房地产行业分析论文提纲参考模板

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论政府在房地产调控中的角色与职能　　摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。　　关键词：政府；房地产调控；角色；职能　　Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper， and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government 　　Keywords: Government; real estate regulation; role; functions　　引言　　在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。　　1 我国房地产市场出现的突出问题　　1 房地产供给结构性矛盾突出　　住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。　　2 开发融资结构不合理　　在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。　　3 供给市场的垄断　　由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。　　4 中介市场市场信息传递机制的缺失　　由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。　　5 居民对房地产的消费倾向　　在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。　　2 政府在房地产市场中的角色定位　　目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面，首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。　　1 监管职能　　政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场，减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。　　2 调节职能　　政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。　　3 均衡供应职能　　在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。　　4 社会保障职能　　政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。　　3 政府在房地产调控中应发挥的职能　　美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是：　　1 政府由“获利者”转向“裁判员”　　房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。　　目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出，成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。　　2 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房　　目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。　　3 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争　　“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。　　在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能：　　1 促进信息的流通　　由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺骗消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。2 增加市场主体　　建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。　　3 促进商品品质的透明化　　除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。　　4 规范房地产交易秩序　　重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。　　5 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险　　要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。　　4 加强权力制约，遏制腐败　　孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。　　参考文献　　[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．　　[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．　　[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．　　[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．　　[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．　　[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．　　[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．

1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。　　2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）　　3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。　　4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。　　主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。　　5、论文正文：　　（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义，并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。　　〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、论证过程和结论。主体部分包括以下内容：　　提出-论点；　　分析问题-论据和论证；　　解决问题-论证与步骤；　　结论。　　6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。　　中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：　　（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。　　（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。

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论文题目《房地产投资风险综合评价决策》关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，

搞好你和客户的关系(最基本的)掌握自己感性趣的楼盘，并熟悉周围的环境(最基本的)还有掌握政府对房地产行业的政策以及其他信息还有银行贷款等方面的咨询/包括银行贷款利率(每个银行之间各不相同)(因为很多买房者都愿意用分期付款来买房)假如卖房你需要有自己的房源和客户以上我说的只是个人的意见，希望能帮助你一点还有(2009年的房地产发展趋势)你只要进百度打这几个字就行!

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为配合市政府的相关措施，让老百姓得到更大的实惠，房地产企业在开发住宅新楼盘中，挖潜力、想办法尽可能减少工程成本，降低工程造价。如何实现这一目标，难点在决策，关键在工程设计，重点在工程施工，核心在工程竣工审计。一、科学、合理的设计是降低住宅工程造价关键房地产开发企业往往把控制工程造价的重心放在施工阶段，尽管有效，但毕竟属于“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要把重点放在前期阶段，尤其是抓住设计这个关键阶段，根据有关资料统计，在可行性研究、设计、施工等各阶段中住宅的工程设计阶段对工程造价的影响约占75％，在住宅工程开发过程中，设计费虽然所占工程投资的比例不大，但设计阶段却是影响项目投资最大的阶段。住宅设计是确定工程的总体布局、建筑物外观、结构形式、内部结构、装修标准等技术问题，在工程设计阶段采用以下措施能有效地完善工程设计：（一）方案设计的比选：在方案设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化，采取方案设计招投标，以达到设计的先进性、造价合理性的目标。二）实行限额设计：实行限额设计对防止项目投资失控非常重要，且效果立竿见影。这在控制措施中属于主动型措施，即事前控制措施。在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计，应从以下几个方面着手：科学、合理的限额设计。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的，批准后就作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的，批准后就作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制，通过对多种设计方案和投资进行反复论证，选择的方案必须是技术上先进可靠、经济上合理，这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制，初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象，由此引起的有关专业投资限额变化，在一定范围内是允许的，但必须进行认真的核算和调整，才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额内进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善，因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，以确保施工图预算不突破概算。总之，必须树立“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”观念，这样才能实现工程投资限额控制目标。运用价值工程原理。在每个设计阶段，每个专业人员应认真运用价值工程原理，从住宅的功能和成本两个角度综合评价，使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较：a、功能提高造价降低；b、功能不变，造价降低；c、在允许幅度内适当提高造价，从而使功能大大提高；d、造价不变，功能提高，从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下，进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样，才可能实现限额设计的投资控制目标。例如：限制每平方米建筑面积中的钢筋含量，一般小高层建筑钢筋可以控制在70kg/m2以内，高层建筑可控制在90kg/m2以内，若达到该目标，房地产企业可给予设计单位适当奖励。技术与经济相结合。在工程设计中，不少设计人员缺乏经济观念，重技术，轻经济，在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费，经济管理人员常常只管算帐，不管技术，也不从工程造价来控制或约束设计，从而使技术和经济严重分离，无法实现限额设计。为克服上述弊端，项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较，加强督促，并通过经济手段的约束，在签订设计合同时提出技术经济要求，确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、单方造价等，采用奖惩制度，来保证限额设计的实现。在设计阶段，设计单位要多与房地产企业交流、配合，结合市场销售的要求，把技术与经济有机的结合起来，设计出功能适宜、技术先进、符合市场、经济合理的工程设计蓝图，让建筑不再成为遗憾的艺术。（三）注重节能设计与标准图的利用：充分利用自然光，处理好太阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保温，外窗保温，外窗面积不能太大，使热传导系数r降低，取得既节能又节资的效果。采用节能灯具再辅以自动数字调光，使单位面积耗电为正常的1/2～1/3，另外也可采用高效节能电梯，节水卫生洁具，太阳能光伏电池和太阳能热水系统。利用节能技术，可能会造成部分节能系统造价的提高，但可以在建成后下降的运行成本—物业管理费中收回。能利用标准图尽量利用，因标准图多次使用在结构方面是可靠的，在造价方面是经济的。（四）严格图纸会审：图纸会审是出图前的最后一道关口，为避免施工中出现错、漏、碰、缺现象，必须组织各专业对图纸进行会审，从各专业角度对设计图纸进行全面审核，以提高设计质量，避免因设计考虑不周或过失造成的修改和经济损失。（五）引入设计监理：房地产开发企业在委托设计时，引入设计监理，通过设计监理来控制设计方案、设计深度、工程项目投资。设计监理能有效的协助房地产企业把握设计的科学性和合理性。设计阶段投资控制的最终目的是从组织、合同、经济、技术、信息等方面采取措施，选择一个技术上可行，经济上合理的最优化的设计，以便投资控制的目标实现优化。房地产开发企业在明确工程建设项目时就要开始有意识的控制投资，在投资决策阶段，按照有关规定编制的投资估算，经有关部门批准，即为控制工程的总投资。在项目投资决策后，投资控制的关键在设计阶段。房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。二、合同管理、施工招标是控制工程造价的重要环节对施工单位的选择必须慎重，施工单位的优劣直接影响到工程施工的成败，也是控制工程造价的重点，为了选择优秀的施工单位，就必须通过施工招投标方法，这样既引进了竞争机制，又降低了工程成本。选择施工企业即要考虑施工企业的建设业绩、资信情况、技术实力和技术装备等，还要考虑施工企业自身的生产、经营情况。上海作为国际大都市，在工程造价管理方面也要与国际接轨，工程招投标应采用工程量清单报价。使施工企业能自主报价，通过竞争确定工程承包价，有利于房地产企业选择合适的承包商。严格按照有关的法律法规和合同规则，进行招投标方法确定施工单位后，在签订工程承包合同时，要正确、合理地运用合同条款和有关法律法规，订立周详、严密、公正、合理和合法的合同，维护合同双方的合法权益，以尽量减少和避免产生纠纷。设计上较为复杂的住宅工程，往往会产生施工变更，要求工程造价人员在施工中会同监理工程师、施工单位，对变更工程的造价计算达成协议，以便竣工结算的价格确定，为工程建设各方创造一个公正、公平、合理的环境。施工单位追求利润是应该的，但应建立在合法、合理的基础上，因而诚信才是企业的无价之宝。例如：笔者所在公司开发的浙江省一项目中，签订的合同中有：在桩基施工上，按照当地实际施工的价格加上总包管理费，实行单项定价。由于桩基施工时间短，在材料变动上较小，施工工艺简单，因此可实行包干价格。在材料控制上，大宗材料的价格要建设方确认，如商品混凝土、铝合金门窗、不锈钢栏杆、水泵、配电箱、柜等，在工期上实行奖罚制度等，尽量使签订的承包合同严谨、细致、合理、少留和不留活口。合同管理应贯穿于工程施工的全过程，承、发包双方应签定适合本项目条件的合法、规范的工程合同。工程合同是工程结算、工程变更、索赔的重要依据，因此，加强合同管理是整个工程造价管理的重要环节。三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节施工阶段的成本控制关键在：一是要控制施工单位严格按图施工，避免和减少返工；二是要严格审查承包商的材料质量和价格；三是要做好承包商的索赔工作；四是要控制设计变更、施工条件变更、进度工期变更和工程项目变更，建立工程签证制度、明确人员职权、分工，加强及时签证。四、竣工结算是控制工程造价的关键工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。工程结算的审计能实事求是的反映工程造价。审计单位根据工程合同和相应的有关法规，通过认真审核每一项施工项目、工程变更单、现场签证，准确核算出工程造价。审计是审核工程量是否与实际相符，定额套用及费率计取是否符合施工承包合同约定或有关规定，材料单价的计取是否符合市场行情和施工承包合同的约定等。工程审计属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在绿洲尧舜公寓工程中，通过审计，单方工程造价从结算的1450元/平方米降低到审计后的1200元/平方米。五、结束语房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。

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contentsⅠ IntroductionⅡ A Brief Introduction to the writerⅢ A General Survey of< David Copperfield> A Summary of the N The Theme of the NovelⅢA General Survey of David Copperfield David’s Two important person in David’s 1D2Agnes3the hard time in David’s life CONCLUSIONBIBLIOGRAPHY这个是格式

呵呵，写毕业论文吧，我的给你参考下　　课题名称从《太阳照常升起》浅谈美国迷惘一代　　一、研究的目的和意义　　《太阳照常升起》向人们展示了一幅战后荒原的画卷，生活在其中的荒原人不仅身体千疮百孔，精神也失去了家园。他们迷惘的，痛苦的，如行尸走肉般的生活着。研究《太阳照常升起》的目的是为了分析美国迷惘一代对于战争和生活的态度：他们之所以对生活失去信念是由于战争的创伤，但他们并未因此失去对人性的渴望。在当今世界，和平和发展成为两大主题的背景下，研究迷惘一代的悲剧生活，意义在于揭示战争的残酷性，发扬中华民族以和为贵精神，指导我们的生活。　　二、国内外研究现状和发展趋势　　美国青年巴恩斯在第一次世界大战中脊椎受伤，失去性能力，战后在巴黎任记者时与英国人阿施利夫人相爱，夫人一味追求享乐，而他只能借酒浇愁。两人和一帮男女朋友去西班牙潘普洛纳参加斗牛节，追求精神刺激。夫人拒绝了犹太青年科恩的苦苦追求，却迷上了年仅十九岁的斗牛士罗梅罗。然而，在相处了一段日子以后，由于双方年龄实在悬殊，而阿施利夫人又不忍心毁掉纯洁青年的前程，这段恋情黯然告终。夫人最终回到了巴恩斯身边，尽管双方都清楚，彼此永远也不能真正地结合在一起。这是海明威的第一部长篇小说，作者藉此成为“迷惘的一代”的代言人，并以此书开创海明威式的独特文风。　　三、研究的主要内容及预期目标　　研究迷惘的一代”作家的共同点。第一次世界大战爆发时，他们大多是20岁左右的年轻人。他们在美国政府“拯救世界民主”口号的蛊惑下，怀着民主的理想，奔赴欧洲战场。他们目睹人类空前的大屠杀，发现战争远不是他们原来设想的那种英雄的事业都是骗人的东西。他们在战争中经历了种种苦难，了解到普通兵士中间的反战情绪。这在他们心灵中留下了无法医治。研究迷惘的一代人的共同点：他们目睹了那场人类空前的大屠杀，生活经历种种苦难，深受“民主”、“光荣”、“牺牲”口号的欺骗，对社会、人生大感失望。结合现状谈谈研究迷惘一代对现实意义。　　四、研究的基本方法和基本思路　　根据作者海明威创作《太阳照常升起》时期的经历，结合当时的政治、经济、文化背景，理解作者的创作意图和创作思想，对美国迷惘一代形成，发展，表现进行全面分析。　　五、任务完成的阶段内容及进度安排　　论文初稿阶段，为期 40 天，阅读相关文学最新研究成果，进行理论分析、论证，收集整理相关资料，确定论文提纲，开始撰写论文；论文二稿阶段，为期 60 天，根据导师对初稿的修改意见进行修改、补充和完善，注意论述层次，调整文章结构。论文终稿阶段，为期 30 天，根据导师对二稿的修改意见进行修改，注意语言表达，规范论文格式。　　七、完成论文所具备的条件　　收集了有关《太阳照常升起》的资料及相关学术论文，本科阶段学习了英美文学课程，基本掌握文学作品分析批评的基本理论和方法；同时，从选题开题到初稿阶段学生在校，能当面指导文献检索和科研方法，解答理论理解和运用方面的问题；能够方便使用图书馆、阅览室和校园网。

房地产行业分析论文范文

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内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。　　关键词：房地产价格土地房地产金融市场交易费用制度安排与建设　　　　房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。　　本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。　　　　与土地问题相关的制度安排与制度建设　　　　土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷：　　在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯；　　目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步；　　房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。　　在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。　　　　与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设　　　　房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。　　我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。　　在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。　　房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。　　与交易费用问题相关的制度安排与制度建设　　　　房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面：　　合理的税费安排　　在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。　　项目审批中的交易费用　　房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。　　招投标中的交易费用　　在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。　　工程造价管理中的交易费用　　做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。　　与媒体有关的交易费用　　媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。　　我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！　　参考资料：　　谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 　　刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 　　卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 　　张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

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