CPI的走势。一、关于居民消费价格指数变动的情况1、我国居民消费价格指数的计算方法按照国际通行做法，我国CPI的调查内容包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类263个基本分类约700个规格品种的商品和服务项目。2、近几年CPI的变动状况据国家统计局统计数据，2005年我国经济保持的速度增长，CPI与2004年相比上涨，2005年全年经济总体上呈现出“高增长，低通胀”的态势。但从其他价格指数来看，除居住价格保持近三年较高位置外，其余价格指数都在逐步走低。在消费类价格指数中，居住价格指数2005年与2004年同期相比仍有一定幅度上涨，而粮食消费价格与食品消费价格呈明显下降趋势。原材料、燃动力购进价格指数，工业品出厂价格指数与生产资料价格指数分别从年初的增幅，和下降到11月的，和。3、2006年上半年CPI变动情况2006年中心仍将保持宏观经济政策的连续性与稳定性，继续加强和改善宏观调控。预计国民经济将继续保持全面协调较快健康发展的势头，使价格运行有良好的宏观环境，为价格的平稳运行创造了良好的经济环境。并且，我国预计将会把CPI控制在3％以内。从上半年的情况看来，我国居民消费价格总水平同比上涨了，其中，城市上涨了，农村上涨了。具体来看，食品价格上涨了，居住价格上涨了，医疗保健和个人用品价格上涨了，烟酒及用品价格上涨了，家庭设备用品及维修服务价格上涨了。按商品分类来看，商品零售价格上涨了，工业品出厂价格上涨了，原材料、燃料、动力购进价格上涨了。从中可以看出，房屋价格的上涨仍然是CPI上涨的一个主要因素。目前我国的CPI在分类上包含了居民居住类价格的变动，包括建房及装修材料、房租、自有住房等与居住有关的项目。我国CPI中，居住类权重随着消费结构的变化正逐渐上升。当前居住类在CPI中的权重是，比2000年提高个百分点。因此，居住类价格的上涨无疑会对CPI的变动产生重大影响。4、CPI变动与经济活动之间的关系在市场经济条件下，商品的交换是以价值为基础的，而价值又是以价格来表现的，因此，价格是商品价值的尺度，也是经济活动的媒介。但价格还有另外一种重要作用，那就是调节杠杆。价格调节有两方面的表现：一是政府的调节行为，如国家的价格政策，以及对关系国计民生的物资实行的价格调控等。二是市场的调节行为，这是市场经济下价值规律发生作用的基本表现。主要体现在企业和消费者相互制约和相互促进的关系，其结果是通过商品价格的波动使两者取得相对的平衡。因此，对经济活动进行分析的时候，对CPI变动状况的分析是不可缺少的。二、物价变动的影响因素1、拉动价格上涨的因素经济的持续快速增长是价格上涨的主导因素。2006年我国经济的增长速度预计仍在9％左右，继续呈现较快的增长态势。而促进经济增长的一个重要宏观经济政策手段就是扩大消费，因此，消费增速的提高是直接影响并推动价格总水平上升的一个直接因素。投资推动价格上涨受国家宏观调控影响，固定资产投资结构虽在不断调整，但投资反弹的动力有增无减。企业经济效益的提高、投资品价格的回落，以及作为“十一五”规划的第一年和地方政府换届年的效应，2006的投资仍然会保持20％左右的较快增长。投资的增加必将继续加大生产资料的消费需求，也会对上游生产资料价格和原材料、燃动力购进价格带来上涨的趋势。资源性商品价格的上涨资源价格改革的深化，客观上进一步促进了水、石油、天然气、土地等资源价格的上升，进而直接或间接地影响价格总水平的上涨。其中，天然气、煤气、水、出租车、公共汽车、居民用电等价格的上涨成为2006年影响价格总水平上涨的重要因素。国际市场原材料价格的变化国际市场主要产品价格非凡是石油价格变化的不确定因素等对价格总水平走势将产生影响。从目前国际市场的主要产品价格变化来看，石油、化工原料、铁矿石、有色金属等重要生产资料价格仍然持高不下，非凡是石油价格受国际政治、军事等局势的变化有很大的不确定性。石油的价格影响到化工产品价格的上涨。而我国的石油、铁矿石等重要资源、原材料均需大量进口，但在价格上缺少定价的主动权，处于被动接受别人定价的不利地位，这些资源、原材料的国际市场价格上涨，将会对国内价格产生直接的影响，对国内价格上涨构成较大压力。服务价格服务价格的上涨对价格总水平的拉动作用将继续扩大。我国公共服务品价格形成机制在2006年后日趋完善，公共服务品价格与其他价格的关系也逐步理顺。居住类和服务项目价格涨幅的提高对CPI的拉动作用显著增强，医疗、教育、公共交通等服务价格也存在着上涨的压力。因此，服务价格上涨压力是促进CPI上升的主要动力。另外，国家统计局对2006年居民消费价格的构成权重进行了调整，增加了上涨预期较大的服务价格的权重，这也将在一定程度上影响居民消费价格指数上升。工资水平的升高拉动了CPI的上升就业人员平均劳动酬逐年提高。2006年又实行了新的政策措施的实施，如提高个人所得税起征点，进行公务员工资改革，提高各地的最低工资收入和社会低保收入等等，这些措施提高了工资水平，对价格总水平的上升产生了较大的促进作用。
如中国房地产的价格走势。总趋势已定，必涨无疑。原因是：1、房地产价格首先取决于地价。土地的供应不足，未来必然是日趋紧张，导致土地价格上升。 2、土地供应实际上是政府操纵的结果。近年来，土地出让金成为政府的主要财政收入之一。 3、每个家庭对住房的要求都在提高。需求量的增大，土地供应的紧张决定了房地产价格升高的基础。 4、货币政策的宽松。纵观中国房地产市场，国家货币政策的宽松无疑是土地及房产价格激增的促进剂。几乎每个项目都是贷款在支撑。但从当前来看，房地产价格有下降的表现：原因是：1、国家政策的短期打压。满足和谐民生政策导向，控制高收入人群利用房地产进一步敛财。 2、适度从紧的货币政策。贷款条件适度从紧，利息升高。 3、经济适用房解决真正需要住房的基本人群需求。 4、严格执行二套住房政策。总之，中国房地产基本上是国家政策导向下的木偶。松一松，涨一涨，紧一紧，落一落。至于说到货币的升值或贬值的问题，要显得更加宏观。货币的升值或贬值主要取决于货币流通量的变化。货币供应超过了流通需要，则必然贬值，就是通货膨胀。反之亦然。如果是通胀的经济形势，则必然表现为名义价格上涨。从基本理论上看，一般分析某种商品的价格走势：首先，市场的供求关系决定价格走势。供过于求，价格走低；供不应求，价格走高。其次，国家政策导向。政策如何倾斜，市场就如何变化。特别是货币政策。第三，同类商品国际市场的影响。我国正在与国际市场接轨，越来越多的商品品种与国际市场的变化相关。最为明显的是石油价格。第四，商品自身的原因也会影响价格走势。一般新产品价格普遍偏高。功能、品种、花色、包装等。商品的性质会对价格有较大的影响。产品生命周期也对产品的市场价格发生影响。第五、企业原因。企业的规模、市场战略等也会影响产品的市场价格。第六，竞争态势。竞争越激烈，一般商品价格越低，反之越高。综上所述，影响价格走势的原因是多方面的。既要看大环境的变化，也要考察企业、产品性质、国家政策导向等具体原因。特别是供求关系。供求规律表明，供过于求，价格必然走低；供不应求，价格必然走高。价格变化最直接的反应时供求关系的变化。以上供参考。
石油衍生品价格走势研究论文
我们可以看出，目前全国大部分地方92号汽油都达到元以上，95号汽油都达到元以上，个别地区甚至达到9元以上。虑到油价调整的天花板价之后，当92号汽油上涨到元的时候，基本上就不会再往上涨了，就算考虑少上调的因素，92号汽油最多也不会超过元。所以按照目前我国成品油调整机制来看，短期内92号汽油基本上不可能超过元每升的，更不可能上涨到10元以上。
真给石油工程的人抹黑
在95号汽油进入到10时代后，汽油就会少涨或者不长，因为10元是我国油价的天花板。
√油价没有兴趣了 再贵也开车 没办法
商品价格增长趋势的研究报告论文
物价上涨是全国性还是全球性?首先是全球性的，全球经济处于平稳发展状况，相关指标当然稳步上升，包括物价；其次是全国性的，中国经济处于全球经济范畴，而且二十多年的平稳快速增长，物价每年都有波动及上扬。 目前来讲，这种物价上涨还是正常的，而国家及政府也在不断的进行调控以求经济能持续稳步发展下去。 2007物价上涨原因： 今年以来，3至5月份全国居民消费价格总水平连续三个月超过3％，5月份为3．4％。7月份以来，北京、广州等地猪肉价格再次冲高。物价问题成为社会各界关注的热点问题之一。 发改委解读物价上涨三大原因 原因之一：国际市场价格的带动。由于石油价格持续上涨，美国等国家大规模开发生物能源，对玉米、大豆等粮食需求量大幅增加。这导致国际市场粮价大幅度上涨，进而拉动了国内粮食价格上升，并影响到以粮食为原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品价格。 原因之二：成本推动。近十年来，我国主要农产品一直低位运行，稻谷、小麦、玉米、大豆、油菜籽、生猪等主要农产品现在的价格，多数低于十年前的水平，只有个别品种略高于十年前水平。但与此同时，种植养殖成本随着生产资料价格和农村劳动力价格的上涨而大幅上升，所以，目前农产品价格上涨带有明显的恢复性质。 原因之三：供求结构失衡。由于去年上半年生猪价格跌到谷底，导致生猪存栏下降，去年下半年生猪价格开始进入周期性上涨阶段。部分地区出现的疫情，也加剧了生猪供应的紧张。 专家观点：加息无助调控物价抑制投资 在当前主要宏观统计变量（如CPI、货币总量、股票指数等）存在着诸多缺陷、甚至可能扭曲我们对真实世界的看法的情况下，简单地将这些变量设定为宏观调控的目标，调控的效果多半是会受到影响的，加息也就很难收到预期的效果。 物价成关注热点 如何积极稳妥应对价格波动？ 首先需要认真落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，及时解决粮食和副食品生产、供应、价格方面出现的问题。 其次，要努力保持主要工农业生产资料价格的基本稳定。综合运用控制出口、增加储备、加强监管等价格和财税措施稳定化肥价格。 第三，要加强价格监测分析，及时发现苗头性、倾向性问题，防范价格异常波动。 第四，妥善处理物价上涨对广大群众特别是低收入群体的影响，注意把握好出台价格改革措施的时机和力度，审慎出台政府涨价项目。 “从涨价原因来分析，就可以看出不会发生通货膨胀。造成食品价格上涨原因是粮价上涨。而粮价上涨又与国际能源短缺有关”，由于国际能源短缺，国际油价持续走高，7月11日世界市场石油价格已突破每桶75美元，因此世界各国包括我国都在加快发展玉米加工乙醇产业，“粮变油”提升了粮食价格、饲料价格，对养猪、养鸡的成本有所影响，从而拉动了肉禽蛋的价格。 在国务院发展研究中心看来，猪肉价格上涨也有市场周期性调节的因素，因为去年同期国内猪肉价格非常低，最低时降到元/斤，影响了农民养猪的积极性，甚至开始宰杀母猪。因此，今年春节猪肉价格就开始上涨，而受猪本身生长周期的影响，预计到10月左右肉价就将趋于平稳。 中国社科院世界经济与政治研究所认为，肉禽及其制品和蛋类价格上涨是生猪疫病影响、以前养殖效益太低和当前养殖成本上涨较快综合作用的结果，国家已出台鼓励政策，价格回落是可以预期的，而且蛋类价格已经出现了快速的回落。 “可见，食品价格上涨有一些特殊、短期的原因”，一方面受国际油价带来的粮食价格上涨影响，另一方面受市场周期因素作用，导致了今年食品价格走高。 而对于粮价，认为粮价上涨不值得担忧，虽然短期看会对城市低收入人群有些影响，但由于涨价不是因为粮食短缺，因而很容易调控，“粮价上升到一定幅度后会保持平稳，不会继续上涨”。 由于目前国家粮食储备充足，因此粮价上涨导致的CPI上涨不会长期持续。从2004年起，我国连续三年粮食保持大丰收，2006年总产量达到9949亿斤，接近历史最高水平；2005年国有粮食企业库存开始回升，到去年底，国有粮食企业原粮库存保持在4000亿斤以上，占当年全国消费量的40%，远高于联合国粮农组织设定的粮食安全库存17%到18%的标准。 同时，从历史上来看，粮价只有涨幅超过20%才会对通货膨胀有较大的推动作用，而目前我国粮食价格涨幅尚在10%以内。
首先，对于固定工资收入的人来说，是弊大于利，因为价格的上涨回导致实际收入的下降，从而导致购买力的下降。但是对于变动工资收入的人来说，一定程度的通货膨胀反而是有好处的。比方说，生产厂商，适度的通货膨胀使商品产生溢价从而使货币收入上升。但是如果是过渡的通货膨胀也会使原材料价格既成本上升，从而导致利润下降。对于上市公司来说，由于人门处于保值的心里，在通货膨胀时把钱投资于股市，所以也会因股价上涨而获利。其次，对于债权人与债务人而言，通货膨胀会产生财富的再分配效益，既债权人的实际收益是减少的。而债务人等于是少还了债务。所以，通榆膨胀时，或者有通货膨胀预期时，银行一般会减少放贷甚至收回贷款，而企业却会加紧投资。第三，对于拥有固定资产的人与货币资产的人。对于大多数工薪阶层，是以货币资产为主，通货膨胀的实际余额效应会使工薪阶层的消费和储蓄都减少，从而损害他们的利益。然而对于有固定资产的人来说，固定资产的实际价值不变，名义价值反而会上升从而在通货膨胀中获利。一句话，国富民穷的 时代开始了！
楼上的，就是七中的，肖燕班上的
哎呦我去。都真都是晋州一中的人们。好好好。好鸡冻。
手机价格走势和影响因素研究论文
首先，是手机制造成本的增加；其次，是手机性能和配置的提升；最后，是手机市场的转型。
大家不难发现，眼下的手机价格与前几年相比，可以说是翻倍暴涨，那么我们不禁想问到底是什么原因造成了这种现象的发生呢？就我个人而言，我认为有以下三点原因。
1.手机制造成本的增加
手机制造成本不仅仅包括手机零件的成本，更是包括投入研发5G手机的费用。
随着5G时代的到来，各大手机品牌争先抢后地研制5G手机，都想要在这个市场上分得一块蛋糕，前期研制投入的科研经费以及上交有关部门的5G税，都是造成手机价格上涨的因素。
2.手机性能和配置的提升
随着时代和科技的不断发展，人们对手机的性能要求也逐渐提高，已经不再局限于打电话，而是希望手机能够兼具电脑的功能，给生活带来更大的便利。
为了更好地满足人们的需求，各大手机零件制造商都卯足了劲研发新产品，尤其是芯片，可以说是一部手机的心脏了，像比较出名的骁龙8系芯片，近些年来价格就上涨了不少。除了芯片之外，目前市场上流行的手机配置还有NFC、2K屏幕等，这些功能的添加也使得手机的价格逐渐提高。
3.手机市场的转型
如果说过去的手机制造商主要是针对中低端市场，那么现在的手机制造商就是要打破上限、进军中高端市场，也就是过去苹果和三星占据的市场。
众所周知，美国苹果和韩国三星算得上中高端市场的两巨头了，两个品牌的手机价格一直都是高居不下，尤其是苹果，最新款手机售价接近1w，如果国内的手机品牌能够成功打入这个市场，将来一定能够为我国的手机通讯行业带来新的生机。
最后我想说，尽管现在手机价格普遍上涨，但还是存在许多性价比高的手机，我们可以根据自己的经济实力来选择合适自己的，不必追求过高的配置，对于普通人来说能够正常沟通与上网就已经足够了。
我个人认为导致手机价格上涨的原因有:消费者对手机的功能要求越来越全面。
我国经济蓬勃发展,人民生活也有了很大改善,有了钱,所以，每个人对手机的要求变的很多,现在手机对我们来说是不可分割日常产品,也为了满足消费者的需求,所以制造商开发出更好更昂贵的手机。除此之外，国产手机也想冲击高端市场，手机的价格自然就越来越贵。
消费者手机配置系统越来越强悍，成本肯定也会增加。
配置越来越强悍也是手机价格上涨的主要原因，骁龙8gen1处理器 、 150W快充、144Hz屏幕刷新率、一亿像素、3D深感镜头、双扬声器、x轴线性马达、徕卡镜头。这些新功能的加入使得成本大幅提升。
除了这些黑科技，手机芯片、镜头、屏幕等这些手机必备的硬件，也都越来越贵。骁龙8Gen1处理器，价格在1200元左右。OLED屏的价格在1000元左右。手机成本增加的最大原因还是研发成本的增加。
疫情原因
国外的疫情依旧严重，受疫情影响，导致做芯片的材料也出现了一定的短缺，供应链出现了一定的断层，而导致芯片非常缺，导致众多手机厂家争先恐后订货，而芯片制造商坐地起价导致了供应链成本的上涨。
营销市场价格的增加
手机厂商为了更大的市场份额，大家都在增加营销费用，不停地签代言人，花样吸引眼球。手机技术投入、冲击高端价格高、明星代言等耗费了大量成本，而这些自然都是要算在手机里的，手机价格自然也就越来越高。
而且国产手机厂商要想既提升利润，也要保证自身在残酷的竞争下活下去，又完成品牌建设，在高端市场发力，必须涨价。
也因为，国内消费水平提高，手机价格上涨也是不可避免的现象。
手机降价很快的原因就是现在手机的竞争压力是很大的，也是由于整个市场的竞争压力所影响的，第2点就是手机的一些进价其实也是非常贵的，第3点人力物力的这些钱都是要算在里面。
（1）手机价格下跌的根本原因是商品的价值发生了变化：随着手机生产技术的日趋成熟，商品生产者普遍提高了劳动生产率，从而使单位商品价值量发生变化，致使手机价格下跌。（2）手机价格下跌还受供求关系的影响：由于手机生产迅猛发展，导致手机生产过剩，于是出现“货多不值钱”的现象，导致手机价格下跌。
关于房价的走势研究的论文
摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
案例分析是感性的，它是通过实际事例，分析问题、通过现象看本质，再解决问题、得到推广到其他案例上后的一般解决方法。通过特殊事例寻求共同性，来下结论。它的特点是与实际相结合，可操作性大。但逻辑上不够严谨，理论支持不足。实证研究是理性的，它是通过反复实验、论证，得到结论。它的特点是逻辑严谨。但很可能脱离实际，可操作性比着案例分析来的小。一般来说需要两种方法相结合来分析问题，这样能够通过理论框架得到理论支持，又具有很强的可操作性。案例分析就是通过对一个含有问题在内的具体教育情境的描述，或通过对某一教学情境的描述或录像回放，引导教师对这个特殊情境进行讨论的一种校本研究方法。案例分析是专业技术学习和业务培训中的重要内容。在现代管理原理与知识的学习过程中，对一些典型案例进行分析是促进学习和提高教学的有效方法。"实证研究"英文对照实证研究指研究者亲自收集观察资料，为提出理论假设或检验理论假设而的研究。实证研究具有鲜明的直接经验特征。实证主义所推崇的基本原则是科学结论的客观性和普遍性，强调知识必须建立在观察和实验的经验事实上，通过经验观察的数据和实验研究的手段来揭示一般结论，并且要求这种结论在同一条件下具有可证性。根据以上原则，实证性研究方法可以概括为通过对研究对象大量的观察、实验和调查，获取客观材料，从个别到一般，归纳出事物的本质属性和发展规律的一种研究方法。实证性研究的产生：作为一种研究范式，产生于培根的经验哲学和牛顿——伽利略的自然科学研究。法国哲学家孔多塞（1743-1794）、圣西门（1760-1825）、孔德（1798-1857）倡导将自然科学实证的精神贯彻于社会现象研究之中，他们主张从经验入手，采用程序化、操作化和定量分析的手段，使社会现象的研究达到精细化和准确化的水平。孔德1830到1842年《实证哲学教程》六卷本的出版，揭开了实证主义运动的序幕，在西方哲学史上形成实证主义思潮。实证研究方法包括观察法、谈话法、测验法、个案法、实验法（1）观察法：研究者直接观察他人的行为，并把观察结果按时间顺序系统地记录下来，这种研究方法就叫观察法。（自然观察与实验室观察；参与观察与非参与观察）（2）谈话法：是研究者通过与对象面对面的交谈，在口头信息沟通的过程中了解对象心理状态的方法。（分为有组织与无组织谈话两种。须注意：一是目标明确。二是讲究方式。三是注意利用“居家优势”。四是尽量做到言简意赅。）（3）测验法：是指通过各种标准化的心理测量量表对被试者进行测验，以评定和了解被试者心理特点的方法。（问卷测试，操作测验和投射测验）（4）个案法：对某一个体、群体或组织在较长时间里连续进行调查、了解、收集全面的资料，从而研究其心理发展变化的全过程，这种方法称为个案法（个案研究）。（5）实验法：研究者在严密控制的环境条件下有目的地给被试者一定的刺激以引发其某种心理反应，并加以研究的方法称为实验法。（实验室实验和现场实验两种）个人觉得研究生论文还是实证分析为好，更具说服力。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。1、房地产业增长率对国民经济的影响房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。2、房地产业效率增长率对国民经济的影响产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。3、房地产业信用规模对国民经济的影响产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为亿元，到2004年达到亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的， 上升到， ，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区 >西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区>中部地区>东部地区。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。（四）房地产服务加强作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。（四）建立多元化的房地产市场体系目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。（五）加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。